Usted firmó en España la compra de una casa en el sur de Francia. El anuncio presentaba una vivienda económica y bien aislada, el diagnóstico de rendimiento energético (diagnostic de performance énergétique, conocido por sus siglas DPE, el certificado energético francés obligatorio) marcaba la letra B, de color verde, y las facturas de electricidad que le enseñó el vendedor eran irrisorias. El primer invierno, la realidad le golpea: 18.000 kilovatios-hora de consumo, facturas que triplican lo previsto y un nuevo técnico que clasifica la casa en la letra D, casi E, es decir, un coladero térmico (passoire thermique o passoire énergétique, como llama la ley francesa a las viviendas F y G que pierden energía por todas partes). ¿Qué puede hacer desde España cuando el DPE mentía? La respuesta de los tribunales franceses es clara y se ha endurecido a favor del comprador: el DPE es oponible al vendedor desde el 1 de julio de 2021, el perito que lo elaboró mal responde de su falta, y el vendedor que conocía la realidad responde de la entrega de una vivienda distinta de la prometida. Dos sentencias de apelación de 2025, una de París y otra de Pau, acaban de fijar el marco con condenas de decenas de miles de euros. Este artículo explica, paso a paso, qué vale hoy el DPE, qué calendario de prohibiciones de alquiler pesa sobre las letras F y G, y cómo articular la prueba, los plazos y los remedios para obtener una rebaja del precio o, en los casos más graves, la anulación de la venta.
I. Lo que el DPE dice de su casa y lo que vale hoy ante un juez francés
A. El DPE: un documento obligatorio, oponible desde 2021 y con fecha de caducidad
El DPE es el documento que describe la cantidad de energía consumida o estimada por un edificio, sus emisiones de gases de efecto invernadero y su clasificación con una letra de la A (la más eficiente) a la G (la peor), acompañado de recomendaciones de mejora. Así lo define el artículo L126-26 del Código de la construcción y de la vivienda (Code de la construction et de l’habitation, la gran ley francesa de la vivienda y la edificación). Debe elaborarlo una persona certificada conforme al artículo L271-6 del mismo código, y su validez es de diez años. En la práctica española conviene retener la equivalencia: el DPE es el certificado energético francés, pero con consecuencias jurídicas propias mucho más severas que en España.
El vendedor tiene la obligación de entregar al comprador un expediente de diagnóstico técnico (dossier de diagnostic technique, la carpeta de informes que acompaña obligatoriamente a toda venta de un inmueble edificado) anexo a la promesa de venta o, en su defecto, a la escritura pública de venta. Lo impone el artículo L271-4 del Código de la construcción y de la vivienda, y ese expediente incluye el DPE junto con los informes de plomo, amianto, termitas, gas y electricidad. Si usted compró con un DPE anexo a la escritura, el vendedor cumplió formalmente su obligación de entrega del documento; la batalla jurídica se traslada entonces al contenido del documento, es decir, a si la letra que figura en él era verdadera.
Aquí se produjo el gran cambio que todo comprador español debe conocer. Antes del 1 de julio de 2021, el DPE no tenía más que un valor informativo: el comprador no podía invocarlo contra el vendedor. Desde el 1 de julio de 2021, fecha en la que el DPE perdió su carácter meramente informativo para convertirse en plenamente oponible, el comprador sí puede prevalerse de él frente al vendedor, como confirma el Ministerio de la Transición Ecológica en su página oficial sobre el DPE. Esta oponibilidad es la llave de todas las reclamaciones actuales: si la letra era falsa, el vendedor y el perito responden. Las sentencias más recientes, sin embargo, siguen juzgando ventas antiguas bajo la ley anterior, y conviene distinguir ambos regímenes, como se verá en la segunda parte.
