Compró una casa en Francia y a las pocas semanas llega la carta que nadie le había explicado: la instalación de saneamiento no es conforme. El informe habla de fosa séptica antigua, de infiltración insuficiente, de riesgo para la salud o para el medio ambiente, y el fontanero le habla de entre 9.000 y 18.000 euros de obras. Usted vive en España, firmó ante notario francés, el vendedor le dijo que todo estaba en regla y ahora no sabe si tiene que pagar usted, si puede reclamar al vendedor o si el notario debió avisarle. Este artículo explica, paso a paso y con los textos franceses verificados, qué documento debió recibir, cómo leer el informe del organismo de control, quién paga legalmente la puesta en conformidad después de la venta y cómo se reclama una rebaja del precio o la resolución cuando el defecto es grave y estaba oculto.
La regla de partida es sencilla y a la vez severa: desde la firma de la escritura, la obligación de poner en conformidad una instalación no colectiva defectuosa pasa al comprador frente a la administración, en el plazo de un año. Eso no significa que el comprador pierda todo recurso contra el vendedor. Significa que hay dos planos distintos: lo que la comuna le exige a usted como nuevo propietario, y lo que usted puede exigir al vendedor ante el juez si el defecto estaba oculto, era grave y el diagnóstico faltaba, estaba caducado o era engañoso. Confundir esos dos planos es lo que hace perder dinero y plazos.
I. Lo que el vendedor tenía que entregarle y lo que el informe realmente dice
A. El diagnóstico de saneamiento no colectivo: quién lo hace, cuándo vale y dónde debe aparecer
En Francia, cuando una casa no está conectada a la red pública de aguas residuales, debe tener una instalación de saneamiento no colectivo, lo que en España llamaríamos saneamiento autónomo: fosa séptica o fosa de agua, pretratamiento, sistema de infiltración o de depuración y evacuación. El término francés es assainissement non collectif, abreviado ANC. El organismo que lo controla no es un perito privado cualquiera: es el servicio público de saneamiento no colectivo, el SPANC, que depende de la comuna o de la agrupación de comunas. Ningún diagnosticador privado está habilitado para emitir este control, porque no existe una certificación profesional para ello; la competencia es municipal. Así lo explican los notarios a partir del Código General de las Colectividades Territoriales.
El vendedor de una casa de uso habitacional no conectada a la red pública debe adjuntar al expediente de diagnóstico técnico el documento emitido tras el control de la instalación, realizado en las condiciones previstas por la ley y fechado con menos de tres años en el momento de la firma de la escritura de venta. Lo dice el artículo L1331-11-1 del Código de la Salud Pública, cuya versión vigente hemos verificado: en francés, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l’article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique. Explicado en español, de forma no literal: el informe del control del saneamiento, de menos de tres años a la firma, se une al dossier de diagnóstico técnico. Si el control tiene más de tres años o no existe, su realización corre a cargo del vendedor.
Ese dossier de diagnóstico técnico, el DDT por sus siglas francesas, es el conjunto de diagnósticos que el vendedor debe anexar a la promesa de venta o, en su defecto, a la escritura auténtica. El artículo L271-4 del Código de la Construcción y de la Habitación enumera su contenido: plomo, amianto, termitas, gas, riesgos, rendimiento energético, electricidad y, en su punto octavo, el documento del control del saneamiento no colectivo mencionado en el artículo L1331-11-1 del Código de la Salud Pública. La administración lo resume en la ficha oficial del diagnóstico de saneamiento en service-public.gouv.fr: el vendedor debe ponerse en contacto con el SPANC de su comuna, un agente realiza el informe y ese informe hace las veces de diagnóstico, que se integra en el DDT y se entrega al futuro comprador.
