Visitó una casa en Francia con una agencia, luego compró directamente al vendedor y meses después recibe una carta que le reclama miles de euros de comisión. Si vive en España y acaba de comprar en Francia, esta situación es más frecuente de lo que parece: la agencia sostiene que la venta se hizo gracias a ella, aunque usted nunca firmó nada con ella o firmó solo un papel el día de la visita. El derecho francés no le da la razón automáticamente a la agencia ni al comprador: todo depende de qué papeles existen, en qué fechas se firmaron y de quién presentó realmente el bien a quién.

Este artículo explica, con las reglas francesas vigentes y dos decisiones de septiembre de 2026 que aclaran el juego, cuándo la agencia puede cobrar, cuándo no puede y cómo defenderse paso a paso, con pruebas y plazos. Los términos franceses se explican en su primera aparición. Las citas en francés son literales y breves; lo que sigue a cada una es una explicación en español, no la traducción oficial.

I. Lo que la agencia debe demostrar para poder cobrarle

En Francia, la intermediación inmobiliaria está regulada por la ley n.º 70-9 del 2 de enero de 1970, llamada ley Hoguet, cuyo artículo 6 exige un contrato escrito para cada operación, y por su decreto de aplicación n.º 72-678 del 20 de julio de 1972. Sin ese contrato escrito, al que en francés se llama mandat, la agencia no tiene derecho a comisión. Esta es la primera verificación, y es eliminatoria: si no hay mandat firmado antes de la visita, la reclamación nace muy debilitada.

A. Un contrato de búsqueda escrito y un profesional habilitado

El mandat de recherche es el contrato por el que usted encarga a la agencia que busque un bien para comprarlo. Debe redactarse por escrito antes de que la agencia actúe, entregarse un ejemplar al mandante y mencionar, entre otros datos, la tarjeta profesional del agente (carte professionnelle): su número y el lugar de expedición deben figurar en el mandato. La Corte de Casación (3.ª sala civil, 11 de septiembre de 2026, recurso n.º 23-17.579) recordó que el agente debe ser titular de una tarjeta profesional vigente y hacer constar su número y lugar de expedición en el mandato escrito que está obligado a formalizar para cada operación concreta.

Esa misma decisión matiza un punto que interesa a quien recibe una reclamación basada en un defecto de forma: la simple ausencia del lugar de expedición de la tarjeta en el mandato no lo anula por sí sola cuando el agente demuestra que era titular de una tarjeta válida en la fecha de la firma. Dicho de otro modo, un error menor de mención no salva automáticamente al comprador si el mandato existe y el profesional estaba habilitado. La defensa debe entonces desplazarse a lo esencial: ¿existió mandato antes de la negociación directa?, ¿presentó la agencia el bien?, ¿hizo visitarlo?

El decreto de aplicación añade una exigencia práctica muy útil para su defensa: la agencia debe llevar un registro de mandatos. En un litigio reciente ante la corte de apelación de París se invocó precisamente el artículo 78 del decreto de 1972, que organiza ese registro. Si la agencia dice que usted le dio un mandato verbal o que el papel se perdió, pida el número de inscripción del mandato en su registro: una agencia seria lo proporciona; su ausencia es un indicio grave a su favor.

Retenga también el principio general del artículo 1103 del Código civil: «Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits». En español: los contratos legalmente celebrados tienen fuerza de ley entre quienes los firmaron. Este artículo juega en los dos sentidos: si firmó un mandato válido, le obliga; si no firmó nada, la agencia no puede inventar obligaciones a su cargo. Y el artículo 1353 del Código civil añade que «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver». En español: quien reclama el cumplimiento de una obligación debe probarlo. La carga de la prueba pesa sobre la agencia, no sobre usted.

B. El bono de visita no es un contrato, pero sirve como prueba

El bon de visite es el papel que la agencia le hace firmar el día de la visita, normalmente con la dirección del bien y una frase por la que usted reconoce que conoció el inmueble a través de ella. La jurisprudencia constante dice que ese papel no es un mandat: por sí solo no crea el derecho a la comisión. Así lo resume la prensa jurídica especializada: el bono de visita no constituye un contrato de mandato entre el agente y el visitante, de modo que no basta por sí solo para exigir la comisión. Pero —y este «pero» es decisivo— el bono firmado sí sirve como prueba de que la agencia le presentó el bien y de en qué fecha lo hizo.

