Vive en España y ha decidido construir su casa en Francia: ha comprado la parcela, ha elegido un constructor que le propone plano y precio cerrado, y firma un contrato de construcción de casa individual. Meses después, la obra va con retraso, el constructor pide más dinero o, peor aún, el vallado sigue allí pero nadie trabaja desde hace semanas. A miles de kilómetros, usted se pregunta qué papel vale qué, cuánto puede exigir por cada día de retraso y quién termina la casa si el constructor abandona. Este artículo responde con el derecho francés aplicable a ese contrato, que se llama contrato de construcción de casa individual (contrat de construction de maison individuelle, CCMI): qué candados debe contener, cómo se calcula la penalización por retraso, qué hace el garante de entrega (garant de livraison) cuando el constructor falla, cómo se recibe la obra con reservas y cómo se resuelve el contrato si la obra se para. Si reside en París o en Île-de-France, las reglas son las mismas en todo el país, pero los plazos judiciales y los peritajes suelen gestionarse ante el tribunal judicial (tribunal judiciaire) del lugar de la obra, de modo que conviene organizar desde España la prueba y la representación.

I. El contrato que debe protegerle: el CCMI y sus candados

A. Cuándo el constructor está obligado a firmar un CCMI y qué debe contener

No todo papel firmado con un constructor es un CCMI, y la diferencia decide su protección. El artículo L. 231-1 del Código de la construcción y de la vivienda, vigente y verificado para este artículo al 13 de octubre de 2026, impone este contrato a toda persona que se encargue de construir un inmueble de vivienda de como máximo dos alojamientos para el mismo dueño de la obra (maître de l’ouvrage, es decir, usted, quien encarga la obra) a partir de un plano que ella ha propuesto o mandado proponer: « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2 » Traducción: quien construye una casa según un plano propuesto por él debe firmar con quien encarga la obra un contrato sometido a ese artículo. Esa persona se denomina constructor y queda asimilada a constructor de la obra en el sentido del artículo 1792-1 del Código civil, lo que la somete a la responsabilidad decenal. Las reglas de este título son de orden público: el artículo L. 230-1 del mismo Código lo dice en una frase, « Les règles prévues au présent titre sont d’ordre public », es decir, ni usted ni el constructor pueden apartarse de ellas en el contrato.

La consecuencia es severa y conviene conocerla antes de firmar cualquier otro documento. El tribunal judicial de Carcasona, en sentencia de 19 de agosto de 2025 (RG 24/00050, texto íntegro leído para este artículo), recordó que el incumplimiento de estas reglas se sanciona con la nulidad del acto en su totalidad, no solo de las cláusulas irregulares, y rechazó recalificar como CCMI un contrato de simple dirección de obra (maîtrise d’œuvre) en el que la sociedad no ejecutaba ningún trabajo y todos los presupuestos los firmaban directamente el dueño con las empresas. Moraleja práctica: si su interlocutor solo dibuja planos y coordina empresas que usted contrata, no tiene las protecciones del CCMI; si propone plano y construye, debe darle un CCMI, y un «contrato de obra» o un «presupuesto global» no basta.

El contenido mínimo del CCMI está tasado. El artículo L. 231-2 del mismo Código exige, entre otras menciones, la designación del terreno y el título que le permite construir, la afirmación de conformidad con las reglas de construcción y urbanismo, la descripción y características técnicas con los trabajos de adaptación al suelo y el estudio geotécnico anexo, las conexiones a redes, el precio convenido (prix convenu), que es global y definitivo salvo revisión pactada, con la remuneración de todo lo que corresponde al constructor incluido el coste de la garantía de entrega, y por separado el coste de los trabajos que usted se reserva, descritos y cifrados por el constructor y aceptados por usted en cláusula manuscrita específica firmada. El contrato debe precisar además las modalidades de pago según el avance, que usted puede hacerse asistir en la recepción por un profesional, la obtención del permiso de construir con copia anexa, la financiación con naturaleza e importe de los préstamos, la fecha de apertura de la obra (ouverture du chantier), el plazo de ejecución y las penalizaciones por retraso, la referencia del seguro de daños que usted suscribe y las justificaciones de las garantías de reembolso y de entrega aportadas por el constructor, con las attestaciones del garante anexas al contrato.

