Ha fallecido su padre en España y usted hereda, junto con su hermano, una casa en Francia. Su hermano vive en ella desde hace años, o quiere instalarse en ella ahora, y le propone «quedársela» descontando su parte. Usted, que vive en España, prefiere vender y cobrar. Ninguno de los dos puede imponer su voluntad por la fuerza, pero el derecho francés tampoco les deja bloqueados: ofrece una vía precisa para que uno de los herederos se quede el bien pagando a los demás, y otra para venderlo cuando el acuerdo es imposible. Esa primera vía se llama atribución preferente, en francés attribution préférentielle, y este artículo explica cómo funciona, cuánto debe cobrar quien no se queda la casa y cómo se reclama o se impugna, con las reglas vigentes y decisiones recientes.
El punto de partida lo fija el artículo 815 del Código civil: «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention». En español: nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión, y el reparto —al que en francés se llama partage— siempre puede provocarse, salvo suspensión judicial o convencional. La indivisión, en francés indivision, es la situación en la que varios herederos son dueños juntos del mismo bien sin que las partes estén materialmente divididas. Usted puede, por tanto, exigir salir de ella. La pregunta es cómo: ¿su hermano se queda la casa y le paga una compensación, o se vende la casa y se reparten el precio? La compensación que paga quien recibe un bien de mayor valor que su parte se llama soulte —en este artículo, compensación o soulte— y su cálculo es el corazón del asunto.
Lo que sigue se dirige al heredero que vive en España y comparte una casa en Francia con uno o varios coherederos. Primero, quién puede pedir quedarse con la casa y en qué condiciones; después, cómo se fija lo que usted debe cobrar y cómo se ejecuta o se impugna ante el juez. Los términos franceses se explican en su primera aparición. Las citas en francés son literales y breves; lo que sigue a cada una es una explicación en español, no la traducción oficial. La fiscalidad de la sucesión se declara aparte y corresponde a otra materia; aquí solo se explica el mecanismo civil que determina quién se queda el bien y cuánto cobra cada uno.
I. Quién puede quedarse con la casa y en qué condiciones
La atribución preferente no es un regalo al heredero que ocupa la casa ni un premio al más rápido: es un derecho de pedir, dentro del reparto, que un bien determinado se le adjudique a cambio de compensar a los demás. Puede pedirse de mutuo acuerdo ante notario o, si no hay acuerdo, ante el tribunal. Las condiciones dependen de quién pide y de qué bien se trata, y el juez controla que el reparto siga siendo igual entre todos.
A. La vivienda habitual, el cónyuge y el heredero que vivía en la casa
El caso más frecuente es el de la vivienda: el hermano que ya vivía en la casa del fallecido quiere conservarla. El artículo 831-2 del Código civil permite al cónyuge supérstite o a todo heredero copropietario pedir la atribución preferente de la propiedad o del derecho al arrendamiento del local que le sirve efectivamente de vivienda, si tenía en él su residencia en el momento del fallecimiento, con los muebles que lo equipan. En la práctica, su hermano puede pedir la casa si demuestra que vivía en ella cuando falleció su padre; no basta con haber vivido allí en el pasado ni con querer instalarse después. La prueba de la residencia efectiva es, por tanto, el primer documento que usted debe examinar: empadronamiento francés, facturas de suministros a su nombre, declaración de la renta con esa dirección, testimonios del vecindario. Si su hermano se instaló en la casa después del fallecimiento sin acuerdo de los demás, esa ocupación posterior no le da el derecho; puede, además, deber una indemnización por ocupar solo un bien común, cuestión que se explica en el apartado II.
El cónyuge supérstite tiene una protección reforzada: el artículo 831-3 del Código civil dispone que la atribución preferente de la vivienda es de derecho para el cónyuge supérstite. En español: si quien pide la casa es la viuda o el viudo del fallecido, el juez debe concedérsela. Si su madre vive y es la viuda, su posición es muy sólida, y los hijos deben organizar el reparto contando con esa prioridad; la compensación que ella deba, en su caso, se calcula igual que se explica en el apartado II. Tenga en cuenta que esta atribución no perjudica los derechos vitalicios de habitación y uso que el cónyuge puede tener sobre la vivienda, que la ley preserva expresamente.
