Llega a Francia con un máster, un desplazamiento de varios meses o una misión temporal, y sobre la mesa aparecen tres papeles distintos: un alquiler amueblado de un año, un contrato de nueve meses «para estudiantes» o un contrato de movilidad de seis meses. Los tres parecen parecidos —un piso con muebles, una duración corta, una fianza— y sin embargo obedecen a reglas opuestas en los tres puntos que más dinero cuestan: cuánto pueden exigirle de fianza, si el contrato se renueva solo al vencimiento y qué papel necesita el casero —en francés, el bailleur— para recuperar el piso. Equivocarse de contrato sale caro en ambas direcciones: el inquilino que firma una movilidad sin tener derecho a ella descubre al vencimiento que debe irse sin preaviso del casero, y el casero que disfraza de amueblado un piso vacío para subir la renta descubre ante el juez que su contrato es en realidad un alquiler vacío y que su congé —la notificación por la que se pone fin al alquiler— es nulo.

Tres decisiones recientes de tribunales franceses, dictadas entre enero de 2025 y julio de 2026, muestran exactamente dónde se rompen estos contratos: la corte de apelación de Pau confirmó el 14 de enero de 2025 que una inquilina con contrato de movilidad debía irse al vencimiento y rechazó convertir su contrato en un amueblado clásico; el tribunal judicial de Aviñón anuló el 22 de julio de 2025 el congé para vender de un casero porque su supuesto amueblado era un falso amueblado; y el tribunal judicial de París declaró el 2 de julio de 2026 que un estudiante cuyo contrato de un año había vencido ocupaba el estudio sin derecho ni título. A partir de estas decisiones y de los artículos vigentes de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, la norma que rige los alquileres de vivienda habitual en Francia, este artículo explica qué contrato le corresponde, qué debe contener el papel que firma, qué pruebas necesita y en qué plazos puede impugnar lo abusivo.

I. El alquiler amueblado clásico: duración, fianza y salida

A. Qué es un amueblado de verdad y cuánto pueden pedirle de fianza

Un piso amueblado no es en Francia cualquier piso con cuatro muebles. El artículo 25-4 de la ley de 6 de julio de 1989 lo define como una vivienda digna equipada con mobiliario suficiente en número y calidad para permitir al inquilino dormir, comer y vivir convenientemente según las exigencias de la vida corriente, y añade que la lista de elementos de ese mobiliario la fija un decreto. Ese decreto existe —es el decreto n.º 2015-981 de 31 de julio de 2015— y su lista es cerrada y mínima: ropa de cama con nórdico o manta, sistema para tapar la luz en los dormitorios, placas de cocina, horno o microondas, frigorífico con compartimento de frío suficiente, vajilla, utensilios de cocina, mesa y asientos, estanterías, lámparas y material de limpieza adaptado a la vivienda. Si el piso que le alquilan como amueblado carece de varios de estos elementos, no es un problema menor de comodidad: es la puerta a que el juez recalifique el contrato en alquiler vacío, con todas sus consecuencias —duración de tres años en vez de uno, preaviso del casero de seis meses en vez de tres y fianza de un mes en vez de dos—.

La segunda prueba del amueblado es el papel. El artículo 25-5 de la misma ley exige que al entregar y al devolver las llaves se haga un inventario y una descripción detallada del mobiliario, de forma contradictoria y amistosa, firmado por las partes o por un representante y unido al contrato, y precisa que estos documentos no pueden facturarse aparte de lo que cueste el estado de lugares. El estado de lugares de entrada y de salida —en francés, état des lieux— es la prueba reina de todo el litigio posterior: de su comparación depende que la devolución de la fianza proceda en uno o en dos meses y que cada descuento resulte admisible o abusivo. Un contrato «amueblado» sin inventario anexo es un contrato sospechoso, y los jueces lo tratan como tal, como se verá con el caso de Aviñón.

