Un piso en París valorado en 700.000 euros se ofrece por una entrada de 80.000 euros y una renta mensual de 1.550 euros. El anuncio dice vente en viager y, leído desde España, parece una ganga irrepetible: pagar una fracción del precio por una casa en Francia. Esa primera impresión es la que pierde el dinero. El viager no es un descuento, sino una apuesta legal sobre la duración de la vida del vendedor, con reglas propias de cálculo, de prueba y de nulidad que los tribunales franceses aplican sin piedad al comprador extranjero que firmó sin entenderlas. Una compradora lo aprendió en París con una sentencia de marzo de 2024 que anuló su viager siete meses después de la firma y la expulsó del piso, aunque le devolvieron lo pagado. Este artículo explica, para quien compra desde España, qué se adquiere exactamente en un viager ocupado o libre, cómo se calculan el bouquet y la renta vitalicia, cuándo el contrato se anula por falta de azar y qué hacer si la renta deja de pagarse, con los textos y las sentencias que lo prueban.

I. Lo que usted compra realmente cuando compra en viager en Francia

A. Viager ocupado o viager libre: quién vive en la casa y quién paga qué

El viager es una forma de venta de inmuebles. El Código civil francés lo define así en su artículo 1968: « La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble. » Traducción libre: la renta vitalicia puede constituirse a título oneroso a cambio de una suma de dinero, de un bien mueble valuable o de un inmueble. Usted no compra, por tanto, una casa como las demás: compra un inmueble a cambio de una renta que pagará hasta el fallecimiento de la persona sobre cuya cabeza se constituye, normalmente el vendedor. Esa persona se llama en francés crédirentier, el acreedor de la renta, y usted será el débirentier, el deudor de la renta. Cada vez que lea esos dos términos en su escritura, recuerde esta correspondencia, porque todo el contrato gira en torno a ellos.

La primera elección, y la más cara si se equivoca, es entre viager ocupado y viager libre. En el viager ocupado, el vendedor conserva hasta su muerte el usufructo o un derecho de uso y habitación sobre la vivienda vendida. El usufructo lo define el artículo 578 del Código civil: « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » Traducción libre: el usufructo es el derecho de disfrutar de cosas cuya propiedad pertenece a otro, como el propio propietario, pero con la obligación de conservar su sustancia. En la práctica, el vendedor sigue viviendo en la casa, usted es propietario pero no entra, y el descuento sobre el precio es mayor. En el viager libre, en cambio, usted dispone del bien desde la firma: puede ocuparlo o alquilarlo y percibir los alquileres sin esperar al fallecimiento del vendedor. El precio es entonces más alto, porque usted disfruta del bien de inmediato.

La diferencia entre usufructo y simple derecho de uso y habitación no es académica: decide si el vendedor puede alquilar. Los derechos de uso y habitación se constituyen y se pierden como el usufructo, pero el artículo 631 advierte: « L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre. » Traducción libre: el usuario no puede ceder ni alquilar su derecho a otro. Si su vendedor se reserva solo el uso y la habitación, no puede alquilar la vivienda a un tercero; si se reserva el usufructo, sí puede percibir alquileres. Lea la escritura antes de firmar y compruebe cuál de los dos derechos se reservó, porque un viager ocupado con usufructo y uno con simple derecho de habitación valen distinto y obligan distinto. La página oficial Service-Public lo resume en su ficha Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?: con viager ocupado, el vendedor conserva el usufructo o el uso hasta su muerte; con viager libre, el comprador usa el bien desde la firma.

El reparto del mantenimiento, las obras, los impuestos y las cargas de comunidad depende del tipo elegido y de lo pactado en la escritura, y el notario lo fija caso por caso. No existe una regla única que pueda copiarse de un anuncio: el viager ocupado reparte las cargas entre el vendedor que ocupa y el comprador propietario de forma distinta al viager libre, donde el comprador que ocupa o alquila asume lo corriente. Exija que la escritura detalle quién paga la tasa de basuras, el impuesto sobre la vivienda si se aplica, el seguro, las obras corrientes y las grandes reparaciones, y las cargas de copropiedad con sus plazos. Si compra un piso en copropiedad, las deudas de comunidad anteriores a la compra siguen sus propias reglas de prueba y de oposición del síndico, que ya explicamos para quien compra un piso en Francia y descubre deudas de la comunidad: pida el estado de fecha antes de firmar. Y como toda venta de inmuebles en Francia, el viager exige escritura auténtica ante notario: sin notario no hay viager válido, y la venta se inscribe en el registro de la propiedad francés. Para organizar esa firma viviendo en España, con poder notarial, transferencia de fondos y plazos de retractación y de préstamo, sirve la guía de comprar casa en Francia viviendo en España.

