Usted encargó una reforma en Francia, pagó todas las facturas, recogió las llaves y se instaló en la casa sin firmar ningún papel de entrega. Meses después aparecen los problemas: una puerta que no cierra, la pintura que se descascarilla, la caldera o la bomba de calor que se avería en pleno invierno, una ventana que deja pasar el aire. El artesano responde que aquello ya está recibido y cobrado, que no hay ningún acta y que por tanto no hay nada que reclamar. Esa respuesta es falsa en lo esencial, pero su posición sí es más frágil que la de quien firmó un acta con reservas. Todo se juega en dos preguntas encadenadas: ¿existe recepción aunque no haya acta firmada y desde qué fecha corren entonces las garantías?, y ¿qué garantía de uno, dos o diez años cubre cada defecto, con qué prueba y con qué palanca para obligar a reparar y recuperar el dinero? Este artículo responde a ambas con los textos y las decisiones leídas para este caso, y con una escalera práctica pensada para actuar desde España.

La idea central conviene fijarla desde el principio. En derecho francés de la construcción, la recepción es el acto por el cual el dueño que encarga la obra, llamado maître de l’ouvrage, declara aceptar la obra con o sin reservas. Ese acto marca oficialmente el fin de la obra y hace correr tres garantías legales: la de perfecto acabado durante un año, la de buen funcionamiento de los equipos durante dos años como mínimo y la decenal durante diez años. Cuando no hay acta, el juez puede reconocer una recepción tácita si la toma de posesión y el pago del precio demuestran una voluntad inequívoca de recibir. Pero esa recepción tácita juega en su contra en un punto: sin reservas escritas, todos los defectos visibles quedan en principio aceptados, y solo le quedan los defectos notificados por escrito dentro del año, los equipos que fallen dentro de los dos años y los daños graves de la decenal. Por eso el calendario y la prueba escrita lo deciden casi todo.

I. Sin acta firmada: ¿hay recepción y desde cuándo corren los plazos?

A. La recepción tácita existe, pero sin reservas escritas usted parte con desventaja

La recepción no exige solemnidad. El artículo 1792-6 del Código civil francés dice, en su texto oficial: «La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.» Lo que esa frase significa, explicado en español, es que la recepción es la declaración por la que quien encargó la obra la acepta, con defectos anotados o sin ellos, de mutuo acuerdo o en su defecto ante el juez, y siempre de forma contradictoria, es decir, dando al constructor la posibilidad de estar presente y de responder. La exigencia de contradicción es importante: un acta firmada solo por usted, o una carta unilateral que declare recibida la obra sin haber convocado al artesano, no constituye por sí sola una recepción válida.

Cuando no hay ningún acta, los tribunales admiten la recepción tácita. La cour d’appel de Montpellier, en su sentencia del 28 de mayo de 2026 (asunto n.º 20/02218, sala tercera de lo civil), recuerda la fórmula clásica: la recepción tácita se caracteriza por la voluntad inequívoca del dueño de recibir la obra, voluntad que se presume cuando hay toma de posesión de la obra y pago del precio, apoyándose en la jurisprudencia de la tercera sala de lo civil de la Cour de cassation del 30 de junio de 2016 (recurso n.º 15-17.789). Traducido a su caso: si usted se mudó, contrató la luz y el agua a su nombre, pagó la última factura sin discutirla y utiliza la vivienda con normalidad, el juez presumirá que recibió la obra, aunque no exista acta. El constructor no puede sostener a la vez que cobró el precio íntegro de una obra terminada y que la obra no está recibida para escapar de las garantías.

Pero esa presunción tiene un reverso que debe entender bien. La recepción tácita equivale a una recepción sin reservas: los defectos aparentes en el momento de ocupar la vivienda se consideran aceptados. Ya no podrá invocar por ellos la garantía de perfecto acabado, que exige defectos señalados en el acta o notificados por escrito. En cambio, sí conserva tres vías: los defectos que aparezcan después y se notifiquen por escrito dentro del año de la recepción, la garantía de dos años de los equipos separables y la garantía decenal para los daños graves. Por eso la fecha exacta de la recepción tácita es el dato más valioso del expediente: de ella dependen el año, los dos años y los diez años.

