Compraron una casa en Francia sin estar casados y todo funcionaba: cada uno aportó lo que pudo, firmaron ante notario y entraron a vivir. Años después, uno de los dos fallece. Entonces el superviviente descubre una realidad brutal del derecho francés: la pareja de hecho no hereda. Ni la convivencia de veinte años, ni haber pagado la mitad de la hipoteca, ni figurar en la escritura como comprador le convierten en heredero. La mitad del fallecido pasa a sus hijos, a sus padres o a sus hermanos, y el superviviente se encuentra en indivisión con la familia del otro, con el banco pidiendo papeles y con un notario que no puede entregar nada sin prueba de cada derecho.
¿Significa eso que el superviviente lo pierde todo? No necesariamente. El derecho francés ofrece tres herramientas para protegerle, pero ninguna funciona sola ni de forma automática: la escritura de compra con cuotas y pacto de tontina, el PACS bien redactado y el testamento dentro de la parte disponible. Cada una tiene condiciones, pruebas y límites estrictos, y la jurisprudencia reciente ha precisado varios de ellos. Este artículo explica, con los textos vigentes y las decisiones leídas para este caso, qué crea la compra en pareja sin matrimonio, qué ocurre cuando uno fallece y qué hoja de ruta seguir para cobrar y conservar la vivienda, con atención especial a quienes viven entre España y Francia.
Conviene aclarar desde el principio una distinción que estructura todo lo demás. Una cosa es la ruptura en vida, cuando la pareja se separa y hay que vender y repartir, supuesto que ya tratamos en detalle para comprar en pareja y separarse: cómo vender y repartir. Otra cosa distinta es el fallecimiento de uno de los compradores, que abre una sucesión y pone al superviviente frente a los herederos del otro. Este artículo trata exclusivamente de ese segundo momento: el fallecimiento. Si la compra se hizo mediante una sociedad, el marco cambia por completo y rige lo explicado sobre comprar mediante una SCI y salir de la sociedad.
I. Lo que crea en Francia comprar una casa en pareja sin estar casados
En derecho francés, dos personas no casadas que compran juntas una vivienda crean, salvo pacto especial, una indivisión. La indivisión significa que cada uno es propietario de una cuota abstracta del bien entero, no de habitaciones concretas. Si la escritura dice 50/50, cada uno posee la mitad indivisa de toda la casa. Esa cuota entra en su patrimonio, responde de sus deudas y, si fallece, se transmite a sus herederos. El otro comprador no tiene ningún derecho automático sobre esa mitad por el mero hecho de convivir o de haber contribuido a los gastos.
El primer reflejo debe ser, por tanto, leer la escritura de compra. Las cuotas que figuran en ella deciden casi todo: quién posee qué, en qué proporción se reparten el precio de una futura venta y qué parte entra en la sucesión de cada uno. Cuando los aportes fueron desiguales y la escritura puso 50/50 por comodidad, corregir esa diferencia después del fallecimiento es muy difícil, porque el banco y el notario trabajan sobre el título. De ahí la primera regla práctica de este artículo: las cuotas de la escritura deben reflejar el dinero real de cada uno, con justificantes de las transferencias conservados.
A. Indivisión por defecto: nadie puede quedar atrapado, pero nadie puede vender solo
El artículo 815 del Code civil dispone: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention », es decir, nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión y la partición siempre puede provocarse, salvo que una sentencia o un convenio la hayan suspendido temporalmente. La referencia oficial puede consultarse en el artículo 815 del Code civil. En la práctica, esto significa que ningún indivisario queda prisionero para siempre: si el entendimiento con los herederos del fallecido se rompe, cualquiera puede pedir la partición y, en último extremo, la venta judicial del bien para repartir el precio.
Pero esa libertad tiene su reverso. Mientras la indivisión dura, los actos importantes exigen acuerdo. El artículo 815-3 del Code civil permite a los indivisarios que reúnan al menos dos tercios de los derechos realizar por esa mayoría los actos de administración enumerados por el texto: actos de administración de los bienes indivisos, mandato general de administración, venta de muebles indivisos para pagar deudas y cargas, y celebración o renovación de arrendamientos salvo los rústicos, comerciales, industriales o artesanales, con deber de informar a los demás indivisarios. En cambio, el consentimiento de todos sigue siendo necesario para cualquier acto que no pertenezca a la explotación normal de los bienes y para todo acto de disposición distinto de los previstos. Vender la casa, hipotecarla o donarla son actos de disposición: sin unanimidad no hay venta amistosa. Si un indivisario gestiona con conocimiento de los demás y sin oposición, el texto presume un mandato tácito que cubre solo la administración, nunca la disposición ni los arrendamientos. Esta es la trampa en la que cae el superviviente que sigue pagando la hipoteca y los impuestos tras el fallecimiento: pagar no le convierte en propietario de la mitad del otro ni le da derecho a vender solo.