Dos reglas del precio protegen a ambas partes y conviene conocerlas antes de negociar. El artículo 1591 del Código civil dispone: « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. » Traducción libre: el precio de la venta debe ser determinado y designado por las partes. Un viager sin bouquet ni renta cifrados, o con una fórmula que nadie puede calcular, no cumple esa exigencia. Y el artículo 1976 añade: « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. » Traducción libre: la renta vitalicia puede constituirse al tipo que las partes decidan libremente. Las partes fijan libremente el importe, pero el importe debe existir y ser determinable. La contrapartida de esa libertad está en el artículo 1979: el comprador « est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente ». Traducción libre: está obligado a pagar la renta durante toda la vida de la persona o personas sobre cuya cabeza se constituyó, dure lo que dure esa vida y por oneroso que resulte el pago. Si el vendedor vive treinta años más, usted paga treinta años; no puede liberarse ofreciendo devolver el capital. Y si usted fallece antes que el vendedor, sus herederos continúan pagando la renta constituida sobre la cabeza del vendedor. El viager ata a dos generaciones: calcúlelo como tal.

B. El bouquet y la renta vitalicia: cómo se calcula el precio y cómo se defiende de la inflación

El precio de un viager tiene dos piezas: el bouquet, la suma pagada al contado en la firma, y la renta vitalicia periódica. El bouquet no es obligatorio y su importe es libre; la ficha oficial citada precisa que en la práctica representa en general el 30 % del valor total del bien. Esa cifra es una media de mercado, no una norma: un bouquet del 10 % con renta alta y uno del 50 % con renta baja son ambos válidos si las partes los aceptan y el precio total es determinable. Desconfíe del anuncio que presenta un bouquet muy bajo como prueba de ganga: cuanto menor es el bouquet, mayor es la renta que usted pagará durante un número de años desconocido, y el vendedor que acepta poco al contado suele exigir mucho cada mes.

La renta puede ser mensual, trimestral o anual, pagadera al inicio o al final de cada período, y puede constituirse a favor de una o varias personas, por ejemplo ambos esposos vendedores. Cuando hay varios beneficiarios, la escritura prevé qué ocurre al fallecer uno: o la renta se mantiene íntegra para el superviviente, lo que se llama renta reversible, o se reduce proporcionalmente, renta reducible. Compruebe esta cláusula antes de firmar, porque comprar a una pareja de ochenta años con renta reversible no cuesta lo mismo que comprar con renta reducible. El valor total de lo que usted pagará es incierto por definición, pues depende de la duración de la vida del vendedor, y su importe se estima según varios criterios: el valor venal del inmueble, la edad y la esperanza de vida del vendedor, el importe del bouquet y, en viager ocupado, el valor del derecho que el vendedor se reserva, usufructo o uso y habitación.

¿Quién calcula y con qué tablas? El notario calcula la renta con baremos que pueden consultarse ante una compañía de seguros o ante el propio notario. Esos baremos combinan tablas de mortalidad, tipos de interés y el descuento por ocupación. Pida al notario la hoja de cálculo completa: valor venal retenido, tabla aplicada, tipo de descuento por el derecho de ocupación y renta resultante a cada edad. Si el vendedor tiene 74 años y el derecho de uso y habitación se valora en casi la mitad del piso, como ocurrió en el caso parisino que veremos, la renta mensual de 1.550 euros deja de parecer un detalle. Compare además el valor venal declarado en la escritura con precios reales de ventas cercanas, porque un valor venal inflado disfraza una renta excesiva y un valor venal hundido disfraza un bouquet excesivo. Las partes también pueden incluir una cláusula de indexación que revisa automáticamente la renta, por ejemplo según el índice de precios al consumo del Insee, para compensar la inflación entre la firma y cada pago. Sin indexación, la inflación erosiona la renta del vendedor; con indexación, su carga mensual sube cada año. Negocie este punto con cifras a diez y veinte años, no con palabras.

