À Paris, plusieurs immeubles anciens font l’objet d’une surveillance renforcée après l’apparition de fissures, d’étais dans les parties communes ou de risques structurels signalés par les occupants. Le 28 mai 2026, Le Parisien a encore documenté la situation de copropriétaires et de locataires qui vivent dans des immeubles fragilisés, parfois avec le sentiment que le syndic, la mairie et les assureurs se renvoient le dossier.
Lorsqu’un bâtiment menace la sécurité des personnes, le sujet n’est plus seulement une discussion de copropriété. Il peut devenir une procédure de mise en sécurité, souvent encore appelée arrêté de péril. Cette procédure peut entraîner des travaux imposés, une interdiction d’habiter, une évacuation, la suspension du paiement du loyer et, dans certains cas, une obligation de relogement.
Pour un locataire, un copropriétaire occupant ou un bailleur, l’enjeu est de savoir quoi faire dans les premiers jours : qui alerter, quels documents récupérer, qui doit payer, et comment éviter que l’urgence ne se transforme en dossier sans preuve.
Qu’est-ce qu’un arrêté de péril ou de mise en sécurité ?
Le terme courant est « arrêté de péril ». Le vocabulaire actuel du Code de la construction et de l’habitation parle plutôt d’arrêté de mise en sécurité.
Il y a péril lorsque l’immeuble, un mur, une façade, un plancher, une toiture, un balcon ou un élément de structure ne présente plus les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des occupants ou des tiers. Service-Public le résume dans sa fiche sur l’habitat menaçant ruine : la procédure vise les bâtiments qui peuvent mettre en danger les personnes.
L’autorité compétente, en pratique le maire ou le président de l’intercommunalité lorsque la compétence a été transférée, peut imposer des mesures par arrêté. L’article L. 511-11 du Code de la construction et de l’habitation permet notamment de prescrire :
- des travaux de réparation ou toute mesure propre à faire cesser le danger ;
- la démolition de tout ou partie de l’immeuble ;
- la cessation de la mise à disposition d’un local à des fins d’habitation ;
- l’interdiction temporaire ou définitive d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux.
La procédure peut être ordinaire, avec échange contradictoire, ou urgente lorsque le danger impose une réaction rapide. Dans un immeuble en copropriété, la procédure vise en général le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, lorsque le danger provient des parties communes.
Fissures, étais, infiltrations : quand faut-il alerter ?
Une fissure isolée ne justifie pas toujours une procédure de péril. En revanche, certains signaux doivent être traités sans attendre :
- fissure évolutive sur un mur porteur, un plancher, une cage d’escalier ou une façade ;
- affaissement, plancher qui se déforme, porte qui ne ferme plus après mouvement du bâti ;
- chute de morceaux de façade, balcon instable, corniche menaçante ;
- étais posés depuis plusieurs mois sans plan de travaux ;
- infiltration ancienne qui atteint une structure porteuse ;
- rapport d’architecte, de bureau d’études ou d’expert évoquant un risque pour la sécurité ;
- impossibilité d’occuper normalement le logement.
Le premier réflexe est de documenter. Il faut conserver les photographies datées, courriels au syndic, lettres recommandées, constats, rapports techniques, procès-verbaux d’assemblée générale, appels de fonds, devis, échanges avec la mairie et attestations de voisins.
Lorsque la sécurité est en cause, l’alerte ne doit pas rester limitée au syndic. Le locataire ou le copropriétaire peut saisir la mairie, le service communal d’hygiène et de sécurité, ou le service habitat indigne lorsqu’il existe. La fiche Service-Public sur l’habitat menaçant ruine rappelle que l’arrêté de mise en sécurité relève de l’autorité publique et peut protéger les occupants lorsque le logement devient dangereux.
Le syndic peut-il attendre une assemblée générale ?
Le syndic ne peut pas traiter une situation dangereuse comme une simple ligne de travaux à inscrire dans plusieurs mois. Si des mesures conservatoires sont nécessaires, il doit agir.
En copropriété, deux plans doivent être distingués.
D’abord, le plan administratif : si la mairie prend un arrêté de mise en sécurité, le syndicat des copropriétaires doit exécuter les mesures prescrites dans le délai fixé. À défaut, l’administration peut faire exécuter certaines mesures d’office, avec recouvrement du coût.
Ensuite, le plan interne à la copropriété : il faut déterminer si les désordres relèvent des parties communes générales, de parties communes spéciales, d’un lot privatif, ou d’une combinaison des trois. Ce point commande la répartition des charges, le vote des travaux et les recours éventuels contre un copropriétaire, une entreprise, un assureur ou un ancien vendeur.
Le syndic doit donc sécuriser immédiatement, puis organiser la décision collective nécessaire. Si l’assemblée générale refuse ou tarde, la responsabilité du syndic ou du syndicat peut être discutée, surtout si l’urgence était connue. Sur ce point, voir aussi notre article sur les travaux urgents en copropriété et la responsabilité du syndic.
Le locataire doit-il continuer à payer le loyer ?
La réponse dépend de l’arrêté et de sa notification.
Service-Public indique que, lorsqu’un logement loué est sous arrêté de mise en sécurité, le paiement du loyer peut cesser à partir du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté, ou son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble. La suspension dure jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
Il ne faut donc pas cesser de payer au seul motif que l’immeuble est fissuré ou que le syndic annonce une expertise. Le locataire doit d’abord obtenir l’arrêté, vérifier sa portée et conserver la preuve de sa notification ou de son affichage.
En pratique, il faut regarder trois éléments :
- l’arrêté vise-t-il le logement ou seulement une partie de l’immeuble ?
- interdit-il d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux ?
- prévoit-il une évacuation ou des travaux rendant le logement temporairement inhabitable ?