Dos decisiones lo ilustran desde ángulos opuestos. La primera, clásica, la cita el Journal de l’Agence: un agente con mandato no exclusivo hace visitar un bien con bono firmado, y el visitante compra directamente al vendedor diecinueve meses después por un precio muy inferior; la Corte de Casación reconoció al agente la comisión fijada en el mandato (Civ. 1.ª, 14 de noviembre de 2000, n.º 98-10.629, caso recordado por la prensa jurídica especializada). Moraleja: un bono firmado, combinado con un mandato válido, puede obligar a pagar aunque la compra directa ocurra mucho después y a otro precio.

La segunda es muy reciente y juega a favor del comprador. El 12 de septiembre de 2026, la corte de apelación de París (polo 4, sala 1, RG 24/00698) rechazó una reclamación de 48.960 euros de una agencia contra un comprador. Los hechos son casi un manual de lo que usted debe verificar: mandato de búsqueda firmado el 11 de junio de 2021 para un hotel en Isla de Francia, con remuneración del 7,2 %; bono de visita del 17 de junio; compra directa en abril de 2022 por 688.000 euros, mientras la agencia había presentado el bien por 988.000 euros. El tribunal de Bobigny había condenado al comprador, pero la corte revocó la condena. ¿Por qué? Porque quedó demostrado que el comprador negociaba directamente con el vendedor desde antes: se presentó solo el 26 de mayo de 2021, se reunió con el abogado del vendedor el 3 de junio, y el vendedor certificó que nunca firmó mandato de venta con la agencia. La agencia, además, no transmitió la dirección del bien ni lo hizo visitar antes de que el comprador tratara directamente. Conclusión de la corte: la agencia no contribuyó a la venta y la operación no se considera concluida por su intermediación; por tanto, no hay comisión, aunque exista un mandato de búsqueda firmado después y un bono de visita firmado.

Fíjese en la regla que une ambas decisiones, formulada por la Corte de Casación en su fallo de septiembre de 2026: cuando el agente, con mandato de búsqueda, hace visitar un inmueble y el comprador trata luego directamente con el vendedor, la operación se presume concluida por intermediación del agente, que tiene derecho a la comisión pactada, salvo ajuste al precio efectivo de venta y a las circunstancias o las faltas que haya cometido el agente. La presunción existe, pero se ajusta al precio efectivo y puede caer si el agente no hizo nada o si el comprador ya conocía el bien por otra vía.

De aquí sale su primera tarea práctica: reconstruir la cronología con documentos. ¿Cuándo conoció el bien por primera vez y por qué canal? ¿Cuándo firmó el mandato, si lo firmó? ¿Cuándo firmó el bono de visita? ¿La agencia le transmitió realmente la dirección y organizó la visita, o llegó usted antes por un anuncio, un conocido o el propio vendedor? Cada fecha con su prueba —correos, mensajes, anuncios guardados, testimonios escritos— decide el litigio.

II. Cómo defenderse paso a paso: papeles, plazos y recursos

No responda de palabra ni por teléfono a una reclamación de comisión. Todo por escrito, todo fechado, todo guardado. Y no pague bajo presión: pagar se interpreta como reconocer la deuda y luego resulta mucho más difícil recuperar el dinero. El procedimiento que sigue es el que corresponde a un comprador que vive en España y recibe una reclamación en Francia.

A. Responder, reunir pruebas y usar los plazos a su favor

Primero, exija a la agencia que le envíe el expediente completo: copia del mandat firmado con su fecha, número de inscripción en el registro de mandatos, copia de la tarjeta profesional vigente a la fecha de la firma, copia del bono o bonos de visita firmados y el detalle del cálculo de la comisión reclamada. Si el mandato no tiene fecha anterior a sus propias negociaciones, o si la agencia no aporta nada, dígalo por escrito y conserve el correo. Muchas reclamaciones se detienen aquí.