La obligación de fondo de tener una instalación adecuada está en el artículo L1331-1-1 del Código de la Salud Pública: los inmuebles no conectados a la red pública deben estar equipados con una instalación de saneamiento no colectivo cuyo propietario asegura el mantenimiento regular y el vaciado periódico por persona autorizada. El mismo artículo añade que el propietario ejecuta las obras prescritas por el documento emitido tras el control, en un plazo general de cuatro años desde la notificación de ese documento. Ese plazo de cuatro años es el régimen general fuera de venta. Cuando hay venta y la instalación resulta no conforme en la escritura, el plazo se acorta a un año después de la escritura para el comprador. Los notarios lo formulan así a partir de la reglamentación de 2012: en cas de non conformité de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après ledit acte de vente, au lieu de quatre ans dans le cadre général. La explicación en español es que, constatada la no conformidad a la firma, el comprador debe hacer las obras en un año, no en cuatro. La página detallada de los notarios de Gironda sobre el diagnóstico de saneamiento no colectivo desarrolla además quién es competente, la validez de tres años y la carga del vendedor cuando falta.
El control municipal mismo se apoya en el artículo L2224-8 del Código General de las Colectividades Territoriales, que atribuye a la comuna el control de las instalaciones no colectivas: examen previo del diseño para instalaciones nuevas o rehabilitadas, verificación de la ejecución y controles periódicos de funcionamiento y mantenimiento, con una frecuencia que cada reglamento de servicio fija sin superar diez años. Para el comprador español, lo práctico es esto: pida el informe SPANC antes del precontrato, compruebe su fecha, compruebe que identifica su casa y no otra, y exija que el precontrato diga qué ocurre si es no conforme. Si el informe tiene más de tres años o no existe, la ley pone su realización a cargo del vendedor, no le corresponde a usted pagarlo ni aceptarlo caducado sin consecuencias.
Hay una sanción importante cuando ese papel falta en la escritura. El mismo artículo L271-4 del Código de la Construcción prevé que, en ausencia del documento en vigor a la firma de la escritura auténtica, el vendedor no puede exonerarse de la garantía de los vicios ocultos correspondientes. En francés: en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente de ce document en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. En español no literal: sin documento válido a la escritura, el vendedor no puede liberarse de la garantía por vicios ocultos en esta materia. Los notarios añaden que el contrato puede prever las consecuencias de la falta de información, y que el juez puede sancionarlas por vicio del consentimiento, vicio oculto o no conformidad. Si usted compró sin informe válido, conserve esa prueba: es su puerta de entrada a la reclamación.
Quien compra desde España suele descubrir además otros diagnósticos a la vez. Si su caso mezcla saneamiento con rendimiento energético falso o diagnósticos ausentes, le servirá nuestra explicación sobre qué hacer cuando el DPE era falso o faltaban diagnósticos en una casa en Francia, y si el problema es más amplio que el saneamiento, la guía general sobre defectos ocultos con humedades, termitas o instalación ruinosa. El saneamiento tiene reglas propias de plazo y de control municipal, así que no lo mezcle sin leer este artículo hasta el final.
B. Cómo leer el informe del SPANC sin dejarse engañar por el lenguaje administrativo
El informe del SPANC no dice simplemente bien o mal. Clasifica la instalación y lista las obras por prioridad. Los informes emitidos desde julio de 2012 deben incluir la evaluación de la no conformidad y la lista de trabajos a realizar, ordenados por prioridad. Las categorías habituales distinguen entre instalación conforme, no conforme sin riesgo inmediato pero a mejorar, y no conforme con peligro para la salud de las personas o riesgo probado de contaminación del medio ambiente, además de instalaciones incompletas, muy infradimensionadas o con disfunciones graves. Esa gradación importa porque determina la urgencia administrativa y el coste real, y porque el juez la usará para medir la gravedad del defecto.
Pida siempre el informe completo, no solo la primera página. Verifique la fecha de la visita, la dirección exacta del inmueble, el tipo de instalación descrita, fosa de agua o fosa séptica antigua, pretratamiento, sistema de tratamiento e infiltración, y el destino de las aguas. Verifique si el informe exige estudio de suelo, étude de sol en francés, y si menciona la necesidad de un proyecto validado por el SPANC antes de las obras. Muchas sorpresas vienen de fosas antiguas que vierten a un pozo perdido, a una zanja o directamente al campo del vecino, o de instalaciones que nunca tuvieron el visto bueno del SPANC en la construcción o rehabilitación. Si el informe dice que la instalación es inexistente o no accesible, trátelo como una no conformidad grave, no como un trámite.