El contrato puede firmarse bajo condiciones suspensivas, y esta es la primera protección para quien compra sobre plano desde España. El artículo L. 231-4 del mismo Código admite como condiciones la adquisición del terreno si usted se beneficia de una promesa de venta, la obtención del permiso de construir y demás autorizaciones, la obtención de los préstamos pedidos para financiar la construcción, la obtención del seguro de daños y la obtención de la garantía de entrega, con plazo máximo de realización precisado en el contrato y fecha de apertura de la obra determinada a partir de ese plazo. Antes de la firma, ningún pago, depósito ni efecto de comercio puede exigirse ni aceptarse; el contrato puede prever un depósito de garantía en cuenta especial a su nombre en organismo habilitado, con un tope del 3 % del precio, y esos fondos quedan indisponibles, incedibles e inembargables hasta que se cumplan todas las condiciones. Si una condición falla dentro del plazo, el contrato cae y el depósito se libera: por eso conviene que el plazo sea realista y que cada condición conste por escrito con su justificante.

B. El dinero bajo control: pagos por etapas, revisión del precio y seguro de daños

El CCMI encierra los pagos en un calendario legal por etapas que ningún constructor puede superar. El artículo R. 231-7 del mismo Código, vigente y verificado al 13 de octubre de 2026, fija el porcentaje máximo del precio exigible según el avance: 15 % a la apertura de la obra, incluyendo en su caso el depósito de garantía; 25 % al terminar los cimientos; 40 % al terminar los muros; 60 % al dejar la casa a cubierto del agua (mise hors d’eau, estructura y cubierta terminadas); 75 % al terminar tabiques y dejarla cerrada al aire exterior (mise hors d’air, carpinterías exteriores colocadas); 95 % al terminar equipamiento, fontanería, carpintería, calefacción y revestimientos exteriores. El saldo se paga en la recepción: si usted se hace asistir por un profesional, al levantarse las reservas o al terminar la recepción si no las hay; si acude solo, en los ocho días siguientes a la entrega de llaves tras la recepción si no formuló reservas, o al levantarse estas si las formuló. Y cuando hay reservas, puede consignarse hasta el 5 % del precio en manos de un consignatario aceptado por ambas partes o designado por el presidente del tribunal judicial hasta que se levanten. Tres reflejos valen oro: no pagar nunca por encima del porcentaje de la etapa realmente alcanzada, exigir el justificante de cada etapa antes de autorizar el pago al banco y, si hay reservas, consignar el 5 % en lugar de discutir el saldo por teléfono.

El precio convenido incluye por ley más de lo que parece. El artículo R. 231-5 del mismo Código precisa que el precio global definido en el contrato, eventualmente revisado, incluye en particular el coste de la garantía de entrega y en su caso de la garantía de reembolso, el coste del plano y en su caso los gastos de estudio del terreno para implantar el edificio, y el importe de los impuestos debidos por el constructor sobre el coste de la construcción. De modo que el «suplemento por la garantía» o «los gastos de estudio» no pueden facturarse dos veces fuera del precio: si aparecen como extras, pida el desglose y compárelo con el contrato.

Si el contrato prevé revisión del precio, esta también está encorsetada. El artículo L. 231-11 del mismo Código solo admite calcularla según la variación de un índice nacional del edificio (indice national du bâtiment tous corps d’état) que mide la evolución del coste de los factores de producción, publicado por la Administración, con dos modalidades a elección de las partes: revisar según la variación entre la firma y una fecha fijada, sin variación posterior, o revisar cada pago dentro de un límite porcentual de la variación entre la firma y la fecha de entrega prevista, sin revisión más allá de nueve meses después de esa fecha. Un constructor no puede, por tanto, repercutirle la inflación real de sus facturas ni actualizar el precio durante años: solo el índice y solo dentro de esos marcos.