Más allá de la vivienda, la ley prevé la atribución preferente de una empresa agrícola, comercial, industrial, artesanal o liberal a quien participa o participó efectivamente en su explotación: es el artículo 831 del Código civil, que exige esa participación efectiva del heredero, de su cónyuge o de sus descendientes. Si la herencia incluye, además de la casa, un taller, un comercio o una explotación que su hermano explotaba con su padre, esa empresa puede atribuirse por la misma vía, con sus propias condiciones. Y el artículo 833 del Código civil precisa quiénes pueden beneficiarse de estas reglas: el cónyuge o todo heredero llamado a suceder por ley, sea copropietario en plena propiedad o en nuda propiedad. En español: también el heredero que solo tiene la nuda propiedad —la propiedad sin el uso, porque el usufructo pertenece a otra persona, típicamente la madre viuda— puede pedir la atribución preferente. Este detalle importa cuando su madre conserva el usufructo de la casa y los hijos solo tienen la nuda propiedad: la atribución sigue siendo posible, y la compensación se calcula sobre el valor de los derechos de cada uno.
Retenga la lógica de conjunto: la atribución preferente de la vivienda protege a quien ya vivía allí, la del cónyuge es automática y la de la empresa exige participación real. Ninguna permite quedarse el bien sin compensar a los demás: todas se hacen con compensación —la llamada soulte— cuando el valor del bien supera la parte del que se lo queda.
B. Cuando hay varios candidatos o nadie cumple las condiciones: el juez decide o se vende
¿Y si los dos hermanos quieren quedarse la casa, o si ninguno vivía en ella? La ley prevé ambos casos. El artículo 832-3 del Código civil dispone que la atribución preferente puede pedirse conjuntamente por varios herederos para conservar juntos el bien, y que, a falta de acuerdo amistoso, la demanda se lleva ante el tribunal, que se pronuncia en función de los intereses en presencia. En caso de demandas concurrentes, el tribunal tiene en cuenta la aptitud de los distintos candidatos para gestionar los bienes y mantenerse en ellos; para la empresa, tiene en cuenta en particular la duración de la participación personal en la actividad. En español: si usted y su hermano piden la casa, el juez compara quién está en mejores condiciones de conservarla y gestionarla —residencia estable, capacidad de pagar la compensación, mantenimiento del bien— y se la atribuye a uno solo. No gana quien la pide primero ni quien la ocupa sin título: gana quien demuestra mejor arraigo y solvencia. Si usted vive en España pero puede pagar y mantener la casa, su candidatura es tan legítima como la de su hermano; si ninguno ofrece garantías, el juez puede denegar la atribución a ambos y ordenar la venta.
Cuando nadie pide la atribución, o cuando pedirla no basta para salir del bloqueo, el reparto se hace vendiendo. La corte de apelación de París lo recordó el 9 de julio de 2025 (recurso n.º 23/02907): constatada la voluntad de todas las partes de salir de la indivisión, y no habiendo expresado ningún copropietario la voluntad de rescatar las partes de los demás, los primeros jueces ordenaron la licitación judicial del bien. La licitación, en francés licitation, es la subasta del bien indiviso para repartir su precio: es la salida normal cuando nadie se queda el bien. La lección práctica es doble. Si usted quiere la venta, no necesita «convencer» a su hermano: basta con no consentir la atribución y pedir el reparto judicial, porque nadie puede obligarle a seguir en indivisión. Y si su hermano quiere la casa, debe pedir formalmente la atribución y ofrecer la compensación; su simple deseo, sin demanda ni pago, no bloquea la venta. El tribunal de Saint-Brieuc aplicó el mismo principio el 10 de febrero de 2026 al ordenar la apertura de las operaciones de liquidación y reparto cuando uno de los coherederos se negaba a consentir, recordando que el reparto se hace en justicia en ese caso.
En la práctica parisina y de la región de París —tribunal judicial del lugar donde se abrió la sucesión o donde está el inmueble—, el procedimiento sigue un orden previsible: intento de reparto amistoso ante notario, inventario y tasación contradictoria, y, si un heredero se niega a firmar, demanda de apertura del reparto judicial con designación de un notario por el tribunal. Guarde desde ahora cada negativa escrita de su hermano y cada propuesta que usted haga: ante el juez, quien bloquea sin motivo pierde fuerza, y quien propone soluciones razonables la gana. Si su hermano ocupa ya la casa y se niega a todo, usted puede pedir al juez, en el mismo procedimiento, una indemnización por esa ocupación exclusiva, calculada normalmente sobre el valor locativo del bien; es la cuestión gemela de la atribución, explicada en detalle en el artículo sobre el hermano que vive sin pagar en la casa heredada y la indemnización por ocupación, que conviene leer junto a este.
II. Cuánto cobra quien no se queda la casa y cómo se ejecuta
Que su hermano se quede la casa no significa que usted pierda su parte: significa que su parte se convierte en dinero. La igualdad entre herederos se mantiene porque quien recibe de más paga la diferencia. Esta diferencia es la soulte, y su cálculo obedece a reglas estrictas de valoración, de fecha y de pago que usted debe conocer para no cobrar de menos.
