Compró una casa de segunda mano en Francia, firmó ante notario, recibió las llaves y, con las primeras lluvias, aparecen manchas de humedad, olor a moho, una véranda que gotea o un suelo que cede. Meses después, un profesional le dice que el problema es antiguo: infiltraciones conocidas, una instalación modificada sin norma o un saneamiento individual deficiente. La pregunta es entonces muy concreta: ¿puede reclamar al vendedor aunque la escritura diga que compra «en el estado en que se encuentra»? ¿En qué plazo? ¿Y qué prueba necesita si el vendedor dice que él no sabía nada?

El Derecho francés responde con una garantía legal precisa, la garantía de los defectos ocultos, que los textos llaman garantie des vices cachés. Su artículo central, el artículo 1641 del Código civil, dispone: « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Traducción explicativa, sin valor oficial: el vendedor responde de los defectos ocultos de lo vendido que lo hacen impropio para el uso al que se destina, o que disminuyen tanto ese uso que el comprador, de haberlos conocido, no habría comprado o habría pagado un precio menor. La cita oficial es el texto francés; lo que sigue entre comillas francesas es Derecho vigente, y la explicación española es una ayuda de lectura.

Este artículo explica, para un comprador hispanohablante de vivienda usada en Francia, qué cuatro condiciones debe reunir el defecto, qué papel juega la cláusula de «sin garantía» que aparece en casi todas las escrituras entre particulares, qué ocurre con los diagnósticos técnicos que el vendedor entrega, cómo se prueba el defecto y en qué plazo se debe actuar, y qué dos remedios ofrece la ley: devolver la casa y recuperar el precio, o conservarla y obtener una rebaja, con indemnización añadida cuando el vendedor conocía el defecto. Todo ello a partir de los textos vigentes verificados el 9 de octubre de 2026 y de tres decisiones recientes leídas íntegramente: una sentencia de la Corte de Casación de 23 de octubre de 2025, una sentencia del tribunal de apelación de Rennes de 4 de noviembre de 2025 que anuló una venta y ordenó restituir 195 000 euros, y una sentencia del tribunal de apelación de Nîmes de 19 de marzo de 2026 que, al contrario, rechazó la anulación por falta de prueba. Los nombres propios de las partes se omiten porque lo relevante es el razonamiento jurídico, idéntico para cualquier comprador.

I. Lo que cubre la garantía de defectos ocultos y dónde están sus límites

La garantía no cubre cualquier desperfecto que aparezca después de la compra. Cubre un defecto muy concreto, definido por cuatro condiciones acumulativas que el comprador debe probar. Entenderlas evita dos errores opuestos: resignarse cuando existe un verdadero vicio oculto, o demandar por un simple desgaste visible que ningún juez admitirá.

A. Las cuatro condiciones del defecto y la cláusula de «sin garantía»

La primera condición es que el defecto sea oculto, no aparente. El artículo 1642 del Código civil establece que el vendedor no responde de los defectos aparentes, es decir, de aquellos de los que el comprador pudo convencerse por sí mismo. En la práctica de la vivienda usada, esta distinción se juega en cada visita: unas fisuras finas en el yeso del salón, visibles a simple vista, serán normalmente calificadas de aparentes; unas fisuras estructurales disimuladas bajo un revestimiento decorativo, unas infiltraciones que solo aparecen con lluvia intensa o un forjado de madera podrido bajo una ducha encastrada pueden ser ocultas. Un detalle importante para el comprador extranjero que visita poco el inmueble: ser no profesional no dispensa de mirar, pero el juez aprecia lo aparente con criterio realista, teniendo en cuenta que un particular no es un técnico de la construcción. Lo que un perito habría visto no equivale automáticamente a lo que un comprador medio podía ver.

