Les départs en vacances et les locations de courte durée relancent une angoisse très concrète : revenir chez soi et découvrir que le logement est occupé, ou récupérer un meublé touristique avec un occupant qui refuse de partir.
La première réaction consiste souvent à vouloir changer la serrure, couper l’eau, couper l’électricité ou entrer de force. C’est précisément ce qu’il faut éviter. En droit immobilier, la bonne stratégie dépend d’une distinction essentielle : s’agit-il d’un vrai squat, d’un locataire qui ne paie plus, ou d’un faux locataire saisonnier qui est entré avec les clés ?
Cette qualification change tout : le canal, le délai, l’autorité compétente, les preuves et le risque pénal pour le propriétaire.
Vrai squat ou faux locataire : la première question à trancher
Un squat suppose une entrée et un maintien dans le logement sans autorisation, avec des manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. C’est le coeur de la procédure administrative prévue par l’article 38 de la loi DALO.
La situation est différente si la personne est entrée légalement au départ. C’est le cas d’un locataire titulaire d’un bail, d’un occupant hébergé avec accord, ou d’un voyageur qui a reçu les clés dans le cadre d’une location saisonnière ou Airbnb. Si cette personne ne part pas, le dossier peut devenir une occupation sans droit ni titre, mais il ne relève pas toujours de la procédure préfectorale rapide.
Cette nuance est décisive. Une plainte pour squat mal qualifiée peut être rejetée ou rester sans suite. À l’inverse, saisir directement le juge alors que l’article 38 est applicable peut faire perdre un temps précieux.
La page officielle Service-Public sur les logements occupés par des squatteurs confirme le réflexe de base : il faut déposer plainte, prouver le droit sur le logement et faire constater l’occupation illicite.
Si votre résidence principale est squattée pendant les vacances
Lorsque le logement occupé est votre domicile, il faut agir vite et proprement.
La première étape consiste à ne pas entrer en confrontation. Prenez des photos seulement si cela peut être fait sans risque. Conservez les messages de voisins, les alertes de caméra, les échanges avec le syndic, les traces de serrure changée, les factures et tout élément montrant que vous occupiez réellement le logement.
La deuxième étape est le dépôt de plainte. La plainte doit décrire les faits : absence pendant les vacances, retour impossible, changement de serrure, présence d’inconnus, effraction ou manoeuvres, impossibilité d’accéder au domicile.
La troisième étape est le constat de l’occupation illicite. L’article 38 vise un constat par officier de police judiciaire, maire ou commissaire de justice. En pratique, il faut obtenir un document exploitable, daté, qui décrit l’occupation et l’impossibilité d’accès.
La quatrième étape est la demande au préfet. Le propriétaire, l’occupant légitime ou une personne agissant pour son compte peut demander au représentant de l’État dans le département de mettre les occupants en demeure de quitter les lieux.
Le préfet doit statuer dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Si la mise en demeure est accordée, elle laisse au minimum vingt-quatre heures aux occupants pour partir lorsque le local est le domicile du demandeur. Si les occupants ne partent pas, l’évacuation forcée doit être engagée sans délai, sauf opposition du demandeur.
Si les papiers de propriété sont restés dans le logement
Un problème revient souvent : l’acte de propriété, le bail, les factures ou les documents d’identité sont restés à l’intérieur du logement.
L’article 38 prévoit une réponse. Lorsque le propriétaire ne peut pas apporter la preuve de son droit parce que le logement est occupé, le préfet doit solliciter l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures pour établir ce droit.
Cela ne dispense pas de préparer le dossier. Il faut rechercher tout document disponible : taxe foncière, attestation d’assurance habitation, facture d’énergie, relevé de charges, dernier avis d’imposition, compromis, acte notarié numérisé, quittance, courrier administratif, attestation du syndic ou du gardien.
À Paris et en Île-de-France, les délais pratiques peuvent dépendre de la qualité du dossier transmis à la préfecture et de la clarté des pièces. Un dossier incomplet risque d’être traité comme une situation incertaine, ce qui renvoie vers le juge.
Squat Airbnb : pourquoi la procédure peut être plus difficile
Le cas du faux locataire Airbnb ou de la location saisonnière est plus délicat. L’occupant n’est pas toujours entré par effraction. Il a parfois réservé le logement, payé une nuit ou quelques jours, reçu les clés, puis refusé de partir.
Le propriétaire veut alors parler de squat. Juridiquement, il faut être plus précis.
Si la réservation a servi de manoeuvre pour s’introduire et se maintenir frauduleusement dans le logement, il peut exister un argument sérieux pour solliciter une réaction rapide. Mais si le litige ressemble davantage à une fin de contrat de location ou à une occupation après remise volontaire des clés, l’administration peut considérer qu’il faut une décision judiciaire.
Le bon réflexe est donc de documenter la manoeuvre. Il faut conserver l’annonce, la réservation, l’identité déclarée, les messages, les conditions de départ, les tentatives de restitution des clés, les refus explicites, les changements de serrure, les témoignages et les constats.
