Su padre o su madre ha fallecido y le deja un piso en Francia. Usted vive en España. Entre los papeles que el notario francés le reclama aparece un documento que ningún heredero espera: la constancia inmobiliaria, en francés attestation de propriété immobilière, sin la cual el piso no puede inscribirse a su nombre en el registro francés ni venderse con seguridad. A ello se suma el testamento otorgado en España, que debe registrarse en Francia antes de producir efectos sobre el inmueble, y tres plazos estrictos que corren desde el fallecimiento aunque usted viva fuera.
Este artículo es la segunda parte de un recorrido en dos guías complementarias. Si su problema principal es la cuenta bancaria bloqueada, el certificado sucesorio europeo y el cobro del dinero, lea primero la guía de este mismo sitio sobre heredar en Francia viviendo en España con el banco bloqueando el dinero: certificado sucesorio europeo, registro del testamento, plazos y cómo cobrar, que trata ese frente en detalle. Lo que sigue presupone ese desbloqueo en marcha y se concentra en el piso: qué constancia pide el notario y para qué sirve, cómo se integra el testamento español en el expediente inmobiliario, qué plazos mandan para vender o conservar, y qué errores cuestan dinero. Está pensado para quien vive en España y hereda en Francia, y también para quien ya reside en Francia pero desconoce el procedimiento. Cada término francés se explica en su primera aparición y cada afirmación determinante remite a la fuente oficial enlazada.
La demanda medida en España confirma que el problema es estable: unas treinta búsquedas mensuales medias entre agosto de 2025 y julio de 2026 para herencia en francia y unas setenta para comprar casa en francia siendo español, según el informe interno del bufete basado en Google Ads. Son cifras históricas y redondeadas que no identifican nacionalidad ni lengua materna; aquí solo confirman que el caso es frecuente. El fondo del artículo depende exclusivamente del derecho francés vigente, verificado durante este trabajo.
I. Lo previo imprescindible: probar quién es heredero antes de tocar el piso
Ningún trámite sobre el piso avanza sin la prueba de su calidad de heredero, y ningún acto de disposición debe firmarse antes de decidir si acepta la herencia. Esta primera parte resume lo imprescindible y remite al desarrollo completo de la guía bancaria citada en la introducción; no la repite, la presupone.
A. Acta de notoriedad o atestación privada: cuál sirve cuando hay un piso
En Francia, la prueba de la calidad de heredero se establece por todos los medios, como dispone el artículo 730 del Código civil, pero los bancos, el notario y el registro solo aceptan documentos precisos. El documento de referencia es el acta de notoriedad, en francés acte de notoriété, redactada por un notario francés a petición de uno o varios herederos. El artículo 730-1 del Código civil dispone que la prueba puede resultar de este acta, que debe mencionar el acta de defunción, los justificantes aportados como las actas del estado civil y, en su caso, los documentos sobre liberalidades por causa de muerte, y que contiene la afirmación firmada por los solicitantes de que tienen vocación, solos o con otros que designan, a recoger todo o parte de la sucesión. Dicho de forma sencilla: el notario identifica a los herederos y la parte de cada uno a partir de los documentos que usted aporta, y deja constancia en un acta que bancos y registros aceptan.
La alternativa privada, la atestación firmada por todos los herederos, en francés attestation signée de l’ensemble des héritiers, solo funciona en sucesiones pequeñas y simples. La página oficial sobre cómo probar la calidad de heredero precisa que solo sirve cuando la sucesión es inferior a 5 965 euros, y el artículo L312-1-4 del Código monetario y financiero exige que declare a la vez que no hay testamento ni otros herederos, que no hay contrato de matrimonio, que el portador está autorizado a percibir los fondos o cerrar las cuentas, que no hay pleito en curso y, para el cierre de cuentas, que la sucesión no comporta ningún bien inmueble. Desde el momento en que hay un piso en Francia, la atestación queda descartada: el banco exigirá el acta de notoriedad y el notario no publicará nada sin ella.
Para obtener el acta, prepare desde España la carpeta del estado civil: extracto de su acta de nacimiento, extracto del acta de nacimiento del fallecido, copia íntegra del acta de defunción y, en su caso, extracto del acta de matrimonio del fallecido. El notario comprobará además si existe testamento mediante el fichero central de disposiciones de últimas voluntades, en francés Fichier central des dispositions de dernières volontés, abreviado FCDDV; la misma página oficial indica que la interrogación cuesta 18 euros desde la Francia metropolitana y 15 euros desde el extranjero. Si el fallecido otorgó testamento en España, no firme jamás una atestación que declare que no hay testamento: ese documento nacería inválido y habría que empezar de cero ante notario. Si apareció un testamento manuscrito entre los papeles del fallecido, el artículo 1007 del Código civil exige depositarlo en manos de un notario antes de ejecutarlo, con acta de apertura y remisión al juzgado del lugar de apertura de la sucesión. Entréguelo intacto, sin tachaduras ni añadidos.
