Vive usted en España y tiene un piso en Francia que quiere alquilar. La agencia le dice que con letra G ya no se puede firmar ningún contrato, o el inquilino que lleva años dentro le escribe para pedir una rebaja del alquiler porque el certificado energético es malo. A veces la escena es la contraria: acaba de comprar barato un piso con letra F y descubre que, sin obras, ese alquiler con el que contaba no existe. En los tres casos la pregunta es la misma y es urgente: ¿qué prohíbe exactamente la ley francesa hoy, cómo se prueba la letra real del piso, qué plazos corren y qué camino permite volver a alquilar legalmente?

La respuesta está en la decencia energética de la vivienda. En francés se llama logement décent, que se traduce como vivienda digna o decente: todo arrendador debe entregar al inquilino una vivienda que cumpla unos mínimos, y desde 2025 la energía forma parte de esos mínimos. La ley francesa de clima y resiliencia de 22 de agosto de 2021 programó la salida progresiva del alquiler de las llamadas passoires thermiques, literalmente coladeros térmicos, es decir, las viviendas más tragonas de energía. El calendario está en vigor y lo confirman tanto la administración en su nota oficial de 3 de enero de 2025 como la página del ministerio de Transición Ecológica actualizada el 19 de diciembre de 2025. Este artículo explica el calendario completo, el congelamiento de alquileres que ya se aplica desde 2022, cómo probar la letra con un diagnóstico válido, qué obras exige la copropiedad, qué puede ordenar el juez y qué particularidades tiene París e Isla de Francia. Si su problema es otro diagnóstico erróneo, como termitas, amianto o plomo, la prueba y los plazos contra vendedor y profesional se explican en nuestro artículo sobre diagnósticos erróneos o ausentes.

I. Lo que la ley francesa prohíbe hoy y lo que ya tiene fecha

A. El calendario de la decencia energética: 2025, 2028 y 2034

La regla de base es sencilla: un propietario debe entregar al inquilino una vivienda digna, y una vivienda con mala etiqueta energética ya no lo es. Las etiquetas van de la A, la más eficiente, a la G, la peor, según la clasificación del artículo L.173-1-1 del Código de la construcción y de la vivienda, que ordena los edificios por consumo en kilovatios-hora de energía primaria por metro cuadrado y año y por emisiones de gases de efecto invernadero. La letra que aparece en el anuncio no es un adorno comercial: es la que decide si el piso se puede alquilar.

El calendario en vigor, tal como lo publica la administración, es el siguiente. Desde el 1 de enero de 2023, una vivienda cuyo consumo supere los 450 kWh de energía final por metro cuadrado y año ya se considera manifiestamente superadora del umbral de consumo y, por tanto, no digna. Desde el 1 de enero de 2025, las viviendas con letra G en el diagnóstico de rendimiento energético se consideran no dignas y ya no pueden alquilarse. A partir del 1 de enero de 2028, les llegará el turno a las viviendas con letra F. Y a partir del 1 de enero de 2034, tampoco podrán alquilarse las viviendas con letra E. Estas fechas figuran en la nota oficial del servicio público francés y en el cuadro de criterios del ministerio, que cita como base el artículo 6 de la ley de alquileres de 6 de julio de 1989 en su versión aplicable, el artículo 160 de la ley de clima de 2021 y el decreto de decencia de 30 de enero de 2002.

Un matiz temporal decide muchos casos. La prohibición se aplica a los contratos firmados, renovados o reconducidos tácitamente a partir del 1 de enero de 2025. Si el contrato se firmó antes de esa fecha, sigue viviendo hasta su renovación o su reconducción tácita, que es la prórroga automática habitual de tres años en vivienda, y en ese momento la prohibición entra en juego. El Senado adoptó el 1 de abril de 2025, en primera lectura, una proposición de ley que aclara precisamente este punto, que los contratos en curso solo quedan sujetos en su renovación o reconducción dentro de un límite de tres años, y que adapta las modalidades de aplicación por el juez para los litigios nacidos desde la entrada en vigor; pero ese texto debe todavía ser examinado por la Asamblea Nacional y no ha modificado el calendario, como recuerda la ficha de seguimiento legislativo. Desconfíe, por tanto, de quien le prometa que la prohibición de la letra G ha sido derogada o aplazada: a día de hoy sigue vigente. En Guadalupe, Martinica, Guayana, Reunión y Mayotte rige un calendario propio posterior, con la letra G vetada desde 2028 y la F desde 2031.

