La colocation dans le bail d’habitation : régime juridique et contentieux dans la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. La qualification de la colocation et ses effets sur l’étendue des obligations
A. La définition légale de la colocation et ses variantes contractuelles
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été profondément remaniée par la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, qui a introduit un article 8-1 définissant pour la première fois la colocation en droit français. Ce texte dispose que la colocation est « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat » [[Article 8-1, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041587279.%5D%5D. Cette définition exclut du périmètre de la colocation les couples mariés ou pacsés, lesquels demeurent soumis au régime général du bail d’habitation, quand bien même ils occuperaient ensemble le même logement.
Le législateur a ainsi consacré deux modalités de formalisation de la colocation. La première, la plus classique, consiste en la signature d’un contrat unique par l’ensemble des colocataires, qui deviennent alors copreneurs solidaires. La seconde, introduite par la loi ALUR, permet la conclusion de contrats distincts entre chaque colocataire et le bailleur, chaque contrat ne portant que sur la partie privative du colocataire concerné. Cette seconde modalité constitue une division du logement au sens des articles L. 126-17 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et impose le respect de surfaces minimales de neuf mètres carrés et vingt mètres cubes par local privatifs [[Article 8-1, II, de la loi du 6 juillet 1989.]]. La somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut en tout état de cause excéder le montant du loyer applicable au logement pris dans sa globalité, en application du mécanisme d’encadrement prévu aux articles 17 et 25-9 de la même loi.
La qualification de la relation contractuelle revêt une importance déterminante, car elle conditionne le régime juridique applicable, notamment en matière de solidarité et de congé. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 7 décembre 2022, que la seule mention d’une personne comme colocataire dans un contrat de bail ne suffit pas à lui conférer cette qualité si elle n’a signé aucun contrat de location au contradictoire du bailleur [[Civ. 3e, 7 déc. 2022, n° 21-20.443, https://www.courdecassation.fr/decision/63903d2f0f8a5205d45d7d21.%5D%5D. La cour d’appel, dont la décision a été approuvée par la Cour de cassation, avait jugé que Mme D. ne pouvait être considérée comme colocataire dès lors qu’elle n’avait jamais signé de contrat avec le bailleur. Cette solution rappelle que la qualification de colocataire suppose un engagement contractuel formel, et que la simple occupation des lieux, même prolongée, ne saurait y suppléer.
Par ailleurs, la jurisprudence a été confrontée à l’hypothèse de la signature simultanée de deux contrats distincts portant sur des logements contigus mais non réunis, par les mêmes personnes et le même jour. Dans un arrêt du 28 mai 2020, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir estimé que deux appartements voisins, d’une superficie respective de 24,98 mètres carrés et 23,97 mètres carrés, loués par contrats distincts mais signés le même jour aux mêmes époux, constituaient une unité d’habitation [[Civ. 3e, 28 mai 2020, n° 19-16.274, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca578ee3778d1fbd170451.%5D%5D. La cour d’appel avait relevé que la surface de l’un des appartements seulement ne permettait pas un usage adapté aux nécessités d’un couple avec enfant, sans quoi les deux espaces n’auraient pas été loués le même jour aux mêmes personnes. Cette solution, rendue sous l’empire de la loi du 1er septembre 1948, conserve toute sa portée pour la qualification des situations de fait en matière de colocation, en ce qu’elle invite à dépasser l’apparence formelle de contrats distincts pour rechercher l’intention réelle des parties.
Le contrat de colocation, qu’il soit unique ou multiple, est soumis aux mêmes exigences de forme que tout contrat de bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989. Il doit notamment comporter les mentions obligatoires énumérées à l’article 3 de cette loi, parmi lesquelles figurent la désignation précise des parties, la consistance du logement, sa destination, le montant du loyer et ses modalités de paiement, ainsi que le montant du dépôt de garantie. L’omission de l’une de ces mentions n’entraîne toutefois pas la nullité du contrat, mais peut fonder une action en diminution du loyer ou en dommages et intérêts si le colocataire démontre un préjudice en résultant. La troisième chambre civile a par ailleurs précisé, dans un arrêt publié du 20 avril 2023, que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne subordonne pas la recevabilité de l’action en diminution du loyer à la démonstration préalable d’un préjudice spécifique [[Civ. 3e, 20 avr. 2023, n° 22-15.529, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6440db08e704a005d1ed7290.%5D%5D.