A. Valoración del bien y cálculo de la compensación con un ejemplo
El artículo 832-4 del Código civil fija dos reglas esenciales: los bienes atribuidos se estiman por su valor en la fecha que corresponda según las reglas del reparto, y, salvo acuerdo amistoso, la compensación eventualmente debida se paga al contado. En español: la casa se valora a su valor real de mercado en la fecha de referencia del reparto, no al precio que tenía cuando falleció su padre ni al valor catastral o fiscal. Si la casa valía 250.000 euros al fallecer y vale 310.000 cuando se reparte, es sobre 310.000 sobre lo que se calcula. Esta regla protege a quien cobra: se beneficia de la revalorización, igual que soportaría una depreciación.
El mismo artículo prevé una excepción importante para el pago a plazos: en los casos de atribución de la vivienda al cónyuge y de pequeña explotación agrícola, el adjudicatario puede exigir a sus coherederos, para el pago de una fracción de la compensación igual como máximo a la mitad, plazos que no pueden exceder de diez años, devengando las cantidades pendientes el interés legal salvo pacto en contrario. En español: si su madre viuda se queda con la casa, puede pagar la mitad de lo que les debe a los hijos hasta en diez años, con intereses. Si es su hermano heredero quien se queda la casa fuera de esos casos protegidos, la regla general es el pago al contado, salvo que ustedes pacten otra cosa. No acepte un «te pagaré poco a poco» sin garantías: exija fecha, intereses y una garantía real, típicamente una hipoteca sobre la propia casa o una consignación, porque una compensación sin garantía es un crédito desnudo contra su propio hermano.
Un ejemplo aclara el cálculo. Casa valorada de común acuerdo en 300.000 euros, dos hermanos con la mitad cada uno y sin deudas sobre el bien: quien se queda la casa debe al otro 150.000 euros. Si hay una hipoteca pendiente de 60.000 euros que asume quien se queda el bien, el valor neto es 240.000 y la compensación es de 120.000. Si su madre conserva el usufructo —el derecho de uso y disfrute— y los hijos solo tienen la nuda propiedad, la compensación se calcula sobre el valor de la nuda propiedad, menor que el de la plena propiedad, según la edad del usufructuario y los baremos aplicables. Compruebe siempre que la tasación descuenta las cargas reales y distingue qué derecho se valora: pagar sobre el valor bruto cuando solo se transmite la nuda propiedad es pagar de más.
La valoración es el punto donde más dinero se gana o se pierde, y también donde más se litiga. Si no hay acuerdo sobre el valor, el juez ordena una pericia judicial: un perito independiente visita el bien, compara ventas recientes de inmuebles similares y fija un valor motivado. El tribunal de Lille ordenó exactamente eso el 20 de junio de 2025, mandando tasar por perito varios inmuebles de la sucesión porque su valor y consistencia lo exigían. Para usted, que vive en España, la lección es organizativa: proponga desde el principio una tasación contradictoria por un profesional independiente, con visita conjunta y comparación de testigos recientes de la misma calle o barrio, y rechace por escrito las valoraciones unilaterales encargadas solo por su hermano. Aporte sus propios testigos —anuncios notariales, ventas recientes, tasación de una agencia local—, pida que el perito tenga en cuenta las reformas pagadas por la sucesión y el estado real del bien, y conserve el informe. Un valor fijado con método resiste ante el juez; un valor afirmado sin pruebas, no.
Tenga presente, además, el artículo 834 del Código civil: el beneficiario de la atribución preferente no se convierte en propietario exclusivo del bien atribuido hasta el día del reparto definitivo, y hasta entonces solo puede renunciar a la atribución cuando el valor del bien, tal como se determinó el día de la atribución, ha aumentado en más de una cuarta parte el día del reparto, con independencia de su hecho personal. En español: entre la atribución y el reparto definitivo su hermano aún no es dueño pleno, y solo puede echarse atrás si el bien se ha revalorizado más de un 25 % por causas ajenas a él. Esta estabilidad le protege a usted: su hermano no puede pedir la casa, bloquear la venta durante años y luego devolverla porque el mercado bajó o porque encontró otra vivienda. Si pide la atribución, queda vinculado, y la compensación fijada se ejecuta.