Si l’arrêté existe et couvre le logement, le locataire peut contester une demande de loyer postérieure à la date de suspension. Si le bailleur continue à réclamer le loyer malgré l’arrêté, il faut répondre par écrit, joindre l’arrêté et demander la régularisation du compte locatif.
Qui doit reloger les occupants ?
L’obligation de relogement ou d’hébergement vise les occupants protégés par le Code de la construction et de l’habitation. L’article L. 521-1 définit notamment l’occupant comme le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi de locaux constituant son habitation principale.
Lorsque l’arrêté impose une évacuation, une interdiction d’habiter ou lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant peut être tenu d’assurer l’hébergement temporaire ou le relogement. En cas d’interdiction définitive d’habiter ou d’évacuation définitive, l’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit le relogement des occupants.
Dans une copropriété, la difficulté vient souvent de l’identification du débiteur final. Le locataire se tourne vers son bailleur. Le bailleur se tourne parfois vers le syndicat des copropriétaires si le danger vient des parties communes. Le syndicat peut ensuite chercher la responsabilité d’une entreprise, d’un constructeur, d’un assureur ou d’un copropriétaire selon l’origine des désordres.
Pour l’occupant, il ne faut pas attendre que ces responsabilités soient tranchées. Il faut demander une solution immédiate, par écrit, au bailleur, au syndic lorsque cela est pertinent, et à l’autorité qui a pris l’arrêté.
Peut-on demander une indemnisation ?
Oui, mais l’indemnisation dépend du préjudice prouvé.
Un locataire peut rechercher notamment :
- le remboursement de loyers réclamés alors qu’ils n’étaient plus dus ;
- les frais de relogement ou d’hébergement non pris en charge ;
- les frais de déménagement, garde-meuble ou transport ;
- la perte de jouissance du logement ;
- le préjudice lié à l’impossibilité d’utiliser certains biens restés dans l’appartement ;
- un préjudice moral lorsque les conditions d’occupation ou d’évacuation l’ont justifié.
Un copropriétaire peut aussi avoir un préjudice propre : impossibilité d’occuper ou de louer son lot, perte de loyers, dépréciation temporaire du bien, appels de fonds contestés, retard fautif du syndic, refus d’assurance, vente bloquée.
Le dossier se gagne rarement avec une simple affirmation. Il faut une chronologie : date des premiers désordres, date des signalements, réponses du syndic, expertises, assemblées générales, arrêté, évacuation, devis, travaux, mainlevée éventuelle, relogement proposé ou refusé.
Que faire dans les 48 premières heures ?
Si un immeuble paraît dangereux, il faut agir vite et proprement.
- Photographier les désordres, sans se mettre en danger.
- Prévenir le syndic, le bailleur et le conseil syndical par écrit.
- Demander la communication des rapports techniques déjà existants.
- Saisir la mairie ou le service compétent si la sécurité des personnes est en cause.
- En cas de danger immédiat, appeler les secours ou les services municipaux d’urgence.
- Demander une copie de tout arrêté pris sur l’immeuble.
- Conserver les preuves de relogement, d’hôtel, de transport, de garde-meuble et de pertes financières.
- Ne signer aucune renonciation générale sans avoir vérifié ses droits.
Si vous êtes bailleur, il faut aussi informer votre assureur, vérifier si le logement reste habitable, prévenir le locataire par écrit et éviter toute demande de loyer manifestement incompatible avec l’arrêté.
Si vous êtes copropriétaire, il faut demander au syndic le fondement des appels de fonds, la nature des parties concernées, les devis, les assurances mobilisées et le calendrier de levée de l’arrêté. Notre article sur le diagnostic structurel et les recours en copropriété peut aussi aider à cadrer les documents techniques.
Paris et Île-de-France : pourquoi le dossier doit être très documenté
À Paris et en petite couronne, les immeubles anciens, les cours intérieures, les caves, les murs mitoyens et les copropriétés dégradées rendent les responsabilités plus difficiles à isoler. Un même danger peut venir d’une partie commune, d’un lot privatif, d’un immeuble voisin, d’un chantier, d’une infiltration ancienne ou d’une succession de travaux mal coordonnés.
Le bon interlocuteur peut être la mairie d’arrondissement, la Ville de Paris, la commune, l’intercommunalité, le syndic, le bailleur, l’assureur dommages-ouvrage, l’assureur multirisque immeuble, l’assureur du copropriétaire ou l’entreprise intervenue.
Le tribunal compétent dépend ensuite du litige : juge des contentieux de la protection pour certains litiges locatifs, tribunal judiciaire pour les litiges de copropriété et de responsabilité, juge administratif pour contester un arrêté ou une carence administrative selon les cas. Il faut donc éviter les démarches dispersées et construire un dossier unique, avec les mêmes pièces, la même chronologie et des demandes cohérentes.
Les erreurs qui font perdre du temps
La première erreur consiste à confondre fissure et péril. Une fissure doit être documentée, mais l’arrêté de mise en sécurité suppose une décision administrative ou une urgence caractérisée.
La deuxième erreur consiste à arrêter le loyer sans vérifier l’arrêté. Le droit peut permettre une suspension, mais elle dépend de conditions précises.
La troisième erreur consiste à laisser le syndic gérer seul le calendrier. Lorsque la sécurité est en cause, les occupants doivent aussi saisir les autorités compétentes et conserver leurs propres preuves.
La quatrième erreur consiste à attendre la fin des travaux pour parler d’indemnisation. Les frais doivent être conservés dès le départ.
Enfin, il ne faut pas oublier la mainlevée de l’arrêté. Tant que l’arrêté n’est pas levé, la situation juridique du logement peut rester bloquée, même si certains travaux ont commencé.
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