Compró un piso sobre plano en Francia, la fecha de entrega ya pasó y el promotor solo ofrece nuevas promesas verbales. En derecho francés, esa compra tiene un nombre preciso, vente en l’état futur d’achèvement, que en español puede traducirse como venta en estado futuro de terminación y que se abrevia VEFA. No es una señal informal ni una reserva de agencia: es una venta notarial completa de un bien que aún no existe, con un plazo de entrega contractual, un calendario de pagos limitado por la ley y varias garantías que se activan justo en estos momentos. Este artículo explica, paso a paso, cómo verificar la fecha que obliga al promotor, cómo se calcula la penalización por retraso, cuándo puede usted consignar el saldo en lugar de pagarlo al promotor, cómo recibir el piso con reservas sin perder derechos y en qué casos cabe pedir la resolución de la venta. Cada término francés se explica en su primera aparición y cada afirmación determinante remite a la fuente oficial francesa leída para este artículo; las explicaciones en español de los textos franceses se presentan como traducción explicativa y no como texto oficial.

I. El contrato VEFA: plazo de entrega, pagos escalonados y garantías que ya le protegen

La VEFA es el contrato por el cual el vendedor transmite inmediatamente al comprador sus derechos sobre el suelo y la propiedad de las construcciones existentes, mientras que las obras futuras se convierten en propiedad del comprador a medida que se ejecutan. La fórmula es la del artículo L261-3 del Código de la construcción y de la vivienda, que reproduce el artículo 1601-3 del Código civil: « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. » En español, esto significa que usted ya es propietario de lo construido desde la firma ante notario, aunque la obra continúe, y que el vendedor conserva hasta la recepción de las obras los poderes de dueño de la obra, es decir, de maître de l’ouvrage, la persona que encarga y dirige jurídicamente la construcción. Esta arquitectura explica todo lo que sigue: usted paga a medida que avanza la obra, pero es el promotor quien responde de terminarla y de entregarla conforme a lo pactado.

A. El plazo de entrega, la escritura notarial y el derecho a retractarse

El contrato de VEFA debe celebrarse por escritura auténtica, es decir, ante notario, y debe precisar obligatoriamente la descripción del inmueble, el precio y sus modalidades de pago, y el plazo de entrega. Así lo exige el artículo L261-11 del Código de la construcción y de la vivienda: « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ; b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ; c) Le délai de livraison » En español, esto significa que la fecha de entrega no es un folleto comercial sino una mención obligatoria de su escritura; si esa fecha falta o es vaga, el contrato mismo es vulnerable, porque el incumplimiento de este artículo conlleva su nulidad, que solo puede invocar el comprador y antes de la terminación de las obras. El primer paso práctico ante un retraso es, por tanto, releer la escritura y localizar la fecha exacta, con sus eventuales prórrogas contractuales por causas legítimas como intemperies o huelgas, que suelen estar listadas en una cláusula específica.

Antes incluso de esa escritura definitiva, muchos compradores firman un contrato preliminar de reserva, llamado contrat préliminaire o contrat de réservation. En ese momento se entrega un depósito de garantía en una cuenta especial, y ese depósito está protegido: los fondos son indisponibles, incedibles e inembargables hasta la firma de la venta, y deben devolverse en tres meses si el contrato no se celebra por causa imputable al vendedor. Es lo que dispone el artículo L261-15 del Código de la construcción y de la vivienda: « Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur » En español, esto significa que la reserva no es un anticipo perdido: si el vendedor no llega a vender, el dinero vuelve en un plazo máximo de tres meses. Distinga bien este depósito inicial de los pagos posteriores a la escritura, que siguen otras reglas.

El comprador no profesional dispone además de un plazo de retractación de diez días. El artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda establece que « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». En español, esto significa que durante diez días desde la notificación de la escritura o del contrato preliminar puede usted desistir sin motivo ni penalización, ejerciendo ese derecho por carta certificada con acuse de recibo o medio equivalente. Pasado ese plazo, la venta es firme y el retraso posterior se trata como un incumplimiento contractual, no como una segunda oportunidad de arrepentirse. Para quien compra una casa individual con contratista en lugar de un piso en promoción colectiva, las reglas son distintas y se explican en el análisis dedicado a encargar una casa nueva en Francia con defectos a la entrega, recepción con reservas y garantías de uno, dos y diez años; si su proyecto es una vivienda unifamiliar encargada a un constructor, lea ese artículo en paralelo.

