Vives en España, encontraste una casa en Francia, firmaste el compromis de vente ante el notario o en la agencia, dejaste una señal de varias decenas de miles de euros y volviste a casa esperando la fecha de la escritura. El día fijado, el vendedor no aparece. O aparece para decirte que ya no vende, que quiere más dinero o que ha encontrado a otro comprador dispuesto a pagar más. ¿Y ahora qué? ¿Has perdido la casa y la señal? ¿Tienes que empezar de cero?

No. En derecho francés, el compromis que firmaste no es una simple reserva: cuando ambas partes están de acuerdo en la cosa y en el precio, la venta ya es perfecta entre vosotros, aunque la escritura ante notario aún no se haya firmado. El vendedor no puede deshacerla por sí solo. Tienes dos caminos: obligarle a escriturar ante el juez o resolver la venta y cobrar la penalización prevista en el contrato, que suele ser el diez por ciento del precio. Este artículo explica, paso a paso y con dos decisiones reales de 2025, cómo funciona cada camino, qué pruebas necesitas y qué plazos debes respetar. Está pensado para un comprador hispanohablante que vive en España o acaba de instalarse en Francia y desconoce el vocabulario jurídico francés; cada término francés se explica en su primera aparición.

Antes de entrar en materia, una advertencia honesta: todo depende de lo que dice exactamente tu compromis. Las condiciones suspensivas (conditions suspensives), es decir, los acontecimientos que deben producirse para que la venta sea definitiva, como la obtención del préstamo, mandan sobre todo lo demás. Si firmaste desde España con un poder notarial, revisa también qué poderes diste y qué fondos dejaste en depósito. Si tu situación incluye un préstamo denegado, lee primero la explicación detallada sobre la condición suspensiva de préstamo y la recuperación de la señal, porque ese supuesto tiene sus propias reglas. Y si eres tú quien duda después de firmar, las reglas de la retractación de diez días son distintas y solo protegen al comprador no profesional.

I. El compromis que firmaste ya es una venta: lo que el vendedor no puede deshacer por sí solo

A. Por qué el compromis sinalagmático vale venta desde la firma

El contrato que en España llamarías contrato de arras o señal se llama en Francia compromis de vente o promesse synallagmatique de vente (promesa sinalagmática de venta: sinalagmático significa que ambas partes se obligan recíprocamente, el vendedor a vender y el comprador a comprar). La definición legal de la venta es sencilla: una convención por la cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagarla, y puede hacerse por escritura pública o por documento privado, según el artículo 1582 del Código civil. A partir de ahí, dos reglas lo deciden todo. Primera: la venta es perfecta entre las partes, y la propiedad se adquiere de pleno derecho por el comprador frente al vendedor, desde que se ha convenido la cosa y el precio, aunque la cosa aún no se haya entregado ni el precio pagado, según el artículo 1583 del Código civil. Segunda: la promesa de venta vale venta cuando hay consentimiento recíproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio, según el artículo 1589 del Código civil. En palabras llanas: si tu compromis identifica la casa y fija el precio con el acuerdo de los dos, la venta existe desde ese día. La escritura ante notario (acte authentique, el documento otorgado ante notario con fe pública) no crea la venta; la constata y la hace oponible a terceros mediante su publicación en el registro de la propiedad francés (publicité foncière).

De estas reglas salen tres consecuencias prácticas que muchos vendedores desconocen o fingen desconocer. Primera, el vendedor no puede cambiar el precio ni las parcelas vendidas después de firmar: los contratos solo pueden modificarse o revocarse por consentimiento mutuo de las partes o por las causas que la ley autoriza, según el artículo 1193 del Código civil. Segunda, el vendedor debe comportarse de buena fe en la ejecución, y esa exigencia es de orden público, es decir, inderogable, según el artículo 1104 del Código civil: convocar al notario con un proyecto distinto de lo firmado, exigir un suplemento de precio o vender a otro comprador por detrás son conductas que los tribunales sancionan. Tercera, cuidado con confundir tu compromis con otras figuras. La promesa unilateral de venta (promesse unilatérale de vente) es un contrato distinto por el cual solo el vendedor se compromete y el comprador recibe un derecho de opción durante un plazo, a cambio normalmente de una indemnización de inmovilización (indemnité d’immobilisation) que pierde si no compra; su régimen está en el artículo 1124 del Código civil. Si firmaste una promesa unilateral y no un compromis, tus derechos y los del vendedor son diferentes: verifica el encabezado de tu documento antes de actuar.