L’article existant du cabinet sur Airbnb résidence secondaire, plafond de 120 jours et contrôle de la mairie traite les risques administratifs de la location touristique. Ici, la question est différente : comment récupérer matériellement le logement lorsque l’occupant reste après la date prévue.
Ce que le propriétaire ne doit pas faire
Il est tentant de reprendre le logement soi-même. C’est souvent une erreur.
Changer la serrure pendant l’absence de l’occupant, enlever ses affaires, couper l’électricité, bloquer l’accès, menacer ou faire intervenir des tiers peut créer un risque pénal ou civil. Même lorsque le propriétaire a raison sur le fond, une reprise par la force peut affaiblir le dossier.
Il faut aussi éviter les messages ambigus. Ne promettez pas une indemnité, ne reconnaissez pas un bail, ne proposez pas un délai de départ sans mesurer les conséquences. Les échanges écrits peuvent être utilisés ensuite pour soutenir qu’il ne s’agissait pas d’un squat, mais d’un conflit locatif.
Si le logement était loué et que le locataire ne paie plus, il ne faut pas confondre avec le squat. Notre article sur le fait qu’un propriétaire change la serrure d’un locataire impayé explique pourquoi l’expulsion privée peut se retourner contre le bailleur.
Quand faut-il saisir le juge ?
Le juge devient central lorsque la procédure préfectorale n’est pas applicable, refusée ou trop incertaine.
C’est notamment le cas si l’occupant est entré légalement, si un contrat est produit, si le préfet estime que les conditions de l’article 38 ne sont pas réunies, ou si le local occupé n’est pas clairement le domicile ou un local à usage d’habitation.
Selon le dossier, l’avocat peut envisager un référé expulsion, une action contre l’occupant sans droit ni titre, une demande d’indemnité d’occupation, une demande de remise des clés, et parfois une action contre un intermédiaire si une location saisonnière a été mal sécurisée.
Le référé suppose un dossier probatoire clair : propriété ou droit d’occupation, absence de droit de l’occupant, fin de la réservation ou du titre, mise en demeure, refus de départ, urgence et trouble manifestement illicite.
L’objectif n’est pas seulement d’obtenir une décision. Il faut obtenir une décision exécutable, avec des mentions utiles sur l’expulsion, les occupants de leur chef, les biens laissés sur place, l’indemnité d’occupation et le concours de la force publique si nécessaire.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
La trêve hivernale ne doit pas être utilisée comme excuse pour attendre sans agir.
En matière de squat et d’occupation frauduleuse, le régime est différent de celui du locataire de bonne foi en difficulté de paiement. La procédure administrative de l’article 38 et certaines décisions judiciaires peuvent permettre une évacuation malgré la période hivernale, selon la qualification retenue et les textes applicables.
Mais il ne faut pas résumer le dossier à une formule. Le vrai sujet est la preuve de l’entrée frauduleuse, du maintien illicite et du droit du demandeur sur le logement. Plus cette preuve est solide, plus le dossier peut être traité vite.
Les pièces à réunir immédiatement
Préparez les pièces dans cet ordre :
- titre de propriété, bail, attestation d’assurance ou taxe foncière ;
- justificatif de résidence principale si le logement est votre domicile ;
- dépôt de plainte et récépissé ;
- constat par police, maire ou commissaire de justice ;
- photos, vidéos, témoignages de voisins, messages du syndic ;
- réservation Airbnb ou contrat de location saisonnière si l’entrée s’est faite par ce canal ;
- messages de l’occupant et refus de quitter les lieux ;
- preuves de changement de serrure, coupure d’accès ou dégradation ;
- estimation du préjudice : nuitées perdues, relogement, travaux, charges, crédit, perte de loyers.
Ces pièces permettent de choisir le bon canal : préfet, référé, plainte complémentaire, ou négociation encadrée par écrit.
Paris et Île-de-France : les points pratiques
À Paris, les dossiers de squat peuvent se croiser avec d’autres sujets : location touristique, changement d’usage, copropriété, gardiennage, résidence secondaire, logement vacant ou indivision familiale.
Il faut donc éviter les demandes trop générales. La préfecture ou le juge doit comprendre immédiatement qui demande, sur quel droit, contre qui, pour quel local et avec quelles preuves.
En copropriété, prévenez le syndic ou le gardien sans leur demander d’intervenir physiquement. Leur rôle utile est de fournir des éléments : accès à l’immeuble, constat d’occupation, vidéos autorisées, témoignage, règlement de copropriété, coordonnées du commissaire de justice.
En Île-de-France, lorsque le logement est aussi un investissement locatif, la récupération du bien doit être coordonnée avec les assurances, les banques, les plateformes de réservation et les éventuels futurs locataires. Une mauvaise qualification peut retarder la remise en location et augmenter le préjudice.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Le cabinet peut vérifier si votre dossier relève d’une demande au préfet, d’un référé expulsion ou d’une autre action urgente.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
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À Paris et en Île-de-France, l’analyse doit intégrer la préfecture compétente, les preuves disponibles, la copropriété, la nature du logement et le risque de qualification en simple litige locatif.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.