La fianza —en francés, dépôt de garantie— tiene en el amueblado su propia regla. El artículo 25-6 de la ley, vigente desde la ley ALUR de 24 de marzo de 2014, dispone por excepción al artículo 22 que la fianza exigible al casero queda limitada a dos meses de alquiler sin cargas. Dos meses, y no uno: esa es la diferencia con el piso vacío, donde el tope es de un mes. Todo lo que exceda de dos meses en un amueblado es contrario a la ley y puede reclamarse. Y la devolución sigue las reglas del artículo 22: un mes como máximo desde la devolución de llaves si el estado de lugares de salida coincide con el de entrada, dos meses en caso contrario, con descuento únicamente de las cantidades que el casero justifique de verdad. Si el casero se retrasa, la cantidad pendiente se incrementa automáticamente en un 10 % del alquiler mensual por cada mes de retraso empezado, y esa penalización no requiere demandarla expresamente para devengarse: nace del simple retraso. Recuerde además el detalle práctico que decide muchos litigios a distancia: al devolver las llaves debe comunicar al casero o a su representante la dirección de su nuevo domicilio, aunque sea en España, porque sin esa dirección la penalización por retraso no se aplica. Cuando el piso está en un edificio en copropiedad, el casero puede conservar provisionalmente hasta un 20 % de la fianza hasta la aprobación anual de las cuentas del edificio, pero debe presentar después la regularización definitiva con justificantes. Las reglas completas de la devolución, con sus cálculos y sus pruebas desde España, están desarrolladas en el artículo sobre la fianza no devuelta al dejar un piso en Francia.

B. Duración, renovación automática y cómo se sale del contrato

La duración es la primera gran diferencia con el alquiler vacío. El artículo 25-7 de la ley fija un contrato escrito de al menos un año y añade que, si ninguna de las partes notifica su voluntad en las condiciones previstas, el contrato vencido se renueva tácitamente por un año más. Esa renovación tácita —en francés, reconduction tacite— es la regla general del amueblado y protege al inquilino que se queda: sin congé válido del casero, el contrato sigue vivo un año más en las mismas condiciones. La excepción confirma la regla y es la que interesa a los estudiantes: cuando el alquiler se concede a un estudiante, la duración puede reducirse a nueve meses, pero entonces la renovación tácita no se aplica. El contrato de nueve meses para estudiantes no es un contrato distinto, es el mismo amueblado con duración reducida y sin prórroga automática, de modo que al vencimiento el estudiante debe irse o firmar uno nuevo. Esa ausencia de renovación es también su peligro: quien firma nueve meses pensando que «ya se renovará» se equivoca de lectura.

Salir del amueblado es asimétrico, y la asimetría favorece al inquilino. El artículo 25-8 de la ley, en su redacción vigente desde el 29 de julio de 2023, permite al inquilino rescindir el contrato en cualquier momento con un preaviso de un mes, incluso cuando la duración se redujo a nueve meses. Durante ese mes, si es el inquilino quien notificó la salida, debe el alquiler y las cargas de todo el preaviso, salvo que otro inquilino ocupe el piso antes con el acuerdo del casero; si es el casero quien notificó, el inquilino solo paga el tiempo que ocupó realmente. El casero, en cambio, solo puede actuar al vencimiento, con un preaviso de tres meses y motivando su negativa a renovar: o retoma el piso para vivir en él o alojar a un familiar próximo, o vende el piso, o invoca un motivo legítimo y serio como el incumplimiento por el inquilino de sus obligaciones. Y la motivación no es una formalidad decorativa: a pena de nulidad, el congé del casero debe indicar el motivo alegado y, en caso de retomarlo, el nombre y la dirección del beneficiario y el vínculo exacto con el casero, que solo puede ser el propio casero, su cónyuge, su pareja de pacto civil registrada a la fecha del congé, su concubino notorio desde hace al menos un año, sus ascendientes o descendientes o los de su cónyuge, pareja o concubino. El juez puede verificar de oficio la realidad del motivo y declarar inválido el congé si la no renovación no aparece justificada por elementos serios y legítimos. La notificación debe hacerse por carta certificada con acuse de recibo, por acto de comisario de justicia —antes llamado huissier— o en mano contra recibo, y el plazo corre desde la recepción. Existe además una protección reforzada para los inquilinos mayores de sesenta y cinco años con recursos modestos, a quienes el casero no puede oponerse a la renovación sin ofrecerles un realojo equivalente, y una sanción penal contra el fraude: el casero que notifica un congé falsamente justificado por retomar o vender se expone a una multa de hasta 6.000 euros si es persona física y 30.000 si es persona jurídica, y el inquilino puede personarse como acusación particular para reclamar su perjuicio.