Segundo, reconstruya su propia prueba de anterioridad. Sirve todo documento fechado: el anuncio que usted vio primero, los correos o mensajes con el vendedor o con su abogado anteriores al mandato, el justificante de una primera visita por su cuenta, la atestación escrita de un testigo. En el caso parisino de 2026, lo decisivo fueron dos piezas modestas: un correo del abogado del vendedor posterior a una reunión del 3 de junio y una atestación del vendedor que certificaba que el comprador se había presentado solo el 26 de mayo. Guarde originales y copias, y si vive en España pida a sus interlocutores franceses que fechen y firmen sus escritos con copia del documento de identidad: ante un juez francés, eso pesa.

Tercero, si la agencia insiste, envíe una mise en demeure, es decir, un requerimiento formal de cesar en la reclamación o de justificarla, por carta certificada con acuse de recibo o por comisario de justicia (commissaire de justice, antes huissier). El artículo 1344 del Código civil dispone que «Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante». En español: al deudor se le requiere mediante un requerimiento o un acto con interpelación suficiente. La regla le protege en sentido inverso: mientras la deuda no esté establecida, usted no es deudor y no debe pagar; y si algún día un juez le condena, los intereses solo correrán desde un requerimiento válido o desde la demanda.

Cuarto, controle la prescripción. Las acciones personales en Francia prescriben a los cinco años: el artículo 2224 del Código civil establece que «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer». En español: las acciones personales prescriben a los cinco años desde el día en que el titular conoció o debió conocer los hechos que le permiten ejercerlas. Una agencia que reclama cuatro años después de la venta aún está en plazo; una que reclama siete años después, normalmente ya no. Verifique la fecha de la venta en la escritura notarial (acte authentique) y compárela con la fecha de la primera reclamación escrita.

Quinto, antes de ir al juez, existe la mediación de consumo. Si usted compró como particular, puede proponer a la agencia acudir a su mediador de consumo (médiateur de la consommation): el artículo L612-1 del Código de consumo reconoce a todo consumidor el derecho a recurrir a un mediador para resolver amistosamente el litigio con un profesional, y obliga al profesional a garantizar ese recurso efectivo. La mediación deja constancia escrita, cuesta menos que un pleito y su resultado puede presentarse luego ante el juez.

Una nota para París e Isla de Francia, que refuerza su posición si el bien está allí: los litigios de comisión se llevan ante el tribunal judicial del lugar competente, y la jurisprudencia parisina reciente es exigente con las agencias. Las dos decisiones citadas en este artículo vienen de ese ressort: el tribunal judicial de Bobigny en primera instancia y la corte de apelación de París en apelación. Si el inmueble está en París o en la pequeña corona, prepare su expediente con esa vara de medir: mandato fechado y registrado, dirección efectivamente transmitida por la agencia, visita realmente organizada por ella. Sin esos tres elementos, la reclamación tiene pocas posibilidades ante esas jurisdicciones. Conserve además los plazos prácticos: responda a cada carta en dos o tres semanas, no deje pasar citaciones y, si recibe una asignación judicial (assignation), respete el plazo indicado para designar abogado en Francia, porque la incomparecencia puede costarle una condena en rebeldía, como le ocurrió en primera instancia al comprador del caso parisino, que solo ganó en apelación.

Quienes compran desde España deben prestar atención a un punto de procedimiento: los documentos españoles —poder notarial, acta de manifestaciones, correos— son utilizables ante el juez francés, pero conviene acompañarlos de traducción al francés cuando sean determinantes, y los poderes para actuar deben prever expresamente la representación en justicia. Si su compra desde España incluyó poder, señal y préstamo, revise también la guía de compra desde España sobre poder, señal, préstamo y plazos para situar la reclamación de la agencia dentro del calendario completo de su operación.

B. Si la agencia le demanda o si ya pagó: cláusulas, pena y repetición

Cuando el mandato existe y es válido, la agencia suele apoyarse en dos cláusulas: la prohibición de tratar directamente con el vendedor durante cierto tiempo tras el fin del mandato y la cláusula penal que fija la indemnización. Ninguna de las dos es automática: ambas se discuten, y la jurisprudencia de septiembre de 2026 da las claves.

