L’obligation continue de delivrance d’un logement decent : la Cour de cassation verrouille la position du bailleur
I. L’interdiction faite au bailleur de tirer avantage de l’indececence du logement
A. L’extension du domaine de l’article 1719 du Code civil au conge pour motif legitime et serieux
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est oblige, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuliere, de delivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement decent. Le texte ajoute, depuis la loi du 25 mars 2009, que « lorsque des locaux loues a usage d’habitation sont impropres a cet usage, le bailleur ne peut se prevaloir de la nullite du bail ou de sa resolution pour demander l’expulsion de l’occupant » [[Article 1719 du Code civil, dans sa redaction issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127.%5D%5D. Cette disposition, dont la portee avait deja ete rappelee avec fermete par la troisieme chambre civile dans un arret du 11 janvier 2024 [[Cass. civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-16.730, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9f413328fa00087a29bb.%5D%5D, vient de connaitre une extension significative a l’occasion de deux arrets pubies au Bulletin le 4 juin 2026.
Par le premier de ces arrets, la Cour de cassation etend l’interdiction prevue par l’article 1719 au conge pour motif legitime et serieux delivre par le bailleur sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espece, une societe civile immobiliere avait donne a bail un studio dont la piece principale ne presentait qu’une surface de 8,84 metres carres, jugee indifferente par une decision definitive du 7 janvier 2019. La bailleresse avait ensuite delivre un conge pour motif legitime et serieux fonde sur un projet de realisation de travaux destines a remedier a l’indecence, ainsi que sur l’existence d’impayes de loyers. La cour d’appel de Paris avait valide ce conge, retenant que la delivrance d’un conge pour l’echeance du contrat ne s’apparentait pas a une resolution judiciaire au sens de l’article 1719 du Code civil.
La troisieme chambre civile casse cette analyse. Elle enonce que « ne constitue pas un motif legitime et serieux de conge la realisation de travaux par le bailleur destines a remedier a l’indecence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » [[Cass. civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e.%5D%5D. Par cette formule, la Cour fait obstacle a toute tentative du bailleur de se prevaloir de sa propre defaillance pour mettre fin au contrat. Le motif tire de la realisation de travaux de mise en conformite ne saurait etre regarde comme legitime et serieux des lors qu’il trouve sa cause dans un manquement anterieur du bailleur a son obligation de delivrance. La Cour rappelle, par un visa combine des articles 1719, 1°, du Code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur qui connaissait l’etat d’indecence du logement ne peut utiliser le remede a cette indecence comme instrument d’eviction du locataire.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement du mecanisme institue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui prevoit que si le logement loue ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, « le locataire peut demander au proprietaire sa mise en conformite sans qu’il soit porte atteinte a la validite du contrat en cours » [[Article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977099.%5D%5D. La voie est ainsi tracee : l’action en mise en conformite appartient au locataire, et le bailleur ne peut instrumentaliser les travaux necessaires pour justifier un conge. Le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, determine la nature des travaux a realiser et leur delai, et peut reduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’a execution. La logique du texte est restaurative ; celle de l’arret commente est defensive, en ce qu’elle empeche le detournement de la voie restaurative a des fins expulsives.
B. La neutralisation de l’effet expulsif de l’indecence
L’arrete du 4 juin 2026 opere un double verrouillage de la protection du locataire confronte a un logement indifferente. Premierement, le bailleur ne peut se prevaloir de la nullite du bail. Deuxiemement, il ne peut davantage contourner cette interdiction par la voie du conge pour motif legitime et serieux. La Cour de cassation reasonne ici par identite de finalite : le conge comme la resolution ou la nullite produisent le meme effet, a savoir l’expulsion de l’occupant. Des lors, la prohibition de l’article 1719 doit s’appliquer a tous les mecanismes juridiques par lesquels le bailleur chercherait a obtenir ce resultat.