La ley permite ordenar esta convivencia forzosa mediante un convenio de indivisión. El artículo 1873-1 del Code civil establece que quienes tienen derechos sobre bienes indivisos, como propietarios, nudos propietarios o usufructuarios, pueden celebrar convenios sobre el ejercicio de esos derechos, es decir, la ley autoriza expresamente a pactar quién usa la vivienda, quién paga cada gasto y cómo se decide. Y el artículo 1873-3 del Code civil fija el marco temporal: el convenio puede celebrarse por duración determinada con un máximo de cinco años, renovable por decisión expresa, y la partición no puede provocarse antes del término salvo por motivos justos; también puede celebrarse por duración indeterminada, y entonces la partición puede pedirse en cualquier momento siempre que no sea de mala fe ni a destiempo, con posibilidad de renovación tácita si así se pactó. Para una pareja que compra, un convenio notarial de cinco años que precise uso, gastos, cuenta común y procedimiento de venta evita muchos litigios, tanto en vida como frente a herederos.
La prueba de las cuotas y de los aportes merece un apartado propio porque decide los pleitos. El título de propiedad fija las cuotas frente a todos, pero quien alega haber pagado más de lo que dice su cuota debe probarlo con documentos: transferencias bancarias identificadas, justificantes del notario sobre el origen de los fondos, préstamos a nombre de cada uno. Los pagos en efectivo sin rastro, las aportaciones de familiares sin escritura de donación y las obras pagadas sin factura se pierden en la sucesión. Conservar cada justificante desde la compra es la medida más barata y más eficaz de este artículo.
B. PACS y tontina: dos protecciones reales con condiciones estrictas
El PACS, pacto civil de solidaridad, es la unión registrada francesa. Para una pareja española con casa en Francia conviene entender exactamente qué hace y qué no hace. Su celebración exige una declaración conjunta ante el oficial del estado civil del municipio de la residencia común, aportando el convenio entre las partes para su visado y registro, y cuando el convenio es notarial el notario recoge la declaración y registra el pacto, según detalla el artículo 515-3 del Code civil. Sus efectos personales y patrimoniales de base figuran en el artículo 515-4 del Code civil: los compañeros se comprometen a vida en común y a ayuda material y asistencia recíprocas, la ayuda material es proporcional a sus facultades salvo pacto distinto, y responden solidariamente frente a terceros de las deudas contraídas por uno para las necesidades de la vida corriente, salvo gastos manifiestamente excesivos, compras a plazos y préstamos sin consentimiento conjunto salvo sumas modestas. Y el régimen de los bienes está en el artículo 515-5 del Code civil: salvo disposición distinta del convenio, cada uno conserva la administración, el goce y la libre disposición de sus bienes personales y responde solo de sus deudas personales, cada uno puede probar por todos los medios su propiedad exclusiva frente al otro y frente a terceros, y los bienes sobre los que ninguno prueba propiedad exclusiva se reputan indivisos por mitad; quien posee individualmente un mueble se reputa frente a terceros de buena fe con poder para administrarlo, disfrutarlo y disponer de él.
Tres consecuencias prácticas para la casa. Primera, el PACS no crea comunidad de bienes: la vivienda sigue perteneciendo a cada uno según su título, y el convenio del PACS puede precisar las cuotas pero no sustituye a la escritura. Segunda, la presunción de indivisión por mitad juega para los bienes sin prueba de propiedad exclusiva, y la Cour de cassation acaba de recordar su fuerza: en su sentencia de 1 de octubre de 2025, recurso número 23-22.353, la Primera Sala Civil confirmó que los bienes no amueblados adquiridos a título oneroso durante el PACS se presumen indivisos por mitad aunque la adquisición figure a nombre de uno solo, porque la aplicación de la presunción legal no está subordinada a una adquisición conjunta y el acto de adquisición a nombre de uno solo no deroga la presunción. La decisión se dictó sobre la redacción de 1999 aplicable al litigio, pero el principio ilustra la severidad del sistema: quien compra a su solo nombre durante el PACS y quiere conservar la exclusividad debe hacerlo constar expresamente en el acto o conservar prueba completa del origen exclusivo de los fondos. Tercera, y decisiva para este artículo, el PACS no atribuye ningún derecho sucesorio automático: el compañero de PACS no es heredero legal. Sin testamento a su favor, no hereda nada.