El tribunal judicial de París aplicó estas reglas el 2 de julio de 2026, autos n.º 26/01394, en un caso que todo estudiante español debería conocer. Un joven había firmado en agosto de 2021 un alquiler amueblado de estudiante por un año, renovado de mutuo acuerdo por un segundo año hasta el 15 de agosto de 2023; el representante del casero le notificó en junio de 2023 la no renovación y le pidió que dejara el estudio al vencimiento, y el estudiante se mantuvo en el piso alegando falta de realojo. La jueza de protección —en francés, juge des contentieux de la protection, el juez competente en alquileres de vivienda— desestimó la recalificación pedida por el estudiante, declaró que el contrato había vencido el 15 de agosto de 2023 y que desde el día siguiente ocupaba sin derecho ni título, ordenó que dejara los lugares en dos meses desde el requerimiento de salida conforme al artículo L. 412-1 del código de procedimientos civiles de ejecución y, atendiendo a su situación, le concedió además seis meses suplementarios para irse y fijó una indemnización mensual de ocupación. La lección es doble: el contrato de estudiante vence de verdad, sin renovación automática, pero el juez conserva un poder de gracia con los plazos de salida. Quien recibe un congé de su casero en un amueblado debe verificarlo con la misma lupa que en un piso vacío —motivo, plazo de tres meses, forma de notificación—, como explica el artículo sobre cómo verificar el congé del casero y los plazos para impugnarlo.

II. El contrato de movilidad: corto, sin fianza y con trampa

A. Quién puede firmarlo y qué debe contener el papel

El contrato de movilidad —en francés, bail mobilité— es un alquiler corto de piso amueblado reservado a quien se desplaza. El artículo 25-12 de la ley, vigente desde el 24 de agosto de 2022, exige que el inquilino justifique, a la fecha de efecto del contrato, estar en formación profesional, en estudios superiores, en contrato de aprendizaje, en prácticas, en voluntariado de servicio cívico, en traslado profesional o en misión temporal dentro de su actividad profesional. La condición se aprecia el día en que empieza el contrato, no después: quien ya vive en la ciudad sin desplazarse o quien firma sin estar en ninguna de esas situaciones no tiene derecho a este régimen, aunque el papel diga «movilidad». El mismo artículo advierte que este título es de orden público, enumera los pocos artículos del régimen general que se le aplican y precisa que la comisión departamental de conciliación no es competente en sus litigios, lo que cambia la vía previa antes de demandar. Tampoco se aplica a albergues con convenio público.

El contenido del papel está tasado y su omisión se paga con la recalificación. El artículo 25-13 impone el escrito y once menciones, entre ellas la duración conforme al artículo 25-14, el motivo que justifica la movilidad, el último alquiler pagado por el inquilino anterior si se fue hace menos de dieciocho meses, los trabajos realizados desde el fin del último contrato y dos menciones de alerta: una que informa al inquilino de que el casero tiene prohibido exigir fianza y otra que declara que el contrato es una movilidad sometida a este régimen. La sanción es automática y está escrita en el propio artículo: a falta de la mención de movilidad o de la duración o del motivo, el contrato se rige por el amueblado clásico. El casero no puede además prevalerse de haber violado este artículo, de modo que es el inquilino quien conserva la carta de la recalificación. El mismo artículo añade un detalle que interesa a quienes comparten piso: toda cláusula de solidaridad entre compañeros o sus avalistas se tiene por no escrita en la movilidad, punto desarrollado en el artículo sobre compartir piso y la solidaridad cuando un compañero se va o deja de pagar.