B. El alquiler congelado desde 2022 y las menciones obligatorias en anuncios y contratos

Antes incluso de la prohibición de alquilar existe una segunda trampa, que ya muerde desde hace años: el congelamiento de alquileres. Desde el 24 de agosto de 2022, la ley de clima prohíbe cualquier aumento del alquiler de las viviendas F y G del parque privado, para los contratos concluidos, renovados o reconducidos tácitamente después de esa fecha. El propietario afectado no puede subir el alquiler entre dos inquilinos al firmar un contrato nuevo, ni aplicar la revisión anual, ni imponer el complemento que en París permite a veces superar el alquiler de referencia. El ministerio lo explica con claridad en su página dedicada al congelamiento: el nuevo inquilino puede apoyarse en su propio contrato, que menciona el alquiler del contrato anterior, para comprobar que no ha habido aumento.

La única salida del congelamiento es demostrar con un nuevo diagnóstico, realizado después de las obras, que la vivienda ha dejado de ser un coladero térmico, es decir, que alcanza como mínimo la clase E. Mientras ese nuevo certificado no exista, el alquiler queda clavado. Para un propietario que vive en España y cuenta con esa renta, la lección práctica es doble: primero, conserve el contrato anterior y cada diagnóstico con sus fechas, porque la fecha decide qué régimen se aplica; segundo, no anuncie el piso con un alquiler superior al anterior si la letra es F o G, porque el inquilino entrante tiene cómo controlarlo y el juez también.

La tercera pieza es la información obligatoria. El artículo L.173-2 del Código de la construcción y de la vivienda impone que, desde 2022, cuando el rendimiento del bien no alcanza el nivel exigido, esa obligación figure en los anuncios de venta o alquiler y en las escrituras y contratos. Y a partir del 1 de enero de 2028, será el propio incumplimiento el que deba mencionarse en anuncios, ventas y alquileres. En la práctica, un anuncio que oculte una letra G o un contrato que silencie el nivel real prepara el terreno para una reclamación del inquilino o del comprador: la prueba del engaño ya estará escrita por el propio anunciante. Si compró con humedades o defectos que el vendedor calló, el camino de la garantía por vicios ocultos se detalla en nuestro artículo sobre defectos ocultos y humedades, distinto del régimen energético que aquí se explica pero a menudo acumulado en el mismo piso.

II. Probar la letra real, hacer las obras y defenderse ante el juez

A. Probar: el diagnóstico válido, la auditoría y la responsabilidad del profesional

Todo se juega en un documento de pocas páginas: el diagnostic de performance énergétique, el DPE, que se traduce como diagnóstico de rendimiento energético. Es el profesional que visita el piso quien mide, calcula y firma la letra, y su documento decide si usted puede alquilar o no. Por eso la primera tarea, tanto del propietario no residente como del inquilino que quiere reclamar, es conseguir un DPE válido y leerlo con lupa.

El DPE describe la cantidad de energía consumida o estimada, en energía primaria y final, y las emisiones de gases de efecto invernadero para un uso normalizado del bien, con recomendaciones para mejorar y el importe teórico del gasto anual de los usos incluidos, según el artículo L.126-26 del Código de la construcción y de la vivienda. Debe elaborarlo una persona cualificada e independiente, con seguro que cubra su responsabilidad, y sin vínculos que comprometan su imparcialidad. El propietario arrendador debe entregar al inquilino un DPE de como máximo diez años a la fecha de la firma o de la renovación, y los DPE realizados desde el 1 de julio de 2021 valen diez años, como recuerda la ficha oficial sobre el DPE en el alquiler. Un DPE anterior a julio de 2021, hecho con facturas o con el método antiguo, ya no sirve: si su expediente solo contiene ese papel, necesita uno nuevo antes de discutir letra alguna.

En la venta, el DPE viaja dentro del dossier de diagnostic technique, el expediente de diagnósticos que el vendedor entrega y que se anexa a la promesa de venta o a la escritura. El artículo L.271-4 del mismo Código enumera su contenido: plomo, amianto, termitas, gas, riesgos, el DPE y, en su caso, la auditoría energética, electricidad y demás piezas. Dos advertencias importan aquí. Primera, las recomendaciones que acompañan al DPE solo tienen valor indicativo: el comprador no puede exigir al vendedor que ejecute las obras recomendadas por el simple hecho de figurar en el certificado. Segunda, para las casas individuales y los edificios pequeños fuera de copropiedad con letras D, E, F o G que se ponen a la venta, el vendedor debe encargar además una auditoría energética, que propone un recorrido de obras por etapas coherente, cuya primera etapa alcanza como mínimo la clase E y que contempla llegar a la B salvo imposibilidad técnica o coste desproporcionado, según el artículo L.126-28-1. Esa auditoría debe entregarse al posible comprador desde la primera visita, incluso por vía electrónica. Si compra una casa con letra F o G y nadie le mostró la auditoría en la primera visita, guarde la prueba de esa omisión: es un incumplimiento del vendedor que cuenta.