La tontina, pacto tontinier o cláusula de acrecimiento incluida en la escritura de compra, es la herramienta más potente y la más vigilada. Su mecanismo es singular: cada comprador adquiere bajo la condición de que el superviviente será reputado único propietario desde el día de la compra, con efecto retroactivo. Si funciona, la mitad del fallecido nunca entra en su sucesión: el superviviente ya era, jurídicamente, propietario de todo desde el origen, y no hay indivisión con los herederos. Por eso la tontina protege donde el PACS no llega.
Pero la tontina exige un azar real. La jurisprudencia la trata como un contrato aleatorio: debe existir una incertidumbre genuina sobre quién sobrevivirá, lo que supone edades y estados de salud comparables. Cuando la diferencia de edad es abismal o uno está gravemente enfermo al firmar, los herederos pueden pedir la recalificación en donación encubierta, y entonces la protección se derrumba en la sucesión. La Cour de cassation controla esta frontera con severidad. En su sentencia de 12 de enero de 2022, recurso número 20-12.232, la Primera Sala Civil examinó un pacto tontinier sobre un apartamento adquirido en 2013 y confirmó que la ventaja podía analizarse como donación, ordenando sus consecuencias sucesorias conforme a los artículos 758-5 y 758-6 del Code civil. El artículo 758-6 del Code civil dispone: « Les libéralités reçues du défunt par le conjoint survivant s’imputent sur les droits de celui-ci dans la succession », es decir, las liberalidades recibidas del causante por el cónyuge supérstite se imputan sobre sus derechos en la sucesión, pudiendo reclamar el complemento si son inferiores a sus derechos legales sin superar la cuota del artículo 1094-1. Aquel caso concernía a esposos, y las reglas de informe e imputación varían según la calidad del beneficiario, pero la lección vale para parejas no casadas: una tontina sin azar real puede ser recalificada y su valor puede ser reclamado por los herederos reservatarios, en particular cuando hay hijos.
La comparación honesta queda así. La indivisión simple es flexible y barata, pero deja al superviviente en indivisión con los herederos. El PACS organiza la vida en común y ordena los bienes, pero no transmite nada al fallecer. La tontina transmite la casa al superviviente fuera de la sucesión, pero cuesta una cláusula notarial precisa, exige azar real y resiste mal la presencia de hijos con reserva. El testamento completa el dispositivo dentro de los límites que veremos. En la práctica parisina, la combinación prudente para parejas sin hijos es escritura con cuotas reales más pacto tontinier con azar verificable más testamentos cruzados; con hijos, la tontina debe calibrarse con extrema cautela porque la reserva de los hijos limita lo que puede salir de la sucesión.
II. Cuando uno fallece: quién hereda, cómo cobra el superviviente y qué hacer paso a paso
El fallecimiento abre dos expedientes paralelos que no deben confundirse: la sucesión del fallecido, que atribuye su mitad a sus herederos, y la situación del superviviente, que conserva su propia cuota y solo obtiene más si un título válido se lo da. El notario francés encargado de la sucesión, el banco que bloquea las cuentas y el servicio de publicidad inmobiliaria que inscribe los derechos trabajan cada uno sobre pruebas distintas. Entender ese reparto de papeles evita meses de bloqueo.
A. El concubino no hereda: herederos legales, testamento limitado y atribución preferente reservada
En Francia, el compañero no casado ni pacsado, y aun el pacsado, no es heredero legal. El artículo 734 del Code civil llama a suceder, a falta de cónyuge supérstite, por órdenes excluyentes: primero hijos y descendientes, segundo padres, hermanos y descendientes de estos, tercero ascendientes distintos de padre y madre, cuarto colaterales distintos de hermanos y sus descendientes. El concubino no aparece en ningún orden: sin testamento ni tontina válida, no recibe nada de la mitad del fallecido, aunque lleve décadas de convivencia y aunque haya pagado parte de la hipoteca. Los pagos dan, como mucho, un crédito contra la sucesión si se prueban, nunca la propiedad.