La duración es el corazón del dispositivo. El artículo 25-14, en su redacción vigente desde el 28 de noviembre de 2025, fija un mínimo de un mes y un máximo de diez meses, sin renovación ni prórroga tácita; la duración puede modificarse una sola vez por anexo sin superar los diez meses en total, y si al término las partes firman un nuevo alquiler sobre el mismo piso amueblado, ese nuevo contrato obedece al amueblado clásico de un año. Solo los pisos situados en residencias de vocación laboral escapan a este marco, con una horquilla de una semana a dieciocho meses. Tres cifras separan por tanto la movilidad del amueblado: diez meses como techo absoluto frente al año renovable, una sola modificación posible y ningún silencio que prorrogue.

El dinero también obedece a reglas propias, y aquí están las dos sorpresas que más litigios generan. Primera: el artículo 25-17 prohíbe al casero exigir cualquier fianza. Ninguna, ni siquiera un mes: si al firmar una movilidad le piden fianza, esa exigencia es ilegal y lo pagado puede reclamarse, sin perjuicio de que el casero pida un aval o la garantía Visale de Action Logement. Segunda: el artículo 25-18 impone que las cargas accesorias se cobren como una cantidad fija pagada con el alquiler, sin complemento ni regularización posterior, calculada según el artículo 23 y sin desproporción manifiesta respecto al último desglose. El artículo 25-16 completa el cuadro: el alquiler se fija libremente y no puede revisarse durante el contrato. En la práctica, antes de firmar una movilidad compruebe cuatro líneas del papel: que su motivo de desplazamiento consta por escrito, que la duración está entre uno y diez meses, que no hay fianza exigida y que las cargas son una cantidad fija; si falta alguna, guarde el documento, porque es su prueba para la recalificación.

B. El final llega solo: sin congé, sin renovación y con desalojo

La diferencia más brutal con el amueblado está al vencimiento: en la movilidad el casero no necesita notificar nada. El contrato termina en la fecha pactada, sin congé y sin renovación, y quien se queda se convierte automáticamente en ocupante sin derecho ni título, expuesto al desalojo con concurso de la fuerza pública y a una indemnización de ocupación. El inquilino, en cambio, puede irse en cualquier momento: el artículo 25-15, vigente desde el 29 de julio de 2023, le permite rescindir con un preaviso de un mes notificado por certificada con acuse de recibo, por acto de comisario de justicia o en mano contra recibo, debiendo el alquiler de todo el preaviso salvo que otro inquilino ocupe antes el piso con acuerdo del casero.

La corte de apelación de Pau lo recordó el 14 de enero de 2025, autos n.º 23/02181, en un asunto ejemplar por sus dos caras. Una casera había alquilado en octubre de 2022 un apartamento amueblado en contrato de movilidad hasta el 31 de marzo de 2023; la inquilina se mantuvo en el piso alegando imposibilidad de realojarse y pidió al juez convertir la movilidad en amueblado clásico, argumentando que el contrato no citaba el régimen aplicable y que ella, entonces sin empleo, no entraba en el dispositivo. La corte rechazó la recalificación: el motivo de movilidad sí constaba en el contrato, las menciones exigidas estaban respetadas y la inquilina, que había firmado con «leído y aprobado», no podía prevalerse de sus propias declaraciones falsas para obtener el contrato y luego impugnar su régimen. Confirmó por tanto que la casera había respetado el término, que la ocupante sin derecho ni título relevaba de un procedimiento de desalojo y que ninguna indemnización le era debida por el fin del contrato ni por los gastos del procedimiento. La moraleja vale para ambas partes: la movilidad con menciones correctas vence de verdad, y la recalificación no premia a quien falseó su situación para conseguir el piso.

