Donation au dernier vivant et logement familial : usufruit, indivision avec les enfants, vente et SCI

Au décès du premier époux, le conjoint survivant qui a signé une donation au dernier vivant exerce une option qui rebattra durablement la situation immobilière du foyer. La maison, l’appartement, parfois la résidence secondaire ou les parts d’une SCI, basculent dans un nouveau régime : pleine propriété partagée, usufruit total, démembrement complexe avec les enfants nus-propriétaires. Le présent article décrit l’angle patrimonial et immobilier de la donation entre époux, à destination des couples francilo-parisiens qui possèdent un patrimoine immobilier et veulent comprendre les conséquences pratiques avant de signer ou avant d’exercer leur option.

L’analyse principale du cabinet sur le régime juridique d’ensemble (quotité disponible spéciale, cantonnement, révocabilité, articulation avec le divorce) est disponible dans notre étude approfondie sur la donation au dernier vivant et l’effet du divorce. Le présent volet se concentre sur l’immobilier et le patrimoine.

I. L’usufruit du conjoint survivant sur le logement familial

A. L’option pour l’usufruit total et ses conséquences pratiques

L’article 1094-1 du Code civil offre au conjoint survivant la troisième branche de la quotité disponible spéciale entre époux : « la totalité de ses biens en usufruit seulement ». Cette branche est, en présence d’enfants, statistiquement la plus choisie lorsque le patrimoine se compose principalement de la résidence principale et de quelques placements financiers.

Le mécanisme est simple. Au décès du premier époux, le survivant reçoit l’usufruit de la totalité des biens du défunt. Les enfants reçoivent la nue-propriété. Le conjoint conserve l’usage du logement et la perception des revenus (loyers, dividendes, intérêts) pendant toute sa vie. Les enfants, eux, ne peuvent ni vendre seuls, ni occuper, ni percevoir les fruits, jusqu’au décès du parent survivant qui éteint l’usufruit (article 617 C. civ.).

La cohérence patrimoniale est forte. Le survivant n’est pas obligé de quitter le logement, ne paie pas de droits de succession (article 796-0 bis CGI) et conserve le pouvoir d’habiter ou de louer. Les enfants attendent ; ils savent qu’ils retrouveront la pleine propriété au second décès, sans nouveau partage avec le conjoint.

L’option en usufruit n’efface pas pour autant toutes les frictions. Le tribunal judiciaire de Nancy, dans un jugement du 27 février 2025 (n° 22/02020), a rappelé la portée concrète de l’usufruit en s’appuyant sur l’article 578 du Code civil : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance »¹. Cette obligation de conservation, articulée avec l’article 587 sur le quasi-usufruit, peut générer des contentieux délicats, notamment sur les valeurs mobilières et les comptes-titres dont l’usufruitier perçoit les dividendes mais doit, au second décès, restituer la substance aux nus-propriétaires.

B. La conversion de l’usufruit en rente viagère

Quand la cohabitation ou la coopération entre l’usufruitier et les nus-propriétaires devient impraticable, l’article 759 du Code civil ouvre la conversion. Tout usufruit appartenant au conjoint, qu’il résulte de la loi (option pour l’usufruit total, article 757) ou d’une donation au dernier vivant, peut être converti en rente viagère à la demande des héritiers nus-propriétaires ou du conjoint lui-même. L’article 760 précise les modalités. À défaut d’accord, le tribunal fixe le montant de la rente, à hauteur de la valeur de l’usufruit.

L’intérêt est double. Pour les enfants, la conversion supprime l’usufruit et leur restitue la pleine propriété immédiatement. Ils peuvent vendre, occuper ou louer. Pour le conjoint, la conversion lui assure des revenus garantis, indépendants de la gestion des biens, et le libère des contraintes d’entretien et d’imposition (taxe foncière, travaux). La conversion n’est cependant pas accessible au logement principal du défunt : l’article 760, alinéa 2, exclut la conversion forcée du droit d’usufruit portant sur le logement principal du conjoint survivant et son mobilier, sauf accord de celui-ci.

Cette protection particulière s’articule avec le droit viager au logement de l’article 764 du Code civil, qui garantit au conjoint survivant l’usage gratuit du logement principal et de son mobilier pendant un an, prolongé pour la vie en cas de demande dans le délai de l’article 765-1. Une analyse récente du cabinet sur la prestation compensatoire et l’usufruit du logement familial éclaire ces articulations en cas de divorce.