En copropiedad, el edificio también tiene su propio diagnóstico colectivo: todo edificio de viviendas colectivas con permiso de construir anterior al 1 de enero de 2013 dispone de un DPE realizado en las condiciones del artículo L.126-26, renovado o actualizado cada diez años, salvo que un diagnóstico posterior al 1 de julio de 2021 ya acredite clase A, B o C, según el artículo L.126-31. Pida al syndic, el administrador de la comunidad, ese DPE colectivo y el plan de obras: le dirán si el problema de su letra viene de sus ventanas o de la caldera común del edificio, y esa diferencia cambia por completo quién debe pagar cada obra.

¿Y si la letra es falsa? El diagnostiqueur responde de sus errores, salvo que el error provenga de informaciones falsas que el propio propietario le comunicó voluntariamente, como recuerda la ficha oficial. Los tribunales lo aplican con severidad. El tribunal judicial de Burdeos condenó el 11 de junio de 2026, autos 23/09245, a un diagnostiqueur y a su aseguradora por un DPE de 2019 que anunciaba clase C con 143 kWh por metro cuadrado y año cuando la realidad, confirmada por pericia judicial, era clase D con 162: el profesional había cometido errores manifiestos al no visitar todos los locales ni aplicar las reglas del oficio, y debía además información y consejo. El tribunal recordó que el expediente de diagnósticos existe para informar al comprador y que la responsabilidad nace cuando el diagnóstico no se hace conforme a las normas y resulta erróneo, sobre el fundamento general de la responsabilidad por culpa del artículo 1240 del Código civil, con acción directa del perjudicado contra la aseguradora. Con un matiz honesto que conviene retener: el perjuicio indemnizable no fue la pérdida de valor de la casa ni el exceso de consumo, que dependen del bien real y no del papel, sino la pérdida de oportunidad de haber negociado el precio con una letra D amarilla en vez de una C verde claro, con 900 kWh anuales de diferencia valorados a 0,20 euros, es decir, 180 euros al año no tenidos en cuenta, sobre una compra de 512.500 euros; a ello se sumaron 1.000 euros por resistencia abusiva frente a los intentos amistosos y periciales. La lección para el propietario español es clara: ante una letra dudosa, encargue un segundo DPE o una pericia, conserve facturas de energía reales, y reclame al profesional y a su seguro sin dejar pasar el tiempo, porque la prueba del error se construye con documentos fechados.

B. Obras, copropiedad y juez: el camino completo, con parada en París

Con la letra probada empieza lo difícil: salir de ella. Si el piso está en copropiedad, que es lo habitual en París y en las grandes ciudades, casi ninguna obra útil se decide a solas. Aislar la fachada o el tejado y cambiar la calefacción o el agua caliente colectivas tocan partes comunes o equipos comunes, y requieren el acuerdo de la junta de propietarios, como recuerda el propio ministerio. La tabla oficial de mayorías es precisa: los trabajos de ahorro de energía o de reducción de gases de efecto invernadero, incluyan o no trabajos de interés colectivo en partes privativas, se votan por mayoría absoluta del artículo 25, la mayoría de los votos de todos los copropietarios, presentes o ausentes. Si la resolución alcanza al menos un tercio de los votos, puede votarse de nuevo en mayoría simple del artículo 24, y si ni siquiera eso se logra, una nueva junta convocada en tres meses sobre el mismo proyecto puede decidir en artículo 24. La jurisprudencia afina el criterio cuando la obra es mixta: la Sala Tercera de lo Civil de la Corte de Casación, el 3 de julio de 2025, recurso 23-21.429, confirmó que unas obras de estanqueidad de terraza con mejor aislamiento se habían votado válidamente en artículo 24 porque su finalidad primera era reparar las filtraciones y la mejora térmica era secundaria, aunque existiera un contexto de estudio energético. Moraleja práctica: prepare el expediente técnico antes de la junta, califique cada obra por su finalidad real y, si la junta rechaza un proyecto puramente energético, trabaje desde ya la segunda convocatoria.

Si la junta vota mal o le perjudica, el plazo para impugnar es corto. Según la ficha oficial de impugnación, el copropietario disconforme debe demandar en dos meses desde la notificación del acta por el administrador; si el acta jamás se notificó, el plazo es de cinco años. La demanda va ante el tribunal judicial del lugar del inmueble y exige abogado. No deje dormir el acta en un cajón de su casa de España: dos meses pasan deprisa.