Quien dude entre aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar por las deudas o la hipoteca que pueda traer el piso debe leer antes la guía de este sitio sobre aceptar, aceptar a beneficio de inventario o renunciar cuando el piso heredado trae deudas, con prueba, plazos y protección para no pagar de su bolsillo. Ninguna firma de aceptación debe preceder a esa lectura si el pasivo le preocupa.
B. El banco en una página: qué retiene, qué paga y por qué el testamento español se registra
El banco francés bloquea las cuentas de titularidad individual en cuanto conoce el fallecimiento. La página oficial sobre qué ocurre con la cuenta bancaria en caso de fallecimiento precisa que quedan bloqueadas la cuenta corriente, la cuenta a la vista y las libretas de ahorro, que los intereses siguen corriendo hasta el pago del saldo, y que tras el fallecimiento pueden pagarse por cargo en cuenta, dentro de los fondos disponibles y con un límite de 5 965 euros, los gastos funerarios, los de la última enfermedad y los impuestos debidos por el fallecido. El saldo se liquida con la sucesión. El mismo artículo L312-1-4 del Código monetario y financiero organiza el cierre y el pago de los saldos con el acta de notoriedad o, bajo el umbral y sin inmueble, con la atestación privada. La página oficial añade que los gastos de gestión sucesoria del banco están topados al 1 % del saldo total con un máximo de 857 euros: reclame la factura detallada si la cifra le sorprende, pero un cargo dentro de ese límite es normal.
Dos advertencias breves antes de pasar al piso. Las cuentas conjuntas obedecen al convenio de cuenta: en principio siguen abiertas salvo oposición de los herederos del cotitular fallecido, y la parte del fallecido se fija al liquidar la sucesión. No trate una cuenta conjunta como individual ni disponga de todo su saldo sin el notario. Y el certificado sucesorio europeo, en francés certificat successoral européen, creado por el Reglamento europeo de sucesiones número 650/2012, acredita quién es heredero en otro Estado miembro pero no ejecuta por sí solo la entrega de fondos cuando falta una formalidad fiscal: la Corte de Casación francesa, en su sentencia de 13 de abril de 2022, recurso número 20-23.530, publicada en el Boletín, confirmó que el banco no comete falta al exigir el registro del testamento extranjero previsto por el artículo 1000 del Código civil y el artículo 655 del Código general de impuestos. El desarrollo completo de este punto, con el procedimiento paso a paso ante el banco, está en la guía bancaria del 3 de octubre, a la que esta parte se remite expresamente para no duplicarla.
II. El piso en Francia: constancia del notario, testamento extranjero y plazos para vender o conservar
Con la calidad de heredero en vías de quedar probada y el frente bancario encauzado, el segundo frente es el inmueble. Aquí se juega lo más valioso del expediente y también lo más irreversible: vender sin la constancia adecuada bloquea la operación, y conservar sin medir gastos ni plazos convierte el piso en una carga. Esta segunda parte es el corazón del artículo.
A. La constancia inmobiliaria, el testamento español y la decisión de vender o conservar
Cuando la sucesión comprende un bien inmueble, el notario redacta la constancia inmobiliaria, en francés attestation de propriété immobilière o attestation immobilière après décès. Es el acta notarial que constata la transmisión del inmueble a los herederos y que se publica en el servicio de publicidad inmobiliaria, para que el registro refleje quién es el nuevo propietario. Sin esa publicación, usted es heredero pero no figura como titular registral, y ningún comprador serio ni su banco aceptarán firmar: el adquirente exige una cadena de titularidad publicada y continua. Si su intención es vender el piso rápidamente, comuníquelo al notario desde la primera cita, porque la constancia sigue siendo necesaria para justificar su derecho a vender, salvo montajes de transmisión directa desde la sucesión que solo el notario puede evaluar en su caso concreto. No encargue por su cuenta certificados registrales esperando sustituir este documento, y no firme ningún precontrato de venta privada que presente como vendedor a quien aún no es titular registral: el comprador podría exigir después responsabilidades por una venta de cosa ajena aparente.