El testamento permite corregir esa exclusión, pero dentro de la parte disponible. Cuando el fallecido deja hijos, la ley reserva para ellos una parte intangible de la herencia. El artículo 913 del Code civil dispone que las liberalidades por actos entre vivos o por testamento no pueden exceder la mitad de los bienes si solo deja un hijo, el tercio si deja dos y el cuarto si deja tres o más, precisando el cómputo del hijo renunciante y el mecanismo de reserva para supuestos con elemento europeo. En lenguaje práctico: con un hijo, el testamento a favor del compañero no puede superar la mitad del patrimonio del testador; con dos, el tercio; con tres o más, el cuarto. Y esa parte disponible se calcula sobre todo el patrimonio, no solo sobre la casa, incluyendo donaciones anteriores. Sin hijos pero con padres o hermanos, el testador recupera amplia libertad, porque esos parientes no son reservatarios en el esquema actual, aunque conservan acciones puntuales que el notario verifica. Por eso el testamento debe redactarse conociendo la composición familiar completa y coordinarse con la tontina: legar lo que la tontina ya transmite es inútil, y legar por encima de lo disponible expone el testamento a la acción de reducción de los hijos, que ya analizamos para el testador español en nuestro artículo sobre testamento español, reserva y ley aplicable a la casa en Francia.
La atribución preferente de la vivienda, que muchos supervivientes invocan, no les corresponde. El artículo 831-2 del Code civil permite pedir la atribución preferente de la propiedad o del arrendamiento del local que sirve efectivamente de habitación, con mobiliario y vehículo necesario, así como del local profesional y de elementos de explotación rural, pero solo al cónyuge supérstite o a todo heredero copropietario, mediante partición y con compensación si procede. El compañero superviviente que no es heredero ni legatario no puede pedirla. Solo si el testamento le instituye legatario de la cuota y deviene copropietario puede acceder a ella, y aun entonces dentro de la parte disponible y frente a los reservatarios. Esta es una diferencia brutal con el matrimonio que debe asumirse antes de comprar, no después del fallecimiento.
Queda la dimensión transfronteriza, esencial para parejas españolas. La sucesión con casa en Francia de un nacional español se rige por el Reglamento europeo de sucesiones: por defecto, la ley de la residencia habitual del causante, salvo elección válida de la ley de su nacionalidad en testamento. Esa elección de ley, la professio iuris, debe constar en disposición mortis causa y respeta la forma; su texto oficial es el artículo 22 del Reglamento UE 650/2012 sobre sucesiones internacionales. Para un español residente en Francia con casa en Francia, elegir la ley española no elimina la reserva de los hijos ni evita al notario francés: la casa está en Francia, la sucesión se liquida ante notario francés y los impuestos de la transmisión se rigen por sus propias reglas, materia que pertenece a nuestros análisis fiscales y que aquí solo se menciona como recordatorio de coordinación. Si el banco bloquea fondos y papeles tras el fallecimiento, el camino documental es el descrito en nuestro artículo sobre banco que bloquea el dinero, certificado sucesorio europeo y registro del testamento.
B. Hoja de ruta del superviviente: pruebas, notario, plazos y errores que cuestan la casa
El primer mes debe dedicarse a asegurar pruebas y títulos, no a discutir con la familia. El superviviente reúne la escritura de compra con cuotas y eventual pacto tontinier, el convenio de indivisión si existe, el convenio y el registro del PACS, los testamentos y su inscripción en el fichero central de últimas voluntades, los justificantes de aportes y pagos de hipoteca, impuestos y obras, los extractos de la cuenta común y los certificados de defunción y de familia. Con ese dossier acude al notario: si hay tontina válida, el notario constata que el superviviente es propietario de todo desde la adquisición y tramita la publicidad inmobiliaria sin sucesión sobre la casa; si no la hay, abre la sucesión del fallecido, identifica herederos, liquida la indivisión resultante y prepara la partición o la venta. Paralelamente, el banco exige el acta de notoriedad o el certificado sucesorio europeo para desbloquear fondos, y no entrega nada sin ellos. Cada organismo pide su prueba: el título para la propiedad, el testamento para el legado, los extractos para el crédito por pagos en exceso.