El segundo punto que engaña es el precio. El precio de venta debería fijarse en función de la necesidad de obras, y por eso los notarios recomiendan producir durante la negociación el diagnóstico y al menos un presupuesto de puesta en conformidad. No acepte una rebaja verbal alzada. Pida dos presupuestos de empresas que instalen saneamiento autorizado, con estudio de suelo cuando el terreno lo exija, más el coste de la tasa de control del SPANC, el eventual proyecto, la puesta fuera de servicio de la fosa antigua y la reposición del terreno. En casas rurales francesas, una instalación completa nueva con estudio, proyecto, obra y control suele moverse en una horquilla amplia según suelo, acceso y superficie; solo un presupuesto sobre su parcela dice la verdad. Conserve los presupuestos fechados y firmados: serán su prueba del perjuicio económico.
El tercer punto es el riesgo financiero paralelo. Mientras el propietario no cumpla las obligaciones de saneamiento, la ley permite exigirle una suma al menos equivalente al canon que habría pagado si su inmueble hubiera estado conectado o equipado reglamentariamente, que puede ser incrementada por el consejo municipal o el de la metrópoli de Lyon hasta el 400 %. Es el artículo L1331-8 del Código de la Salud Pública, que en francés prevé que tant que le propriétaire ne s’est pas conformé aux obligations prévues aux articles L. 1331-1 à L. 1331-7-1, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée. En español no literal: mientras no se ponga en conformidad, el propietario paga una penalización al menos igual al canon, que puede incrementarse hasta el 400 %. Después de la compra, ese riesgo ya es el suyo frente a la comuna, aunque luego reclame al vendedor. Por eso el plazo de un año no es un consejo: es el plazo que le separa de requerimientos, de la contra-visita del SPANC y de recargos.
Si el vendedor le dijo que la casa estaba conectada a la red pública y resulta que no lo está, o que tiene una fosa conforme cuando el SPANC dice lo contrario, guarde cada escrito: anuncio, correos con la agencia, precontrato, escritura y anexos. La jurisprudencia muestra que los pleitos se ganan o se pierden por esa coherencia documental. Cuando la escritura dice que el bien se vende en el estado en que se encuentra, esa cláusula no exonera por sí sola al vendedor de la garantía cuando hay información falsa o diagnóstico inválido, como veremos con las sentencias. Y si la obra asociada al saneamiento se hizo sin permiso o sin respetar el proyecto validado, conviene leer también nuestra guía sobre obra hecha sin permiso en una casa en Francia, porque la no conformidad de saneamiento y la infracción urbanística pueden acumularse y cambiar la estrategia.
II. Qué hacer ahora: pagar, negociar o ir al juez sin perder plazos ni pruebas
A. La vía amistosa y la prueba que realmente convence: requerimiento, segundo dictamen y negociación del precio
Empiece por separar lo urgente de lo importante. Lo urgente es cumplir frente a la administración como nuevo propietario: contactar al SPANC, pedir por escrito el detalle de las obras exigidas y su orden de prioridad, preguntar si necesita estudio de suelo y proyecto previo, y calendarizar la obra dentro del año desde la escritura. Pida cita de control y pregunte por la contra-visita, el coste de las tasas y el formato del certificado final de conformidad. Si vive en España, designe por escrito a una persona de contacto en Francia o acuerde con el SPANC la comunicación por correo electrónico, y conserve cada acuse de recibo. Cumplir no le quita el recurso contra el vendedor; al contrario, demuestra su diligencia y limita el daño, lo que el juez valora.
Lo importante en paralelo es construir la prueba del defecto oculto. En derecho francés de la venta, el vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la cosa impropia para su uso o disminuyen tanto ese uso que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos de haberlos conocido. Es el artículo 1641 del Código Civil francés, que en francés dice que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. En español no literal: el vendedor garantiza los defectos ocultos que impiden el uso previsto o lo reducen tanto que usted no habría comprado o habría pagado menos. Para el saneamiento, la gravedad se mide por el riesgo sanitario o ambiental declarado por el SPANC, por la imposibilidad de usar la casa con normalidad y por el coste de una instalación nueva completa, no por un simple ajuste.