Si el fallecido dejó testamento en España que atribuye el piso francés, el tratamiento registral es el mismo que ante el banco: el testamento extranjero debe registrarse conforme al artículo 1000 del Código civil y al artículo 655 del Código general de impuestos, en la oficina fiscal del domicilio o último domicilio conocido en Francia y además en la del lugar del inmueble, sin doble imposición del derecho. Conserve el original o la copia auténtica española, su traducción jurada si el notario la pide, y el justificante de registro: son las piezas que el banco ya le exigió para los fondos y que el notario necesitará para publicar la constancia. La ley aplicable al conjunto de la sucesión se determina por el mismo Reglamento 650/2012, que como regla general somete la sucesión a la ley de la última residencia habitual del fallecido salvo elección de la ley nacional en testamento: no dé por sentado que el piso francés se rige automáticamente por la ley española porque usted viva en España o porque el testamento sea español. Comunique al notario desde el principio su residencia en España, la existencia de cuentas y del piso en Francia, y cualquier donación anterior, porque esos datos determinan la oficina competente y los formularios.
Vender o conservar no es solo una preferencia familiar: es un cálculo con tres variables francesas. Primera, el estado del piso y sus obligaciones de vendedor. Si vende, deberá entregar los diagnósticos técnicos obligatorios y responder de los defectos que conozca; las guías de este sitio sobre defectos ocultos con humedades y sobre diagnósticos erróneos o ausentes de termitas, amianto o plomo muestran, del lado del comprador, lo que un vendedor negligente arriesga: resolución, rebaja del precio y daños. Haga revisar el piso por un profesional antes de ponerlo en venta, reúna facturas de obras y diagnósticos, y no oculte humedades ni fisuras que usted conozca. Segunda, la situación posesoria y familiar. Si un hermano ocupa el piso o se niega a vender, no cambie la cerradura ni corte suministros para presionarlo: la indivisión tiene sus reglas y sus procedimientos, tratados en la guía sobre hermano que no quiere vender y bloqueo en indivisión, y si un hermano pretende quedarse con la casa, la atribución preferente con compensación ofrece un marco tasado. La vía es el requerimiento documentado y, en su caso, la autorización judicial, nunca la vía de hecho. Tercera, el coste de conservar: gastos de comunidad, impuestos locales, seguro del piso vacío, mantenimiento y, en su caso, cuota de la hipoteca heredada. Pida al notario y al síndico, en francés syndic de copropriété, el estado de cuentas de la comunidad antes de decidir: conservar un piso con derramas pendientes o con un préstamo impagado sin plan de pago es aceptar una sangría mensual a distancia.
Antes de decidir entre vender o conservar, pida al síndico de la comunidad el estado actualizado de la cuenta del piso, las actas de las últimas tres asambleas generales y el cuaderno de mantenimiento del edificio, en francés carnet d’entretien. Esos documentos revelan derramas votadas pero aún no llamadas, obras colectivas pendientes como fachada o ascensor, y litigios de la comunidad que condicionan tanto el precio de venta como el coste de conservación. Si las actas muestran una obra colectiva importante votada sin calendario de pago, descuéntela de su cálculo en ambos escenarios: como vendedor, el comprador la negociará a la baja; como conservador, la pagará usted. Ninguna decisión seria sobre el piso se toma sin haber leído esas actas.
Una mención fiscal breve y necesaria: la declaración de sucesión y los derechos eventuales pertenecen a la materia fiscal franco-española, que este bufete trata en su vertical dedicada. Señale al notario su residencia en España desde la primera cita. Lo que sí debe retener aquí, porque condiciona su calendario de venta o conservación, son los plazos civiles y fiscales de la parte siguiente.
B. Los tres plazos que mandan, los cinco errores que cuestan dinero y París
Tres plazos mandan en toda herencia con piso en Francia, y ninguno se suspende porque usted viva en España. El primero es fiscal: la declaración de sucesión debe registrarse en seis meses desde el fallecimiento cuando el fallecido murió en la Francia metropolitana, y en un año en todos los demás casos, como dispone el artículo 641 del Código general de impuestos. Si el fallecido murió en España, usted dispone en principio de un año, pero no lo apure: el notario necesita semanas para reunir actas, interrogar el fichero de testamentos, registrar el testamento español y redactar el acta y la constancia. Pregunte en la primera cita quién presenta la declaración, ante qué servicio y con qué justificantes, y pida un calendario escrito. El desacuerdo entre coherederos no suspende el plazo fiscal: son las penalidades las que acaban pagando la desavenencia.