La cláusula de no elusión (clause de non-contournement o de interdicción de tratar directamente) solo obliga dentro del tiempo que ella misma fija. En el fallo de Casación de septiembre de 2026, los mandatos duraban tres meses y prohibían tratar directamente durante doce meses tras su expiración, es decir, hasta abril y agosto de 2017; la compra se hizo en octubre de 2018, con mandatos y penas ya agotados. La Corte casó la condena porque la corte de apelación no había comprobado si las estipulaciones limitaban en el tiempo la prohibición: una vez vencido el plazo de la cláusula, el mandante recupera la libertad de tratar directamente con el vendedor. Compruebe pues las fechas con lupa: duración del mandato, punto de partida del plazo de no elusión y fecha de su escritura de compra. Si su compra es posterior al vencimiento, la cláusula ya no puede fundar la comisión, aunque la agencia le hubiera presentado el bien años antes.

La corte parisina añade un segundo freno: la cláusula solo se aplica si el bien le fue realmente presentado por la agencia. Allí, la prohibición cubría doce meses tras el mandato e incluía tratar a través de sociedades participadas, pero el comprador había negociado antes de que la agencia le presentara nada; la cláusula resultó inaplicable. Si usted conoció el bien por otro canal antes de la agencia, reúna la prueba de esa anterioridad: es su mejor defensa contra la cláusula.

La cláusula penal (clause pénale), que fija por adelantado la suma debida en caso de incumplimiento, tampoco es intangible. El artículo 1231-5 del Código civil dispone que cuando el contrato prevé que quien incumpla pagará cierta suma en concepto de daños y perjuicios, no puede concederse una suma mayor ni menor, pero «le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue». En español: el juez puede, incluso de oficio, moderar o aumentar la pena pactada. En la práctica parisina, los jueces reducen las penas manifiestamente excesivas teniendo en cuenta el precio real de la operación y el trabajo efectivo de la agencia: una comisión calculada sobre un precio de presentación de 988.000 euros cuando la venta se cerró en 688.000 ya parte con un recorte previsible, y una agencia que no visitó ni negoció verá su pena reducida con más motivo. Además, el artículo 1104 del Código civil recuerda que «Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi», en español: los contratos deben negociarse, celebrarse y ejecutarse de buena fe, y esta disposición es de orden público. Una agencia que reclama a sabiendas de que no intervino, o que oculta piezas, se expone a que el juez tenga en cuenta esa deslealtad.

Queda el caso del bono de visita firmado por error o por cortesía, cuando usted ya negociaba por su cuenta. La corte de París consideró que firmar el bono sabiendo que no se le daría curso es una falta (faute), pero desestimó la indemnización porque la agencia no sufrió ningún perjuicio: supo al día siguiente que el comprador no seguía adelante y no demostró diligencia alguna entre ambas fechas. Sin perjuicio probado no hay daños y perjuicios, aunque haya falta. Si firmó un bono en esas circunstancias, no lo oculte: explíquelo desde el primer escrito, aporte la cronología anterior y obligue a la agencia a demostrar qué trabajo concreto hizo por usted después de esa firma. Normalmente no podrá demostrar ninguno.

Y si ya pagó la comisión bajo presión y luego descubre que no la debía —porque no había mandato previo, porque la cláusula estaba vencida o porque la agencia no intervino—, el pago puede repetirse: quien paga lo indebido puede reclamar su devolución por la acción de repetición de lo indebido, dentro del plazo general de cinco años del artículo 2224 citado. Actúe entonces con rapidez: requiera la devolución por escrito, cuantifique la suma con intereses desde el requerimiento y, si la agencia se niega, acuda a la mediación y luego al tribunal judicial. Conserve el justificante del pago y toda la correspondencia que muestre la presión o la amenaza de demanda: ante el juez, el contexto del pago cuenta.

Conclusión

La agencia que le reclama una comisión debe probar tres cosas, en este orden: un mandato escrito anterior a su negociación, que le presentó efectivamente el bien con dirección y visita, y que la reclamación llega dentro de los plazos y de la vigencia de las cláusulas. Si falta el mandato, la reclamación carece de base; si el bono de visita existe pero usted ya negociaba antes por otra vía, la cláusula de no elusión no se le aplica; si el plazo de la cláusula venció, usted recuperó su libertad; y si la agencia le demanda, el juez ajustará la pena al precio real y al trabajo realmente prestado, y no concederá nada sin perjuicio demostrado. Su tarea es una sola, pero exigente: una cronología documentada desde el primer día, respuestas siempre escritas y ningún pago bajo presión. Con ese expediente, la presunción que protege a las agencias se vuelve lo que es: una presunción, no una condena.