Fijar esa fecha exige pruebas, y conviene reunirlas desde hoy. Sirven las transferencias que saldan el precio y sus fechas, la entrega de llaves documentada por mensajes o correos, el alta de los suministros, el empadronamiento o el seguro de hogar con fecha de efecto, las fotografías fechadas de la mudanza y, sobre todo, un acta de constat levantada por un commissaire de justice, el antiguo huissier de justice, el oficial que en Francia da fe de hechos con valor probatorio reforzado. Si el artesano discute la fecha, será su conjunto de piezas el que convenza al juez, no su sola palabra. Y una advertencia práctica: si todavía debe una parte del precio, no la pague sin dejar constancia escrita de los defectos pendientes, porque el pago íntegro sin protesta refuerza la presunción de recepción pura y simple.

El caso de la cour d’appel de Grenoble del 9 de septiembre de 2025 (asunto n.º 21/01968) muestra lo que ocurre cuando la recepción sí tuvo acta pero con nada menos que veintidós reservas, en una casa individual recibida el 12 de febrero de 2018 con el precio íntegramente pagado y un 5 % consignado en cuenta de depósito como retención de garantía, es decir, 6.679,35 euros. El dueño reclamó por la garantía de perfecto acabado y el constructor respondió que las reservas fundadas ya estaban levantadas y que el dueño le había impedido comprobarlo. La corte aplicó el artículo 1792-6 y recordó la carga de la prueba: al constructor le corresponde probar que levantó las reservas, y al dueño probar con piezas la persistencia de los desórdenes, para lo que un acta de commissaire de justice, aunque no sea contradictoria por sí sola, es una pieza central del expediente. Retenga la lección aunque usted no tenga acta: sin papel de reservas, su acta de constat y sus notificaciones escritas son su único sustituto, y debe construirlas cuanto antes.

B. El error que hace perder la garantía de un año: ir al juzgado sin haber notificado por escrito

La garantía de perfecto acabado, llamada garantie de parfait achèvement y abreviada GPA, dura un año contado desde la recepción y obliga al constructor a reparar todos los desórdenes señalados por el dueño, bien mediante reservas en el acta, bien por notificación escrita para los revelados después. El texto oficial del artículo 1792-6 del Código civil, leído para este artículo, añade dos reglas decisivas: los plazos de reparación se fijan de común acuerdo y, a falta de acuerdo o en caso de inejecución en el plazo fijado, los trabajos pueden, tras requerimiento infructuoso, ejecutarse a costa y riesgo del constructor incumplidor. Y cierra con un límite: la garantía no cubre lo necesario para remediar los efectos del desgaste normal o del uso.

La trampa procesal está en la notificación previa. La cour d’appel de Grenoble, en la sentencia citada del 9 de septiembre de 2025, aplica la jurisprudencia de la tercera sala de lo civil de la Cour de cassation del 13 de julio de 2023 (recurso n.º 22-17.010), aplicada en la sentencia de la cour d’appel de Grenoble del 9 de septiembre de 2025: a falta de notificación previa al constructor de los desórdenes revelados después de la recepción, una demanda judicial, aun presentada antes de que expire el plazo de un año del artículo 1792-6, no puede suplirla, y el dueño no puede ser indemnizado por la garantía de perfecto acabado. Dicho en español claro: si descubre un defecto en el mes décimo y demanda directamente sin haberlo notificado antes por escrito al artesano, pierde la garantía de un año aunque demande dentro del año. La demanda no subsana la falta de aviso.