La segunda condición es la anterioridad: el defecto debe existir, aunque sea en germen, en la fecha de la venta. Un desorden nacido después, por falta de mantenimiento del comprador o por obras que él mismo encargó, no es un vicio oculto. La prueba de la anterioridad es casi siempre pericial: el perito fecha el origen del desorden por su amplitud, su multiplicidad, la oxidación, la antigüedad de los materiales o la coherencia con trabajos anteriores del vendedor. En el caso resuelto por el tribunal de apelación de Rennes el 4 de noviembre de 2025 (recurso n.º 22/02980), relativo a un conjunto inmobiliario vendido por escritura de 18 de octubre de 2016 por 195 000 euros, el perito judicial constató en su informe de 1 de julio de 2018 que las fisuras de los tabiques de yeso eran anteriores a la venta por su amplitud y su multiplicidad, y que habían sido disimuladas por los vendedores; que la véranda, construida en origen como simple cobertizo abierto, había sido transformada por los vendedores en pieza habitable, con infiltraciones imputables a esa transformación; y que los vendedores habían intervenido por sí mismos en la instalación eléctrica y en la ventilación mecánica controlada (la ventilation mécanique contrôlée, conocida por sus siglas VMC, es el sistema de renovación de aire de la vivienda). El tribunal de primera instancia había rechazado la demanda considerando esos desórdenes menores, aparentes o no probados; el tribunal de apelación, apoyado en el informe pericial, revocó la sentencia y declaró probados defectos anteriores a la venta y ocultos para el comprador.

La tercera condición es la gravedad, que el artículo 1641 expresa con dos variantes: el defecto hace la vivienda impropia para su destino, o disminuye tanto su uso que el comprador no habría comprado o habría pagado menos. La jurisprudencia aplica este criterio con severidad razonable: no basta una molestia o un acabado imperfecto; debe tratarse de un defecto que un comprador informado habría considerado determinante. En el caso de Rennes, las infiltraciones en la véranda transformada en habitación, los defectos de la instalación eléctrica y de la VMC manipuladas por los vendedores y los desórdenes disimulados alcanzaron ese umbral, y el tribunal pronunció la resolución de la venta con restitución íntegra del precio de 195 000 euros, más 3 395,92 euros de gastos notariales, 3 000 euros de perjuicio moral y 11 500 euros de perjuicio financiero. La cifra muestra que, cuando el vicio es grave y está probado, la reparación judicial es completa y no simbólica.

La cuarta condición se refiere a la persona del vendedor y a la famosa cláusula de exclusión. El artículo 1643 del Código civil dispone que el vendedor responde de los defectos ocultos aunque no los haya conocido, salvo que haya estipulado que no estará obligado a ninguna garantía. Traducción explicativa: responde incluso si los ignoraba, a menos que en el contrato se haya pactado la ausencia de garantía. De ahí que casi todas las escrituras de venta entre particulares incluyan una cláusula por la que el comprador acepta el inmueble «en su estado», sin recurso contra el vendedor por vicios aparentes u ocultos. Esa cláusula es válida entre particulares de buena fe, pero tiene dos límites capitales, ambos confirmados por fuentes recientes.

Primer límite: la cláusula no protege al vendedor que conocía el defecto. Si el comprador prueba que el vendedor sabía y ocultó, la cláusula cae. Los notarios del Gran París lo explican en su nota publicada el 16 de octubre de 2025 por los notarios del Gran París: la exclusión solo funciona si el vendedor ignoraba legítimamente el defecto; probada la mala fe, no puede oponerla. Esa misma nota recoge una sentencia de la Corte de Casación de 5 de junio de 2025 en la que se descartó la cláusula porque el vendedor había realizado por sí mismo trabajos en su casa que causaron desórdenes, que su seguro de daños a la obra se había negado a cubrir: quien obra en su propia casa no puede pretender que ignoraba los desórdenes. En el caso de Rennes, el mismo mecanismo operó de forma indirecta: los vendedores habían transformado el cobertizo en véranda habitable e intervenido la electricidad y la VMC, de modo que difícilmente podían alegar ignorancia de unos desórdenes ligados a sus propias intervenciones.

Segundo límite: la cláusula no protege al vendedor profesional frente a un comprador no profesional. Los tribunales presumen que el profesional de la construcción o del sector inmobiliario conoce los defectos del bien que vende, de modo que no puede refugiarse en la exclusión. La simetría es exacta y conviene conocerla: cuando la venta se celebra entre dos profesionales de la misma especialidad, la cláusula recupera toda su eficacia. Así lo reafirmó la Corte de Casación, Sala Tercera de lo Civil, en su sentencia de 23 de octubre de 2025, recursos n.º 23-18.469 y acumulados, con esta fórmula, que se cita en su francés oficial: « Il résulte de ce texte que la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés est opposable à un acheteur professionnel de même spécialité que celui qui lui vend la chose. » Traducción explicativa: de ese texto resulta que la cláusula limitativa o exclusiva de la garantía puede oponerse a un comprador profesional de la misma especialidad que quien le vende. Para el comprador particular español, la lectura práctica es clara: frente a un vendedor particular, la cláusula existe pero cae si se prueba su conocimiento; frente a un vendedor profesional, la cláusula casi nunca le protegerá.