También debes distinguir tres formas de entregar dinero al firmar, porque cada una produce efectos distintos. Las arras (arrhes) permiten a cada parte desistir: quien las entregó las pierde y quien las recibió devuelve el doble, según el artículo 1590 del Código civil. El anticipo a cuenta del precio (acompte) no permite desistir: se descuenta del precio y quien incumple responde por entero. El depósito en manos del notario o de la agencia (séquestre) es una garantía bloqueada por un tercero hasta la escritura. En la práctica de las compras entre particulares, lo habitual es un depósito de alrededor del cinco al diez por ciento en manos del notario; si tu documento dice arrhes, el vendedor podría en teoría desistir devolviendo el doble, pero casi ningún compromis redactado por notario utiliza esa palabra por esa razón. Lee la cláusula exacta y no des por supuesto que tu señal son arras.

Quedan dos piezas del rompecabezas que conviene comprobar antes de atacar. Las condiciones suspensivas: si tu compra dependía de obtener un préstamo y el banco te lo deniega en las condiciones previstas, la venta se resuelve y recuperas el depósito, pero debes probar que solicitaste el préstamo conforme a lo pactado y que la denegación llegó en plazo; el detalle de esas pruebas y plazos está explicado en el análisis dedicado a la denegación de hipoteca y la condición suspensiva de préstamo. Y la retractación: el comprador no profesional dispone de un plazo de diez días a contar desde el día siguiente a la primera presentación de la carta que le notifica el acto para retractarse, según el artículo L271-1 del Código de la construcción y de la vivienda. Ese derecho pertenece solo al comprador y solo al comprador no profesional; el vendedor no tiene ningún plazo de arrepentimiento equivalente. Si el vendedor te dice que él también se retracta en diez días, te está contando algo que la ley no dice.

B. Lo que el vendedor intenta y por qué fracasa ante el juez: una venta perfecta se ejecuta en sus propios términos

Cuando un vendedor quiere echarse atrás, suele usar uno de estos cuatro argumentos: que el compromis era solo un borrador, que las parcelas no estaban claras, que el comprador modificó el proyecto o que encontró un defecto que le permite anularlo todo. Ninguno prospera por su sola palabra. Los tribunales verifican el documento firmado, tal como fue firmado, y obligan a cumplirlo en sus propios términos. La mejor ilustración es una decisión reciente y pública: la sentencia de la Corte de apelación de Montpellier de 10 de abril de 2025, número 23/03409, consultable en su texto oficial íntegro. Los hechos merecen leerse con atención porque se parecen a muchas disputas reales. El 27 de febrero de 2020, un propietario y una sociedad promotora firmaron un compromis sobre una villa con su terreno, parcela catastrada de 5.310 metros cuadrados, por 550.000 euros pagaderos al contado el día de la escritura. Después, la sociedad compradora presentó al vendedor un proyecto de escritura distinto del compromis, que suponía dividir la finca en siete parcelas y exigía una modificación del plano catastral. El vendedor se negó a firmar ese documento nuevo y también el proyecto de escritura que no respetaba lo pactado. El notario fijó la reiteración, el vendedor no compareció y el notario levantó acta de carencia (procès-verbal de carence, el acta por la que el notario constata quién faltó a la cita de firma). Cada parte demandó a la otra pidiendo la ejecución forzosa a su manera.