La consecuencia práctica es una regla de oro: todo defecto se notifica por carta certificada con acuse de recibo, la llamada lettre recommandée avec accusé de réception o RAR, describiendo cada desorden con fotografías, fijando un plazo razonable de reparación y conservando el acuse. La página oficial de la administración francesa service-public, en su ficha de garantías tras la recepción de trabajos, confirma el procedimiento: notificar al constructor por RAR pidiéndole reparar en un plazo que usted fija, intentar una mediación si no interviene y, a falta de reparación, acudir al tribunal judiciaire, el tribunal civil competente, dentro del año cubierto por la garantía. Esa ficha oficial distingue además las tres garantías por momento de aparición: todos los desórdenes del primer año van a la garantía de perfecto acabado, los de los equipos en el segundo año a la de buen funcionamiento y los del gros œuvre, la estructura, en diez años a la decenal.

El requerimiento formal, la mise en demeure, merece un párrafo propio porque abre la vía de ejecución por tercero. El artículo 1222 del Código civil permite al acreedor, tras requerimiento, hacer ejecutar él mismo la obligación en un plazo y a un coste razonables y pedir al deudor el reembolso de las cantidades empleadas, e incluso pedir al juez que el deudor adelante las sumas necesarias. En su caso: requerimiento por RAR con plazo, silencio o negativa, presupuesto de otra empresa, ejecución y reclamación del importe contra el constructor inicial. Sin requerimiento previo, esa vía se cierra. Y recuerde que la ejecución de lo exigido por la garantía de perfecto acabado se constata de común acuerdo o, en su defecto, judicialmente: haga constatar el resultado, no se limite a pagar la factura del sustituto.

II. Qué garantía invocar, con qué prueba y con qué palanca cobrar

A. Un año, dos años o diez años: cada defecto tiene su garantía y su cómputo

La clasificación correcta del defecto decide el pleito. La garantía de perfecto acabado cubre durante un año todos los desórdenes, estéticos o funcionales, señalados en el acta o notificados por escrito después: pintura mal aplicada, rodapiés despegados, puerta que roza, junta mal sellada, mancha de humedad aparecida a los seis meses. Su cómputo corre desde la recepción, tácita o expresa, y su condición es la notificación escrita previa antes de demandar. Sin notificación, ya ha visto que la garantía se pierde.

La garantía de buen funcionamiento, llamada garantie de bon fonctionnement o garantía bienal, cubre durante dos años como mínimo los elementos de equipamiento separables, es decir, los que pueden retirarse sin degradar la construcción. El artículo 1792-3 del Código civil lo dice en una frase: los demás elementos de equipamiento de la obra son objeto de una garantía de buen funcionamiento de dos años como mínimo a contar desde su recepción. La ficha oficial service-public precisa que se trata de equipos disociables como el balón de agua caliente, y que no cubre lo que forma parte integrante de la construcción, como cimientos, muros de carga o cubierta, que pertenecen a la decenal. Ejemplos típicos para su vivienda: caldera, bomba de calor, persianas motorizadas, grifería, mecanismos eléctricos separables, electrodomésticos integrados suministrados con la obra.

El cómputo de los dos años se hace día a día desde el acta, y el caso del tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne del 9 de febrero de 2026 (asunto n.º 25/00989) lo ilustra con una frialdad útil. Una propietaria reclamaba 1.421,29 euros de reparación de su bomba de calor más 500 euros de daños: el acta de recepción del lote de calefacción, del 25 de marzo de 2022, no tenía ninguna reserva, con la mención «RAS», nada que señalar. El tribunal fijó el punto de partida en esa fecha y declaró expirada la garantía bienal el 26 de marzo de 2024; la avería, de julio de 2024, quedaba fuera, con cuatro meses sin calefacción ni agua caliente que el tribunal no pudo indemnizar por esa vía. El tribunal recordó además dos reglas: la garantía bienal pesa sobre la empresa que instaló el equipo y la fecha de partida es la del acta firmada entre el dueño y las empresas, reportada a la fecha de levantamiento para los elementos con reservas. Tres lecciones para usted: anote la fecha exacta de su recepción tácita porque de ella pende todo, identifique al deudor correcto, el instalador del equipo y no solo el vendedor o el promotor, y no deje que el segundo año se consuma en intercambios informales sin RAR.