B. Diagnósticos, saneamiento y lo que el expediente técnico no garantiza

Al comprar una vivienda usada en Francia, el vendedor entrega un expediente de diagnósticos técnicos, el llamado dossier de diagnostic technique. El artículo L271-4 del Código de la construcción y de la vivienda impone que ese expediente se anexe a la promesa de venta o, en su defecto, a la escritura auténtica, y precisa que comprende, en las condiciones definidas por las normas que los rigen, documentos como el informe de riesgo de exposición al plomo, al que siguen los demás diagnósticos exigibles según el caso. Traducción explicativa de la idea: no es un gesto comercial, sino una obligación legal documentada. En la práctica del mercado, ese expediente reúne, según la antigüedad, la zona y las instalaciones del inmueble, diagnósticos de plomo, amianto, termitas, electricidad, gas, eficiencia energética, riesgos naturales y tecnológicos, saneamiento, ruido u otros que la normativa imponga en cada momento. Cada diagnóstico tiene su metodología, su ámbito y sus reservas, y conviene leerlos como lo que son: fotografías técnicas con fecha, no certificados de buen estado general.

El error más frecuente del comprador extranjero consiste en creer que un expediente de diagnósticos completo cierra toda reclamación, o al contrario, que un diagnóstico erróneo garantiza automáticamente la anulación de la venta. Ninguna de las dos ideas es exacta, y el caso de Rennes lo ilustra con tres situaciones distintas que conviene distinguir.

Primera situación: lo que el expediente describe correctamente no puede presentarse después como defecto oculto. En Rennes, el estado del saneamiento individual había sido descrito en la escritura de venta, de modo que el comprador no podía invocar sobre ese punto la garantía: lo descrito en el acto deja de ser oculto. La lección es directa: antes de firmar, el comprador debe leer el diagnóstico de saneamiento individual y, si menciona una instalación no conforme o trabajos prescritos por el servicio público de saneamiento no colectivo (el SPANC, el servicio local que controla las instalaciones individuales), debe exigir la realización de los trabajos, una rebaja o una condición en el contrato, porque después será tarde para alegar sorpresa.

Segunda situación: lo que el expediente omite o describe mal puede fundar una reclamación, pero por una vía distinta y complementaria. En Rennes, las indicaciones del diagnóstico de la instalación eléctrica, realizado por una empresa de diagnóstico demandada en el proceso, no se correspondían con la realidad, porque los vendedores habían intervenido por sí mismos la instalación después o al margen de lo diagnosticado. El tribunal declaró sin objeto la acción de repetición de los vendedores contra la empresa de diagnóstico, pero el desorden eléctrico, probado por el peritaje judicial como anterior y oculto, sí se imputó a los vendedores. La enseñanza es doble: contra el vendedor se actúa por la garantía de defectos ocultos; contra el profesional del diagnóstico cabe una acción de responsabilidad propia cuando su informe es erróneo y ese error causó un daño, por ejemplo porque el comprador confió en él para pagar el precio. Son dos demandados posibles y dos fundamentos distintos, que pueden acumularse en un mismo proceso.

Tercera situación: hay desórdenes que ningún diagnóstico cubre y que solo el peritaje revela. La calidad del aire interior por revestimientos, la conformidad de un inserto de chimenea, la accesibilidad de registros o la presencia de hongos en un forjado de madera bajo un baño con plato encastrado sin protección contra la humedad conforme a las normas técnicas: todo ello apareció en el litigio de Rennes y el tribunal lo trató defecto por defecto, admitiendo unos y rechazando otros. El comprador no puede limitarse a invocar «la casa está mal» en bloque; debe identificar cada desorden, fecharlo y calificarlo. El tribunal de primera instancia había rechazado, entre otros puntos, la reclamación sobre el agua no potable del pozo, porque el comprador no había justificado ni el carácter oculto ni la disminución del uso, y sobre las infiltraciones del techo del vestidor, por falta de prueba de anterioridad. El tribunal de apelación confirmó ese método defecto por defecto, aunque invirtió el resultado global. Reclamar bien es reclamar con precisión.