La Corte recordó primero las reglas citadas más arriba, con cita literal de los artículos 1583 y 1589 del Código civil, y después hizo algo decisivo: comparó línea por línea el compromis con el proyecto de escritura. El compromis hablaba de una villa con su terreno de 5.310 metros cuadrados; en ningún momento mencionaba siete parcelas ni la obligación del vendedor de solicitar una modificación catastral. Conclusión del tribunal: el vendedor se había negado legítimamente a firmar un documento que no era el pactado. Pero la misma vara midió a la compradora: existía un acuerdo perfecto de venta en la promesa sinalagmática de 27 de febrero de 2020, la venta era perfecta en las cláusulas y condiciones de ese compromis, y por tanto la Corte condenó y ordenó a la sociedad compradora firmar con el vendedor la escritura pública conforme a ese compromis, en el plazo de un mes desde la notificación de la sentencia, con condena en costas y 2.500 euros por gastos de justicia. La lección es simétrica y te protege directamente: el juez ejecuta el compromis tal como se firmó, ni más ni menos. Si el vendedor se niega a escriturar lo pactado, perderá; si eres tú quien pide algo distinto de lo pactado, perderás tú. Por eso tu primera tarea no es enfadarte sino releer el compromis con frialdad y pedir exactamente lo que dice.

Tu segunda tarea es reunir desde el primer día las pruebas que los jueces miran, porque en estos pleitos gana quien documenta. Guarda el original del compromis con todos sus anexos, en particular los diagnósticos técnicos y el estado de la parcela; conserva cada correo, mensaje y carta con el vendedor, la agencia y el notario; exige que toda convocatoria del notario te llegue por escrito y guarda los justificantes; si el vendedor falta a la cita, pide al notario que levante acta de carencia y que te entregue copia; si debes requerir al vendedor, hazlo por comisario de justicia (commissaire de justice, el oficial antes llamado huissier que notifica los requerimientos formales), como en el caso que se contará más abajo donde la convocatoria notificada en persona resultó decisiva; demuestra que las condiciones suspensivas se cumplieron o fracasaron sin tu culpa, con la oferta o la denegación del banco y las fechas; y si hubo una reventa a un tercero, consigue la fecha y pide a tu notario que verifique la publicidad registral, porque actuar rápido es esencial. Todo hecho, toda fecha y todo plazo que invoques ante el juez debe estar probado durante este procedimiento: sin prueba escrita y fechada, tu mejor argumento se queda en palabra contra palabra.

II. Cómo obligar al vendedor a escriturar o cobrar la penalización: pasos, pruebas y plazos

A. Obligarle a vender: el requerimiento formal, el acta del notario y la ejecución forzosa ante el juez

Si quieres la casa y no solo el dinero, el camino es la ejecución forzosa en naturaleza (exécution en nature, el cumplimiento efectivo de lo prometido en lugar de una indemnización). La regla está en el artículo 1221 del Código civil: el acreedor de una obligación puede, tras un requerimiento previo (mise en demeure, la intimación formal que exige el cumplimiento), perseguir su ejecución en naturaleza, salvo si esa ejecución es imposible o si existe una desproporción manifiesta entre su coste para el deudor de buena fe y su interés para el acreedor. Traducido a tu caso: primero debes requerir formalmente al vendedor que cumpla, y después puedes pedir al juez que le obligue a escriturar, salvo que la casa haya perecido o se haya vuelto imposible entregar, supuestos rarísimos en la práctica. Fíjate en el orden: el requerimiento previo no es una cortesía, es una condición. Un vendedor que simplemente guarda silencio ante tus correos aún no ha sido requerido en sentido jurídico; un vendedor que recibe un requerimiento por comisario de justicia con plazo para comparecer ante el notario ya no puede decir que no sabía.