La frontera entre bienal y decenal se juega en la palabra disociable. Un equipo que puede retirarse sin romper la obra, caldera mural o bomba de calor, va a la bienal de dos años; un equipo indisociable, canalización empotrada, instalación eléctrica encastrada o calefacción central integrada, cuya avería comprometa la solidez o haga la vivienda impropia para su destino, puede entrar en la decenal de diez años del artículo 1792 del Código civil, que hace responsable de pleno derecho al constructor de los daños que comprometan la solidez o hagan la obra impropia para su destino, aun por vicio del suelo, salvo causa ajena probada. La extinción de estas responsabilidades está en el artículo 1792-4-1: diez años desde la recepción para la decenal y expiración del plazo de dos años para la bienal. Y fuera de esas acciones, el artículo 1792-4-3 fija en diez años desde la recepción la prescripción de las acciones contra constructores y subcontratistas. Si su daño es estructural, grietas que comprometen muros, infiltraciones graves por cubierta o solera, la vía es la decenal con su seguro de daños-obra, desarrollada en nuestro artículo sobre grietas tras la recepción; si es un acabado o un equipo separable, quédese en el año o los dos años y no disperse la demanda.

Un apunte sobre compra de vivienda usada con reforma reciente, frecuente entre compradores españoles: las garantías legales se transmiten al adquirente sucesivo contra los constructores que intervinieron, y el vendedor particular que encargó obras puede responder como constructor aparente. Nuestro artículo sobre casa reformada con grietas o humedades explica esa vía decenal contra el vendedor que hizo obras; combínela con lo aquí expuesto cuando el defecto sea de acabado o de equipo y aún corran el año o los dos años desde la recepción de aquella reforma, pero dirigiendo la reclamación contra quien instaló o ejecutó, con la fecha de aquella recepción como punto de partida.

B. La escalera para obligar a reparar y recuperar el dinero, incluso desde España

Con la fecha fijada y el defecto clasificado, la cuarta pieza es la palanca financiera. En obra privada, la retención de garantía permite retener hasta un 5 % de los pagos como prenda para las reservas de la recepción. La ley n.º 71-584 del 16 de julio de 1971, reguladora de las retenciones de garantía en los contratos privados de obra, fija ese techo en su artículo primero, y la Federación Francesa de la Construcción confirma en su dossier profesional que en contratos privados la retención no puede exceder el 5 % del importe del contrato, que toda cláusula superior se tiene por no escrita, que la empresa puede sustituirla en cualquier momento por fianza personal y solidaria y que, cuando no hay fianza, el dueño debe consignar lo retenido ante un tercero aceptado por ambas partes o designado por el presidente del tribunal. El litigio del tribunal judiciaire de Paris del 28 de noviembre de 2025 (asunto n.º 23/04129) muestra la retención en combate real: décompte general definitivo pactado con casi 94.000 euros de retención, oposición del dueño por reservas no levantadas y nuevas reservas, requerimiento de junio de 2020 y pericia judicial. Si usted ya pagó el 100 % sin retener nada, no puede inventar la retención a posteriori, pero sí puede pedir al juez la consignación o el adelanto de fondos del artículo 1222 y, sobre todo, no cometa ese error en la próxima obra: retenga el 5 % o exija la fianza y consigne.

