I. La restitution du prix et de la valeur de jouissance : l’émergence d’un régime autonomisé
A. La restitution du prix de vente : principe et exceptions
L’anéantissement du contrat de vente immobilière, qu’il procède d’une annulation pour vice du consentement ou d’une résolution pour inexécution, emporte pour conséquence première la restitution du prix acquitté par l’acquéreur. Le fondement de cette obligation de restitution réside dans le principe de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat, qui replace les parties dans l’état antérieur à sa conclusion. [[Article 1229, alinéa 3, du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que la résolution « met fin au contrat » et donne lieu à restitutions dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Voir https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000032035812/%5D%5D L’article 1352 du Code civil, applicable depuis le 1er octobre 2016, énonce que la restitution d’une chose autre qu’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.
En matière de vente immobilière, la restitution du prix obéit à ce principe cardinal. La troisième chambre civile en a fait une application rigoureuse dans un arrêt du 12 avril 2018, publié au Bulletin, aux termes duquel l’annulation d’une vente en l’état futur d’achèvement pour violation du formalisme protecteur de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur de restituer à l’acquéreur le prix payé. [[Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-13.118, Publié au Bulletin : le contrat de réservation étant nul pour défaut de notification régulière du délai de réflexion, la vente devait être annulée et le prix restitué. https://www.courdecassation.fr/decision/5fca935fa20284878028a4d3%5D%5D La cour d’appel d’Angers, dont l’arrêt a été confirmé, avait déduit de la nullité du contrat préliminaire de réservation l’impossibilité pour l’acquéreur de renoncer au bénéfice du délai de rétractation, de sorte que la vente ultérieure se trouvait privée de fondement.
Par ailleurs, l’arrêt du 16 mars 2023 rappelle que l’action rédhibitoire, exercée par l’acquéreur sur le fondement de la garantie des vices cachés, est une action en résolution de la vente qui, pour les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, entraînait l’anéantissement rétroactif du contrat. [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.308 : « Il résulte de ces textes que l’action rédhibitoire, exercée par l’acquéreur, est une action en résolution de la vente, qui, avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance précitée, entraînait l’anéantissement rétroactif du contrat. » https://www.courdecassation.fr/decision/6412c99e314ae0a62152cf32%5D%5D En conséquence, le vendeur doit rembourser à l’acquéreur les impôts fonciers, nécessaires pour la conservation du bien qui est réputé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur. [[C’est la solution constante depuis Cass. 3e civ., 4 déc. 2002, n° 00-17.925, Bull. 2002, III, n° 253, expressément visé dans les motifs de l’arrêt du 16 mars 2023.]]
Or, la restitution du prix ne constitue pas l’unique obligation pesant sur le vendeur après anéantissement du contrat. L’article 1352-6 du Code civil dispose que la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue. Cette disposition, combinée à l’article 1231-6 du même code, fonde le droit de l’acquéreur à percevoir les intérêts au taux légal sur le prix de vente à compter de la demande en justice ou de la mise en demeure. Dès lors, le vendeur qui s’est vu restituer le bien se trouve tenu de rembourser non seulement le prix nominal mais également ses accessoires légaux, de sorte que la restitution opère un rééquilibrage complet des patrimoines.
B. La valeur de jouissance : une créance du vendeur même fautif
L’article 1352-3, alinéa 1er, du Code civil dispose que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ». Cette disposition, qui n’opère aucune distinction selon la cause de l’anéantissement du contrat ni selon la bonne ou mauvaise foi des parties, fonde une créance de restitution au profit du vendeur correspondant à la valeur d’occupation du bien par l’acquéreur entre la conclusion du contrat et son anéantissement. L’évaluation de cette valeur de jouissance est laissée à l’appréciation souveraine du juge du fond, qui doit néanmoins motiver sa décision au regard des éléments de preuve qui lui sont soumis.