A cet egard, la formulation employee par la Cour dans l’arret du 11 janvier 2024 conservait une certaine ambiguite en ce qu’elle visait la « nullite du bail ou sa resolution ». L’arret du 4 juin 2026 leve cette ambiguite en visant tant l’article 15 que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et en deduisant du rapprochement de ces textes avec l’article 1719 du Code civil que le conge pour realiser des travaux destines a remedier a l’indecence ne constitue pas un motif legitime et serieux. La decision est d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans une formation de section, temoignant de la volonte de la troisieme chambre civile de fixer une position claire sur un contentieux recurrent.
En consequence, la situation du bailleur qui a manque a son obligation de delivrance se trouve considerablement oberee. Il lui est interdit de resilier le bail pour ce motif. Il lui est interdit de donner conge pour realiser les travaux remediant a cette indecence. Il ne peut que subir l’action en mise en conformite engagee par le locataire sur le fondement de l’article 20-1, avec les consequences que le juge en tirera quant au montant du loyer et a la suspension eventuelle de son paiement. Le juge peut, en effet, non seulement ordonner la realisation des travaux dans un delai determine, mais aussi reduire le montant du loyer ou en suspendre le paiement jusqu’a execution, voire suspendre la duree du bail elle-meme. Ces mesures, qui constituent autant de sanctions de l’inexecution, sont etrangeres a toute demarche expulsive du bailleur. Cette asymetrie, qui peut paraitre severe pour le bailleur, est la contrepartie logique du caractere imperatif de l’obligation de delivrance d’un logement decent.
La portee pratique de cette jurisprudence est considerable. Dans un contexte ou le parc locatif prive francais compte encore un nombre significatif de logements ne satisfaisant pas aux normes de decence, et ou le calendrier de mise en conformite energetique impose par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prevoit des echeances echelonnees jusqu’en 2034, les bailleurs sont invites a anticiper les travaux necessaires plutot que d’attendre la contestation du locataire. La saisine du juge par le locataire sur le fondement de l’article 20-1 peut aboutir a une reduction du loyer qui privera le bailleur des ressources necessaires au financement des travaux, creant un cercle vicieux prejudiciable aux deux parties. Le contentieux de la resiliation du bail se trouve ainsi profondement renouvele par cette articulation entre l’interdiction de l’expulsion et l’action en mise en conformite.
II. La double temporalite de l’obligation de delivrance : permanence du fond et prescription de la reparation
A. L’obligation continue de delivrance, obstacle a la prescription de l’action en execution forcee
Aux termes de l’article 1709 du Code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige a faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. De cette definition, la jurisprudence deduit le caractere continu de l’obligation de delivrance qui pese sur le bailleur. La troisieme chambre civile l’a rappele avec nettedans son arret du 2 avril 2026 : « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la duree du bail, de sorte que la persistente du manquement du bailleur a celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en execution forcee de ses obligations » [[Cass. civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16.%5D%5D. La Cour precise encore, dans son arret du 4 juin 2026, que « l’obligation de delivrance d’un logement decent, continue, est exigible pendant toute la duree du bail » [[Cass. civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9.%5D%5D. Ces deux decisions, rendues a deux mois d’intervalle, temoignent d’une constance remarquable dans la construction pretorienne de l’obligation du bailleur.
Cette conception de l’obligation continue emporte des consequences processuelles considerables. L’action en execution forcee de l’obligation de delivrance n’est pas susceptible de se heurter a la prescription extinctive aussi longtemps que le manquement du bailleur persiste. Chaque jour de retard dans l’execution constitue un fait generateur nouveau qui ouvre un nouveau delai de prescription. Le locataire peut donc agir a tout moment, sans que le bailleur puisse lui opposer utilement l’ecoulement du temps, des lors que l’indecence du logement n’a pas cesse. Le deuxieme arret du 4 juin 2026, rendu sur le pourvoi n° 24-11.437, applique cette logique en censurant la cour d’appel qui n’avait pas recherche, comme il le lui etait demande, « si un manquement a l’obligation de delivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation en execution forcee et en indemnisation ».
