Le projet de loi logement annoncé au printemps 2026 remet une question très concrète au centre des dossiers locatifs : un propriétaire peut-il remettre sur le marché un logement classé F ou G s’il s’engage à faire des travaux ? La réponse n’est pas seulement énergétique. Elle touche à la validité du bail, au risque de logement non décent, aux travaux votés en copropriété, au gel du loyer et aux recours du locataire si le logement reste inconfortable ou impossible à chauffer correctement.
Le Gouvernement a présenté l’objectif de remettre sur le marché des logements F et G aujourd’hui vacants pour raisons énergétiques, à condition d’engager des travaux dans des délais courts : trois ans pour les maisons individuelles et cinq ans pour les copropriétés. Cette annonce ne supprime pas, à elle seule, les obligations actuellement applicables. Tant qu’un texte nouveau n’est pas entré en vigueur, le bailleur doit raisonner avec le droit en vigueur : décence, DPE annexé au bail, calendrier d’interdiction progressive et possibilité de recours du locataire.
Pour un propriétaire, l’enjeu est de ne pas signer un bail trop vite en pensant qu’une promesse de travaux suffit. Pour un locataire, l’enjeu est de savoir s’il peut demander les travaux, une réduction de loyer, une suspension du paiement ou une indemnisation lorsque le logement loué ne respecte pas les exigences de performance énergétique minimale.
La règle actuelle : un logement G n’est plus un logement décent pour une nouvelle location
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, et répondant à un niveau minimal de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, le logement décent doit être compris entre les classes A et F. Les logements classés G sont donc considérés comme non décents lorsque les conditions légales sont réunies.
Le calendrier continue ensuite :
- depuis le 1er janvier 2025, les logements G sortent du niveau minimal de décence ;
- à compter du 1er janvier 2028, les logements F seront également concernés ;
- à compter du 1er janvier 2034, les logements E sortiront à leur tour du niveau minimal attendu.
Cela signifie qu’en 2026 un logement F peut encore être loué, mais il reste sous forte contrainte : gel ou limitation de hausse du loyer selon les règles applicables, difficulté de valorisation, anticipation de l’échéance 2028 et risque contentieux si le logement présente aussi des défauts de chauffage, d’humidité, d’isolation ou de ventilation. Un logement G, lui, expose beaucoup plus directement le bailleur à une contestation de décence.
L’annonce sur les travaux ne vaut pas autorisation automatique de louer
L’annonce gouvernementale sur la remise en location des logements F et G avec engagement de travaux doit être maniée avec prudence. Elle indique une direction politique : remettre des logements vacants sur le marché tout en imposant une rénovation dans un délai déterminé. Elle ne permet pas encore de considérer que tout logement G pourrait être reloué librement dès aujourd’hui avec une simple mention « travaux prévus ».
Dans un dossier réel, il faut distinguer quatre situations.
Première situation : le logement est classé F. En 2026, il peut encore être loué, mais le bailleur doit anticiper l’échéance 2028. S’il promet des travaux, il doit les documenter : devis, calendrier, autorisations, vote de copropriété si nécessaire, financement et nouveau DPE à prévoir après travaux. Une promesse vague risque de ne pas protéger le bailleur si le logement est par ailleurs inconfortable ou si le locataire subit un préjudice.
Deuxième situation : le logement est classé G et un nouveau bail est envisagé. Le risque est beaucoup plus élevé, car la classe G heurte le niveau minimal de décence issu de la loi. Le bailleur doit éviter de signer sans analyse juridique précise. Un bail signé malgré ce classement peut déclencher une demande de mise en conformité, une action devant le juge, une demande de réduction du loyer ou une discussion sur le préjudice subi.
Troisième situation : le logement est déjà loué et le bail se poursuit. Le locataire ne peut pas forcément obtenir la nullité automatique du bail. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que le locataire peut demander la mise en conformité du logement sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le débat se déplace alors vers les travaux, les délais, le loyer et les mesures judiciaires possibles.
Quatrième situation : le logement est en copropriété et les travaux nécessaires dépendent des parties communes. C’est souvent le cas à Paris et en Île-de-France : isolation de façade, toiture, ventilation collective, chauffage collectif, fenêtres soumises à autorisation, contraintes architecturales. Le copropriétaire bailleur doit conserver la preuve de ses démarches auprès du syndic et de l’assemblée générale. L’article 20-1 prévoit des limites lorsque le copropriétaire démontre ses diligences et l’impossibilité d’atteindre seul le niveau minimal malgré des travaux adaptés dans ses parties privatives.