Los plazos que sí están escritos deben respetarse al día. El convenio de indivisión de duración determinada no supera cinco años y su renovación exige decisión expresa; provocar la partición antes del término requiere motivos justos, según el artículo 1873-3 ya citado. La partición, fuera de convenio con término vigente, puede pedirse en cualquier momento, pero el procedimiento judicial ante el tribunal consume meses y la venta forzosa obtiene casi siempre peor precio que la venta amistosa. El testamento puede revocarse en cualquier momento en vida, de modo que un testamento antiguo a favor de una expareja sigue válido mientras no se revoque: revisar los testamentos tras cada ruptura es obligatorio. En cambio, ningún artículo fija un plazo general para impugnar una tontina o reclamar un informe: esas acciones dependen de la calificación, de la calidad de las partes y del momento en que se conoce el perjuicio, por lo que el superviviente no debe especular con plazos y debe someter el caso al notario y al juez cuanto antes, con todas las pruebas.
Los errores que cuestan la casa se repiten siempre. Primero, escriturar 50/50 habiendo aportado 80/20 sin rastro del desequilibrio. Segundo, firmar el PACS creyendo que protege al superviviente y no hacer testamento. Tercero, pactar una tontina con gran diferencia de edad o enfermedad conocida sin asumir el riesgo de recalificación, sobre todo con hijos. Cuarto, pagar hipoteca, impuestos y obras desde una sola cuenta sin identificar los conceptos, mezclando prueba de pago con prueba de propiedad. Quinto, conservar un testamento español antiguo sin coordinarlo con la casa francesa ni inscribirlo donde el notario francés pueda hallarlo. Sexto, negociar verbalmente con los herederos sin actas: todo acuerdo sobre uso, alquiler o venta debe escribirse y, si transmite derechos, pasar por notario.
En París e Île-de-France, donde residen muchas parejas españolas, la hoja de ruta tiene especificidades prácticas que refuerzan este artículo. El PACS se registra en el ayuntamiento de la residencia común o ante notario, y la casa se inscribe en el servicio de publicidad inmobiliaria competente del lugar del inmueble, con un notario parisino que centraliza escritura, convenio de indivisión, testamentos y pacto tontinier cuando el bien está en la región. La partición contenciosa corresponde al tribunal judicial del lugar de apertura de la sucesión o de situación del inmueble según la acción ejercitada, y los calendarios parisinos imponen anticipar peritajes y consignaciones. Las piezas se preparan en bilingüe de trabajo: títulos franceses con explicación española, traducciones juradas de certificados españoles y prueba bancaria completa desde la compra. Integrar esta sección parisina en el expediente desde el primer día ahorra meses.
La estrategia de negociación con los herederos deriva de todo lo anterior. Sin tontina ni testamento válido, el superviviente negocia desde la indivisión: ofrece comprar la mitad heredada con tasación contradictoria, o propone la venta amistosa con reparto según cuotas y reembolso de sus pagos probados en exceso. Con tontina sólida, presenta el título y exige su constatación, sin ceder a presiones sobre una recalificación que solo el juez puede declarar. Con testamento dentro de lo disponible, ejecuta el legado y, devenido copropietario, puede solicitar la atribución preferente de la vivienda como heredero o legatario copropietario. En todos los casos, la venta a un tercero exige la unanimidad de los indivisarios o la autorización judicial, y cualquier ocupante sin título paga, si procede, una indemnización de ocupación que se calcula y reclama por separado. La fuerza del superviviente no está en la emoción ni en los años de convivencia, sino en títulos, pruebas y plazos.
Conclusión
Comprar en pareja sin casarse no es un error, pero comprar sin calibrar el fallecimiento sí lo es. En Francia, la escritura crea una indivisión que la muerte transforma en indivisión con los herederos, el PACS organiza la vida sin transmitir nada, la tontina transmite la casa fuera de la sucesión solo si el azar es real y resiste el control de los herederos, y el testamento completa la protección dentro de la parte que los hijos reservatarios dejan libre. El superviviente que conserva cuotas reales en la escritura, pacto tontinier verificable, PACS registrado, testamentos coordinados e inscritos y justificantes de cada euro puede cobrar y conservar la vivienda; el que confía en la convivencia y en acuerdos verbales pleitea durante años por una indemnización incierta. Ante el fallecimiento, el orden es invariable: asegurar pruebas, llevar todos los títulos al notario, constatar la tontina o abrir la sucesión, coordinar la ley aplicable y el banco, y negociar con los herederos desde el título, nunca desde el recuerdo. La casa se protege el día de la compra, con notario y por escrito, o se paga el día del duelo, ante el tribunal y con intereses.