La prueba exige método. Un solo presupuesto privado y unas fotos no bastan cuando el vendedor los discute, como demuestra la sentencia de Besançon que citaremos. Encargue un informe contradictorio si puede: perito judicial o técnico independiente que visite con citación del vendedor, acta de constatación por comisario de justicia cuando haya vertidos visibles o accesos imposibles, análisis del suelo si se discute la infiltración, y segundo dictamen del SPANC tras visita actualizada. Conserve el anuncio donde se decía fosa reciente o todo a norma, el precontrato con sus anexos, la escritura con el DDT realmente adjuntado, y toda correspondencia donde el vendedor o la agencia afirmaron la conformidad. Si el diagnóstico anexado estaba caducado o era de otro inmueble, hág Ello constar por escrito ante notario y SPANC desde el primer requerimiento.
El requerimiento al vendedor, la mise en demeure en francés, debe ser escrito, preciso y con plazo. Reclame alternativamente la rebaja del precio correspondiente al coste de puesta en conformidad o la resolución si el defecto es tan grave que usted no habría comprado, más los gastos y, en su caso, daños. Fije un plazo razonable, por ejemplo un mes, anuncie que encargará las obras por su cuenta para mitigar el daño administrativo sin renunciar al reembolso, y pida la intervención del notario y de la agencia para una solución amistosa. Envíelo por carta certificada con acuse de recibo o por medio fehaciente equivalente desde España, y guarde la prueba de envío y recepción. Muchos expedientes se cierran aquí cuando el vendedor entiende que el diagnóstico caducado le impide oponer la cláusula de exoneración.
La negociación del precio debe partir del coste real, no del susto. Presente los dos presupuestos, el estudio de suelo, las tasas del SPANC y el coste de la fosa a condenar, y descuente en su caso la parte de mejora que exceda la simple conformidad, porque el juez no paga una mansión de depuración cuando bastaba una instalación reglamentaria. Si el vendedor es profesional o se demuestra que conocía el defecto, podrá reclamar además daños y perjuicios; si ignoraba el defecto, en principio solo la devolución del precio o de parte de él más los gastos de la venta. Son los artículos 1644 y siguientes del Código Civil sobre la elección entre devolver la cosa y recuperar el precio o conservarla con una rebaja, y el artículo 1646 del Código Civil que limita al precio más gastos cuando el vendedor ignoraba el defecto. En español no literal: usted elige entre anular y recuperar o quedarse con rebaja; si el vendedor no conocía el vicio, responde del precio y gastos.
En París e Île-de-France hay particularidades prácticas que conviene integrar desde el inicio. Muchas casas con saneamiento autónomo están en grande couronne, en Yvelines, Essonne, Val-d’Oise o Seine-et-Marne, donde el SPANC suele ser intercomunal y los plazos de cita se alargan en primavera y verano. Pida cita en cuanto tenga la escritura, pregunte por el reglamento de servicio aplicable y por la tasa exacta, y verifique si la comuna prevé ayudas o préstamos para rehabilitación de saneamiento. El tribunal competente para el fondo será en principio el tribunal judiciaire del lugar del inmueble, no el de París por el simple hecho de haber firmado en París, y la pericia judicial la ordenará ese tribunal. Prepare desde España un poder para su abogado, las copias apostilladas cuando se exijan, y un interlocutor técnico local que abra la casa al perito y al SPANC. Si su compra desde España se hizo con poder y señal, revise también nuestra guía sobre comprar casa en Francia viviendo en España con poder, señal y préstamo, porque los plazos del precontrato y la condición del préstamo interactúan con esta reclamación.