B. El calendario de pagos y la garantía financiera del promotor

En VEFA usted no paga todo por adelantado: la ley topa cada entrega de dinero según el avance real de la obra. El artículo R261-14 del Código de la construcción y de la vivienda fija los techos: « Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l’achèvement des fondations ; 70% à la mise hors d’eau ; 95% à l’achèvement de l’immeuble. Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur » En español, esto significa que como máximo puede exigírsele el 35 % del precio cuando terminan los cimientos, el 70 % cuando el edificio queda cerrado y cubierto, es decir, la fase llamada mise hors d’eau, y el 95 % cuando el inmueble está terminado; el resto, el saldo, solo se paga cuando la vivienda se pone a su disposición. Si la venta se firmó bajo condición suspensiva, por ejemplo la obtención del préstamo, ningún pago ni depósito puede exigirse antes de que esa condición se cumpla. Conserve cada requerimiento de pago con su justificación de avance de obra: si el promotor le pidió más de lo que la obra justificaba, ese exceso es en sí mismo una anomalía que debe documentarse.

El segundo escudo es la garantía financiera. Antes de vender, el promotor debe suscribir una garantía de terminación del inmueble o una garantía de reembolso de lo pagado si la venta se resuelve por falta de terminación. El artículo L261-10-1 del Código de la construcción y de la vivienda dispone: « le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. » En español, esto significa que un garante externo, normalmente un banco o una aseguradora, se compromete a que el edificio se termine o a que usted recupere lo pagado si no se termina. La justificación de esa garantía debe figurar en su escritura cuando la venta adopta la forma prevista en el artículo L261-3. Localice en su expediente el nombre del garante y la copia de la póliza: si el retraso se convierte en abandono de obra o en quiebra del promotor, ese documento es la puerta de entrada para activar la terminación por un administrador designado o el reembolso. La experiencia muestra que los compradores que guardan desde el primer día la escritura, el contrato preliminar, cada requerimiento de pago, cada correo sobre plazos y la póliza de garantía resuelven sus reclamaciones mucho más rápido que quienes deben reconstruir el expediente años después.

II. La entrega se retrasa o llega con defectos: qué hacer y en qué orden

Cuando la fecha contractual ya pasó, conviene distinguir dos situaciones que a menudo se mezclan: la vivienda aún no está disponible, o está disponible pero con defectos y diferencias respecto a lo contratado. Cada una tiene su propio remedio, y el orden en que usted actúe condiciona lo que podrá reclamar después. La regla de oro es no aceptar nada solo de palabra: cada prórroga, cada promesa de reparación y cada entrega parcial debe quedar por escrito y fechada.

A. Retraso en la entrega: requerimiento, penalización y prueba del daño

El retraso es un incumplimiento del vendedor desde el día siguiente a la fecha contractual de entrega, salvo que el contrato autorice una prórroga por una causa legítima expresamente prevista, como condiciones climáticas excepcionales documentadas o una huelga general. Lea la cláusula de plazo completa, incluidas las causas de suspensión: el promotor que invoca mal tiempo debe poder demostrarlo con datos concretos del periodo, no con una afirmación genérica. Si ninguna causa contractual justifica el desfase, envíe cuanto antes un requerimiento formal, llamado mise en demeure, por carta certificada con acuse de recibo o por acto de comisario de justicia, figura antes llamada alguacil o huissier. Ese escrito debe recordar la fecha contractual, constatar que no se ha entregado, exigir la entrega en un plazo razonable y reservar expresamente su derecho a la penalización y a la indemnización de sus perjuicios. La mise en demeure no es una formalidad vacía: fija por escrito el punto de partida de su reclamación, interrumpe cualquier discusión sobre si usted «aceptaba tácitamente» la espera y sirve de prueba ante el juez de que el vendedor conocía su incumplimiento.

La mayoría de las escrituras VEFA prevén una penalización por día o por mes de retraso, llamada pénalité de retard o astreinte conventionnelle. Su cálculo es aritmético: importe diario o mensual pactado multiplicado por el número de días o meses entre la fecha contractual y la entrega efectiva, descontando los periodos de suspensión legítima reconocidos en el contrato. Reúna la escritura con la cláusula, el calendario real de la obra y los justificantes de entrega para computar ese periodo sin aproximaciones. Pero atención: el juez puede revisar esa cantidad. El artículo 1231-5 del Código civil establece que « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». En español, esto significa que el juez puede reducir de oficio una penalización manifiestamente excesiva o aumentarla si es irrisoria, y también reducirla en proporción a lo ya ejecutado cuando la obligación se cumplió parcialmente. La jurisprudencia aplica esta lógica a la VEFA de forma habitual: en un litigio reciente, la corte de apelación de Aix-en-Provence examinó las penalizaciones contractuales de varias compras en una misma promoción cuya entrega, prevista para finales de 2015 y para septiembre de 2016 según los compradores, no se produjo hasta abril y mayo de 2017, y ajustó su imputación teniendo en cuenta además la liquidación judicial del vendedor (sentencia de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, sala 1-3, de 4 de julio de 2025, RG 20/10984). La lección práctica es doble: reclame la penalización pactada con un cálculo exacto y documentado, pero anticipe que el juez verificará su proporcionalidad con el daño real.

