Encargó una casa nueva en Francia y el día de la entrega aparecen los defectos: una grieta que cruza el salón, dos ventanas que no cierran, el suelo del baño con pendiente hacia la puerta y un olor a humedad en el garaje. Usted vive en España, ha pagado casi todo el precio y el constructor le tiende un papel para firmar: el acta de entrega. Ese papel, que en Francia se llama procès-verbal de réception, decide los diez años siguientes. Lo que escriba en él —o lo que deje sin escribir— determinará si puede exigir reparaciones gratis durante un año, dos años o diez, o si tendrá que pagarlas de su bolsillo.

Este artículo explica, para un comprador hispanohablante que encarga una casa individual en Francia con un contrat de construction de maison individuelle, abreviado CCMI, qué hacer el día de la entrega y en los meses siguientes. El CCMI es el contrato regulado por la ley francesa para construir una casa de uno o dos viviendas según un plano propuesto por el constructor. No es lo mismo que comprar sobre plano un piso de promotor (vente en l’état futur d’achèvement, VEFA) ni que reformar una casa existente: aquí usted es maître de l’ouvrage, es decir, el dueño de la obra que encarga la construcción, y el constructor responde ante usted con garantías legales que ningún contrato puede suprimir. La regla práctica es una sola: la entrega (réception) es el acto por el que usted declara aceptar la obra, con o sin reservas (réserves), y desde esa fecha corren todos los plazos. Si entiende eso, entiende casi todo.

Antes de entrar en detalle, una advertencia honesta sobre el calendario. Usted dispone de ocho días tras recibir las llaves para denunciar por carta los defectos visibles que no señaló en el acta, de un año de garantía total, de dos años para los equipamientos separables y de diez años para los daños graves. Cada plazo tiene su prueba y su carta. Este artículo le da el itinerario completo, con los textos exactos y tres sentencias de la Corte de Casación leídas para este caso, para que no pierda ningún derecho por firmar deprisa. Si ya compró una casa reformada con defectos de obra anterior, ese supuesto distinto se trata en nuestra guía sobre la garantía decenal de la casa reformada; y si aún no ha comprado, el marco general de la compra desde España —poder, señal, préstamo y notario— está en nuestra guía para comprar una casa en Francia viviendo en España.

I. La entrega manda: recepción, reservas y los ocho días que deciden todo

A. La recepción es una aceptación jurídica, no una simple visita

En derecho francés, la réception es, según el artículo 1792-6 del Código civil, el acto por el cual el dueño de la obra declara aceptar la obra, con o sin reservas. La traducción es nuestra; el texto oficial francés dice: «La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves». Esa frase corta contiene tres consecuencias. Primera: aceptar sin reservas significa aceptar los defectos visibles, que ya no podrá reclamar por las garantías. Segunda: aceptar con reservas significa aceptar la obra pero dejando constancia de cada defecto para que el constructor lo repare. Tercera: negarse a recibir también es posible cuando la obra no está en estado de ser recibida, pero debe motivarse.

La recepción se hace a petición de la parte más diligente, de común acuerdo o, en su defecto, por vía judicial, y siempre de forma contradictoria, es decir, con el constructor presente o debidamente convocado. En la práctica del CCMI, el constructor le convoca, recorren la casa juntos y levantan el procès-verbal de réception, el acta de entrega. Usted puede —y cuando hay defectos, debe— acudir acompañado de un profesional (arquitecto, perito de construcción) con seguro para este tipo de misión. La asistencia tiene una ventaja legal directa que veremos en el apartado siguiente: si un profesional le asiste en la recepción, pierde la segunda oportunidad de los ocho días, porque la ley considera que ya estuvo debidamente asesorado.

Cada reserva debe ser precisa, localizada y medible. No escriba pintura mal sino mancha de humedad de 40 × 30 cm en la pared norte del salón, junto a la ventana. No escriba ventanas mal sino ventana del dormitorio 2 no cierra: holgura de 5 mm en el ángulo superior derecho, entra aire y agua. Fotografíe cada defecto con una regla o un metro al lado, anote la estancia y la fecha, y conserve el acta firmada por ambas partes. Si el constructor se niega a anotar una reserva, escríbala usted a mano en el acta antes de firmar, o envíe ese mismo día una carta certificada describiéndola. Un acta sin reservas equivale a una casa declarada conforme a ojos del constructor, y revertir esa apariencia meses después exige una prueba mucho más pesada.