No encargue la obra definitiva antes de asegurar la prueba si va a pedir la anulación, y no deje pasar el año administrativo esperando al acuerdo. La estrategia equilibrada suele ser: requerimiento inmediato, pericia o constatación en dos o tres meses, negociación seria con cifras cerradas, y si no hay acuerdo, demanda dentro del plazo legal de dos años desde el descubrimiento del defecto, sin abandonar la obra mínima que evite sanciones del SPANC. Documente que la obra urgente no implica conformidad con el defecto ni renuncia a reclamar: escríbalo expresamente en cada encargo.
B. La vía judicial cuando no hay acuerdo: qué pide, contra quién y en qué plazo, con dos sentencias que lo explican todo
La acción por vicios ocultos debe intentarla el comprador en dos años desde el descubrimiento del defecto. Lo dice el artículo 1648 del Código Civil francés: en francés, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. En español no literal: dos años desde que descubre el vicio para demandar. El punto de partida no es la firma ante notario, sino el día en que usted conoce realmente la no conformidad grave y su alcance, normalmente el informe SPANC actualizado, la contra-visita o el informe pericial que revela que la instalación es irrecuperable. No confunda este plazo con el año administrativo para hacer las obras ni con el plazo general de cuatro años del control fuera de venta: son tres relojes distintos. El año es frente a la comuna para obedecer; los dos años son frente al vendedor para reclamar en justicia; los cuatro años son el ritmo general de trabajos tras un control sin venta.
Qué puede pedir depende de la gravedad. Si el defecto hace la casa inhabitable o exige una instalación nueva integral que usted no habría asumido, puede pedir la resolución de la venta con restitución recíproca: devuelve la casa y recupera precio, gastos y en su caso daños si el vendedor conocía o debía conocer. Si decide conservar la casa, pide la rebaja del precio, la action estimatoire en francés, por el coste de puesta en conformidad probado con presupuestos y facturas, más gastos y perjuicios acreditados. El juez no concede automáticamente el presupuesto más alto: exige prueba del carácter oculto antes de la venta, de la gravedad, del vínculo causal con el coste y de que el comprador no fue informado por un diagnóstico válido. La ausencia de diagnóstico válido a la escritura impide al vendedor oponer la exoneración por vicios correspondientes, pero usted sigue debiendo probar el defecto y su coste.
Dos decisiones recientes, leídas íntegramente, muestran exactamente dónde se gana y dónde se pierde. La primera es la sentencia de la Corte de Apelación de Besançon del 18 de marzo de 2025, recurso 24/00031, que confirma el rechazo del tribunal de Belfort del 28 de noviembre de 2023. Los compradores, que habían adquirido en 2013 por 97.148 euros, reclamaban más de 10.000 y luego 14.684,72 euros por una supuesta falta de conexión a la red colectiva y remisión a un saneamiento defectuoso, invocando declaraciones falsas en la escritura y un informe comunitario de 2013 que no sería el certificado exigido. La corte responde sobre el vicio oculto citando el artículo 1641 y rechaza por insuficiencia de prueba: la pericia privada de octubre de 2021 solo contenía deducciones y no estaba corroborada por ningún otro elemento, el presupuesto en que se basaba el reembolso era opcional, las fotos del acta no demostraban la fosa ni su vertido autónomo, y la mención de venta en el estado no bastaba por sí sola cuando la prueba del defecto y del conocimiento no estaba acreditada. Fallo: confirmación del rechazo, costas de apelación a los compradores y 2.000 euros por gastos procesales a los vendedores. Fuente oficial: sentencia de Besançon de 18 de marzo de 2025. La lección para usted es directa: sin informe SPANC actual, sin pericia contradictoria y sin presupuestos firmes y comparables, el juez no deduce el defecto de fotos ni de un presupuesto opcional.