El segundo plazo es civil y protege su libertad de decidir: la facultad de opción se prescribe a los diez años desde la apertura de la sucesión, y quien no se pronuncia en ese plazo se reputa renunciante, según el artículo 780 del Código civil. Diez años parece mucho, pero no autoriza a desentenderse: mientras tanto, el piso genera comunidad, impuestos y seguros, y los coherederos pueden pedir la partición. Además, aceptar de forma tácita antes de informarse puede cerrarle la renuncia posterior. El artículo 784 del Código civil permite realizar sin que ello implique aceptación los actos puramente conservatorios o de vigilancia y los de administración provisional sin tomar el título de heredero, y reputa conservatorios el pago de funerales, última enfermedad, impuestos del fallecido y alquileres urgentes, el cobro de frutos o la venta de perecederos justificando el empleo de los fondos, y los actos para evitar el agravamiento del pasivo. Cualquier otro acto que requiera el interés de la sucesión y que usted quiera realizar sin tomar la calidad de heredero debe ser autorizado por el juez. Traducción práctica: pagar el funeral, el seguro del piso o la comunidad con fondos sucesorios y conservar los justificantes no le convierte en aceptante; vaciar la cuenta, repartirse el dinero, vender muebles o reformar integralmente el piso sí pueden valer como aceptación. Ante la duda, autorización judicial previa y cada factura guardada.
El tercer plazo es el de reacción ante deudas descubiertas tarde: quien aceptó pura y simplemente y descubre después una deuda que tenía motivos legítimos para ignorar puede pedir ser liberado en todo o en parte cuando su pago afectaría gravemente a su patrimonio personal, pero debe demandar en los cinco meses desde que conoció la existencia y la importancia de la deuda, conforme al artículo 786 del Código civil. Anote la fecha exacta de cada descubrimiento y consulte de inmediato: cinco meses pasan deprisa viviendo fuera, con la correspondencia llegando a una dirección francesa antigua.
Los cinco errores que más dinero cuestan en expedientes franco-españoles con piso son estos. Primero, disponer del dinero o de los muebles antes del acta de notoriedad, lo que puede valer como aceptación tácita y cerrarle la renuncia o el beneficio de inventario. Segundo, firmar la atestación privada declarando que no hay testamento cuando existe uno español, lo que invalida el documento y obliga a empezar de cero. Tercero, exigir al banco o al registro efectos del testamento extranjero sin registrarlo fiscalmente, terminando en un conflicto evitable tras la doctrina de la sentencia de 13 de abril de 2022. Cuarto, poner el piso en venta u ofrecerlo sin constancia inmobiliaria publicada, lo que retrasa o hace fracasar la operación cuando el comprador pide garantías registrales. Quinto, dejar pasar el plazo de declaración fiscal esperando el acuerdo familiar, porque el desacuerdo no suspende nada. Todos tienen el mismo origen: actuar antes de probar la calidad de heredero en la forma francesa y antes de registrar el documento extranjero. Invierta ese orden y el expediente avanza.
Para París y la región parisina, donde se concentran muchos pisos heredados por familias hispanohablantes, añada una capa práctica: identifique la notaría del expediente y el servicio de publicidad inmobiliaria competente por la ubicación del piso, verifique quién ocupa el piso y con qué título, corte o renegocie los suministros a nombre del fallecido, asegure el inmueble vacío, y mantenga las llaves bajo control documentado entre coherederos. Si el piso está alquilado, conserve el contrato y no notifique nada al inquilino sin el notario: los alquileres pertenecen a la sucesión y su reparto sigue a la liquidación. Cada semana ganada al principio del expediente es un mes ahorrado al final.
Conclusión
Heredar un piso en Francia viviendo en España se juega en dos tableros que este sitio trata en dos guías complementarias: el dinero, con el certificado europeo y el registro del testamento extranjero, desarrollado en la guía bancaria del 3 de octubre, y el inmueble, objeto del presente artículo. En este segundo tablero, el orden es: primero, probar la calidad de heredero con el acta de notoriedad, porque la atestación privada no sirve con inmueble; segundo, registrar el testamento español en la administración fiscal francesa antes de pretender efectos sobre el piso; tercero, dejar que el notario publique la constancia inmobiliaria para vender con seguridad registral o conservar con titularidad clara; y cuarto, respetar los tres plazos que mandan, declaración fiscal en seis meses o un año según el lugar del fallecimiento, opción sucesoria en diez años sin actos prematuros de aceptación, y cinco meses para reaccionar ante una deuda descubierta tarde. Conserve cada original, cada justificante de registro y cada factura, no firme declaraciones sobre testamentos inexistentes sin haber interrogado el fichero, y no disponga de fondos ni venda bienes antes de que el notario le confirme por escrito qué actos puede realizar sin aceptar. El banco que bloquea, el notario que pide papeles y el registro que exige la constancia no son obstáculos arbitrarios: son las tres cerraduras de la misma puerta, y se abren en orden, con la llave documental adecuada para cada una.