La Cour de cassation a rendu le 5 mars 2026 un arrêt important pour les commerçants, restaurateurs, artisans et sociétés qui exploitent un local commercial. Le message est simple : l’obligation de délivrance du bailleur ne disparaît pas parce que le problème est ancien. Lorsqu’un local commercial reste partiellement inutilisable, non conforme à la destination prévue au bail, affecté par des désordres ou privé d’un espace promis, le locataire peut encore agir tant que le manquement persiste.

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L’arrêt du 5 mars 2026 donne un levier concret. Il ne règle pas tous les dossiers de travaux, mais il change la manière de raisonner sur la prescription.

Bail commercial travaux : l’obligation du bailleur ne s’arrête pas à l’entrée dans les lieux

Dans un bail commercial, le bailleur ne se contente pas de remettre des clés le jour de la signature. L’article 1719 du Code civil lui impose de délivrer la chose louée, d’entretenir le bien en état de servir à l’usage prévu et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail. L’article 1720 du Code civil ajoute que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de réparations et faire, pendant le bail, les réparations nécessaires qui ne sont pas locatives.

Cette règle devient centrale lorsque le bail porte sur un local destiné à une activité précise : boulangerie, restaurant, commerce alimentaire, cabinet, salon, atelier ou entrepôt. Un local peut être physiquement remis, mais juridiquement ou techniquement impropre à l’usage promis. Les exemples sont nombreux :

• une partie du local prévue au bail n’est pas réellement accessible ;
• des infiltrations empêchent l’accueil du public ;
• une installation électrique ou une extraction rend l’exploitation impossible ;
• une cour, une réserve, une terrasse ou un accès est promis mais inutilisable ;
• des travaux structurels nécessaires restent à la charge du bailleur ;
• l’administration impose une mise en conformité que le bailleur refuse de traiter alors qu’elle relève de ses obligations.

Le locataire ne doit pas se tromper de terrain. La question n’est pas seulement de savoir qui paie les travaux. La première question est de savoir si le local délivré permet réellement l’activité prévue au bail.

L’arrêt du 5 mars 2026 : tant que le manquement dure, l’action en délivrance reste possible

Dans l’arrêt du 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vise les articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil. Elle rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue. La formule clé est courte : « exigible pendant toute la durée du bail ».

La conséquence pratique est forte. Le locataire peut demander l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure. Autrement dit, si le bailleur n’a jamais remis ou rendu exploitable une partie du local, il ne suffit pas de répondre que le locataire connaissait la situation depuis longtemps. Le trouble actuel compte.

En revanche, l’indemnisation obéit à une limite distincte. Le locataire peut demander la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution sur la période de cinq ans précédant sa demande en justice. Cette distinction doit guider la stratégie :

• pour obtenir les travaux ou la délivrance conforme, l’action peut rester ouverte tant que le manquement continue ;
• pour obtenir des dommages-intérêts, une réduction de loyer ou une réparation financière, il faut raisonner sur les cinq dernières années ;
• pour les préjudices plus anciens, le risque de prescription reste réel.

Dans un dossier de bail commercial, cette différence change la rédaction de la mise en demeure et de l’assignation. Il faut demander ce qui peut encore être exécuté aujourd’hui, puis chiffrer ce qui peut être indemnisé sur la période utile.

Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?

La réponse doit rester prudente. Un local dégradé ou imparfait ne permet pas automatiquement de cesser tout paiement. Le risque est de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis une assignation en résiliation du bail.

Un second arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, rappelle toutefois un point utile. Lorsque le bailleur poursuit l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés, le juge doit examiner l’exception d’inexécution invoquée par le locataire. La Cour retient que le juge doit « en vérifier le bien-fondé ».

En pratique, cela ne donne pas un permis de ne plus payer. Cela donne un moyen de défense lorsque les locaux sont impropres à l’usage prévu et que le locataire peut le prouver. La défense devient plus sérieuse si le dossier montre :

• des désordres graves et persistants ;
• un lien direct avec l’exploitation commerciale ;
• des relances adressées au bailleur ;
• des constats, photos, rapports ou courriers d’administration ;
• une proportion entre le trouble subi et la somme retenue.

Le bon réflexe consiste rarement à suspendre seul le loyer sans stratégie. Le plus souvent, il faut mettre en demeure, documenter le trouble, chiffrer la perte, envisager une consignation ou saisir le juge. La méthode dépend du bail, de la clause résolutoire, de l’urgence commerciale et du risque d’expulsion.

Quelles pièces réunir avant d’agir contre le bailleur commercial ?

Le dossier se gagne rarement avec une affirmation générale du type « le local n’est pas conforme ». Il faut reconstruire la promesse contractuelle et la comparer à la réalité.

La première série de pièces concerne le bail : bail initial, avenants, renouvellement, état des lieux, plans, clause de destination, clause travaux, clause de charges, inventaire des charges et travaux, annexes techniques, diagnostics et courriers de négociation. Une clause peut préciser qui supporte certains travaux, mais elle ne permet pas toujours au bailleur d’échapper à son obligation essentielle de délivrance.

La deuxième série concerne l’état réel du local : constat de commissaire de justice, photographies datées, vidéos, rapports d’entreprise, devis, diagnostics, courriers d’assurance, arrêtés ou mises en demeure administratives, refus d’autorisation, échanges avec le syndic, factures de travaux urgents ou rapports d’expert.