El seguro de daños a la obra (assurance dommages-ouvrage) es su segunda red de seguridad y debe constar en el contrato. El artículo L. 242-1 del Código de seguros obliga a toda persona que, como propietaria, vendedora o mandataria del propietario, manda realizar trabajos de construcción, a suscribir antes de la apertura de la obra, por su cuenta o la de los propietarios sucesivos, un seguro que garantice, sin buscar responsabilidades, el pago de la totalidad de las reparaciones de los daños de la naturaleza de aquellos de los que responden los constructores. En la práctica, este seguro prefinancia las reparaciones de los desórdenes graves sin esperar a que termine el pleito contra el constructor, y el CCMI debe mencionar su referencia. No confunda este seguro con el seguro decenal del constructor: el primero paga rápido las reparaciones, el segundo cubre la responsabilidad del constructor durante diez años. Si su constructor le dice que su decenal «cubre todo», pida igualmente su propia póliza de daños antes de que abra la obra.

Queda el banco. Cuando un préstamo financia la construcción, el artículo L. 231-7 del Código de la construcción y de la vivienda reputa no escrito todo mandato por el que usted autorice al constructor o a sus empleados a percibir el préstamo, y permite que los pagos en cada etapa los haga directamente el prestamista, pero solo con su acuerdo escrito en cada vencimiento y con información al garante. Sin su acuerdo escrito en cada vencimiento, el banco responde de las consecuencias perjudiciales de los pagos que efectúe. Desde España, esto significa una regla simple: ningún desembolso automático; cada pago del banco exige su visto bueno escrito vinculado a la etapa realmente ejecutada, y el garante debe estar informado. Si el banco ha pagado de más sin su acuerdo, esa responsabilidad del prestamista forma parte de su expediente.

Quien haya comprado una casa ya reformada en Francia sabe que los desórdenes de obra se discuten de otra forma: la garantía decenal y el seguro de daños también protegen entonces, como se explica en el análisis sobre grietas tras la recepción y garantía decenal. Pero en el CCMI usted además dispone de la garantía de entrega, que actúa antes, durante la obra, y es el objeto del apartado siguiente.

II. Cuando la obra se retrasa o se para: cobrar y terminar

A. Retraso en la entrega: penalización diaria, cómo se calcula y hasta cuándo corre

La penalización por retraso (pénalités de retard) no se negocia a la baja por debajo de un mínimo legal. El artículo R. 231-14 del mismo Código dispone que, en caso de retraso de entrega, las penalizaciones previstas no pueden fijarse en un importe inferior a 1/3000 del precio convenido por día de retraso, y añade que el contrato puede prever a su cargo una penalización por retraso de pago, pero su tipo no puede exceder el 1 % mensual calculado sobre las sumas no pagadas si la penalización por retraso de entrega está limitada a ese 1/3000 diario. Con un precio de 185 416,80 euros, la penalización mínima es de 61,81 euros por día; con 300 días de retraso, supera los 18 500 euros. No son cifras teóricas: el tribunal judicial de Gap condenó el 1 de diciembre de 2025 a un gran constructor nacional a pagar 18 913,86 euros por 306 días de retraso calculados exactamente así, 185 416,80 euros por 1/3000 igual a 61,81 euros diarios del 27 de mayo de 2022 al 29 de marzo de 2023 (RG 24/00047, texto íntegro leído para este artículo), con interés legal desde la primera reclamación y compensación con el saldo pendiente. Esa sentencia muestra también cómo se discute el plazo: el constructor invocaba suspensiones por modificaciones del dueño, por trabajos reservados y por meteorología, y el tribunal solo descontó las suspensiones probadas, 21 días de trabajos reservados al dueño y 17 días de intemperie, y declaró imputable al constructor el retraso por demoler y rehacer una obra mal implantada que él mismo reconocía.