Una sentencia más reciente todavía, del tribunal de apelación de Nîmes de 19 de marzo de 2026 (recurso n.º 24/02487), confirma la exigencia de rigor desde el lado opuesto. Allí, el tribunal de primera instancia de Nîmes había pronunciado el 10 de junio de 2024 la resolución de una venta de agosto de 2022; el tribunal de apelación revocó la sentencia, desestimó la demanda de resolución, excluyó toda restitución del inmueble y del precio, y condenó al comprador a las costas y a 5 000 euros por gastos no incluidos en costas. ¿Por qué? Porque los compradores no demostraron que los vendedores tuvieran conocimiento de un defecto oculto que afectara al inmueble antes de la venta: dos incidentes puntuales que afectaron al techo de uno de los apartamentos no bastaban para probar un defecto de solidez del conjunto del edificio, establecido solo con posterioridad. La sentencia no niega la garantía; recuerda que la gravedad y la anterioridad deben probarse respecto del defecto exacto que se invoca, y que unos incidentes aislados no prueban por sí solos un vicio general del inmueble. Para el comprador español, el mensaje es simétrico al de Rennes: con prueba pericial sólida se gana incluso contra una sentencia inicial adversa; sin prueba del defecto preciso, se pierde incluso habiendo ganado en primera instancia.

Queda una exclusión legal que conviene conocer aunque sea marginal en la compra ordinaria: la garantía no tiene lugar en las ventas realizadas por autoridad judicial, según el artículo 1649 del Código civil. Quien compra en subasta judicial compra con otras reglas y otros riesgos, y no puede invocar después esta garantía contra el vendedor ejecutado. En la compra ordinaria ante notario, en cambio, la garantía se aplica plenamente, con la única modulación de la cláusula de exclusión ya explicada.

II. Cómo reclamar de forma útil: prueba, plazo y los dos remedios legales

Descubierto el defecto, el tiempo juega en dos direcciones. Por un lado, la ley concede un plazo generoso contado desde el descubrimiento; por otro, cada semana sin documentar debilita la prueba de la anterioridad, permite al vendedor alegar que el desorden nació del mal uso del comprador y deja que los trabajos de reparación bienintencionados destruyan las huellas del defecto. El orden correcto es: proteger, documentar, requerir y demandar.

A. Probar el defecto y actuar dentro del plazo de dos años

El primer paso es fijar el estado del inmueble tal como está. Encargue sin demora un acta de constatación por un commissaire de justice (el oficial antes llamado huissier de justice, competente para levantar actas con fehaciencia): fotografiará humedades, infiltraciones, fisuras, olores, el estado de la véranda, de la instalación eléctrica y de la VMC, y hará constar la fecha. En el caso de Rennes, un acta de 22 de diciembre de 2016, apenas dos meses después de la escritura de octubre, constató olores muy fuertes de metano en la casa e infiltraciones de agua en la véranda; esa inmediatez dio credibilidad a todo lo que siguió. Después, encargue un informe técnico privado a un perito o a un gabinete de экспертиза independiente: en Rennes, el informe de 1 de febrero de 2017 identificó la superficie inferior a la anunciada, la véranda construida sin declaración previa y la discordancia del diagnóstico eléctrico. No repare de forma definitiva antes de que el defecto quede documentado: una reparación urgente para evitar un daño mayor es legítima, pero debe ir precedida de fotos, del acta y, si es posible, de la conservación de las piezas sustituidas.

El segundo paso es requerir al vendedor por escrito, por carta certificada con acuse de recibo, describiendo cada desorden, acompañando el acta y el informe privado, y pidiendo una solución en un plazo determinado. Este requerimiento no es una formalidad vacía: interrumpe inercias, fija la fecha en que el vendedor tuvo conocimiento, y será leído por el juez. Si dispone de un seguro de protección jurídica, declárele el siniestro de inmediato: en el caso de Nîmes, el asegurador del comprador había intentado sin éxito una resolución amistosa con los vendedores antes del proceso, y esa tentativa previa reforzó la seriedad de la demanda aunque el resultado final fuera adverso. Conserve también toda la documentación de la compra: anuncio de la agencia, expediente de diagnósticos, escritura, facturas de trabajos del vendedor si las mencionó, y cualquier mensaje en que el vendedor afirmara que la casa estaba «sana» o «reformada».

El tercer paso, cuando el vendedor niega o calla, es el peritaje judicial. El artículo 145 del Código de procedimiento civil permite ordenar, cuando existe un motivo legítimo de conservar o establecer antes de todo proceso la prueba de hechos de los que puede depender la solución del litigio, las medidas de instrucción legalmente admisibles, a petición de cualquier interesado, en procedimiento de petición o de urgencia (référé). Traducción explicativa: antes de demandar sobre el fondo, puede pedir al juez urgente el nombramiento de un perito judicial que examine la casa, determine cada desorden, lo feche y se pronuncie sobre su carácter oculto y su gravedad. Ese informe es la pieza central del proceso: en Rennes, el informe del perito judicial de 1 de julio de 2018 decidió la apelación; en Nîmes, la ausencia de prueba equivalente sobre el defecto exacto decidido hizo fracasar la demanda. Pida el peritaje en cuanto tenga el informe privado y el vendedor se cierre: un peritaje pedido dos años después, con la casa ya reformada por el comprador, pierde gran parte de su valor.