La troisième chambre civile a consacré, par un arrêt du 5 décembre 2024 publié au Bulletin, le principe selon lequel la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution au titre de la valeur de jouissance du bien occupé par l’acquéreur. [[Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin : « Il résulte de la combinaison de ces textes que si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande. » https://www.courdecassation.fr/decision/67514c896b10f0edcea72fff%5D%5D La cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande d’indemnité d’occupation formée par les vendeurs au motif que l’occupation du bien par les acquéreurs était la conséquence de la propre faute des vendeurs, en l’occurrence leur réticence dolosive. La Cour de cassation a censuré cette motivation, jugeant que la cour d’appel avait ajouté à la loi une condition qu’elle ne mentionne pas.
Cette solution a été confirmée avec une particulière netteté par l’arrêt du 9 avril 2026, qui a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Rouen en ce qu’il avait rejeté la demande de la venderesse tendant au paiement par les acquéreurs d’une indemnité d’occupation. [[Cass. 3e civ., 9 avr. 2026, n° 24-17.405 : « Aux termes de ce texte, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. […] En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » https://www.courdecassation.fr/decision/69d7439acdc6046d479c6b4f%5D%5D L’arrêt de la cour d’appel avait énoncé que la prétention de la venderesse, qui tendait au bénéfice d’une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne pouvait aboutir en raison de l’effet rétroactif de l’anéantissement du contrat. La Cour de cassation a jugé que ce motif méconnaissait le texte de l’article 1352-3, qui impose au contraire que l’acquéreur restitue la valeur de la jouissance qu’il a retirée de l’immeuble, indépendamment de la faute éventuelle du vendeur.
A cet égard, la portée de cette jurisprudence est considérable pour la pratique du contentieux immobilier. Le vendeur dont le dol a été retenu se trouve certes exposé à des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par l’acquéreur, mais il conserve néanmoins sa créance de restitution au titre de la valeur de jouissance, qui vient en compensation partielle des sommes qu’il doit restituer. Par ailleurs, la cour d’appel de renvoi devra déterminer le montant de cette indemnité en fonction de la durée d’occupation et de la valeur locative du bien, ce qui confère au juge du fond un large pouvoir d’appréciation dans la liquidation des comptes entre les parties.
II. L’incidence de la bonne foi et de la qualité des parties sur l’étendue des restitutions
A. Le point de départ de l’obligation de restitution des fruits : la summa divisio de l’article 1352-7
Si l’obligation de restitution de la valeur de jouissance pèse sur l’acquéreur indépendamment de la faute du vendeur, le point de départ de cette obligation varie selon que le débiteur de la restitution est de bonne ou de mauvaise foi. L’article 1352-7 du Code civil dispose que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement, tandis que celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande. Cette distinction, qui puise ses racines dans l’ancien article 549 du Code civil, organise une summa divisio entre le possesseur de bonne foi et le possesseur de mauvaise foi, dont les effets se prolongent dans le régime des restitutions.
L’arrêt du 5 décembre 2024 précité applique cette distinction avec une particulière rigueur en énonçant que l’acquéreur de bonne foi ne doit la valeur de la jouissance qu’à compter du jour de la demande. En l’espèce, les acquéreurs, qui avaient été victimes de la réticence dolosive des vendeurs, étaient présumés de bonne foi au moment de l’acquisition, de sorte que la valeur de jouissance n’était due par eux qu’à compter de l’assignation en justice. [[Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin : « ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande », précision apportée par la Cour de cassation qui constitue un rappel du régime de l’article 1352-7 du Code civil.]] Cette solution emporte une conséquence pratique immédiate : le vendeur, même fautif, ne peut prétendre à une indemnité d’occupation pour la période antérieure à l’introduction de l’instance si l’acquéreur était de bonne foi lors de la conclusion du contrat.