El punto de partida y el punto final del cómputo deciden miles de euros. El plazo contractual corre desde la apertura de la obra, cuya fecha debe probar con la declaración de apertura, y se prorroga solo por las causas previstas en el contrato: interrupciones imputables a usted, como retrasos de pago, modificaciones pedidas por usted por adenda o impuestas por la Administración, trabajos que usted se reservó, fuerza mayor e intemperie en las condiciones del contrato, normalmente avisadas por carta certificada. Guarde cada adenda (avenant), cada carta de suspensión y cada parte meteorológico: en Gap, el constructor perdió porque no demostró que el retraso viniera de una modificación del dueño.

El punto final es la entrega (livraison), no la recepción, y esta distinción la fijó la Corte de Casación. En sentencia de 25 de enero de 2018 (casación n.º 16-27.905, publicada en el Boletín, texto íntegro leído para este artículo), la Sala tercera civil declaró que, en aplicación de los artículos L. 231-6 y L. 231-2, las penalizaciones por retraso tienen por término la entrega de la obra y no su recepción con o sin reservas, y anuló la cláusula del garante que hacía cesar las penalizaciones en la recepción, la entrega o la toma de posesión, por prever varios términos posibles cuando el término más favorable es la entrega. La misma sentencia precisa que la validez de la garantía, en cuanto a su extensión, se aprecia a la fecha en que se otorga y según los trabajos objeto del contrato en esa fecha. Revise, por tanto, la cláusula de su contrato sobre el fin de las penalizaciones: si las detiene en la recepción o en la toma de posesión, esa cláusula es vulnerable a la luz de esta jurisprudencia, y el cómputo debe llevarse hasta la entrega efectiva.

La prueba del retraso se construye desde el primer día. Conserve la declaración de apertura de la obra, el contrato con sus condiciones particulares y todas las adendas, los requerimientos enviados, las actas de reuniones de obra, las fotografías fechadas, los justificantes de las suspensiones y el acta de recepción con su fecha. Si vive en España, centralice todo en un expediente cronológico y envíe sus reclamaciones por carta certificada con acuse de recibo internacional o por acto de comisario de justicia (commissaire de justice, antiguo alguacil), porque los correos electrónicos se discuten y las llamadas no prueban nada. La primera reclamación escrita fija además el punto de partida de los intereses legales sobre las sumas debidas.

B. Obra parada o constructor que desaparece: garante de entrega, recepción y resolución

Si el constructor incumple o ejecuta mal a precio y plazos convenidos, la garantía de entrega cubre desde la apertura de la obra. El artículo L. 231-6 del mismo Código dispone que, en caso de fallo del constructor, el garante asume el coste de los sobreprecios necesarios para terminar la construcción, con posible franquicia máxima del 5 % del precio convenido; las consecuencias del hecho del constructor que haya provocado un pago anticipado o un suplemento de precio; y las penalizaciones fijas previstas en el contrato por retraso de entrega superior a treinta días, con importe y umbral fijados por decreto. El procedimiento es estricto: si a la recepción el inmueble no se entrega o no se ejecutan los trabajos, usted requiere sin demora al constructor que entregue o ejecute; el garante tiene la misma obligación cuando usted le informa; quince días después de un requerimiento infructuoso, el garante ejecuta sus obligaciones. Si el constructor entra en salvaguardia o en concurso (sauvegarde, redressement judiciaire), el garante puede requerir al administrador para que se pronuncie sobre la ejecución del contrato, y sin respuesta en un mes ejecuta él. Y si el constructor o el administrador no terminan, el garante debe designar bajo su responsabilidad a quien termine los trabajos; no obstante, si el inmueble alcanzó la fase de cierre al agua, puede proponerle que sea usted quien contrate directamente las empresas de terminación, y entonces el garante paga directamente a esas empresas las sumas debidas. Los requerimientos previstos en este mecanismo se hacen por acto de comisario de justicia, según el artículo R. 231-10 del mismo Código. En la práctica: ante la parada, requiera al constructor y avise al garante el mismo día, por acto de comisario, y deje correr el plazo de quince días antes de encargar nada por su cuenta, porque los trabajos encargados por usted sin seguir este orden pueden quedar fuera de la cobertura.