Del lado del inquilino, el procedimiento está tasado en la ficha oficial sobre vivienda digna en alquiler, y el propietario debe conocerlo porque lo sufrirá. El inquilino señala al propietario, mejor por carta certificada con acuse de recibo, los signos de indignidad; esa carta es el mise en demeure, el requerimiento formal. Tras dos meses sin respuesta o sin acuerdo, cualquiera de las partes puede acudir al juge des contentieux de la protection, el juez de protección del tribunal del lugar del piso, y además puede intentarse la conciliación ante la comisión departamental de conciliación o un conciliador de justicia. Si el juez constata la indignidad, fija las obras y su plazo, y puede reducir el alquiler o suspender su pago, con o sin consignación, y la duración del contrato hasta la ejecución; además remite su decisión al representante del Estado en el departamento. Dos límites protegen al propietario de buena fe: el juez no puede imponer trabajos para alcanzar el umbral energético cuando el dueño, pese a haber propuesto en junta las obras de partes comunes y haber hecho las de sus partes privativas, no pudo bajar del umbral; y corresponde al propietario aportar al juez los documentos que prueban esa imposibilidad. Y una advertencia que vale oro para el inquilino: jamás deje de pagar todo o parte del alquiler por su cuenta con el pretexto de que el dueño incumple; solo el juez puede reducirlo o suspenderlo.

Los juzgados aplican este esquema cada semana, también en París. El juez de protección del tribunal judicial de París ordenó en referé el 7 de enero de 2026, autos 25/06853, a un arrendador de vivienda social a ejecutar en treinta días desde la notificación la limpieza descontaminante de superficies con moho, bajo astreinte, multa coercitiva de 100 euros por día de retraso hasta tres meses, redujo el alquiler sin cargas a 150 euros mensuales hasta la recepción de las obras y concedió 1.000 euros de anticipo por perjuicio de goce más 1.000 euros por costas procesales, denegando en cambio la realojamiento y la suspensión del contrato. El caso trataba de humedades y ventilación, no de etiqueta energética, pero muestra el método del juez parisino: obras precisas con plazo y multa, rebaja de renta fechada y prueba pericial o documental de cada desorden. Si el dueño que no repara es el suyo y el problema son humedades o caldera, el itinerario de prueba y requerimiento se explica paso a paso en nuestro artículo sobre el casero que no repara.

En París e Isla de Francia añada tres reflejos locales. Primero, la competencia es el tribunal judicial de París, juez de protección, con plazos de señalamiento a menudo largos: anticipe el requerimiento y la conciliación en vez de esperar al último mes antes de la reconducción. Segundo, la comisión departamental de conciliación de París y los conciliadores permiten encauzar muchos conflictos de renta y obras sin pleito inmediato. Tercero, documente todo con un comisario de justicia, el antiguo huissier, mediante acta de comprobación de humedades, temperatura o equipos, y pida cita en la agencia departamental de información sobre la vivienda de París para preparar la junta y las ayudas antes de votar obras caras. En copropiedades parisinas antiguas, además, la parte común suele mandar: sin voto de caldera o fachada no hay salida de la letra G aunque cambie usted sus ventanas.

Conclusión

Si su piso en Francia tiene letra G, hoy ya no puede alquilarlo en un contrato nuevo, renovado o reconducido; si tiene letra F, el veto llega el 1 de enero de 2028 y la letra E en 2034, y desde agosto de 2022 el alquiler de las F y G está congelado y solo un nuevo diagnóstico tras las obras permite subirlo. El orden de trabajo es siempre el mismo: primero, un DPE válido de menos de diez años y, en venta de casa individual, la auditoría entregada desde la primera visita; segundo, requerimiento por carta certificada y, a los dos meses sin acuerdo, conciliación o juez de protección, sin dejar jamás de pagar la renta por decisión propia; tercero, en copropiedad, proyecto técnico votado en mayoría del artículo 25 con segunda convocatoria preparada, impugnando en dos meses lo que le perjudique. Con esos papeles fechados, el error de letra se reclama al diagnostiqueur y a su seguro como pérdida de oportunidad de negociar, y la salida de la letra G se demuestra con un DPE nuevo tras las obras. La proposición votada por el Senado en abril de 2025 no ha cambiado nada de este calendario: solo los textos publicados en el diario oficial mandan, y hoy mandan la prohibición de la G y el congelamiento de las F y G.