B. La solidarité légale entre colocataires et ses limites
La solidarité entre colocataires constitue le mécanisme central du régime de la colocation. L’article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, dispose que la solidarité d’un colocataire et celle de sa caution prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail et, à défaut, au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé [[Article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989.]]. Ce mécanisme, communément désigné sous le vocable de « clause de solidarité de six mois », répond à un double objectif : protéger le bailleur en lui garantissant le paiement des loyers pendant une période transitoire, et protéger le colocataire sortant en limitant dans le temps son engagement solidaire.
La portée exacte de cette limitation temporelle a donné lieu à un contentieux nourri. Dans un arrêt publié au Bulletin du 8 avril 2021, la troisième chambre civile a précisé que la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de la date d’expiration du délai de six mois suivant le congé [[Civ. 3e, 8 avr. 2021, n° 19-23.343, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/607dde4dbdd797b53ae6e2b2.%5D%5D. La cour d’appel de Montpellier avait condamné une colocataire sortante au paiement d’un prorata de travaux de remise en état, correspondant à des désordres constatés dans l’état des lieux établi postérieurement à l’expiration du délai de six mois, avec le colocataire resté dans les lieux. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 8-1, VI, en énonçant que « la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire ». La solution est d’une grande netteté : seules les dettes nées avant l’extinction de la solidarité peuvent être poursuivies contre le colocataire sortant.
Le même arrêt a également rappelé, sur le terrain du dépôt de garantie, que celui-ci a pour objet de garantir l’exécution de l’ensemble des obligations locatives du locataire, et notamment le paiement du loyer. En l’espèce, la cour d’appel avait écarté le moyen tiré de ce que le dépôt de garantie devait être déduit des sommes dues au titre de la dette locative, au motif qu’il n’avait pas vocation à couvrir des échéances de loyer. Cette analyse a été sanctionnée par la Cour de cassation, qui a rappelé, au visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer [[Civ. 3e, 8 avr. 2021, précité. Voir également Civ. 3e, 31 mai 2018, n° 17-18.069, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8ed3ce4c46819cdeab11.%5D%5D. Cette précision est d’une importance pratique considérable pour le colocataire sortant, qui peut utilement se prévaloir de l’imputation du dépôt de garantie sur l’arriéré locatif qui lui est réclamé, y compris après son départ.
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a complété le dispositif en imposant que l’acte de cautionnement des obligations d’un ou plusieurs colocataires identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution [[Article 8-1, VI, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989.]]. Cette exigence formelle, qui frappe de nullité le cautionnement ne mentionnant pas le bénéficiaire de l’extinction, renforce la protection de la caution en lui permettant de connaître avec précision la durée de son engagement. Elle s’inscrit dans le mouvement plus large de formalisme protecteur qui caractérise le droit du cautionnement depuis la réforme du droit des sûretés de 2021.
II. La sortie de la colocation : congé, extinction de la solidarité et responsabilités
A. Le congé du colocataire et l’extinction du lien contractuel
Le congé constitue le mode normal de rupture du contrat de bail par le colocataire. En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis dont la durée, fonction de la situation géographique du logement, est en principe de trois mois en zone tendue. La question s’est posée de savoir si le congé délivré par un seul colocataire suffisait à mettre fin au bail dans son ensemble, ou s’il n’emportait que la libération personnelle de son auteur. La réponse varie selon que la colocation est formalisée par un contrat unique ou par des contrats distincts.
Dans l’hypothèse d’un contrat unique, le congé délivré par un seul colocataire ne met pas fin au bail, qui se poursuit avec les colocataires restants. Le colocataire sortant est alors libéré de ses obligations à l’égard du bailleur, sous la seule réserve de la solidarité résiduelle de six mois prévue par l’article 8-1, VI. La situation est différente lorsque l’ensemble des colocataires délivrent simultanément congé. Dans un arrêt du 3 juillet 2025, la troisième chambre civile a jugé que le congé simultané des deux colocataires avait mis fin au bail à l’expiration du délai de préavis, et que le bail ne prévoyait de solidarité qu’en cas de congé par un seul colocataire avec poursuite du bail par l’autre [[Civ. 3e, 3 juill. 2025, n° 23-16.723, https://www.courdecassation.fr/decision/68661e9f55c314fc837104bf.%5D%5D. En conséquence, la colocataire qui avait libéré les lieux de ses effets personnels ne pouvait être tenue solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à son départ effectif. La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Lyon qui l’avait condamnée de ce chef, au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché si l’autre colocataire n’était pas seul redevable de cette indemnité.