Atención a la trampa más frecuente para quien compra desde España: pagar el saldo completo y recoger las llaves sin firmar ningún acta, creyendo que ya está todo. La Corte de Casación ha declarado que el pago íntegro de un lote y su toma de posesión por el dueño de la obra hacen presumir la recepción tácita, sin que sea necesario que toda la obra esté terminada (Casación civil 3.ª, 30 de enero de 2019, n.º 18-10.197). Es decir, si paga todo y ocupa la casa, el juez presumirá que recibió la obra aunque nunca firmara un papel, y los plazos de garantía empezarán a correr igualmente, pero sin la lista de reservas que le protege. Por eso la consigna es clara: no pague el saldo sin acta, o consígnelo como explicamos en el apartado B, y nunca tome posesión sin dejar constancia escrita del estado real.

B. Los ocho días para completar y el saldo que no debe entregar sin garantía

La ley del CCMI le concede una segunda oportunidad, pero breve. El artículo L231-8 del Código de la construcción y de la vivienda dispone que el dueño de la obra puede, por carta certificada con acuse de recibo enviada en los ocho días siguientes a la entrega de llaves consecutiva a la recepción, denunciar los vicios aparentes que no había señalado en la recepción, para que se corrijan en ejecución del contrato. El texto oficial dice: «Le maître de l’ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’avait pas signalés lors de la réception». Importante excepción: esta facultad no existe cuando usted acudió a la recepción asistido por un profesional habilitado. De ahí la estrategia: si va solo a la entrega, guarde los ocho días como red de seguridad; si prevé defectos serios, pague a un profesional para la entrega y extreme las reservas en el acta, porque no habrá repesca.

En la misma carta de ocho días, o en el acta, fije un plazo razonable de reparación y anuncie que, en su defecto, hará reparar por terceros a costa del constructor o acudirá al juez. La carta debe enviarse por lettre recommandée avec accusé de réception, carta certificada con acuse de recibo, que en Francia se abrevia RAR y constituye la prueba de la fecha y del contenido si conserva el justificante y la copia. El cómputo de los ocho días se cuenta desde la entrega de llaves; si el octavo día cae en fin de semana, envíe la carta antes, no apure. Y describa cada defecto como en el acta: localización, medidas, fotos anexas referenciadas.

El saldo del precio es su palanca y no debe entregarla sin contrapartida. En el CCMI con suministro de plano, el precio se paga por etapas y el saldo se entrega en la recepción. Si hay reservas, la práctica y los modelos de contrato permiten consignar —depositar ante notario o en la Caja de Depósitos— una suma correspondiente al coste de las reparaciones pendientes, en lugar de pagarla al constructor. Aunque la consignación concreta se rige por las estipulaciones contractuales y, en su caso, por el juez, la lógica es la que protege la garantía de entrega del artículo L231-6 del mismo Código: ese texto obliga al garante de entrega a cubrir al dueño de la obra, desde la apertura de la obra, contra los riesgos de inejecución o mala ejecución a precio y plazos convenidos, haciéndose cargo, si el constructor falla, de los sobrecostes necesarios para terminar, de las consecuencias de pagos anticipados indebidos y de las penalidades de retraso superiores a treinta días. Dicho de otro modo: si el constructor abandona o deja la casa a medias, usted no está solo; existe un garante —banco o aseguradora— que debe permitir terminar la obra al precio convenido, con una posible franquicia máxima del 5 %. Exija al firmar el CCMI el nombre del garante y conserve la póliza: el día que el constructor deja de contestar, esa hoja vale más que todas las promesas verbales.