El itinerario práctico, en el orden que siguen los profesionales, es el siguiente. Primero, relee el compromis y marca la fecha límite de reiteración de la escritura, la lista de condiciones suspensivas y su estado, la cláusula de penalización y quién custodia el depósito. Segundo, escribe al notario pidiendo que convoque a ambas partes a una fecha concreta para la firma conforme al compromis, sin modificar nada. Tercero, si el vendedor no comparece o se niega, haz que el notario levante acta de carencia y envía sin demora un requerimiento por comisario de justicia intimándole a firmar en un plazo determinado, recordándole la penalización y reservándote la vía judicial. Cuarto, con el compromis, el acta de carence, el requerimiento y la prueba de las condiciones cumplidas, demanda ante el tribunal judiciaire (el tribunal judicial ordinario competente en materia civil) del lugar donde se encuentra el inmueble. Pide al juez que constate que la venta es perfecta en los términos del compromis y que condene al vendedor a firmar la escritura en un plazo breve bajo apremio pecuniario (astreinte, la multa coercitiva por cada día de retraso, que en la práctica de estos pleitos se mueve por cientos de euros diarios: en el caso de Montpellier el primer juez impuso cien euros diarios durante tres meses y la parte llegó a pedir ciento cincuenta). Quinto, una vez obtenida la sentencia, vuelve al notario: con la decisión firme y el precio consignado o pagado, la escritura puede otorgarse incluso con la resistencia del vendedor, y el apremio hace el resto.

Dos precisiones de estrategia que distinguen a quien gana de quien se empantana. La primera: no pidas a la vez la ejecución forzosa y la resolución con penalización por los mismos hechos; son caminos alternativos y el juez te obligará a elegir. Si la casa es única, te enamoró su ubicación o los precios han subido y un piso equivalente cuesta ahora mucho más, la ejecución forzosa protege tu interés real. Si ya compraste otra cosa, si la relación está rota o si el inmueble ha perdido interés, la penalización y los daños te compensan mejor. La segunda: no dejes pasar el tiempo. Las acciones personales se prescriben por cinco años a contar desde el día en que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten actuar, según el artículo 2224 del Código civil. Cinco años parece mucho, pero las convocatorias notariales, la caducidad de tu oferta de préstamo y la posible reventa a un tercero juegan en tu contra cada mes: actúa en semanas, no en años. Y si compraste desde España con poder, avisa a tu notario francés desde el primer requerimiento para que el poder siga vigente, los fondos sigan disponibles y el depósito no se libere por error; los detalles de esa compra a distancia están explicados en la guía para comprar una casa en Francia viviendo en España, con el poder, la señal y los plazos.

B. Cobrar sin la casa: la penalización del diez por ciento, los daños y los plazos que no perdonan

Si renuncias a la casa o la ejecución se vuelve imposible, el dinero toma el relevo. Casi todos los compromis redactados por notario incluyen una cláusula penal (clause pénale) que fija de antemano la indemnización por incumplimiento, normalmente el diez por ciento del precio. Su régimen está en el artículo 1231-5 del Código civil y merece leerse entero: cuando el contrato estipula que quien no lo ejecute pagará una suma determinada por daños y perjuicios, no puede concederse a la otra parte una suma mayor ni menor; sin embargo, el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la penalización si es manifiestamente excesiva o irrisoria; si la obligación se ejecutó en parte, puede reducirla en proporción; toda estipulación en contrario se tiene por no escrita; y salvo inejecución definitiva, la penalización solo se debe cuando el deudor ha sido requerido. Cada frase cuenta: la cantidad pactada vincula al juez salvo exceso manifiesto, el juez puede corregirla por sí mismo, y sin requerimiento previo normalmente no hay penalización.

