Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé les dispositions de la loi dite « Le Meur » du 19 novembre 2024. Il a jugé conforme à la Constitution la possibilité offerte aux assemblées générales de copropriété d’interdire les locations de meublés de tourisme par un vote à la majorité qualifiée. Cette décision intervient quelques semaines après un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation. Rendu le 7 janvier 2026, cet arrêt a qualifié Airbnb d’éditeur de contenu et non d’hébergeur passif. Face à ces deux évolutions majeures, le propriétaire ou le copropriétaire qui envisage une location courte durée doit vérifier avec une rigueur accrue la teneur du règlement de copropriété. Le cabinet Kohen Avocats expose ci-après le régime applicable, les conditions d’interdiction et les recours disponibles pour le copropriétaire locataire ou le syndicat des copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme au sens du code du tourisme ?
L’article L. 324-1-1 du code du tourisme (texte officiel) définit le meublé de tourisme en ces termes :
« I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »
Cette définition recouvre les locations de type Airbnb, Booking.com ou autres plateformes numériques. La location meublée de courte durée relève donc d’abord du code du tourisme avant d’être examinée au regard du règlement de copropriété.
La clause d’habitation bourgeoise : un obstacle devenu relatif
Le règlement de copropriété peut contenir une clause d’habitation bourgeoise. Cette clause limite l’usage des lots à l’habitation. Elle peut être « simple » ou « exclusivement bourgeoise ». La distinction est décisive depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024.
Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455 (décision), motifs :
« Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, les juges du fond en ont exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale. »
La Cour de cassation a ainsi précisé que la location meublée de courte durée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucun service para-hôtelier significatif, relève de l’activité civile. Par conséquent, la seule clause d’habitation bourgeoise simple ne suffit plus à interdire systématiquement la location Airbnb. Seule une clause « exclusivement bourgeoise » ou une interdiction expresse de toute activité commerciale peut constituer un fondement initial à l’interdiction.
| Type de clause dans le règlement | Impact sur la location Airbnb | Majorité requise pour modifier le règlement (avant nov. 2024) | Majorité requise depuis la loi Le Meur (nov. 2024) |
|---|---|---|---|
| Habitation bourgeoise simple | La location civile sans service para-hôtelier n’est pas interdite | Unanimité si modification de la destination | Deux tiers si résidence secondaire et clause commerciale préexistante |
| Habitation exclusivement bourgeoise | Interdiction plus large de toute activité non résidentielle | Unanimité | Deux tiers si résidence secondaire |
| Interdiction de toute activité commerciale | Fondement nécessaire à l’interdiction des meublés de tourisme | Unanimité | Deux tiers si résidence secondaire |
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 : une interdiction facilitée pour les résidences secondaires
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », a modifié l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (texte officiel). Deux alinéas ont été insérés :
« d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. »
Ces dispositions allègent considérablement la procédure. L’assemblée générale peut désormais voter l’interdiction à la majorité des deux tiers des voix, au lieu de l’unanimité. Cependant, trois conditions cumulatives doivent être respectées.
Premièrement, le lot visé doit être à usage d’habitation et ne pas constituer la résidence principale du propriétaire. Deuxièmement, le règlement de copropriété doit déjà contenir une clause interdisant toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. Troisièmement, l’interdiction ne porte que sur la location en meublé de tourisme, sans empêcher la location nue ou meublée de longue durée.
Le Conseil constitutionnel valide le dispositif (19 mars 2026)
La constitutionnalité de ces dispositions a été contestée devant le Conseil constitutionnel. Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a rejeté les griefs tirés de la méconnaissance du droit de propriété et de la liberté d’entreprendre (décision).
Conseil constitutionnel, 19 mars 2026, n° 2025-1186 QPC, motifs :
« En adoptant ces dispositions, le législateur a entendu faciliter, au sein des copropriétés, la lutte contre les nuisances liées au développement des activités de location de meublés de tourisme. D’autre part, il a entendu lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Ce faisant, il a poursuivi des objectifs d’intérêt général. »
Le Conseil constitutionnel a également souligné que l’interdiction ne pouvait être décidée que dans des copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale. Il a rappelé qu’elle ne concernait que les résidences secondaires et que le dispositif était réversible par une nouvelle majorité des deux tiers.
La responsabilité d’Airbnb en cas de sous-location illicite
Par deux arrêts rendus le 7 janvier 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation a qualifié Airbnb d’éditeur de contenus. Elle a écarté le régime protecteur de l’article 6, I, 2 de la loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique, applicable aux hébergeurs (texte officiel).