En revanche, l’acquéreur qui a acquis le bien en connaissance de cause du vice affectant le consentement du vendeur, ou qui a lui-même provoqué la nullité du contrat par son propre dol, sera tenu de restituer la valeur de jouissance à compter du jour du paiement du prix. Cette solution, qui s’infère directement de l’article 1352-7, trouve une application particulière dans les hypothèses de violence économique ou de contrainte exercée par l’acquéreur sur le vendeur, situations qui demeurent rares dans le contentieux immobilier mais dont la troisième chambre civile pourrait avoir à connaître à l’avenir.
Dès lors, la détermination de la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur constitue un enjeu majeur du procès en annulation ou en résolution de la vente, car elle conditionne directement l’étendue de la créance de restitution du vendeur au titre de la valeur de jouissance. Cette question de fait relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation pour dénaturation des éléments de preuve ou violation de la loi. A cet égard, la troisième chambre civile exerce un contrôle disciplinaire sur la motivation des cours d’appel lorsqu’elles écartent la demande d’indemnité d’occupation sans caractériser la mauvaise foi de l’acquéreur.
B. Les dépenses de conservation et la qualité de professionnel
L’article 1352-5 du Code civil, qui a remplacé le principe prétorien antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. Ce texte consacre un mécanisme de correction de la créance de restitution au profit du possesseur, qu’il soit acquéreur ou vendeur, qui a exposé des dépenses utiles à la conservation ou à l’amélioration du bien.
L’arrêt du 16 mars 2023 a fait application de ce principe en jugeant que les impôts fonciers acquittés par l’acquéreur constituent des dépenses nécessaires à la conservation du bien, qui doivent lui être remboursées par le vendeur après résolution de la vente. [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.308 : la Cour affirme que « lorsque la résolution de la vente est prononcée, le vendeur doit rembourser à l’acquéreur les impôts fonciers, nécessaires pour la conservation du bien qui est réputé n’avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur », se référant expressément à Cass. 3e civ., 4 déc. 2002, n° 00-17.925, Bull. 2002, III, n° 253.]] Cette solution, qui s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure, consacre la qualification de dépense nécessaire de conservation des impôts fonciers, dont le fait générateur est la propriété du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.
Par ailleurs, le même arrêt retient une solution essentielle quant à la qualité de vendeur professionnel dans le contentieux de la garantie des vices cachés. La Cour de cassation juge en effet qu’il résulte de l’article 1645 du Code civil une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. [[Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.308 : « Il résulte de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence. »]] En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence n’avait pas recherché si la SCI venderesse était une professionnelle de l’immobilier, privant ainsi sa décision de base légale. Cette jurisprudence s’articule avec le régime des restitutions en ce qu’elle détermine l’étendue des dommages et intérêts complémentaires que le vendeur professionnel peut être condamné à verser à l’acquéreur, en sus de la restitution du prix.
En conséquence, la restitution du prix de vente ne constitue que le noyau dur d’un ensemble plus vaste de flux financiers entre les parties après anéantissement du contrat. Le vendeur peut prétendre au paiement de la valeur de jouissance, dans les limites temporelles de l’article 1352-7, tandis que l’acquéreur peut réclamer le remboursement des dépenses de conservation et la réparation des préjudices consécutifs aux vices cachés, particulièrement lorsque le vendeur est un professionnel. L’article 1352-2 du Code civil ajoute une modulation supplémentaire en distinguant selon que le possesseur a revendu la chose de bonne foi — auquel cas il ne doit restituer que le prix de la vente — ou de mauvaise foi — auquel cas il en doit la valeur au jour de la restitution lorsqu’elle est supérieure au prix.