El cuarto paso es respetar el plazo legal, que es estricto pero se cuenta desde un punto favorable al comprador. El artículo 1648 del Código civil dispone que la acción derivada de los defectos redhibitorios debe interponerse por el comprador en el plazo de dos años a contar desde el descubrimiento del defecto. Traducción explicativa: dos años desde que descubrió o pudo razonablemente descubrir el vicio, no desde la escritura. En su francés oficial, el comienzo del texto es: « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Unas humedades descubiertas en el primer invierno posterior a una compra de verano dejan, por tanto, un margen real de reacción, pero ese margen no autoriza la pasividad: el juez apreciará cuándo el comprador conoció o debió conocer el defecto, y un comprador que convive un año con infiltraciones crecientes sin hacerlas constar tendrá dificultades para explicar su inacción. Además, el plazo de dos años es un plazo para demandar, no para reflexionar: la demanda debe estar presentada antes de su vencimiento, con la prueba ya preparada.

Una advertencia práctica para el comprador residente en España: la distancia no suspende los plazos ni dispensa de la prueba. Organice desde España el acta del commissaire de justice, el informe privado y el requerimiento mediante apoderamiento o encargo directo, y evite que un familiar o un artesano realice obras de «arreglo» que borren las huellas. Si el inmueble está en París o en Isla de Francia, donde los inmuebles antiguos con instalaciones individuales o colectivas complejas son frecuentes y los peritajes suelen tardar meses en señalarse, la anticipación es aún más decisiva: pida el peritaje en référé en cuanto el vendedor rechace la reclamación amistosa, sin esperar a reunir toda la documentación accesoria.

B. Los dos caminos: anular la venta o conservar la casa con rebaja e indemnización

Probado el defecto dentro del plazo, la ley ofrece al comprador una elección, no una solución única. El artículo 1644 del Código civil dispone que, en los casos de los artículos 1641 y 1643, el comprador puede elegir entre devolver la cosa y que se le restituya el precio, o conservar la cosa y que se le devuelva una parte del precio. Traducción explicativa: o resolución con restitución recíproca, o conservación con rebaja. La elección es estratégica y debe hacerse con números sobre la mesa, porque cada camino tiene sus consecuencias.

La acción principal es la resolución: se anula la venta, el comprador devuelve la casa y el vendedor devuelve el precio, más los gastos ocasionados por la venta. El artículo 1646 del Código civil precisa que, si el vendedor ignoraba los defectos, solo estará obligado a la restitución del precio y al reembolso al comprador de los gastos ocasionados por la venta. Traducción explicativa: vendedor de buena fe responde del precio más los gastos, como los notariales. Es exactamente lo que aplicó el tribunal de Rennes: restitución de los 195 000 euros de precio, con devolución concomitante del inmueble, más los 3 395,92 euros de gastos notariales. La resolución conviene cuando el defecto priva a la casa de su uso normal, cuando la reparación es incierta o desproporcionada, o cuando se ha perdido la confianza en el bien: unas infiltraciones estructurales en la pieza habitable creada por el vendedor, una instalación eléctrica peligrosa manipulada por él o un conjunto de desórdenes disimulados justifican pedir la anulación. Tenga en cuenta, sin embargo, que la resolución obliga a devolver la casa y a buscar otra vivienda, con el coste y el trastorno que ello supone, y que el juez solo la pronunciará si el defecto alcanza la gravedad del artículo 1641.