Tres detalles prácticos de fecha que afectan directamente a los compradores españoles. Primero, los DPE realizados entre el 1 de enero de 2018 y el 30 de junio de 2021 dejaron de ser válidos el 1 de enero de 2025 y deben rehacerse; si la casa que le ofrecen exhibe un DPE de 2019 o 2020, ese documento ya no vale nada, según recuerda la ficha oficial del DPE en service-public.fr. Segundo, desde el 1 de julio de 2024 los umbrales de las letras se adaptaron para las viviendas de 40 metros cuadrados o menos, tan típicas de los estudios parisinos que compran los inversores españoles: el propietario puede descargar en la web de la agencia pública Ademe un certificado que sustituye la etiqueta inicial por la nueva. Tercero, el coeficiente de conversión de la electricidad cambia el 1 de enero de 2026, lo que mejorará la nota de muchas viviendas calentadas con electricidad. Compruebe siempre la fecha y el número de registro Ademe del DPE: sin ese número, el DPE no es válido.
Cuando la vivienda es una casa individual clasificada F o G, existe además un segundo documento que el vendedor debió entregarle: la auditoría energética reglamentaria (audit énergétique réglementaire, un estudio detallado con escenarios de obras y costes que completa al DPE). Es obligatoria en la venta de viviendas individuales de clase F o G desde el 1 de abril de 2023, de clase E desde el 1 de enero de 2025 y lo será de clase D a partir del 1 de enero de 2034, según el calendario oficial del Ministerio. Si compró una casa F o G después de esas fechas sin auditoría, guarde esa omisión como un elemento más de su expediente: acredita que la información energética que recibió era incompleta.
B. El calendario que convierte una letra en dinero: alquileres prohibidos y rentas congeladas
La letra del DPE no es un adorno: desde la ley francesa de lucha contra el cambio climático del 22 de agosto de 2021, llamada ley de clima y resiliencia, que reformó la vivienda, determina si la vivienda puede alquilarse y si su renta puede subirse. Para un comprador español que adquiere para alquilar, o que descubre que su chollo es una G, este calendario es la medida exacta de su perjuicio económico.
El calendario de decencia energética es el siguiente, confirmado por la actualidad oficial de service-public.fr de enero de 2025: desde el 1 de enero de 2025 está prohibido dar en alquiler viviendas con etiqueta G, porque se consideran indecentes (non décent, la categoría jurídica francesa de la vivienda que no reúne las condiciones mínimas para ser alquilada); desde el 1 de enero de 2028 correrán la misma suerte las etiquetadas F; y desde el 1 de enero de 2034, las etiquetadas E. La prohibición se aplica a los contratos firmados, renovados o tácitamente prorrogados a partir de cada fecha: un alquiler en curso firmado antes queda temporalmente a salvo, pero la prohibición le alcanzará en la renovación. Existe un calendario específico para ultramar (Guadalupe, Martinica, Guayana, Reunión y Mayotte), irrelevante para el comprador en la metrópoli.
A ello se añade la congelación de las rentas (gel des loyers, la prohibición de subir el alquiler): la misma ley prohíbe desde el 24 de agosto de 2022 cualquier aumento de renta de las viviendas privadas F y G, ya sea entre dos inquilinos, en la renovación o por la revisión anual indexada, como detalla la página oficial del Ministerio sobre la prohibición y la congelación. Si usted compró un piso F para alquilarlo y descubre que en realidad es G, acumula dos pérdidas: no puede alquilarlo y tampoco puede actualizar la renta del que ya tiene.
Conviene añadir un matiz de actualidad legislativa con honestidad. El 1 de abril de 2025 el Senado adoptó en primera lectura una proposición de ley que pretende hacer más legible la aplicación de estas obligaciones, sobre todo en copropiedad, sin modificar el calendario, según el seguimiento legislativo de vie-publique.fr. A día de hoy es solo un texto en trámite, no una ley promulgada: el calendario G-2025, F-2028 y E-2034 sigue plenamente vigente. No deje que un vendedor o una agencia le diga que la prohibición se ha suavizado: a día de hoy es falso.