Par ailleurs, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 precise le contenu de l’obligation de delivrance en imposant au bailleur de remettre au locataire un logement decent « ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte a la securite physique ou a la sante, exempt de toute infestation d’especes nuisibles et parasites, repondant a un critere de performance energetique minimale et dote des elements le rendant conforme a l’usage d’habitation » [[Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977105.%5D%5D. Les caracteristiques du logement decent sont precisees par le decret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui fixe notamment des exigences de surface habitable minimale, de confort d’ete et de performances energetiques. Le non-respect de ces caracteristiques engage la responsabilite du bailleur sur le terrain de l’obligation de delivrance, obligation de resultat dont il ne peut s’exonerer qu’en rapportant la preuve d’une cause etrangere.
B. Le cantonnement de la prescription triennale a la reparation pecuniaire du prejudice
L’article 7-1, premier alinea, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions derivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans a compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit » [[Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028777184.%5D%5D. Ce texte, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, a considerablement reduit le delai de prescription applicable aux actions entre bailleur et locataire, le ramenant de cinq ans a trois ans. La question de son articulation avec le caractere continu de l’obligation de delivrance a donne lieu a un contentieux nourri, que la troisieme chambre civile vient de trancher par son arret du 4 juin 2026 (n° 24-11.437).
La Cour distingue clairement le sort de l’action en execution forcee et celui de l’action en reparation pecuniaire. Pour la premiere, la prescription triennale est inoperante aussi longtemps que le manquement du bailleur perdure, pour les raisons exposees ci-dessus. Pour la seconde, la Cour juge que « le locataire d’un local a usage d’habitation est recevable, d’une part, a poursuivre l’execution forcee en nature de l’obligation de delivrance d’un logement decent tant que le manquement perdure, d’autre part a obtenir la reparation des consequences dommageables de l’inexecution par le bailleur de son obligation de delivrance d’un logement decent sur une periode de trois ans precedant sa demande en justice » [[Cass. civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9.%5D%5D. La solution est equilibree : le caractere continu de l’obligation empeche la prescription de l’action au fond, mais ne confere pas au locataire un droit a reparation illimite dans le temps. L’indemnisation est plafonnee a la periode triennale anterieure a la saisine du juge.
Cette distinction entre le fond du droit et la mesure de sa sanction pecuniaire s’inscrit dans une jurisprudence plus large. La Cour de cassation, par son arret du 2 avril 2026, avait deja censure une cour d’appel qui avait confondu l’action en execution forcee avec la demande indemnitaire, en retenant a tort que les deux etaient prescrites sans rechercher si le manquement persistait au jour de l’assignation [[Cass. civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16.%5D%5D. L’arret du 4 juin 2026 acheve de clarifier le regime en posant la regle de maniere affirmative et enoncative, et non plus seulement par la censure d’une motivation insuffisante. Il en resulte un cadre processuel parfaitement lisible : le locataire peut agir a tout moment pour obtenir la mise en conformite du logement, et peut reclamer des dommages et interets pour le prejudice de jouissance subi au cours des trois annees precedant son action.
Des lors, la prescription triennale de l’article 7-1 trouve un champ d’application precisement circonscrit. Elle gouverne la recevabilite de l’action indemnitaire sans affecter la possibilite d’obtenir l’execution forcee de l’obligation de delivrance. Elle constitue egalement un instrument de mesure du prejudice indemnisable : le locataire qui laisse s’ecouler plusieurs annees avant d’agir ne pourra pretendre a une reparation retroactive au-dela de la periode triennale. Cette limite temporelle de l’indemnisation, loin d’etre un affaiblissement de la protection du locataire, en est au contraire un renforcement, car elle incite a l’action rapide et evite l’accumulation de creances indemnitaires que le bailleur ne pourrait honorer, rendant ainsi illusoire la reparation.