La escalera completa, ordenada y compatible con la residencia en España, es la siguiente. Primero, notificación por RAR de cada desorden con fotos y plazo de reparación, antes de que venza el año o los dos años según el caso. Segundo, acta de constat por commissaire de justice con inventario de defectos y, si es posible, convocatoria del constructor para que asista. Tercero, intento de mediación, que la ficha oficial recomienda y que el juez valora. Cuarto, mise en demeure por RAR con plazo final. Quinto, a falta de ejecución, ejecución por tercero a coste razonable con presupuestos comparables y reclamación de reembolso por el artículo 1222, o petición judicial de adelanto de fondos. Sexto, demanda ante el tribunal judiciaire del lugar del inmueble dentro del plazo de la garantía invocada, con indemnización complementaria por el artículo 1231-1 del Código civil, que condena al deudor al pago de daños y perjuicios por incumplimiento o retraso salvo fuerza mayor probada. Cada peldaño produce una pieza: sin RAR no hay GPA, sin mise en demeure no hay ejecución por tercero, sin constat la prueba se discute, sin demanda en plazo la garantía se extingue.

La prueba merece un inventario cerrado antes de concluir. Conserve el contrato y los presupuestos aceptados, todas las facturas y justificantes de pago con fecha, los mensajes y correos con el constructor, las fotografías fechadas de antes, durante y después, el acta del commissaire de justice, las RAR con sus acuses, los presupuestos de la empresa sustituta y sus facturas, y los informes de perito si hubo pericia. El tribunal de Grenoble lo recordó en su motivación: quien alega la persistencia de las reservas debe probarla con piezas, y el constructor debe probar que las levantó. En recepción tácita, donde no hay acta que hable por usted, ese dossier es literalmente su acta.

Una nota para París e Isla de Francia, donde muchos lectores tienen su piso. Las reglas expuestas son nacionales y el tribunal competente es el tribunal judiciaire del lugar donde está el inmueble, con los mismos plazos y el mismo procedimiento de RAR, constat, mediación y demanda. La única especificidad práctica parisina es el coste y la agenda de constat y pericia, más tensos que en provincia: anticipe la designación del commissaire de justice y no deje que la búsqueda de perito consuma el último mes de su garantía. Y si su obra es una casa nueva bajo contrato de construcción con planos, complete este artículo con nuestra guía de recepción con reservas y garantías de uno, dos y diez años para la entrega formal, que desarrolla el caso del acta firmada con reservas el día de la entrega.

Para cerrar la escalera con realismo: el constructor que ya cobró todo y no tiene retención pendiente solo paga si la amenaza es creíble, es decir, requerimiento en forma, dossier probatorio cerrado y demanda presentada en plazo. La garantía de perfecto acabado y la bienal no son declaraciones de intenciones, son plazos que se ganan o se pierden por escrito. Fije hoy mismo por RAR la fecha que considera recepción, notifique cada defecto con su foto y su plazo, y haga constatar. Con eso, el año y los dos años trabajan para usted; sin eso, trabajan para el constructor.

Conclusión

Pagarlo todo y ocupar la casa sin firmar ningún acta no le deja sin derechos, pero sí le impone una disciplina estricta. La recepción tácita existe cuando la toma de posesión y el pago íntegro revelan una voluntad inequívoca de recibir, y desde su fecha corren el año de perfecto acabado, los dos años de los equipos separables y los diez años de la decenal. Cada defecto tiene su vía: todo desorden notificado por escrito dentro del año va a la garantía de perfecto acabado del artículo 1792-6, con demanda imposible sin notificación previa; cada equipo separable averiado dentro de los dos años va a la garantía de buen funcionamiento del artículo 1792-3, computada día a día desde el acta o desde la fecha de recepción tácita que usted pruebe; cada daño grave de estructura va a la decenal. La retención de hasta el 5 %, la ejecución por tercero del artículo 1222 tras requerimiento infructuoso y la indemnización del artículo 1231-1 son sus palancas, y el dossier de prueba, con RAR, constat de commissaire de justice y presupuestos, es su verdadero acta. Actúe por escrito y en plazo: en esta materia, el papel fechado vale más que la razón.