La consecuencia práctica para el comprador engañado es directa: la diferencia entre la letra prometida y la letra real se traduce en euros. Un piso anunciado como D que resulta ser G pierde su salida al alquiler desde 2025; una casa B que en realidad es D pierde el argumento ecológico del anuncio y soporta un sobrecoste energético anual de miles de euros. Los tribunales franceses acaban de poner precio a esa diferencia, y lo hacen con una doctrina muy elaborada que conviene conocer antes de reclamar.
II. Cómo reclamar cuando el DPE era falso: pruebas, plazos y remedios
A. Las tres vías de reclamación y lo que acaban de decidir los tribunales
Cuando el DPE mentía, el comprador dispone de tres vías complementarias, dirigidas contra dos demandados distintos: el vendedor y el perito que elaboró el diagnóstico (diagnostiqueur, el técnico certificado que realiza el DPE por encargo del vendedor). La jurisprudencia de 2025 ha precisado qué se puede pedir a cada uno y, sobre todo, qué no se puede pedir.
La primera vía es la del vendedor por entrega no conforme (manquement à l’obligation de délivrance, el incumplimiento del deber del vendedor de entregar exactamente lo prometido). El vendedor debe entregar la cosa vendida tal como fue definida en el contrato, y esa entrega incluye las calidades prometidas, como recuerda la combinación de los artículos 1603, 1604 y 1615 del Código civil. Si el anuncio prometía una casa de espíritu ecológico con verdaderos ahorros de energía y las facturas entregadas por el vendedor anunciaban un consumo irrisorio, la cosa convenida era una vivienda de alto rendimiento energético; si la entregada consume treinta veces más, hay incumplimiento, y el artículo 1611 del Código civil ordena condenar al vendedor a daños y perjuicios en todo caso.
El ejemplo perfecto es la sentencia del Tribunal de apelación de París de 21 de febrero de 2025 (repertorio general n.º 22/19288), consultable en su texto oficial íntegro. Unos compradores adquirieron en 2013 una villa con un DPE que la clasificaba en la letra B, como vivienda económica, con un consumo de 87,5 kilovatios-hora por metro cuadrado y año y un gasto anual de energía de 634 euros. La realidad, establecida por peritaje judicial, era muy distinta: el consumo real rondaba los 18.852 kilovatios-hora anuales, treinta veces superior a los 606 kilovatios-hora anuales que sugerían las facturas entregadas por el vendedor, y los nuevos DPE clasificaban la casa en la letra D, al borde de la E. El vendedor, electricista de profesión que había instalado él mismo la electricidad y facilitado al perito facturas anormalmente bajas procedentes de un contador averiado, no podía ignorar la anomalía. La corte declaró el incumplimiento de la entrega conforme y condenó a los vendedores a pagar 19.943,95 euros por el sobrecoste energético hasta la fecha de la sentencia, 5.426,58 euros más 379,50 euros por los gastos del peritaje y 5.000 euros por el daño moral de cuatro años de procedimiento. Retenga la lección: contra el vendedor que sabía, se reclama el sobrecoste real, los gastos y el daño moral, no una simple rebaja teórica.
La segunda vía es la del vendedor por vicios ocultos (garantie des vices cachés, la garantía legal contra los defectos escondidos que hacen la cosa impropia para su uso o reducen tanto ese uso que el comprador no habría comprado o habría pagado menos). La define el artículo 1641 del Código civil con esa fórmula exacta. Si el vendedor conocía el defecto, además de devolver el precio debe todos los daños y perjuicios, según el artículo 1645 del Código civil. Y quien conoce una información decisiva para el consentimiento del otro debe comunicársela, impone el artículo 1112-1 del Código civil: ocultar que la casa es un coladero térmico vulnera ese deber de información (devoir d’information, la obligación precontractual de transparencia). Esta vía conserva todo su interés cuando la venta es reciente y el DPE, ya oponible, contradice la realidad. Tenga presente que muchos contratos incluyen una cláusula de exoneración de vicios ocultos, pero esa cláusula no protege al vendedor que conocía el defecto ni, según los tribunales, al vendedor profesional, que se presume conocedor. Si el vendedor que le vendió es un profesional de la construcción o un marchante de bienes (marchand de biens, el profesional francés de la compraventa de inmuebles), su posición es aún más sólida.