La seguridad del pago se juega en dos cláusulas que la ficha oficial recomienda inscribir en la escritura. La cláusula resolutoria autoriza al vendedor a recuperar el bien si varias rentas dejan de pagarse. La cláusula penal le permite conservar el bouquet ya pagado si el contrato se resuelve por impago. Estas dos cláusulas son la red de seguridad del vendedor, y para usted son el riesgo simétrico: si deja de pagar, pierde la casa y lo entregado. ¿Y si la escritura no contiene cláusula resolutoria? Entonces se aplica el artículo 1978 del Código civil: « Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages. » Traducción libre: el mero impago de las pensiones de la renta no autoriza a su beneficiario a pedir el reembolso del capital ni a recuperar el bien enajenado; solo le da derecho a embargar y hacer vender los bienes de su deudor y a que se reserve del precio una suma suficiente para el servicio de las pensiones. Sin cláusula expresa, el vendedor no recupera la casa: solo embarga. Por eso la cláusula resolutoria expresa, con su requerimiento previo, decide casi todos los litigios de impago, como muestra la sentencia de la corte de apelación de París que analizamos más abajo.

Una nota fiscal breve, porque pertenece a otro análisis pero usted debe preverla: la renta vitalicia que paga no es una simple mensualidad neutra y el bouquet que entrega no es un ingreso para el vendedor, sino que cada uno sigue su propio régimen ante la Hacienda francesa, renta por un lado y plusvalía del vendedor por otro, con reglas propias según la edad y el uso del inmueble. No Firme ningún cálculo de rentabilidad que ignore la fiscalidad: pida al notario la simulación fiscal completa de comprador y vendedor antes de firmar, y reserve el estudio detallado de impuestos a la vertical fiscal correspondiente. Lo que sigue se centra en lo civil: validez, prueba, plazos y recursos.

II. Los tres riesgos que hacen perderlo todo y cómo defenderse con prueba y plazos

A. La nulidad por falta de azar: los veinte días de la ley y la enfermedad que el comprador ya conocía

El viager solo es válido si existe azar, el aléa: la incertidumbre real sobre quién ganará con el tiempo, comprador o vendedor. Si el desenlace ya se conoce al firmar, no hay contrato de renta vitalicia sino otra cosa, y el juez lo anula. La ley fija dos casos automáticos. El artículo 1974 del Código civil dispone: « Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. » Traducción libre: todo contrato de renta vitalicia creado sobre la cabeza de una persona ya fallecida el día del contrato no produce efecto alguno. Y el artículo 1975 añade: « Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. » Traducción libre: lo mismo ocurre con el contrato cuya renta se crea sobre la cabeza de una persona afectada por la enfermedad de la que fallece dentro de los veinte días siguientes al contrato. La ficha oficial lo confirma: si el vendedor fallece en los veinte días siguientes a la firma, la venta se considera previsible y no es válida, y los herederos pueden pedir su anulación ante el tribunal. Hasta aquí, la regla es mecánica: fecha de firma, fecha de muerte, certificado médico.

El peligro para el comprador extranjero está en lo que un tribunal parisino ha añadido a esa regla. El 26 de marzo de 2024, el tribunal judicial de París, segunda sala civil, RG 22/05695, anuló un viager firmado el 19 de marzo de 2021 ante notario por un bouquet de 80.000 euros y una renta mensual de 1.550,41 euros, aunque la vendedora falleció el 20 de octubre de 2021, siete meses después de la firma, muy lejos de los veinte días legales (texto íntegro de la sentencia). La hermana y legataria universal de la vendedora pedía la nulidad por falta de azar conforme al artículo 1975, sosteniendo que la compradora conocía la gravedad del estado de salud y la inminencia del fallecimiento. El tribunal le dio la razón apoyándose en la prueba de ese conocimiento: testimonios de cinco allegados según los cuales la compradora, alojada por la vendedora en sus estancias, no podía ignorar sus problemas de salud; correos de la propia compradora de octubre de 2019 donde escribía que esperaba noticias positivas del médico y que comprendía que el proyecto de viager debiera suspenderse a la espera de exámenes, por ser primordial en este tipo de contrato; historiales médicos que mostraban un cáncer uterino en estadio IV conocido desde 2015 y agravado desde 2019, sin remisión acreditada; y un intermediario que declaró haber hablado a menudo con la compradora de la evolución del cáncer y la diabetes. El largo cálculo de rentas a cinco, diez y quince años que las partes habían negociado no salvó el contrato: decidido libremente por ellas, dijo el tribunal, no puede combatir la gravedad demostrada del estado de salud ni su conocimiento por la compradora.