Cette décision illustre avec éclat la distinction fondamentale entre l’obligation au paiement des loyers et charges pendant la durée du bail, qui relève du contrat et de la solidarité légale, et l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation après la résiliation du bail, qui relève de la responsabilité délictuelle de celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Le colocataire qui a restitué les lieux n’est pas l’auteur de la faute consistant à s’y maintenir, et ne saurait donc être tenu, fût-ce solidairement, au paiement de l’indemnité d’occupation due en raison de cette faute. Par ailleurs, la Cour de cassation a également rappelé dans cette même affaire que l’indisponibilité du bien loué résultant d’une décision de justice, tel un placement sous scellés ordonné par un juge d’instruction, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance par le bailleur, de sorte que le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers.
Lorsque la colocation est formalisée par des contrats distincts, chaque contrat est autonome et le congé délivré par un colocataire n’affecte que son propre contrat. Les autres contrats se poursuivent indépendamment. Il n’existe alors aucune solidarité entre les colocataires, chacun n’étant tenu que de ses propres obligations contractuelles. Cette architecture, qui constitue l’un des attraits majeurs des baux multiples pour les colocataires, présente en contrepartie l’inconvénient pour le bailleur de devoir gérer autant de relations contractuelles que de colocataires, avec les risques de vacance locative que cela comporte en cas de départ de l’un d’entre eux.
B. La responsabilité des colocataires entre eux et à l’égard des tiers
Au-delà du lien contractuel qui les unit au bailleur, les colocataires entretiennent entre eux des relations dont le contentieux ne cesse de croître. La question la plus délicate est celle de la responsabilité du fait d’un colocataire à l’égard des autres. La troisième chambre civile en a donné une illustration saisissante dans un arrêt du 29 janvier 2026, rendu à propos d’un incendie volontairement provoqué par l’un des colocataires [[Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-13.378, https://www.courdecassation.fr/decision/697b02d1cdc6046d471108dc.%5D%5D. Dans cette affaire, un colocataire avait mis le feu à l’appartement loué. L’assureur de l’autre colocataire contestait la condamnation solidaire prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 1733 du code civil, qui fait peser sur le locataire une présomption de responsabilité en cas d’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit, force majeure ou vice de construction.
La cour d’appel de Limoges avait retenu que les deux colocataires étaient ensemble tenus envers le bailleur des conséquences de l’incendie, peu important le caractère volontaire du fait de l’un d’eux. La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de base légale, en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché si le colocataire incendiaire occupait toujours les lieux et s’il ne s’y était pas introduit à l’insu de sa colocataire, ce qui était de nature à constituer un cas de force majeure pour celle-ci. Cette solution remarquable admet que l’intrusion d’un ancien colocataire dans les lieux, à l’insu du colocataire qui y réside encore, puisse constituer un événement imprévisible et irrésistible exonérant ce dernier de la présomption de responsabilité pesant sur le locataire. Elle invite les juges du fond à ne pas déduire mécaniquement la responsabilité solidaire de la seule qualité de colocataire, et à examiner concrètement les circonstances de fait propres à chaque espèce.
Par ailleurs, la responsabilité du colocataire sortant peut être recherchée par le colocataire restant lorsqu’il a dû supporter seul des dettes locatives dont la charge incombait également à l’autre. Le fondement de cette action est alors quasi-contractuel ou délictuel, selon que le paiement a été effectué avant ou après l’extinction de la solidarité. L’action récursoire entre codébiteurs solidaires est régie par l’article 1317 du code civil, aux termes duquel le codébiteur qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur part respective. Le colocataire resté dans les lieux qui a intégralement acquitté le loyer pendant la période de solidarité peut ainsi se retourner contre le colocataire sortant pour obtenir le remboursement de la quote-part correspondant à la période antérieure à l’extinction de la solidarité.