Si su escritura no prevé ninguna penalización, el retraso injustificado sigue siendo indemnizable por la vía del derecho común de la responsabilidad contractual: alquiler que debió seguir pagando, gastos de guardamuebles, intereses intercalarios del préstamo, desplazamientos por visitas inútiles. Cada euro reclamado debe probarse con facturas, contratos y extractos bancarios; el perjuicio invocado sin documento se pierde. La doctrina práctica francesa recuerda este punto con claridad y añade que, como toda cláusula penal, la pactada en VEFA puede ser moderada o aumentada por el juez según el perjuicio efectivo. Conserve también la prueba del uso que iba a dar a la vivienda, porque el juez distingue el comprador que quedó sin residencia habitual del inversor que solo perdió rentas: ambos son indemnizables, pero el daño se mide de forma distinta.

Queda la pregunta más radical: ¿puede usted deshacer la compra por el retraso? La resolución no es automática por el simple hecho de que la entrega tarde; debe pedirse al juez, salvo que el contrato organice una resolución por incumplimiento en condiciones precisas, y el juez aprecia la gravedad del retraso, la actitud del vendedor y la situación real de la obra. Si la resolución se pronuncia, la ley limita la indemnización a tanto alzado que el contrato podía imponer a la parte responsable: el artículo L261-14 del Código de la construcción y de la vivienda dispone que « Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d’une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix », aunque las partes conservan la facultad de pedir la reparación del perjuicio efectivamente sufrido. En español, esto significa que la cláusula de resolución no puede fijar una indemnización superior al 10 % del precio contra el responsable, sin perjuicio de reclamar además el daño real demostrado. Antes de pedir la resolución, sopese con frialdad el mercado: si los precios subieron desde su compra, resolver puede hacerle perder una buena operación para recuperar un capital que deberá reinvertir más caro; si la obra está abandonada o el promotor en liquidación, la resolución con reembolso garantizado puede ser la mejor salida. En ambos casos, no devuelva llaves ni firme finiquitos antes de recibir asesoramiento sobre el expediente completo.

B. Recibir con reservas, consignar el saldo y activar las garantías

Cuando el promotor por fin le convoca a la entrega, llamada livraison, acuda con la escritura, la descripción técnica anexa, un metro, una cámara y, si es posible, un técnico. La entrega se documenta en un acta, el procès-verbal de livraison, donde deben anotarse todas las reservas, es decir, cada defecto visible y cada diferencia con lo contratado: suelos, pintura, carpinterías, equipamiento, plazas de aparcamiento, trastero, zonas comunes. La página oficial service-public sobre la entrega de una vivienda en VEFA explica que, cuando se constatan defectos de ejecución o de conformidad, el comprador puede consignar el saldo del precio en lugar de pagarlo al promotor, depositándolo en manos de un tercero como el notario o, a falta de acuerdo, en la Caja de Depósitos y Consignaciones. En español, esto significa que las reservas escritas le autorizan a bloquear el último pago como palanca para que el promotor repare, sin que el promotor pueda negarse a entregarle las llaves por ese motivo. No firme nunca un acta preimpresa «sin reservas» si hay defectos: una vez firmada sin reservas, los defectos aparentes se presumen aceptados y su reclamación posterior se vuelve muy difícil.

Los defectos que no se vieron el día de la entrega también tienen remedio, pero con plazos estrictos. El vendedor de un inmueble por construir no queda liberado de los vicios de construcción ni de los defectos de conformidad aparentes ni antes de la recepción de las obras ni antes de que expire un mes desde la toma de posesión por el comprador. Es la regla del artículo 1642-1 del Código civil: « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents », y añade que no habrá resolución ni rebaja del precio si el vendedor se obliga a reparar. En español, esto significa que durante ese primer mes dispone usted de una ventana para notificar por escrito todo defecto aparente descubierto tras instalarse, y que el vendedor puede evitar la resolución o la rebaja reparando efectivamente. La página oficial citada precisa además que, cuando la entrega al comprador se produce después de la recepción de las obras entre el promotor y las empresas, el comprador dispone de un año desde la expiración del mes siguiente a la toma de posesión para actuar contra el vendedor por los vicios aparentes. Anote esa fecha en su calendario desde el día de las llaves: es su red de seguridad para lo que la primera visita no reveló.