La tercera vía es la del perito, y aquí la doctrina es sutil y conviene no equivocarse de pedido. El Tribunal de casación, tercera sala de lo civil, en su sentencia publicada en el Boletín de 21 de noviembre de 2019 (recurso n.º 18-23.251, texto oficial), fijó la regla: el perjuicio causado por un DPE erróneo no consiste en el coste del aislamiento, sino en una pérdida de oportunidad (perte de chance, la noción francesa que indemniza la ocasión perdida, aquí la de haber negociado mejor) de negociar una reducción del precio de venta. En aquel caso, 15.000 euros. La sentencia parisina de 2025 confirma la regla y la cuantifica: condena a la aseguradora del perito a 36.000 euros, en torno al 7,5 % del precio, recordando la misma solución de la casación de 17 de octubre de 2024 (recurso n.º 22-22.882). Y el Tribunal de apelación de Pau de 18 de marzo de 2025 (repertorio general n.º 23/01760, texto oficial) añade tres precisiones valiosas: el vendedor cumple con entregar el DPE hecho por un profesional y no responde del error del diagnóstico aunque proceda de su propia retención de información; la pérdida de oportunidad debe probarse con elementos del mercado (los compradores que pedían 43.620,32 euros de obras solo obtuvieron 6.500 euros, el 15 %, por no aportar comparables); y el supuesto perjuicio de disfrute (préjudice de jouissance, el disgusto de vivir en una casa fría) complementario fue rechazado. En resumen: al perito se le pide la pérdida de oportunidad de haber pagado menos, probada con precios de mercado, nunca el coste íntegro de las obras.
Una cuarta señal, muy reciente, confirma la tendencia a la condena solidaria. El Tribunal judicial de París, en sentencia de 12 de mayo de 2026 (repertorio general n.º 23/13948, texto oficial), condenó solidariamente (in solidum, es decir, cada condenado responde del todo frente a la víctima) a las empresas de diagnóstico, a su aseguradora y a los vendedores a pagar 5.157,62 euros por obras de aislamiento y 23.616 euros por pérdida de superficie, más 4.000 euros por gastos de defensa. La solidaridad es una ventaja procesal enorme para el comprador extranjero: puede cobrar el todo de quien sea solvente, normalmente la aseguradora del perito.
B. La prueba que gana, los plazos que matan y la estrategia desde España
En estos litigios no gana quien tiene razón, sino quien prueba con papeles. La experiencia de las sentencias de 2025 dibuja el expediente perfecto, y cada pieza tiene su momento.
Primero, encargue un nuevo DPE a un técnico distinto del de la venta, por el método convencional de cálculo de pérdidas térmicas (méthode 3CL, el método oficial francés de cálculo a partir de las características del edificio, no de las facturas). En el caso parisino, el perito demostró que el diagnóstico de venta se había hecho con las facturas del vendedor en lugar del método 3CL exigido por la norma, y que el nuevo cálculo daba 186,3 kilovatios-hora por metro cuadrado y año en lugar de 87,5. Si el segundo DPE confirma la letra anunciada, no hay caso; si la desmiente por dos letras o más, tiene el principio de la prueba. Conserve también el anuncio original con sus promesas ecologistas: en París, el anuncio de espíritu ecológico sirvió para fijar cuál era la cosa convenida.