Cass. com., 7 janvier 2026, n° 23-22.723 et 24-13.163, motifs :
« En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée si, d’une part, en raison de l’ensemble de règles contraignantes auxquelles les « hôtes » et les « voyageurs » doivent accepter de se soumettre tant avant la publication d’une annonce qu’en cours d’exécution de la transaction, et dont elle est en mesure de vérifier le respect, la société Airbnb n’exerce pas une influence sur le contenu des offres et sur le comportement des utilisateurs de sa plateforme, ni, d’autre part, si, en octroyant à certains auteurs d’annonces la qualité de « superhost » et en assurant la promotion de leurs offres, elle ne tient un rôle actif de nature à lui conférer la connaissance ou le contrôle des offres déposées sur sa plateforme, l’empêchant de pouvoir revendiquer la qualité d’hébergeur, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Cette qualification d’éditeur permet désormais d’engager la responsabilité civile de la plateforme en cas de sous-location illicite ou de violation du règlement de copropriété facilitée par ses services.
Comment contester une interdiction ou agir contre un copropriétaire en infraction ?
Le copropriétaire qui fait l’objet d’une interdiction votée par l’assemblée générale dispose de plusieurs recours. Il peut contester la validité de la décision si la majorité des deux tiers n’a pas été atteinte. Il peut également invoquer l’absence de clause préalable interdisant toute activité commerciale. Enfin, il peut arguer du fait que le lot concerné constitue sa résidence principale. Le recours en justice doit être exercé dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision, conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Inversement, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire individuel peut demander au juge de faire cesser une location illicite. La démonstration de la nature commerciale de l’activité exige désormais d’établir la fourniture de services para-hôteliers significatifs. La simple mise en location meublée de courte durée, sans service annexé, relève de l’activité civile. Elle échappe ainsi à l’interdiction si le règlement ne comporte pas une clause exclusivement bourgeoise ou une interdiction expresse de toute activité commerciale. Pour une analyse détaillée des conditions de contestation d’une assemblée générale de copropriété, vous pouvez consulter notre article dédié.
Pratique à Paris et en Île-de-France
À Paris et dans les communes d’Île-de-France classées en zone tendue, le cadre réglementaire est particulièrement strict. Le changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme est soumis à autorisation préalable de la mairie. La copropriété peut, en outre, voter une interdiction au titre de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La combinaison de ces deux niveaux de régulation crée un environnement juridique complexe pour le propriétaire investisseur. La constatation des infractions par huissier constitue souvent la première étape. Elle est suivie d’une mise en demeure du copropriétaire locataire. En l’absence de régularisation, l’assignation en justice devant le tribunal judiciaire de Paris ou du département concerné s’impose. Le cabinet dispose d’une expérience approfondie des travaux urgents en copropriété et de la responsabilité du syndic, un contentieux voisin qui partage les mêmes enjeux de preuve et de majorité qualifiée.
Questions fréquentes
Une copropriété peut-elle interdire totalement Airbnb sans condition ?
Non. L’interdiction doit respecter les conditions de la loi Le Meur. Elle ne vise que les résidences secondaires. Le règlement doit déjà interdire les activités commerciales. Le vote requiert la majorité des deux tiers.
La clause d’habitation bourgeoise simple suffit-elle à bloquer la location courte durée ?
Non. Depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024, la location meublée sans service para-hôtelier significatif relève de l’activité civile. Seule une clause exclusivement bourgeoise ou une interdiction expresse de toute activité commerciale peut interdire la location.
Quel délai pour contester une interdiction votée en assemblée générale ?
Le recours contentieux doit être formé dans les deux mois suivant la notification de la décision de l’assemblée générale. Au-delà, la décision devient définitive.
Airbnb peut-elle être condamnée si un locataire sous-loue illégalement via la plateforme ?
Oui. Depuis l’arrêt du 7 janvier 2026, Airbnb est qualifiée d’éditeur de contenus. Sa responsabilité civile peut être engagée solidairement avec le locataire pour restitution des fruits de la sous-location illicite.
La résidence principale est-elle concernée par l’interdiction ?
Non. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur, exclut expressément les lots constituant la résidence principale du propriétaire.
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Le cabinet Kohen Avocats assiste les copropriétaires, les syndicats de copropriétaires et les investisseurs immobiliers à Paris et en Île-de-France. Nous analysons la validité des clauses de règlement de copropriété, contestons les décisions d’assemblée générale et sécurisons la mise en location de vos biens. Contactez-nous pour une consultation sous 48 heures au 06 46 60 58 22 ou via notre formulaire de contact.