Si el constructor no repara en el plazo fijado, el itinerario es: requerimiento formal por RAR (mise en demeure, intimación fehaciente a cumplir señalando un último plazo), constatación por commissaire de justice (nuevo nombre del huissier, oficial que levanta acta fehaciente del estado de la casa) y, si persiste el silencio, demanda judicial pidiendo la reparación, la autorización para hacerla a su costa o la resolución del litigio por la vía rápida del peritaje judicial. No encargue la reparación a otro profesional sin haber requerido antes al constructor y sin haber dejado constancia del estado por un tercero independiente, porque el coste solo será repercutible si prueba que el constructor fue debidamente puesto en mora y que el defecto existía y le era imputable. Y conserve todo: contrato CCMI, planos, actas, cartas con acuses, fotos fechadas, facturas, mensajes. En un litigio de construcción, el expediente ordenado gana la mitad del pleito.

II. Después de la entrega: garantías de uno, dos y diez años, y cómo activarlas sin perderlas

A. Tres garantías escalonadas que el contrato no puede suprimir

Desde la recepción corren tres garantías legales encadenadas, y conviene memorizarlas como una escalera: un año para todo, dos años para los equipamientos separables, diez años para los daños graves. Ninguna cláusula del contrato puede excluirlas ni limitarlas: el artículo 1792-5 del Código civil declara no escrita toda cláusula que excluya o limite estas responsabilidades y garantías. Si su CCMI contiene una frase que limita la garantía a seis meses o que excluye las grietas, esa frase es legalmente inexistente.

El primer peldaño es la garantía de perfecta terminación (garantie de parfait achèvement), de un año desde la recepción, prevista en el citado artículo 1792-6 del Código civil: el empresario debe reparar todos los desórdenes señalados en el acta de recepción y los que aparezcan durante el año siguiente, se los notifique usted o no en el acta, siempre que los denuncie dentro de ese año. Cubre prácticamente todo —remates, pintura, ajustes, fisuras de acabado— salvo el desgaste normal por uso. Es la garantía más ancha y la más corta: úsela pronto y por escrito, con carta certificada que fije plazo de reparación.

El segundo peldaño es la garantía bienal de buen funcionamiento (garantie de bon fonctionnement), de dos años como mínimo desde la recepción, prevista en el artículo 1792-3 del Código civil: cubre los elementos de equipamiento que no forman cuerpo inseparable con la estructura. La distinción la precisa el artículo 1792-2 del mismo Código: un equipo forma cuerpo inseparable con la obra de estructura, cerramiento o cubierta cuando su retirada o sustitución exigiría deteriorar esa obra. Traducción práctica: la caldera que puede desmontarse sin romper el muro es separable y tiene dos años; la impermeabilización integrada en la cubierta, no. Ejemplos típicos de la bienal: caldera, radiadores, persianas motorizadas, interfonos, grifería, electrodomésticos integrados suministrados con la obra. Si fallan en los dos años, el constructor debe repararlos o sustituirlos a su costa.

El tercer peldaño es la garantía decenal (garantie décennale), de diez años desde la recepción, y es la que protege su patrimonio de verdad. El artículo 1792 del Código civil declara responsable de pleno derecho a todo constructor por los daños, incluso derivados de vicio del suelo, que comprometan la solidez de la obra o que, afectando a un elemento constitutivo o de equipamiento, la hagan impropia para su destino. El texto oficial dice: «Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination». Dos expresiones merecen explicación. Responsable de pleno derecho significa que usted no tiene que probar culpa del constructor, solo el daño y su gravedad. Impropia para su destino (impropre à sa destination) significa que la casa no sirve para vivirse normalmente: infiltraciones generalizadas, grietas estructurales evolutivas, hundimiento de solera, instalación eléctrica peligrosa, calefacción inútil en invierno. Una fisura estética fina de fachada, sin infiltración ni evolución, no alcanza en principio ese umbral, como recuerda la jurisprudencia citada por la propia administración en la ficha oficial sobre malformaciones y garantías: las fisuras que no comprometen la solidez ni hacen la obra impropia para su destino no entran en la decenal.