En consequence, l’architecture du controle juridictionnel de la decence du logement se trouve aujourd’hui solidement etablie. L’article 1719 du Code civil interdit au bailleur de se prevaloir de l’indecence pour justifier l’expulsion. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 offre au locataire une action en mise en conformite sans remise en cause du contrat. L’article 7-1 enferme dans un delai de trois ans l’action en reparation pecuniaire, sans faire obstacle a l’action en execution forcee. Les trois arrets rendus par la troisieme chambre civile entre avril et juin 2026 viennent articuler ces textes en un ensemble coherent, qui protege le droit du locataire a un logement decent tout en preservant l’interet legitime du bailleur a ne pas etre expose a des actions indemnitaires remontant a plusieurs decennies.
Cette construction jurisprudentielle traduit une volonte de renforcer l’effectivite du droit au logement decent, principe a valeur legislative depuis la loi du 6 juillet 1989 et principe a valeur constitutionnelle depuis la decision du Conseil constitutionnel du 19 janvier 1995. Le droit au logement decent ne se reduit pas a une obligation dont le bailleur pourrait s’affranchir en mettant fin au contrat ; il constitue une creance du locataire sur le bailleur, dont l’execution peut etre poursuivie en nature et dont l’inexecution ouvre droit a reparation.
Le critere de surface minimale, dont la meconnaissance etait en cause dans l’arret du 4 juin 2026 (n° 24-16.993), n’est que l’une des nombreuses facettes de l’obligation de decence. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa redaction issue de la loi du 22 aout 2021, y ajoute desormais un critere de performance energetique minimale, avec un calendrier echelonne interdisant a terme la location des logements les plus energivores. Le decret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifie a plusieurs reprises, precise les caracteristiques du logement decent en matiere de securite, de salubrite, d’equipements et de confort. Le non-respect de l’une quelconque de ces caracteristiques ouvre la voie a l’action en mise en conformite, sans que le bailleur puisse se retrancher derriere l’argument d’une mise aux normes pour justifier un conge. En toutes hypotheses, il est recommande au locataire confronte a un logement indifferente de faire constater cet etat par voie d’huissier ou de constat d’expert, puis d’engager sans delai une procedure aux fins de mise en conformite et d’indemnisation, afin de limiter l’effet de la prescription triennale sur la periode indemnisable. La matiere des troubles de jouissance locative offre a cet egard des perspectives d’indemnisation que la jurisprudence recente ne cesse d’elargir. Le contentieux de la decence du logement, qui represente une part croissante du contentieux locatif, merite une anticipation rigoureuse et un conseil juridique eclaire [[Cass. civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e ; Cass. civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ; Cass. civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181, https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16 ; Cass. civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-16.730, https://www.courdecassation.fr/decision/659f9f413328fa00087a29bb.%5D%5D.
Conclusion
Les arrets rendus par la troisieme chambre civile le 4 juin 2026 constituent un jalon important dans la construction du regime juridique de l’obligation de delivrance d’un logement decent. Ils en consacrent le caractere continu, en tirant toutes les consequences quant a l’impossibilite pour le bailleur de se prevaloir de sa propre defaillance pour justifier un conge, et quant a l’inopposabilite de la prescription triennale a l’action en execution forcee. La reparation pecuniaire du prejudice de jouissance demeure, quant a elle, circonscrite a la periode de trois annees precedant la demande en justice, ce qui preserve l’equilibre entre le droit du locataire a un logement decent et les imperatifs de securite juridique. L’ajout recent du critere de performance energetique minimale dans la definition du logement decent, associe au calendrier echelonne de mise en conformite energetique prevu par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (classes F interdites a compter du 1er janvier 2025, classes E a compter du 1er janvier 2028, classes D a compter du 1er janvier 2034), laisse augurer un developpement significatif de ce contentieux dans les annees a venir, que les outils jurisprudentiels forges par la troisieme chambre civile permettront d’apprehender avec une securite juridique renforcee, au benefice des locataires comme des bailleurs de bonne foi.
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