L’article 1352-9, enfin, dispose que les sûretés constituées pour le paiement de l’obligation sont reportées de plein droit sur l’obligation de restituer, sans toutefois que la caution soit privée du bénéfice du terme. Cette disposition intéresse directement la pratique notariale et bancaire en matière de vente immobilière : l’hypothèque conventionnelle ou le privilège de prêteur de deniers qui garantissait le remboursement du prêt ayant financé l’acquisition se trouve reporté sur la créance de restitution du prix dont l’acquéreur est titulaire à l’encontre du vendeur après annulation de la vente. [[Voir aussi l’article 1352-1 du Code civil, qui dispose que celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.]] La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 novembre 2021, a toutefois précisé que la rétroactivité attachée à l’annulation de la vente ne peut avoir pour effet d’instituer l’une des parties, sans son concours, débitrice d’une obligation de faire au bénéfice d’un tiers, ce qui limite la portée du report des obligations personnelles accessoires au contrat annulé. [[Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-19.720 : « la rétroactivité attachée à l’annulation de la vente, qui ne tend qu’à remettre les parties à l’acte dans leur état antérieur, ne pouvait avoir pour effet d’instituer l’une des parties, sans son concours, débitrice d’une obligation de faire au bénéfice d’un tiers. » https://www.courdecassation.fr/decision/6194ba455a317cc1d116fbcc%5D%5D
Dès lors, le praticien du droit immobilier doit appréhender les restitutions non comme une simple opération comptable de remboursement du prix, mais comme un ensemble complexe de flux croisés dont l’équilibre dépend de la bonne foi des parties, de leur qualité de professionnel ou de profane, de la date de la demande en justice et du sort des sûretés grevant le bien. La troisième chambre civile, par les arrêts commentés, a entrepris de clarifier ce régime en refusant d’ajouter à la loi des conditions qu’elle ne prévoit pas et en rappelant la lettre des textes issus de la réforme du droit des contrats. Cette œuvre de clarification jurisprudentielle, qui s’inscrit dans le prolongement direct de l’ordonnance du 10 février 2016, devrait se poursuivre à mesure que les cours d’appel appliqueront les principes dégagés par la Haute juridiction aux espèces qui leur sont soumises.
L’arrêt du 28 mai 2026, publié au Bulletin, a par ailleurs ouvert une voie distincte en reconnaissant que l’acquéreur victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente peut agir en indemnisation d’un excès de prix, sans avoir à démontrer une perte de chance d’acquérir à de meilleures conditions. [[Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, Publié au Bulletin : « Il résulte des articles 1116 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix. » https://www.courdecassation.fr/decision/6a17df55cdc6046d4732b830%5D%5D Cette solution, qui évite à l’acquéreur les inconvénients pratiques de l’annulation et du jeu des restitutions, constitue une alternative procédurale significative dont les praticiens doivent mesurer la portée.
En tout état de cause, l’architecture des articles 1352 à 1352-9 du Code civil, éclairée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, offre désormais un cadre suffisamment précis pour permettre aux parties à un contrat de vente immobilière anéanti de liquider leurs comptes réciproques sans incertitude excessive, sous réserve des inévitables discussions sur l’évaluation de la valeur de jouissance et l’imputation des dépenses de conservation.
Conclusion
Le contentieux des restitutions consécutives à l’anéantissement du contrat de vente immobilière a connu, sous l’impulsion de la troisième chambre civile, une clarification significative au cours des trois dernières années. L’autonomisation du régime des articles 1352 à 1352-9 du Code civil par rapport aux anciennes solutions prétoriennes a permis de dégager des principes directeurs dont la cohérence s’affermit à chaque arrêt. La restitution de la valeur de jouissance constitue une créance du vendeur même fautif, la bonne foi de l’acquéreur détermine le point de départ de cette obligation, les dépenses de conservation sont imputées sur la créance de restitution, et le vendeur professionnel répond de l’intégralité des conséquences dommageables des vices cachés. L’arrêt du 28 mai 2026, en ouvrant la voie de l’indemnisation directe de l’excès de prix sans annulation, offre une alternative qui pourrait, dans certaines configurations contentieuses, dispenser les parties du mécanisme complexe des restitutions réciproques.
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