¿Quién responde? Mucha gente. El artículo 1792-1 del Código civil reputa constructor al arquitecto, al empresario y al técnico vinculados al dueño por contrato de obra, a quien vende tras terminar una obra que construyó o mandó construir, y al mandatario que actúa como tal. Si usted encargó la casa a un constructor y este subcontrató albañilería o fontanería, cada interviniente responde de su parte, y el constructor principal responde frente a usted del conjunto. Y si en lugar de encargar usted la obra hubiera comprado la casa ya terminada a un vendedor que la construyó o la mandó construir, ese vendedor queda asimilado al constructor: el artículo 1646-1 del Código civil dispone que el vendedor de inmueble a construir asume desde la recepción las obligaciones de los artículos 1792 a 1792-3, en beneficio de los propietarios sucesivos. La Corte de Casación lo aplicó al vendedor en estado futuro de terminación por el mal funcionamiento de una climatización que hacía la obra impropia para su destino (Casación civil 3.ª, 14 de diciembre de 2010, n.º 09-71.675). El plazo común de la decenal lo fija el artículo 1792-4-1 del Código civil: diez años desde la recepción, y para la bienal, el plazo de su artículo. Pasado ese día, la garantía expira de forma tajante: una demanda presentada una sola semana tarde puede perderse entera.

Dos seguros completan el sistema y debe verificarlos antes de firmar nada. Todo constructor cuya responsabilidad decenal pueda comprometerse debe estar cubierto por un seguro decenal y justificarlo a la apertura de la obra, como impone el artículo L241-1 del Código de seguros. Pida la attestación nominativa del seguro decenal del constructor, verifique que cubre la actividad concreta (albañilería, cubierta, estructuras) y el año de la obra, y guárdela con el contrato: sin aseguradora solvente al fondo, una sentencia contra un constructor insolvente no se cobra. Simétricamente, usted como dueño de la obra debe suscribir antes de abrir la obra el seguro de daños-obra (assurance dommages-ouvrage), previsto en el artículo L242-1 del Código de seguros, que paga las reparaciones decenales sin esperar a que se determine quién tuvo la culpa, y luego se vuelve contra los responsables. Es el seguro que permite cobrar rápido cuando aparecen grietas graves en el año ocho. Pero atención a la lección de la Corte de Casación del 25 de mayo de 2022 (n.º 21-18.518): en aquel caso, la obra se recibió el 8 de febrero de 2004, el siniestro se declaró en enero de 2012, la aseguradora de daños-obra denegó la garantía en marzo de 2012 y la propietaria no la demandó en peritaje judicial hasta el 11 de marzo de 2014, ya expirada la decenal el 8 de febrero de 2014. La Corte casó la sentencia que condenaba a la aseguradora y recordó que el asegurador que deniega su garantía y no ha indemnizado no está subrogado y no puede actuar contra los constructores antes de ser él mismo demandado, conforme al artículo L121-12 del Código de seguros, de modo que es al asegurado a quien corresponde demandar a tiempo para preservar los recursos. Moraleja en una frase: declare el siniestro pronto, demande pronto y demande también a los constructores antes de que venza el décimo aniversario, o su aseguradora quedará liberada y sus recursos, vacíos.

B. El itinerario para reclamar: carta, constatación, perito y juez, sin saltarse escalones

Con el mapa de garantías claro, el itinerario práctico tiene cinco escalones y ninguno debe saltarse. Primero, la carta certificada con acuse de recibo al constructor describiendo cada desorden, invocando la garantía aplicable (perfecta terminación de un año, bienal de dos años o decenal de diez años) y fijando un plazo de reparación, por ejemplo treinta días. Si hay varios intervinientes, escriba al constructor principal y, en decenal, copie a su aseguradora decenal. Segundo, si no hay respuesta o la reparación es defectuosa, mande hacer una constatación por commissaire de justice: su acta describe y fotografía el estado con fehaciencia y cuesta mucho menos que perder un pleito por falta de prueba. Tercero, declare el siniestro a su seguro de daños-obra en cuanto el daño parezca decenal, por carta certificada con el acta, las fotos y el contrato, y siga su peritaje sin renunciar a sus propios recursos. Cuarto, si el desacuerdo persiste, pida al juez un peritaje judicial (expertise judiciaire), normalmente por la vía urgente del référé-expertise ante el tribunal judicial del lugar donde está la casa: el perito designado por el juez visita la obra, oye a las partes y dictamina sobre causas, gravedad y coste de reparación, y su informe suele decidir el pleito. Quinto, con el informe, demande la reparación en especie, la rebaja del precio o la resolución con indemnización de los perjuicios (gastos de realojo, pérdida de uso, facturas), según la gravedad.