La cara inversa la juzgó el tribunal judicial de Aviñón el 22 de julio de 2025, autos n.º 25/00127, y todo comprador o inquilino español debería leerla antes de aceptar un «amueblado». Un casero había notificado en julio de 2024 un congé para vender con efecto a octubre de 2024 sobre un piso alquilado como amueblado desde 2018; la inquilina contestó que ocupaba el mismo piso desde 2008 con un alquiler vacío y que el contrato de 2018 se había firmado para que escapara de las subidas legales de renta, sin ningún inventario del mobiliario anexo. El casero lo reconoció en audiencia. El tribunal declaró que la calificación no era la correcta, recalificó el contrato en alquiler vacío y anuló el congé, porque le faltaban los elementos exigidos a pena de nulidad por el artículo 15 para la venta de un piso vacío —el precio y las condiciones de la venta proyectada— y el preaviso de seis meses propio del vacío, y desestimó todas las demandas fundadas en ese congé, incluido el desalojo. Tres enseñanzas prácticas: un amueblado sin inventario ni muebles reales es un vacío disfrazado; el congé para vender un vacío sin precio ni condiciones es nulo; y el juez verifica el motivo incluso de oficio. Quien compra un piso alquilado en Francia para recuperarlo debe contar con estas nulidades antes de pagar el precio, como advierte el artículo sobre comprar un piso ocupado y cómo recuperar la vivienda, y quien alquila su propio piso con inquilino dentro y quiere venderlo debe preparar el congé con el régimen exacto del contrato en vigor.

Queda la vía de recurso, que cambia según el contrato. En el amueblado clásico, antes de demandar suele ser obligatorio intentar una conciliación previa —comisión departamental de conciliación o conciliador de justicia— y después se acude al juez de protección del tribunal del lugar del piso; si lo pedido no puede cifrarse, como la anulación del contrato, hay que demandar por asignación con abogado. En la movilidad, la comisión departamental no es competente por imperativo del artículo 25-12, de modo que el paso previo es el conciliador de justicia y luego el mismo juez del lugar del piso. En París y la pequeña corona, donde se concentran los estudiantes y desplazados españoles, añada dos reflejos: comprobar en el contrato la mención del último alquiler cobrado hace menos de dieciocho meses, porque las zonas de alquiler tasado limitan lo que el casero puede pedir al nuevo inquilino, y conservar desde el primer día el justificante de su movilidad —certificado de matrícula, convenio de prácticas, carta de desplazamiento—, porque es la prueba que el artículo 25-12 exige a la fecha de efecto y la que el juez pedirá si discute la recalificación. Quien deja de pagar su alquiler en Francia, en cualquier régimen, entra en cambio en el procedimiento de requerimiento y cláusula resolutoria explicado en el artículo sobre el inquilino que deja de pagar y cómo actuar.

Conclusión

Amueblado de un año renovable, contrato de estudiante de nueve meses sin prórroga o movilidad de uno a diez meses sin fianza ni renovación: el papel que firma al llegar a Francia decide su fianza, su salida y su desalojo. Verifique antes de firmar que el piso tiene de verdad los once elementos del decreto de 2015 con su inventario anexo, que su motivo de desplazamiento consta por escrito si es una movilidad, que la duración y la fianza respetan los topes —dos meses como máximo en amueblado, cero en movilidad— y que cualquier congé del casero indica su motivo, respeta los tres meses del amueblado y llega por vía fehaciente. Si el contrato vence, váyase o firme uno nuevo: quedarse lo convierte en ocupante sin derecho ni título. Y si el papel es abusivo —fianza en una movilidad, falso amueblado sin muebles, congé para vender sin precio—, impúgnelo en plazo ante el conciliador y luego ante el juez de protección del lugar del piso, con el contrato, los estados de lugares y los justificantes en la mano: las decisiones de Pau, Aviñón y París muestran que los jueces anulan lo nulo y hacen respetar el término, en un sentido o en otro, según lo que el papel pruebe.