Las consecuencias fueron totales, y conviene leerlas como lista de lo que usted arriesga. El tribunal pronunció la nulidad de la venta y ordenó las restituciones del artículo 1178 del Código civil, según el cual el contrato anulado se reputa no haber existido nunca y las prestaciones ejecutadas dan lugar a restitución: condenó a la heredera a devolver a la compradora los 80.000 euros del bouquet, la totalidad de las rentas pagadas y 1.800 euros de cargas de copropiedad abonadas por la compradora; condenó a la compradora a devolver el piso y ordenó su expulsión sin apremio pecuniario; rechazó las indemnizaciones que la compradora pedía por el retraso en la entrega de llaves y por daño moral, porque anulado el contrato ya no podía invocar perjuicio ligado a él; apartó la ejecución provisional por las consecuencias de restituir un inmueble; y condenó a la compradora a las costas y a 4.000 euros por gastos procesales. Dos precisiones honestas: la sentencia se dictó en primera instancia, por lo que la compradora podía recurrir, y el tribunal no necesitó examinar si el precio era real y serio una vez constatada la falta de azar. La lección para usted es doble. Si compra, no deje rastro escrito de que conocía una enfermedad grave del vendedor: cada correo, cada visita al oncólogo acompañando a la vendedora y cada confidencia a la familia puede convertirse en prueba de que el azar no existía. Y si hereda de un vendedor, guarde desde el primer día historiales, testimonios y correspondencia que acrediten el estado de salud y su conocimiento por el comprador.

El contrapunto lo da la corte de apelación de Burdeos el 23 de enero de 2025, segunda sala civil, RG 21/04331 (texto íntegro del fallo). Por escritura de 10 de agosto de 2018, una propietaria había vendido un inmueble por 250.000 euros, 50.000 al contado y renta de 900 euros mensuales pagadera por anticipado, renunciando a todo derecho de uso y habitación. La vendedora pedía la anulación alegando que el inmueble producía alquileres superiores a la renta, lo que a su juicio suprimía el azar propio de la venta en renta vitalicia. El tribunal de Burdeos le había dado la razón en 2021, resolviendo la venta y ordenando el desalojo de la compradora. La corte revocó íntegramente esa sentencia: descontados los trabajos de puesta en estado, el bouquet ya pagado y otros gastos como seguro e impuesto territorial, la compradora obtenía un ingreso neto por alquiler inferior a la renta pagada a la vendedora, de modo que el azar ligado al carácter vitalicio existía realmente. Desestimó todas las demandas de la vendedora y la condenó a las costas de ambas instancias y a 2.500 euros por gastos procesales. La regla que une París y Burdeos es clara: el azar no se mide con el precio bruto ni con el alquiler bruto, sino con números netos y con conocimiento probado. Un alquiler superior a la renta no anula por sí solo el viager si los gastos lo absorben, y una muerte siete meses después no salva por sí sola el viager si el comprador conocía la enfermedad mortal. En ambos casos, la prueba documental, no las impresiones, decidió.

B. Si la renta deja de pagarse o si usted hereda el viager: resolución, embargo y recursos paso a paso

El impago de la renta es el segundo riesgo mortal, y aquí la escritura que usted firmó vale más que la ley supletoria. Recuerde el artículo 1978 citado arriba: sin cláusula expresa, el vendedor solo puede embargar y hacer vender sus bienes para reservar una suma que garantice las pensiones. Embargar cuentas y vender bienes de un deudor que vive en España es lento y caro; recuperar la casa es imposible por esa vía. Por eso la cláusula resolutoria expresa es la pieza que todo comprador debe leer dos veces: precisa qué incumplimientos la activan, cuántas mensualidades impagadas, y qué ocurre con el bouquet, que la cláusula penal suele atribuir al vendedor. Y el artículo 1225 del Código civil impone el trámite: « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Traducción libre: la resolución está subordinada a un requerimiento infructuoso, salvo pacto de resolución automática por el mero incumplimiento, y el requerimiento solo produce efecto si menciona expresamente la cláusula resolutoria. Un requerimiento genérico que reclama la deuda sin invocar la cláusula no activa la resolución. Guarde cada requerimiento con su acuse de recibo: son la prueba del proceso.