Tres errores arruinan cada año reclamaciones legítimas. El primero es esperar: dejar pasar el primer año sin carta hace perder la garantía más ancha; dejar pasar el décimo aniversario sin demandar extingue la decenal aunque el daño sea evidente. Anote tres fechas en su calendario desde el día de la recepción: ocho días, un año y diez años, más los dos años para equipamientos. El segundo error es reparar por su cuenta sin dejar rastro: si hace rehacer el baño antes de requerir al constructor y de constatar el estado, el juez ya no podrá verificar el defecto ni su causa, y la factura será suya. Requiera, constate y luego, solo si hay urgencia (infiltración activa, peligro eléctrico), repare guardando muestras, fotos y facturas detalladas. El tercero es firmar un finiquito o un acuerdo de saldo a cambio de una chapuza: cualquier papel que diga que renuncia a reclamar a cambio de un gesto comercial debe ser revisado antes de firmarse, porque una renuncia clara puede impedir la demanda posterior.

Una nota para quien construye en París o en Île-de-France, donde el suelo arcilloso y las casas adosadas multiplican los litigios por grietas y medianerías. La competencia judicial sigue la regla general: el tribunal judicial (tribunal judiciaire) del lugar donde se sitúa el inmueble, con peritos locales que conocen los suelos y las patologías de la zona. Si su casa está en ese ámbito, mencione en sus cartas la necesidad de un diagnóstico de suelos y de un seguimiento de la evolución de las grietas con testigos de yeso o fisurómetros, porque la evolución documentada durante meses convierte una fisura discutible en un desorden decenal probado. Y si el constructor invoca la sequía o el movimiento de tierras del vecino como causa extranjera para exonerarse —el artículo 1792 admite la exoneración por causa extranjera—, será a él a quien corresponda probarla, no a usted probar lo contrario: la presunción juega a su favor, pero solo si demandó dentro del plazo y con la prueba del daño grave.

Conserve el expediente completo hasta diez años y un día después de la recepción: contrato CCMI con sus anexos y modificaciones, planos, permisos, actas de recepción, cartas con acuses, informes de peritos, pólizas de seguro decenal y de daños-obra, facturas de pagos por etapas, fotos fechadas y actas del commissaire de justice. Cuando revenda la casa dentro del periodo decenal, transmita copia de ese expediente al comprador: las garantías benefician a los propietarios sucesivos y una casa con expediente limpio se vende mejor y sin rebaja. Y si compra usted una casa de menos de diez años a un particular que la construyó o la reformó en profundidad, pida las mismas piezas antes de firmar: la ausencia de seguro decenal o de acta de recepción es una señal de alarma que debe reflejarse en el precio o en una condición del contrato.

Conclusión

Encargar una casa nueva en Francia es un proyecto ilusionante que la ley protege con fuerza, pero esa protección tiene fechas y formas. Retenga lo esencial: la recepción es la aceptación que hace correr todos los plazos, así que nunca la firme en blanco y nunca pague el saldo sin acta o sin consignación; dispone de ocho días tras las llaves para completar la lista de defectos visibles por carta certificada; la garantía de perfecta terminación cubre todo durante un año; la bienal cubre los equipamientos separables durante dos años; la decenal cubre durante diez años los daños que comprometen la solidez o hacen la casa impropia para vivir, con responsabilidad de pleno derecho del constructor y cláusulas limitativas inexistentes; y los seguros decenal del constructor y de daños-obra propio, más una demanda presentada antes del décimo aniversario, son los que convierten esos derechos en dinero para reparar. Con el acta precisa, la carta certificada a tiempo y el expediente ordenado, el dueño de la obra español que construye en Francia reclama desde una posición sólida; sin ellos, discute desde la fragilidad. Ante la duda sobre la gravedad de un desorden o sobre el vencimiento de un plazo, actúe como si el plazo venciera mañana: constate, escriba y preserve sus recursos hoy.