La garantía cesa cuando la recepción se constata por escrito y, en su caso, al expirar el plazo de ocho días para denunciar vicios aparentes o, si hubo reservas, cuando estas se levantan. La recepción (réception) es el acto por el que usted declara aceptar la obra con o sin reservas, a petición de la parte más diligente, de forma amistosa o judicial, y siempre de forma contradictoria, según el artículo 1792-6 del Código civil. Desde la recepción corre un año de garantía de perfecto acabado (garantie de parfait achèvement) que cubre la reparación de todos los desórdenes señalados con reservas en el acta o notificados por escrito después; los plazos de reparación se fijan de común acuerdo y, sin acuerdo o sin ejecución, los trabajos pueden ejecutarse, tras requerimiento infructuoso, a costa y riesgo del empresario incumplidor. Además, el artículo L. 231-8 del Código de la construcción y de la vivienda le permite, por carta certificada con acuse de recibo en los ocho días siguientes a la entrega de llaves tras la recepción, denunciar los vicios aparentes no señalados en la recepción para que se remedien en ejecución del contrato, salvo que usted acudiera asistido por un profesional. De ahí una recomendación que vale su precio: acudir a la recepción asistido por un profesional asegurado para esta misión, porque su ojo detecta lo que el suyo no ve y su presencia cambia el régimen de esos ocho días; si acude solo, inspeccione con lista cerrada y envíe la carta del octavo día sin falta. Quien ya vive en la casa sin haber firmado acta debe saber que la recepción puede resultar de una toma de posesión con pago íntegro del precio, como se explica en el análisis sobre la recepción tácita y sus efectos sobre las garantías.

Si la obra está parada y el garante no responde o el contrato no es un CCMI sino una simple dirección de obra, queda la resolución del contrato. El artículo 1224 del Código civil dispone que la resolución resulta de una cláusula resolutoria o, ante incumplimiento suficientemente grave, de una notificación del acreedor al deudor o de una decisión judicial; y el artículo 1226 del mismo Código permite al acreedor, a sus riesgos, resolver por notificación, pero salvo urgencia debe requerir antes al deudor incumplidor que cumpla en un plazo razonable, con mención expresa de que en su defecto podrá resolver, y después notificar la resolución motivada, pudiendo el deudor acudir siempre al juez, ante quien el acreedor debe probar la gravedad del incumplimiento. La sentencia de Carcasona ya citada lo ilustra desde el otro lado: la sociedad que resolvió unilateralmente sin requerimiento previo ni urgencia probada vio declarada ilegítima su resolución y el contrato se consideró proseguido, porque quien rompe sin probar un incumplimiento grave del otro asume el riesgo. Antes de resolver, por tanto, requiera por escrito con plazo razonable y mención expresa, documente el abandono con acta de comisario de justicia y fotos, y no encargue la terminación a un tercero hasta tener la resolución asegurada, porque el coste de terminar por su cuenta solo se recupera si la resolución era fundada. Cuando el abandono lo deja un simple artesiano en una reforma y no un constructor de casa individual, el camino es distinto y pasa por el requerimiento y la prueba del abandono, como se detalla en el análisis sobre el artesano que desaparece a mitad de reforma; y si la obra se hizo además sin permiso, el riesgo es la demolición, tratada en el análisis sobre la obra sin permiso y su regularización.

Conclusión

Construir su casa en Francia desde España no es un salto al vacío si el contrato es un verdadero CCMI: precio global y definitivo, pagos encerrados por etapas, penalización mínima de 1/3000 del precio por día de retraso hasta la entrega, garante de entrega que termina la obra si el constructor falla, seguro de daños que paga las reparaciones sin esperar al pleito y recepción con reservas que abre un año de perfecto acabado. El orden de actuación ante el retraso es reclamar por escrito y calcular día a día; ante la parada, requerir al constructor y avisar al garante por acto de comisario y dejar correr los quince días; ante el abandono definitivo, requerir con plazo y mención expresa antes de resolver y documentar todo con acta. Cada plazo cuenta desde un papel fechado, de modo que el expediente cronológico que empiece hoy es la indemnización que cobrará mañana.