Ce que le bailleur doit vérifier avant de signer ou de relouer
Avant de remettre le bien sur le marché, le propriétaire doit réunir un dossier de décision. Le premier document est le DPE à jour. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 impose l’annexion d’un dossier de diagnostic technique au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Ce dossier comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu par le code de la construction et de l’habitation. Le propriétaire bailleur doit aussi tenir le DPE à disposition de tout candidat locataire.
Le deuxième document est la liste des travaux réellement nécessaires. Il ne suffit pas d’écrire que le logement sera rénové. Il faut identifier ce qui permet de sortir de la classe G ou d’anticiper la sortie de la classe F : isolation, menuiseries, ventilation, chauffage, régulation, eau chaude, traitement des ponts thermiques, travaux privatifs et travaux relevant de la copropriété.
Le troisième document est la preuve de faisabilité. Si les travaux supposent une autorisation d’urbanisme, un vote de copropriété, l’accord d’un architecte, une intervention en site patrimonial ou un financement bancaire, le calendrier doit être réaliste. Une clause de bail trop ambitieuse mais irréalisable peut aggraver le dossier du bailleur.
Le quatrième document est le nouveau DPE attendu après travaux. Le juge et le locataire ne s’arrêtent pas au montant dépensé. Ce qui compte est le résultat juridique : le logement respecte-t-il le niveau minimal de décence applicable ? Un propriétaire peut avoir engagé des travaux coûteux mais insuffisants si le DPE reste G en 2026, ou F à l’approche de 2028.
Une clause « travaux à venir » dans le bail ne suffit pas toujours
La loi permet, dans certains cas, de prévoir par clause expresse les travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et leur imputation sur le loyer. Mais l’article 6 encadre cette possibilité : cette clause ne peut concerner que des logements répondant déjà aux caractéristiques de décence. Elle ne doit donc pas être utilisée pour faire porter au locataire la remise en conformité d’un logement qui ne devrait pas être loué en l’état.
En pratique, une clause utile doit être précise :
- nature des travaux ;
- entreprise ou personne chargée de les réaliser ;
- calendrier ;
- accès au logement ;
- impact sur la jouissance des lieux ;
- compensation éventuelle ;
- justificatifs à remettre ;
- nouveau DPE après travaux.
Une clause vague du type « le locataire reconnaît que le logement nécessite des travaux énergétiques » ne neutralise pas les obligations du bailleur. Elle peut même devenir une pièce défavorable si elle montre que le propriétaire connaissait le défaut.
Les recours du locataire si le logement reste non décent
Le locataire doit d’abord éviter deux erreurs : cesser brutalement de payer le loyer sans cadre, ou se contenter de messages informels. Le bon réflexe est de constituer un dossier écrit.
Il faut demander au bailleur la mise en conformité du logement par lettre recommandée ou par un écrit daté et conservé. La demande doit viser le DPE, les désordres concrets et les conséquences : froid, humidité, factures anormales, impossibilité de chauffer, condensation, moisissures, ventilation insuffisante, promesses de travaux non tenues.
À défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette étape peut être utile pour obtenir un avis, mais elle n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. L’article 20-1 permet au juge de déterminer la nature des travaux, le délai d’exécution, de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.
Le locataire peut aussi demander une indemnisation s’il démontre un préjudice : surconsommation, trouble de jouissance, inconfort important, privation partielle d’usage, frais engagés, état de santé aggravé ou impossibilité d’occuper normalement le logement. La preuve est décisive : photos datées, factures d’énergie, relevés de température, échanges avec le bailleur, attestations, rapport d’expert, constat de commissaire de justice si le dossier le justifie.
Les limites lorsque le logement est en copropriété
Les dossiers les plus sensibles concernent les appartements anciens. Un copropriétaire bailleur peut changer des radiateurs, isoler un mur intérieur ou remplacer des fenêtres lorsque c’est autorisé, mais il ne maîtrise pas toujours la façade, la toiture, les réseaux, la ventilation ou le chauffage collectif.