Más allá de ese primer periodo, juega la garantía de perfecta terminación, llamada garantie de parfait achèvement, que obliga al constructor durante un año desde la recepción a reparar todos los desórdenes señalados con reservas en el acta o notificados por escrito después. El artículo 1792-6 del Código civil define la recepción como « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves » y precisa que la garantía anual « s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement ». En español, esto significa que la recepción, con o sin reservas, es el acto que acepta la obra y abre un año de reparaciones a cargo del constructor para todo lo señalado entonces o notificado después por escrito, fijándose de común acuerdo los plazos de reparación. Si el promotor no repara en el plazo acordado, la vía del juzgado en procedimiento urgente permite pedir una pericia y la ejecución forzosa: los tribunales designan con frecuencia un perito para describir los desórdenes y las reparaciones necesarias antes de condenar a levantar las reservas. Para los daños graves que comprometen la solidez o hacen la vivienda inhabitable, entra en juego además la responsabilidad de pleno derecho del constructor del artículo 1792 del Código civil: « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » En español, esto significa que ante fisuras estructurales, infiltraciones graves o equipos esenciales que hacen la vivienda inadecuada para vivir, el constructor responde sin que usted deba probar su culpa, bastando demostrar el daño y su gravedad. Quien compró vivienda usada en lugar de obra nueva sigue otro régimen, el de los vicios ocultos con su plazo bienal desde el descubrimiento, desarrollado en el análisis sobre humedades, grietas o termitas tras comprar una casa en Francia; no mezcle ambos caminos, porque los plazos y las pruebas son distintos.

Una mención particular para París y la región parisina, donde se concentra gran parte de la VEFA comprada por hispanohablantes. La competencia judicial corresponde al tribunal judiciaire del lugar del inmueble, por tanto al tribunal judiciaire de Paris para un piso en la capital, con plazos de señalamiento a menudo más largos que en provincias: presente su requerimiento y, en su caso, su demanda sin esperar al último mes de un plazo. Los comisarios de justicia parisinos notifican la mise en demeure en pocos días, y las asociaciones de consumidores y los servicios municipales de información sobre vivienda pueden orientar sobre los primeros pasos antes de cualquier proceso. Si el inmueble está en copropiedad, guarde también el reglamento de copropiedad entregado con la escritura y las actas de las primeras juntas: los desórdenes de zonas comunes se reclaman por la colectividad de copropietarios, mientras que los de su lote los reclama usted, y confundir ambas vías retrasa las reparaciones.

En la práctica, el expediente que gana es el expediente ordenado. Reúna en una carpeta cronológica la reserva y su justificante de depósito, la escritura con el plazo y la cláusula de penalización, cada requerimiento de pago con su avance de obra, la póliza de garantía financiera, la mise en demeure con su acuse, el acta de entrega con las reservas y sus fotografías fechadas, las notificaciones de defectos del primer mes y del primer año, y todas las facturas de perjuicios. Actúe dentro de cada plazo sin dejar que el promotor le entretenga con promesas verbales: cada mes perdido es prueba que se enfría y, en el peor de los casos, un plazo que se cierra. Y no firme ningún acuerdo transaccional de reducción de penalización a cambio de una entrega rápida sin medir lo que abandona, porque ese documento será definitivo ante el juez.

Conclusión

Comprar sobre plano en Francia no es apostar a ciegas: la escritura fija una fecha de entrega obligatoria, los pagos están topados por el avance real de la obra, un garante financiero respalda la terminación o el reembolso, y la ley organiza la penalización por retraso, la consignación del saldo ante defectos y un año de reparaciones tras la recepción. Frente a un retraso, verifique la fecha contractual y sus causas legítimas, requiera formalmente por escrito, calcule la penalización cláusula en mano y documente cada perjuicio con facturas. Frente a una entrega defectuosa, reciba con reservas escritas y detalladas, consigne el saldo en lugar de pagarlo al promotor y notifique cada defecto dentro del primer mes y del primer año. La resolución de la venta existe, limitada al 10 % de indemnización a tanto alzado más el daño real probado, pero solo compensa cuando la obra está abandonada o el retraso hace la operación inútil. Con el expediente completo y los plazos respetados, el comprador de VEFA negocia desde una posición sólida y, si debe pleitear, llega ante el juez con pruebas y no con recuerdos.