Un caso real y reciente muestra cómo se aplica euro por euro. El 16 de junio de 2025, el tribunal judicial de Thionville dictó la sentencia número 25/00474, consultable en su texto oficial íntegro, en un pleito donde los compradores se negaron a escriturar. El compromis de 7 de diciembre de 2023 fijaba una casa en 380.000 euros sin ninguna condición suspensiva de préstamo, con escritura a más tardar el 15 de mayo de 2024 y una cláusula que permitía compeler por todas las vías de derecho a la parte que se negara, con todos los gastos a su cargo y una penalización del diez por ciento del precio. Los compradores no acudieron a las convocatorias del notario, notificadas en persona el 28 de mayo de 2024, y el tribunal los condenó a pagar 38.000 euros de penalización, exactamente el diez por ciento, con intereses legales desde la demanda de 17 de marzo de 2025. Dos detalles de esa sentencia te sirven aunque en tu caso quien incumple es el vendedor, porque las reglas son simétricas: el tribunal rechazó en cambio los gastos de notario y los daños adicionales, recordando que solo proceden si reparan un perjuicio independiente del que la cláusula penal ya compensa; y calculó los intereses desde la fecha de la demanda, no desde el incumplimiento. Moraleja: reclama la penalización con el requerimiento previo en regla, pide los intereses desde la demanda y no esperes que el juez sume alegremente penalización, gastos y daños por el mismo perjuicio.

¿Y si tu perjuicio supera la penalización? El derecho común de la responsabilidad te cubre: todo hecho del hombre que causa daño a otro obliga a quien lo causó por su culpa a repararlo, según el artículo 1240 del Código civil. Gastos de tasación, de desplazamiento desde España, de alquiler puente o la diferencia de precio de una vivienda equivalente son reclamables si los pruebas con facturas y los vinculas al incumplimiento, pero solo en lo que exceda de lo ya reparado por la cláusula penal y con carácter independiente, como recordó el tribunal de Thionville. En la práctica, la mayoría de los compradores obtienen la penalización pactada y los intereses, y solo una minoría con facturas sólidas obtiene un complemento. No prometas ni esperes el doble de todo: pide la penalización, cuantifica cada gasto con documento y deja que el juez complete.

Queda el capítulo parisino, porque muchos hispanohablantes compran en París y la Isla de Francia y allí los tiempos y los actores tienen sus particularidades. La competencia sigue siendo del tribunal judiciaire del lugar del inmueble, es decir, en París el tribunal judicial de París, con audiencias de fondo que pueden tardar muchos meses; por eso el requerimiento por comisario de justicia y el acta de carencia del notario parisino son aún más importantes, porque a menudo provocan la firma sin llegar al pleito. En copropiedades parisinas, verifica además que el vendedor te entregó el estado de fecha (état daté, el certificado del síndico sobre las deudas y la situación de la comunidad): si aparecen deudas ocultas de comunidad, tienes otro frente de reclamación con sus propios plazos, explicado en el análisis sobre las deudas de comunidad y la oposición del síndico. Y si vives en España y el procedimiento se alarga, organiza desde el principio el poder notarial, la consignación del precio y un domicilio para notificaciones en Francia, para que ninguna convocatoria se pierda por el camino.

Conclusión

Si el vendedor ya no quiere firmar la escritura, no estás desarmado: tu compromis es una venta perfecta desde que os pusisteis de acuerdo en la casa y el precio, y la ley te da a elegir entre obligarle a escriturar bajo apremio o cobrar la penalización pactada con intereses. El orden ganador es siempre el mismo: relee el compromis y verifica las condiciones suspensivas, haz convocar por el notario, deja constancia de la carencia, requiere por comisario de justicia y demanda ante el tribunal del lugar del inmueble eligiendo un solo camino. Las dos sentencias de 2025 citadas lo confirman con cifras: 550.000 euros de venta ejecutada en sus propios términos en Montpellier y 38.000 euros de penalización, el diez por ciento exacto, en Thionville. Actúa en semanas, prueba cada fecha por escrito y no firmes ningún documento nuevo que modifique lo pactado sin asesoramiento: la venta que firmaste es tu mejor título, y ningún cambio de opinión del vendedor puede borrarla por sí solo.