B. Prueba, plazos y cómo reclamar o impugnar paso a paso
El procedimiento, en la práctica, se ordena en cuatro tiempos. Primero, el inventario ante notario: escrituras, deudas sobre el bien, hipotecas, seguros y ocupantes. Si la herencia trae deudas o una hipoteca viva, la decisión de aceptar, aceptar con inventario o renunciar condiciona todo lo demás; es la cuestión previa explicada en el artículo sobre heredar un piso con deudas e hipoteca en Francia, que conviene resolver antes de discutir quién se queda la casa. Segundo, la tasación contradictoria del bien, como se acaba de explicar: sin valor acordado o peritado no hay compensación seria. Tercero, la demanda formal de atribución o, en su defecto, la demanda de reparto judicial con venta. Cuarto, el pago de la compensación con sus garantías, o la subasta y el reparto del precio.
La prueba se reparte según lo que cada uno afirma. Su hermano, si pide la casa como vivienda habitual, debe probar que residía en ella al fallecer; usted, si lo niega, debe aportar lo contrario con documentos de la misma época. Si el reparto es judicial, el juez examina la aptitud de cada candidato: residencia, medios para pagar la compensación, capacidad de mantener el bien. Prepare su expediente como si fuera el candidato aunque prefiera vender: nóminas o pensión que muestran que podría pagar, presupuesto de mantenimiento, tasación que muestra que conoce el valor. Paradójicamente, el heredero mejor preparado para quedarse el bien es también el mejor situado para negociar una venta en buenas condiciones, porque su hermano sabe que el juez podría atribuirle la casa a usted. Y si su hermano ocupa ya la casa en exclusiva, pida desde la primera demanda la indemnización por ocupación y su fecha de inicio, con una estimación del valor locativo por un profesional; la corte de París, en la decisión citada de julio de 2025, revisó precisamente el punto de partida de esa indemnización, lo que muestra que cada mes cuenta y que pedirla tarde es perder dinero.
En cuanto a los plazos, distinga tres niveles. El reparto amistoso no tiene un plazo legal único, pero la inacción prolongada perjudica a quien quiere cobrar: cada año de bloqueo es un año sin su dinero y con la casa en manos de otro. El reparto judicial, una vez demandado, sigue el ritmo del tribunal —en París y la región parisina, cuente con meses entre la demanda, la designación del notario y la pericia— y la compensación, una vez fijada, es exigible según lo acordado o lo sentenciado, con intereses desde el requerimiento o la fecha que fije el juez. La indemnización por ocupación, por su parte, se calcula mes a mes desde que la ocupación exclusiva es conocida y reclamada. La recomendación práctica es una sola: requiera por escrito desde el primer mes, con carta que fije la tasación propuesta, la compensación reclamada y la indemnización por ocupación, y repita el requerimiento antes de demandar. Ante el juez francés, el heredero que requirió a tiempo y con cifras cobra antes y mejor que el que esperó años en silencio.
Si vive en España, organice la distancia: poder notarial español con apostilla a favor de quien le represente en Francia para firmar ante el notario francés, copias compulsadas de los documentos de estado civil con traducción jurada cuando el notario las exija, y un interlocutor único para la tasación y la pericia. Cuando el bien está en París o en la región parisina, el tribunal competente es el tribunal judicial del lugar, con notarios y peritos que conocen los precios por barrio: no acepte una tasación hecha a distancia sin visita ni testigos locales. Y recuerde la norma de fondo que abre este artículo: si su hermano se niega a todo —ni atribución con pago, ni venta, ni pericia—, usted puede provocar el reparto judicial y pedir la venta; el bloqueo sin propuesta no es una estrategia, es el camino más corto hacia la subasta. El itinerario completo de esa vía, con sus plazos y su defensa, está desarrollado en el artículo sobre el hermano que no quiere vender y el reparto con subasta judicial.
Conclusión
Si su hermano quiere quedarse con la casa que heredaron en Francia, el derecho francés le ofrece una vía clara pero exigente: puede pedir la atribución preferente si vivía en ella al fallecer, y el cónyuge supérstite la obtiene de derecho; si varios la piden, el juez elige al más apto para conservarla; y si nadie la pide o nadie puede pagarla, la casa se vende y se reparte el precio. Usted no cobra «lo que su hermano ofrezca», sino la mitad —o su cuota— del valor real de mercado en la fecha del reparto, fijada de acuerdo o por perito, pagada al contado salvo pacto con garantías, con intereses cuando hay plazos. Su tarea es documentar desde el primer mes: residencia efectiva de cada uno, valor con testigos locales, requerimiento escrito de la compensación y, si su hermano ocupa la casa, reclamación de la indemnización por ocupación. Con ese expediente, la atribución preferente deja de ser el bloqueo de su hermano y se convierte en lo que la ley quiso: la forma ordenada de que uno se quede la casa y el otro cobre su parte.