La question du dépôt de garantie constitue une autre source fréquente de litiges entre colocataires. Lorsqu’un dépôt de garantie a été versé par l’un d’entre eux lors de l’entrée dans les lieux, et que le bailleur le restitue à un autre colocataire au terme du bail, le premier est fondé à agir contre le second sur le fondement de l’enrichissement injustifié, à condition d’établir qu’il est bien l’auteur du versement et que la restitution à l’autre colocataire a appauvri son propre patrimoine. La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt publié du 26 octobre 2023, les conditions dans lesquelles l’état des lieux de sortie peut être établi, en rappelant que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement, il appartient à la partie la plus diligente de solliciter la désignation d’un commissaire de justice [[Civ. 3e, 26 oct. 2023, n° 22-20.183, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/653a038fd0451e8318d0e6c7.%5D%5D. Cette exigence s’impose avec une acuité particulière dans le cadre de la colocation, où le départ échelonné des colocataires peut rendre difficile l’établissement d’un état des lieux contradictoire.
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil, combiné à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, revêt une importance particulière dans le contentieux de la colocation. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu. Dans un arrêt du 23 mai 2019, la troisième chambre civile a rappelé que le bailleur est tenu de cette obligation envers l’ensemble des colocataires, sans qu’il puisse opposer à l’un d’eux le fait que les autres n’auraient pas formulé de réclamation [[Civ. 3e, 23 mai 2019, n° 18-10.034, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca6ed4247c3b5a219d5cd4.%5D%5D. Chaque colocataire dispose ainsi d’un droit propre à exiger du bailleur le respect de ses obligations, indépendamment de l’attitude des autres colocataires.
Enfin, le contentieux de la colocation ne se limite pas aux rapports entre colocataires et bailleur. Les colocataires répondent également, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, des troubles de voisinage qu’ils causent aux occupants des logements contigus. Dans une hypothèse où le comportement de l’un des colocataires est seul à l’origine du trouble, la victime peut agir contre l’ensemble des colocataires sur le fondement de la responsabilité in solidum, mais également contre le seul colocataire fautif. La contribution à la dette entre les coresponsables s’effectue alors en fonction de la gravité des fautes respectives, le colocataire totalement étranger au trouble pouvant exercer un recours intégral contre le colocataire qui en est l’auteur.
La gestion du dépôt de garantie en matière de colocation appelle une vigilance particulière. Lorsque le contrat de colocation est unique, le dépôt de garantie est indivisible et sa restitution doit s’opérer entre les mains de l’ensemble des colocataires, sauf convention contraire ou mandat donné par les colocataires à l’un d’entre eux. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 juillet 2020, a rappelé que le bailleur ne peut imputer le dépôt de garantie sur la dette locative d’un seul des colocataires sans l’accord des autres [[Civ. 3e, 9 juill. 2020, n° 19-13.667, https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2345949c4fa83897b8.%5D%5D. En pratique, le congé donné par l’un des colocataires ne fait pas obstacle à ce que le bailleur conserve le dépôt de garantie jusqu’à la libération effective des lieux par le dernier colocataire, le dépôt constituant une garantie indivisible attachée au logement et non à la personne de chaque colocataire.
La jurisprudence la plus récente témoigne d’une attention accrue de la troisième chambre civile à la réalité des situations de fait, par-delà les qualifications contractuelles. Qu’il s’agisse de déterminer si une personne a véritablement la qualité de colocataire, si un congé a mis fin au bail pour l’ensemble des preneurs ou si un événement constitue un cas de force majeure pour l’un d’entre eux, la Cour de cassation impose aux juges du fond une analyse concrète des circonstances de chaque espèce.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, depuis une décennie, un régime de la colocation qui concilie la protection du bailleur, qui doit pouvoir compter sur le paiement des loyers pendant une période transitoire, et celle du colocataire sortant, dont l’engagement ne saurait être indéfiniment prolongé. L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi ALUR, a posé les bases légales de cet équilibre, que la Cour de cassation ne cesse d’affiner, notamment en précisant les contours temporels de la solidarité et en rappelant que la responsabilité du colocataire ne peut être engagée au-delà de ce que commande la preuve d’une faute personnelle. Les praticiens trouveront dans ce corpus une grille d’analyse solide pour conseiller les colocataires comme les bailleurs, qu’il s’agisse de la rédaction du contrat, de la gestion du congé ou du règlement des conséquences financières de la rupture de la colocation.
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