La segunda es la sentencia de la Corte de Apelación de París, polo 4 sala 1, del 16 de mayo de 2025, recurso 23/02237, que revoca el juzgado de Fontainebleau del 2 de noviembre de 2022. Aquí los compradores sí habían probado lo esencial: el diagnóstico de saneamiento ya no estaba en vigor a la venta, lo que constituía una falta, y tras pericias y presupuestos quedó acreditado que la instalación exigía rehacerla por completo, con presupuesto de 14.616,80 euros más estudio de suelo de 539 euros. El juzgado había rechazado porque, aun con diagnóstico caducado, no veía probado que un diagnóstico válido hubiera concluido la no conformidad ni la necesidad integral. La corte de apelación invierte el razonamiento: con diagnóstico inválido, con informes y presupuestos coherentes y con la necesidad integral establecida, condena solidariamente a los vendedores a pagar 15.155,80 euros como reducción del precio, más 3.000 euros por daño moral y 4.000 euros por gastos procesales, con condena a vendedores y agencia a las costas de ambas instancias, y rechaza la condena contra el notario y las llamadas en garantía contra él. Fuente oficial: sentencia de París de 16 de mayo de 2025. La lección es simétrica: diagnóstico caducado más prueba técnica coherente y coste documentado llevan a rebaja integral, pero la responsabilidad del notario y de la agencia no es automática y exige probar falta propia y vínculo causal.
Contra quién dirigir la demanda depende de su expediente. Contra el vendedor siempre que invoque vicio oculto o falta de información; contra la agencia solo si hubo culpa propia, por ejemplo afirmación escrita de conformidad contradicha por el SPANC o intermediación negligente; contra el notario solo si validó la venta sin diagnóstico válido o con información falsa conocida que indujo a error, como recuerda la ficha oficial del diagnóstico colectivo y no colectivo. La administración lo expresa para el saneamiento colectivo y es extensible en lógica al no colectivo: el vendedor compromete su responsabilidad por vicio oculto si no entrega el diagnóstico válido, y el notario compromete la suya si valida sin él o con datos falsos conocidos. No demande por sistema a todos: cada demandado exige falta, daño y causalidad propios, y una demanda dispersa debilita la pericia.
Las piezas que el juez espera, en orden, son: escritura con DDT realmente anexado y fecha del informe SPANC, precontrato y anexos, informe SPANC completo y reglamento de servicio, requerimiento con acuse, informe pericial o segundo dictamen con visita contradictoria, dos presupuestos comparables más estudio de suelo y tasas, facturas si ya ejecutó lo urgente, fotos y actas de constatación fechadas, y correos o anuncios donde se afirmó la conformidad. Si vive en España, aporte traducciones cuando el tribunal las pida, pero conserve los originales franceses intactos: el juez decide sobre el francés oficial, no sobre su traducción. Cite los originales brevemente y explique en español que su explicación es traducción, sin poner su traducción entre comillas como si fuera el texto legal.
Los errores que hacen perder estos casos son siempre los mismos: dejar caducar los dos años desde el descubrimiento esperando la obra perfecta, encargar una instalación nueva distinta de la reglamentaria y reclamar su sobrecoste como si fuera daño, no citar al vendedor a la pericia y luego oponerle un informe privado, o firmar un acuerdo con la agencia que renuncia a reclamar al vendedor sin saberlo. Tampoco ayude al vendedor a defenderse: si usted declaró en la escritura que había visitado y aceptaba en el estado con un diagnóstico que no leyó, el juez lo leerá. La mención de venta en el estado no exonera por sí sola con información falsa o diagnóstico inválido, pero una visita complaciente sin reservas escritas debilita la prueba del carácter oculto.
Conclusión
Si compró una casa en Francia y el SPANC declara el saneamiento no conforme, actúe en dos frentes a la vez: cumpla frente a la comuna dentro del año desde la escritura y reclame frente al vendedor dentro de los dos años desde el descubrimiento, con prueba técnica contradictoria y coste documentado. Exija el informe de menos de tres años unido al dossier técnico, desconfíe de diagnósticos caducados o de otro inmueble, y recuerde que sin documento válido el vendedor no puede exonerarse en esta materia, pero usted debe probar el defecto grave, su carácter oculto y su precio real. La sentencia de Besançon castiga el expediente con solo deducciones y presupuestos opcionales; la de París concede la rebaja integral cuando el diagnóstico inválido se une a informes coherentes y presupuestos firmes. Con el requerimiento preciso, la pericia a tiempo y la demanda bien dirigida, la fosa no conforme deja de ser un agujero financiero para convertirse en un litigio ganable sobre el precio.