C. La cohabitation avec les enfants nus-propriétaires

Le démembrement entre conjoint usufruitier et enfants nus-propriétaires soulève des questions concrètes que les notaires détaillent rarement au moment de la signature.

Premièrement, les charges. L’article 605 du Code civil impose à l’usufruitier les réparations d’entretien ; les grosses réparations restent à la charge des nus-propriétaires (article 606), sauf clause contraire de l’acte de donation. La distinction est source de litiges récurrents sur les ravalements, les toitures, les ascenseurs.

Deuxièmement, la vente. L’usufruitier ne peut pas vendre seul l’immeuble en pleine propriété. Toute vente nécessite le concours des nus-propriétaires (article 815 C. civ. par renvoi). Si la cohabitation s’envenime, l’un peut demander la licitation (vente aux enchères) sur le fondement de l’article 815-5-1 du Code civil. Pour des familles recomposées, ce risque doit être anticipé dès la rédaction de la donation.

Troisièmement, la fiscalité. L’usufruitier paie les revenus fonciers (au barème de l’IR) et la taxe foncière. Les nus-propriétaires, eux, peuvent être imposés à l’IFI sur la valeur en pleine propriété de l’immeuble en cas de démembrement issu d’une succession (sauf option pour la répartition fiscale, article 968 CGI). La répartition de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire n’est pas neutre, surtout pour les patrimoines parisiens dont la valeur dépasse facilement les seuils.

II. Vente du logement et sortie d’indivision

A. Le besoin d’unanimité ou la licitation

La donation au dernier vivant, lorsqu’elle conduit à un démembrement entre conjoint usufruitier et enfants nus-propriétaires, place les acteurs dans une situation comparable à une indivision. La vente nécessite, en principe, l’accord unanime des intervenants.

L’article 815 du Code civil rappelle que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué », mais le partage met fin à l’indivision sans imposer la vente du bien. L’article 815-5-1, introduit en 2009, autorise les indivisaires détenant ensemble les deux tiers des droits indivis à demander, sous le contrôle du notaire et du juge, la vente du bien sans l’accord de l’indivisaire minoritaire. Cette règle s’applique à l’indivision en pleine propriété ; le démembrement issu d’un usufruit successoral en complique l’usage. La conversion de l’usufruit en rente viagère (article 759) reste donc l’arme la plus efficace pour vendre et liquider le démembrement.

B. L’option pour le quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit

La deuxième branche de l’article 1094-1 — un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit — est particulièrement adaptée aux couples qui veulent préserver le conjoint survivant tout en lui donnant une marge de manœuvre.

Le quart en pleine propriété sort entièrement du démembrement et entre directement dans le patrimoine du conjoint survivant. Le survivant peut le vendre, le donner ou le transmettre à ses propres héritiers. Les trois autres quarts sont démembrés ; le survivant en a l’usufruit, les enfants la nue-propriété.

Cette branche offre deux avantages concrets sur l’usufruit total. D’abord, le conjoint dispose d’une réserve de liquidité : la pleine propriété d’un quart lui permet, par exemple, de vendre sa part dans le logement et de financer un appartement plus petit, sans avoir à demander la conversion de son usufruit. Ensuite, en cas de second mariage du survivant, la pleine propriété acquise se transmet à ses propres héritiers (enfants d’un précédent lit, neveux, association). C’est un outil de protection patrimoniale du survivant, pas seulement de jouissance.

C. Cantonnement et transmission anticipée

L’article 1094-1 alinéa 2, étudié dans notre analyse principale, permet au conjoint survivant de cantonner son émolument sur une partie des biens. Cette faculté revêt une utilité particulière pour le patrimoine immobilier. Le conjoint survivant peut décider, par exemple, de prendre l’usufruit sur la résidence principale et la pleine propriété sur le portefeuille financier, en abandonnant l’usufruit sur la résidence secondaire au bénéfice immédiat des enfants. La répartition se fait en bloc, à la mesure des besoins du survivant et des projets des enfants.

Le tribunal judiciaire de Paris l’a appliqué dans son jugement du 25 janvier 2024 (n° 19/00111), en reproduisant la lettre du texte : « L’article 1094-1 alinéa 2 du code civil énonce « Sauf stipulation contraire du disposant, le conjoint survivant peut cantonner son émolument sur une partie des biens dont il a été disposé en sa faveur. Cette limitation ne peut être considérée comme une libéralité faite aux autres successibles. » »²

L’absence de qualification en libéralité est essentielle. Le cantonnement transmet aux enfants les biens non revendiqués sans déclencher de droits de mutation à titre gratuit complémentaires. C’est un outil fiscal puissant, qui mérite d’être anticipé au moment de la rédaction de la donation.