L’article 20-1 tient compte de cette réalité : le juge ne peut pas toujours ordonner des travaux de performance énergétique minimale lorsque le logement fait partie d’un immeuble en copropriété et que le copropriétaire démontre ses diligences, l’examen de résolutions relatives aux parties communes ou équipements communs, et la réalisation de travaux privatifs adaptés. Ce n’est pas une immunité générale. C’est un moyen de défense qui se prouve.
Le bailleur doit donc garder :
- les courriers au syndic ;
- les demandes d’inscription à l’ordre du jour ;
- les résolutions proposées ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ;
- les devis ;
- les diagnostics ;
- les refus ou reports de vote ;
- la preuve des travaux privatifs réalisés.
Sans ces pièces, l’argument « la copropriété bloque » reste fragile.
Paris et Île-de-France : attention aux contraintes qui ralentissent les travaux
À Paris et en Île-de-France, le sujet est encore plus pratique. Beaucoup de logements anciens sont situés en copropriété, avec des règles d’urbanisme, des contraintes patrimoniales, des façades difficiles à isoler et des travaux soumis à vote. Le calendrier annoncé de cinq ans pour les copropriétés dans le projet de réforme répond à cette difficulté, mais il ne règle pas automatiquement les litiges en cours.
Pour un bailleur parisien, il faut vérifier dès maintenant si les travaux relèvent des parties communes, si l’assemblée générale est proche, si une déclaration préalable est nécessaire, si le changement des fenêtres est conforme au règlement de copropriété, et si les travaux privatifs suffisent réellement à changer la classe DPE. Pour un locataire, il faut identifier si le propriétaire agit réellement ou s’il invoque la copropriété sans preuve.
Le bon dossier est donc local et documenté. Un appartement classé G dans un immeuble haussmannien, un studio classé F sous les toits, un logement en rez-de-chaussée humide ou un bien soumis à contraintes patrimoniales ne se traitent pas avec une réponse standard.
Les pièces à réunir avant d’agir
Pour un bailleur, les pièces utiles sont :
- bail et avenants ;
- DPE actuel et anciens DPE ;
- diagnostics annexés au bail ;
- devis et factures de travaux ;
- échanges avec le syndic ;
- procès-verbaux d’assemblée générale ;
- justificatifs de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ;
- photos avant et après travaux ;
- preuve de transmission du DPE au candidat ou au locataire ;
- simulation ou audit énergétique si disponible.
Pour un locataire, les pièces utiles sont :
- bail signé ;
- DPE remis ou absence de DPE ;
- annonce immobilière ;
- état des lieux ;
- photos et vidéos datées ;
- factures d’électricité ou de gaz ;
- courriers au bailleur ou à l’agence ;
- réponses ou absence de réponse ;
- attestations ;
- rapport technique, constat ou expertise si le litige devient sérieux.
Ces pièces permettent de sortir d’un débat abstrait. La question n’est pas seulement « le logement est-il F ou G ? », mais « le bailleur pouvait-il louer, que savait-il, qu’a-t-il promis, quels travaux a-t-il réellement engagés, et quel préjudice le locataire subit-il ? ».
À retenir
En 2026, l’annonce d’une réforme sur la remise en location des logements F et G avec travaux ne doit pas être confondue avec une autorisation générale de relouer sans risque. Le droit actuel impose toujours un logement décent, un DPE au dossier de location et un calendrier de performance énergétique minimale.
Un logement F peut encore être loué, mais il doit être traité comme un dossier à risque à l’approche de 2028. Un logement G expose le bailleur à une contestation beaucoup plus forte, notamment en cas de nouveau bail. En copropriété, la défense du bailleur dépendra de ses preuves : démarches auprès du syndic, votes, travaux privatifs et contraintes réelles.
Si vous êtes locataire, ne vous limitez pas à contester le DPE : documentez les conséquences concrètes sur l’usage du logement. Si vous êtes bailleur, ne vous limitez pas à annoncer des travaux : construisez un dossier vérifiable avant de signer, de renouveler ou de répondre à une mise en demeure.
Pour approfondir le cadre général, vous pouvez aussi lire notre analyse sur le DPE en location et les recours locataire-bailleur.
Sources utiles : annonce gouvernementale du projet de loi logement, dossier officiel Relance logement, article 6 de la loi du 6 juillet 1989, article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.
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