La troisième série concerne le préjudice : chiffre d’affaires avant et après le trouble, jours de fermeture, annulations de commandes, perte de marge, baisse de fréquentation, coûts de relogement temporaire, frais de nettoyage, travaux avancés par le locataire, pertes de marchandises et correspondances avec les clients ou fournisseurs.

Enfin, il faut conserver la preuve des alertes adressées au bailleur. Un mail isolé ne suffit pas toujours. Une mise en demeure précise, envoyée par lettre recommandée ou par commissaire de justice selon l’enjeu, permet de fixer la chronologie et les demandes.

Quels recours demander au tribunal ?

Le recours dépend de l’objectif du locataire.

Si l’activité peut continuer mais avec difficulté, le locataire peut demander l’exécution de travaux, une remise en état, une réduction de loyer, des dommages-intérêts ou une expertise judiciaire. L’expertise est utile lorsque les désordres sont techniques, lorsque les causes sont discutées ou lorsque plusieurs intervenants peuvent être concernés : bailleur, syndic, copropriété, assureur, entreprise, précédent occupant.

Si le local est réellement impropre à l’activité, la stratégie peut devenir plus offensive : exception d’inexécution, résiliation judiciaire aux torts du bailleur, indemnisation de la perte d’exploitation, voire discussion sur l’impossibilité de maintenir le bail. Mais ce terrain doit être préparé. Une suspension brutale du loyer sans preuve suffisante peut retourner le dossier contre le locataire.

Le bailleur dispose aussi de moyens de défense. Il peut soutenir que les travaux relèvent du locataire, que la clause de destination est plus étroite que ce que prétend le preneur, que les désordres viennent de l’exploitation, que le préjudice est mal chiffré ou que certaines demandes indemnitaires sont prescrites. C’est pourquoi le dossier doit séparer trois questions :

• ce qui relève de la délivrance conforme ;
• ce qui relève de l’entretien ou des réparations ;
• ce qui relève de l’aménagement propre à l’activité du locataire.

Cette séparation évite de mélanger un bon argument avec une demande trop large.

Paris et Île-de-France : pourquoi les baux commerciaux y sont plus sensibles

À Paris et en petite couronne, le local commercial a souvent une valeur stratégique supérieure au simple loyer. Une boutique peut dépendre de sa vitrine, de son accès livraison, de sa terrasse, de sa réserve, de son extraction, de sa conformité ERP ou de son emplacement dans une copropriété active. Un défaut de délivrance peut donc produire un préjudice rapide.

La prudence est encore plus forte lorsque le bail concerne un restaurant, une boulangerie, un commerce alimentaire, un cabinet recevant du public ou une activité avec autorisation administrative. Dans ces dossiers, l’exploitation dépend de contraintes techniques. Une gaine, une extraction, une issue, un accès PMR, une puissance électrique ou une autorisation de façade peut faire basculer le litige.

Pour un locataire commercial parisien, la priorité est de faire constater vite. Pour un bailleur, la priorité est de répondre par écrit, de qualifier précisément les travaux et d’éviter les réponses vagues. Le silence du bailleur nourrit souvent le contentieux.

Comment agir dans les dix prochains jours

Un locataire commercial confronté à un local inexploitable doit éviter les décisions improvisées.

Premier jour : réunir le bail, les avenants, les états des lieux, les plans et les preuves du trouble. Identifier la clause de destination et les clauses travaux.

Deuxième étape : faire constater. Selon l’urgence, il peut s’agir de photos datées, d’un constat de commissaire de justice, d’un rapport d’entreprise ou d’une expertise amiable.

Troisième étape : écrire au bailleur. Le courrier doit identifier le manquement, rappeler les clauses utiles, demander les travaux ou la délivrance conforme, fixer un délai et réserver les demandes indemnitaires.

Quatrième étape : chiffrer. Le tribunal ne répare pas une impression de gêne. Il répare un préjudice prouvé : chiffre d’affaires, marge, jours de fermeture, frais, pertes et coûts supplémentaires.

Cinquième étape : choisir la procédure. Selon l’urgence, l’avocat peut envisager un référé, une expertise judiciaire, une action au fond, une défense à commandement de payer ou une négociation encadrée.

Le point décisif est le calendrier. Depuis l’arrêt du 5 mars 2026, le locataire dispose d’un argument solide lorsque le manquement à la délivrance continue. Mais il ne doit pas attendre pour chiffrer ses demandes financières, car l’indemnisation reste enfermée dans le délai de cinq ans.

Sources utiles

Les principales sources utilisées sont l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin, disponible sur le site officiel de la Cour de cassation : obligation de délivrance continue et prescription ; l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin, disponible ici : exception d’inexécution et clause résolutoire ; l’article 1719 du Code civil ; et l’article 1720 du Code civil.

Pour replacer ce sujet dans une stratégie plus large, vous pouvez aussi consulter la page du cabinet dédiée à l’avocat en bail commercial à Paris et l’article sur l’indemnité d’éviction en bail commercial.

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Vous exploitez un local commercial affecté par des travaux, infiltrations, défauts de conformité ou espaces non délivrés, et vous devez décider s’il faut mettre en demeure, payer le loyer, consigner, saisir le juge ou négocier.

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