III. SCI, démembrement préalable et articulation patrimoniale

A. La donation au dernier vivant en présence d’une SCI

Le couple qui détient ses biens immobiliers via une SCI familiale s’interroge légitimement sur l’utilité d’une donation au dernier vivant. La réponse est nuancée.

En présence d’une SCI dont les parts appartiennent au régime matrimonial de communauté ou en propriété commune entre les époux, la donation au dernier vivant porte sur la part successorale du défunt dans la SCI. Le conjoint survivant peut, en exerçant son option, recevoir l’usufruit ou la pleine propriété d’une fraction des parts. La SCI continue d’exister ; l’assemblée des associés se compose désormais du survivant (usufruitier ou plein propriétaire) et des enfants (nus-propriétaires ou pleins propriétaires de leur part).

Plusieurs précautions doivent être prises au stade des statuts de la SCI. Première précaution : prévoir clairement la répartition des droits de vote en cas de démembrement. À défaut, l’article 1844 du Code civil donne en principe le droit de vote à l’usufruitier pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices et au nu-propriétaire pour toutes les autres. Cette règle supplétive peut conduire à des blocages. Une rédaction statutaire claire, attribuant les droits de vote selon une logique cohérente avec l’objectif patrimonial, prévient les contentieux.

Seconde précaution : encadrer la cession de parts. Une clause d’agrément renforcée, exigeant l’accord d’une majorité qualifiée pour toute cession à un tiers, sécurise la pérennité du contrôle familial.

Notre page d’expertise sur la SCI à Paris détaille la rédaction des statuts pour anticiper cette articulation. Une étude récente sur le mandat de protection future appliqué au patrimoine immobilier complète le panorama, notamment pour les couples âgés qui combinent donation au dernier vivant et mandat de protection future.

B. Le démembrement préalable des parts sociales

Une stratégie patrimoniale fréquente consiste à donner la nue-propriété des parts de SCI aux enfants du vivant des deux époux, en conservant l’usufruit. Cette donation de biens présents, irrévocable depuis la loi du 26 mai 2004, transmet le capital tout en préservant les revenus pour les parents.

Quand l’un des deux époux décède, la donation au dernier vivant peut alors compléter le dispositif en transmettant l’usufruit du défunt sur les parts non encore démembrées (par exemple, les parts non encore données aux enfants). Le conjoint survivant cumule son propre usufruit et celui acquis par succession. La fiscalité successorale est limitée parce qu’une fraction des parts a déjà été transmise et que le conjoint est exonéré.

Cette ingénierie demande une analyse fine des coefficients d’usufruit (article 669 CGI) et de l’évolution patrimoniale prévisible. Elle est particulièrement adaptée aux familles dont le patrimoine immobilier dépasse 1 million d’euros et qui veulent étaler la transmission sur la durée pour optimiser les abattements fiscaux (article 779 CGI).

C. Logement principal, droit viager et donation

L’articulation entre la donation au dernier vivant et le droit viager au logement (article 764 C. civ.) mérite un examen spécifique. Le droit viager est un droit légal et automatique, qui s’applique au conjoint survivant pendant les douze mois suivant le décès, prolongé à vie sur demande dans ce délai. Il porte sur le logement principal effectivement occupé au décès et son mobilier.

La donation au dernier vivant peut prévoir une protection plus large. Le testateur peut, par disposition expresse, accroître les droits du survivant sur le logement (par exemple, en attribuer la pleine propriété par préciput, ou en imposer un droit d’usage et d’habitation au-delà du logement principal). Inversement, l’article 764, alinéa 1, permet au défunt de priver expressément le conjoint de ses droits sur le logement par testament authentique, ce qui requiert une formulation rigoureuse.

Pour les couples qui craignent un conflit avec des enfants d’une autre union, l’usage le plus protecteur du logement consiste à combiner :
– une donation au dernier vivant offrant les trois branches de l’article 1094-1 ;
– une clause d’attribution préférentielle dans le contrat de mariage ou dans la donation, qui permet au survivant de demander l’attribution du logement lors du partage ;
– une assurance-vie souscrite au profit du conjoint, dotée des liquidités nécessaires au paiement d’une éventuelle soulte.

Cette combinaison neutralise la plupart des contestations et garantit au survivant l’occupation effective du logement.

IV. Cas pratiques : Paris, Île-de-France et patrimoine type francilien

Sur le ressort parisien et francilien, plusieurs configurations reviennent.