La acción alternativa es la rebaja del precio, llamada acción estimatoria: el comprador conserva la casa y obtiene una reducción proporcional al defecto, fijada normalmente por el perito según el coste de reparación y la pérdida de valor. Esta vía conviene cuando la casa, descontado el defecto, sigue siendo la que el comprador quería: unas humedades localizadas reparables, un saneamiento que puede ponerse en conformidad por un importe conocido o una instalación que puede rehacerse. La rebaja puede combinarse, cuando el vendedor conocía el defecto, con una indemnización completa de daños y perjuicios. El artículo 1645 del Código civil dispone que, si el vendedor conocía los defectos, está obligado, además de la restitución del precio recibido, a todos los daños y perjuicios frente al comprador. Traducción explicativa: vendedor de mala fe paga precio más todos los daños: gastos, mudanza, alquiler durante las obras, pérdida financiera y, como reconoció Rennes, también perjuicio moral. De ahí la importancia de probar el conocimiento del vendedor: facturas de sus trabajos, negativa del seguro de daños a la obra, transformaciones realizadas por él mismo, testimonios de vecinos o mensajes previos convierten una simple restitución en una reparación integral.

La demanda puede dirigirse, además, contra otros intervinientes. En Rennes, el comprador demandó también a la agencia inmobiliaria y a la empresa de diagnóstico, y los vendedores llamaron en garantía a su propio vendedor anterior: el tribunal terminó pronunciando igualmente la resolución de la venta anterior de 2012, con restitución de 180 000 euros, y condenando a ese vendedor anterior a garantizar a los vendedores intermedios de las condenas por gastos notariales y perjuicios. La cadena de ventas transmite la garantía hacia atrás, lo que protege al último comprador incluso si su vendedor directo es insolvente. En cambio, la demanda contra la agencia fue desestimada y la acción contra la empresa de diagnóstico se declaró sin objeto en ese caso concreto, lo que recuerda que cada demandado responde por su propio fundamento: el vendedor por la garantía legal, el agente por su deber de información y consejo, y el profesional del diagnóstico por los errores de su informe. Demandar a todos sin distinguir sus regímenes dispersa la prueba; demandar a cada uno por su fundamento la concentra.

En cuanto al procedimiento y a las costas, dos precisiones útiles. La demanda sobre el fondo se presenta ante el tribunal judicial, y el peritaje previo puede pedirse en référé como se ha explicado. Si el comprador vence, el vendedor vencido soporta las costas y puede ser condenado a pagar los gastos no incluidos en ellas: el artículo 700 del Código de procedimiento civil prevé que el juez condene a la parte obligada a las costas, o que pierde el proceso, a pagar a la otra la suma que determine por los gastos expuestos no comprendidos en las costas. En Rennes, esas condenas completaron la restitución; en Nîmes, operaron en sentido inverso contra el comprador vencido, con 5 000 euros. Reclamar con fundamento probado protege también el bolsillo procesal; demandar sin prueba del defecto exacto expone a pagarlo.

Para el comprador con la casa en París o en Isla de Francia, añada a este esquema tres reflejos locales. Primero, las actas de commissaire de justice y los peritajes en référé se obtienen ante las jurisdicciones del lugar del inmueble, y los plazos de señalamiento en la región parisina aconsejan pedirlos sin esperar. Segundo, el control del saneamiento individual corresponde al servicio local competente, y su informe condiciona tanto la negociación previa como la prueba posterior: un informe desfavorable conocido antes de la escritura y aceptado sin reserva difícilmente fundará después un vicio oculto. Tercero, conserve el anuncio y la documentación comercial de la agencia parisina: la superficie anunciada, las prestaciones descritas y las fotografías forman parte del consentimiento del comprador y el perito las confrontará con la realidad, como ocurrió en Rennes con la superficie inferior a la anunciada.

Conclusión

Comprar una casa usada en Francia y descubrir después humedades, infiltraciones, instalaciones manipuladas o un saneamiento deficiente no deja al comprador hispanohablante sin defensa, pero tampoco le regala la anulación. La garantía de los defectos ocultos exige un defecto oculto, anterior a la venta y suficientemente grave como para que el comprador no hubiera comprado o hubiera pagado menos; la cláusula de «sin garantía» de la escritura no protege al vendedor que sabía ni al profesional que vende a un particular; el expediente de diagnósticos ayuda pero no sustituye a la prueba; y la acción debe interponerse en dos años desde el descubrimiento, con un peritaje judicial pedido a tiempo como pieza central. Probado el defecto, el comprador elige entre anular la venta y recuperar precio y gastos, como los 195 000 euros restituidos en Rennes, o conservar la casa con rebaja e indemnización completa si el vendedor conocía el vicio; sin prueba del defecto preciso, la demanda fracasa aunque hubiera triunfado en primera instancia, como muestra Nîmes. Ante el primer signo serio, haga constar, haga peritar, requiera por escrito y respete el plazo: ese orden, más que cualquier indignación, es lo que convierte un descubrimiento desagradable en una reclamación ganable.