La corte de apelación de París lo aplicó el 25 de agosto de 2023, polo 4 sala 1, RG 22/12851 (texto íntegro del fallo). Por escritura notarial de 26 de noviembre de 2015, una propietaria había vendido en viager varios lotes de copropiedad con una renta anual indexada de 17.808 euros, 12.000 por unos lotes y 5.808 por otros, reservándose el uso y la habitación hasta su muerte. Los compradores dejaron de pagar, la vendedora les dirigió cuatro requerimientos invocando la cláusula resolutoria y los demandó en agosto de 2019. El tribunal de Évry declaró admisible la resolución en abril de 2022 y la corte confirmó la resolución judicial con efecto en la fecha de la primera sentencia, añadiendo intereses al tipo legal incrementado en ocho puntos sobre las pensiones impagadas de 2018, 2019 y 2021, un saldo de 11.055,72 euros al día del fallo con intereses, 3.000 euros por gastos de apelación y las costas a los compradores. Tres enseñanzas prácticas: la resolución judicial, no automática, deja al juez fijar sus efectos y sus cuentas; los intereses agravados castigan cada año impagado; y cuatro requerimientos previos bien redactados blindaron el expediente de la vendedora. Si usted es el comprador demandado, su defensa pasa por pagar o consignar antes de que el requerimiento venza, discutir cada pensión con justificantes bancarios y pedir plazos al juez; si es el vendedor o su heredero, por requerir invocando la cláusula desde el primer impago y demandar sin dejar que la deuda prescriba por años.

El tercer riesgo es heredar el viager por el lado del comprador. Si el comprador fallece antes que el vendedor, sus herederos continúan pagando la renta constituida sobre la cabeza del vendedor, por onerosa que se haya vuelto, conforme al artículo 1979. Antes de aceptar una herencia que incluya un viager como deudor de renta, pida la escritura, el historial de pagos, los requerimientos recibidos y el cálculo de la renta indexada a fecha actual, y valore la aceptación a beneficio de inventario o la renuncia dentro de sus plazos, como explicamos para quien hereda un piso en Francia con deudas e hipoteca. Y si usted, comprador español, fallece siendo acreedor de nada, recuerde que no lo es: la renta la paga usted, no la cobra. Su riesgo sucesorio es transmitir una deuda vitalicia a sus hijos junto con una casa ocupada por un anciano. Hable con el notario de la suerte de ese viager en su propia sucesión española y francesa antes de firmar, no después.

Una nota para París e Île-de-France, donde muchos anuncios en viager concentran la demanda extranjera. El mecanismo legal es el mismo en todo el país, pero los importes cambian la ecuación: valores venales altos, derechos de ocupación caros y rentas mensuales que superan un alquiler medio obligan a exigir del notario parisino los baremos aplicados y la simulación a diez, quince y veinte años. La demanda se presenta ante el tribunal judicial del lugar del inmueble, con proposición de prueba documental desde el inicio: escritura, requerimientos, justificantes de pago, correos, historiales y tasaciones contradictorias. Actúe por carta certificada con acuse de recibo desde el primer incidente, conserve cada original y no anuncie por escrito lo que la otra parte usará contra usted: la compradora de París perdió su piso, entre otras pruebas, por sus propios correos de 2019.

Conclusión

Comprar en viager desde España puede tener sentido cuando el descuento compensa un azar real, una renta calculada con baremos verificados y una escritura con cláusulas completas. No lo tiene cuando el precio es indeterminable, cuando usted conoce una enfermedad grave del vendedor, cuando la renta neta de gastos e indexación supera lo que puede pagar durante décadas, o cuando la escritura carece de cláusula resolutoria y de reparto de cargas. Antes de firmar, exija la hoja de cálculo del notario, la cláusula de indexación simulada, la cláusula resolutoria con su requerimiento previo y la cláusula penal sobre el bouquet, el reparto escrito de impuestos, obras y cargas, y la simulación fiscal de ambas partes. Después de firmar, pague por transferencia identificada, conserve cada justificante y reaccione por carta certificada al primer incidente. El viager premia al comprador metódico y castiga al enamorado del precio: sea el primero.