Premier cas. Couple marié sans contrat (communauté légale), résidence principale à Paris valorisée 800 000 €, deux enfants communs. La donation au dernier vivant offre au survivant le choix entre les trois branches. L’usufruit total reste l’option la plus simple ; la combinaison « un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit » donne au survivant un actif plus liquide et facilite la sortie. La fiscalité est neutre (exonération conjoint).

Deuxième cas. Couple marié en séparation de biens, deux enfants d’une précédente union de l’époux. La donation au dernier vivant joue son rôle protecteur, la quotité disponible spéciale entre époux (article 1094-1) primant sur le quart en pleine propriété de l’article 757. Mais le risque de conflit successoral avec les enfants du premier lit augmente fortement ; une attention particulière doit être portée à la rédaction et à la combinaison avec un testament.

Troisième cas. Couple détenant son patrimoine via une SCI familiale. L’utilité de la donation au dernier vivant dépend de la propriété des parts. Si les parts sont communes, la donation au dernier vivant apporte le bénéfice habituel. Si les parts sont propres à chaque époux, la donation peut être complétée par un démembrement préalable et par une convention statutaire claire sur les droits de vote.

Quatrième cas. Couple récemment séparé, donation au dernier vivant signée il y a vingt ans, divorce non encore prononcé. La donation reste pleinement applicable jusqu’au prononcé du divorce. Une révocation expresse par acte notarié sécurise la situation et évite tout contentieux ultérieur si le décès intervient avant le jugement.

Pour les contentieux successoraux liés au démembrement, à la vente du logement ou à la SCI, le cabinet Kohen Avocats Paris — droit immobilier intervient en conseil et en représentation devant le juge aux affaires familiales et la chambre civile du tribunal judiciaire compétent. Une analyse récente du recel successoral et de l’indemnité d’occupation en cas de logement indivis complète utilement la lecture pour les héritiers confrontés à un conjoint survivant qui occupe sans titre. La page droit patrimonial et succession détaille les diligences offertes par le cabinet.

V. Erreurs fréquentes en matière de patrimoine immobilier

Plusieurs erreurs reviennent avec régularité dans les dossiers immobiliers liés à une donation au dernier vivant.

Première erreur : signer une donation au dernier vivant sans avoir réfléchi au régime matrimonial. En communauté universelle avec attribution intégrale au survivant, la donation fait double emploi pour la moitié déjà commune ; en séparation de biens, elle reste pleinement utile. Le notaire doit aligner les deux outils.

Deuxième erreur : occulter la SCI. Le couple qui détient l’essentiel de son patrimoine via une SCI familiale et qui signe une donation au dernier vivant standard, sans coordonner la rédaction des statuts, court le risque d’un blocage de la SCI en cas de démembrement à la succession. La rédaction d’une clause statutaire de droits de vote en démembrement, idéalement avant la première donation, prévient le problème.

Troisième erreur : oublier la fiscalité IFI au démembrement. Pour les patrimoines au-delà du seuil IFI (1 300 000 €), le démembrement issu d’une succession est fiscalement neutre pour la valeur déclarée (la pleine propriété est rapportée au seul usufruitier). L’option offerte par l’article 968 CGI, qui permet de répartir la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire selon les coefficients de l’article 669, n’est ouverte que dans les cas limitativement énumérés. Une analyse fiscale préalable est indispensable.

Quatrième erreur : négliger la liquidité. Le démembrement issu de la donation au dernier vivant ne génère pas de liquidité en lui-même. Le conjoint survivant qui vit de la valorisation du logement, sans revenus complémentaires, peut se retrouver « propriétaire pauvre ». Une assurance-vie ou un PEL en complément résout souvent le problème.

Cinquième erreur : sous-estimer le coût de la conversion. La conversion de l’usufruit en rente viagère, à défaut d’accord, conduit à une évaluation judiciaire qui peut surprendre. Les barèmes notariaux applicables à l’évaluation de l’usufruit sont parfois éloignés de la valeur économique réelle, surtout pour des conjoints jeunes. Un calcul préalable, ou une médiation familiale, sécurise la sortie.

VI. Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Le cabinet Kohen Avocats reçoit en consultation téléphonique sous 48 heures les couples qui préparent une donation au dernier vivant impliquant un patrimoine immobilier, les conjoints survivants confrontés à un démembrement avec les enfants, et les héritiers qui contestent l’option exercée par le conjoint survivant.

Pour prendre rendez-vous : 06 46 60 58 22 ou page de contact. Cabinet à Paris, intervention dans toute l’Île-de-France et à distance.

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