Segundo, reúna las facturas reales de energía desde la compra y pida al suministrador el histórico del contador. La comparación entre las facturas entregadas por el vendedor antes de la venta y las suyas después es el arma decisiva: en París, 517 kilovatios-hora anuales de media frente a 11.288 el primer año y 18.852 después. Si el vendedor ocupaba la casa con su familia todo el invierno y pagaba cien veces menos que usted, ningún tribunal creerá la casualidad. Fotografíe contadores, calderas y aislamientos, y levante acta notarial o de agente judicial (constat d’huissier, hoy constat de commissaire de justice, el acta fehaciente de un oficial francés que da fe de lo que ve) antes de hacer obras: una vez reformada la casa, la prueba del estado inicial se pierde.
Tercero, antes de demandar, pida al juez un peritaje anticipado. El artículo 145 del Código de procedimiento civil permite ordenar en procedimiento urgente (référé, el procedimiento rápido ante el presidente del tribunal) todas las medidas de instrucción cuando existe un motivo legítimo de conservar o establecer la prueba antes del juicio. El peritaje judicial (expertise judiciaire, el informe de un perito nombrado por el juez con audiencia de ambas partes) es la pieza que decidió los tres casos citados: sin él, la palabra del comprador contra la del vendedor y su perito. Desde España puede actuar con un poder notarial y un abogado del colegio local; el tribunal competente es el del lugar del inmueble, y en París e Isla de Francia los peritajes energéticos se obtienen en unos meses.
Los plazos son la trampa mortal de estos casos. La acción por vicios ocultos debe intentarse en los dos años desde el descubrimiento del defecto, impone el artículo 1648 del Código civil: el punto de partida no es la escritura, sino el día en que usted descubrió (normalmente, la primera factura de invierno o el segundo DPE) que la letra era falsa, pero no deje correr el tiempo porque el vendedor discutirá esa fecha. La acción contra el perito, de naturaleza extracontractual para el comprador, prescribe a los cinco años desde que conoció los hechos que le permiten actuar, según el artículo 2224 del Código civil. Y la acción por entrega no conforme del caso parisino siguió el plazo general de cinco años. Regla de oro: una carta fehaciente interrumpe poco por sí sola; lo que protege es la demanda o el peritaje pedido al juez dentro del plazo.
La estrategia ordenada, de menos a más coste, es la siguiente. Requerimiento escrito al vendedor y al perito con el segundo DPE y las facturas comparadas, pidiendo rebaja o resolución amistosa. Si no responden, peritaje judicial urgente para fijar la letra real, el método erróneo y el sobrecoste anual. Con el informe, demanda acumulada contra vendedor (entrega no conforme y, subsidiariamente, vicios ocultos) y contra perito y su aseguradora (pérdida de oportunidad de mejor precio). Pida al vendedor el sobrecoste hasta la sentencia, los gastos de peritaje y el daño moral, como en París; al perito, un porcentaje del precio justificado con testigos de mercado, como en Pau, donde la falta de comparables redujo la indemnización al 15 % de las obras. Quien compró una vivienda con defectos visibles de humedad o grietas además de la mala letra energética encontrará el complemento de este análisis en nuestro artículo sobre defectos ocultos, humedades y termitas tras la compra; quien descubrió además obras sin permiso, en el dedicado a ampliaciones y piscinas sin permiso; y quien aún no ha firmado, en el de la oferta de compra aceptada por el vendedor.
Conclusión
Un DPE falso no es un papel mojado: desde el 1 de julio de 2021 es un documento oponible que compromete al vendedor, y el perito que lo elaboró mal responde de la ocasión que usted perdió de pagar menos. El calendario de la ley clima convierte cada letra en euros contantes —una G que no puede alquilarse desde 2025, una renta congelada desde 2022— y los tribunales de París y Pau acaban de ponerle precio: sobrecoste real y daño moral contra el vendedor que sabía, porcentaje del precio contra el perito que calculó mal. Su caso se ganará o se perderá en tres cosas: un segundo DPE por el método oficial, las facturas comparadas antes y después, y un peritaje judicial pedido dentro de los dos años del descubrimiento. Reúna esas tres piezas antes de mover ficha, y la letra mentirosa se convertirá en su mejor argumento.