Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé le mécanisme permettant à certaines copropriétés de modifier leur règlement pour interdire la location en meublé de tourisme de lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. La décision vise directement les locations de type Airbnb dans les immeubles d’habitation, notamment à Paris et dans les communes où les tensions locatives sont fortes.
La règle ne signifie pas qu’une copropriété peut interdire toutes les locations de courte durée dans n’importe quelles conditions. Elle confirme surtout que la loi peut permettre un vote à la majorité qualifiée des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, lorsque le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux.
Pour un copropriétaire bailleur, l’enjeu est immédiat. Un vote d’assemblée générale peut fermer l’exploitation touristique d’un appartement qui servait jusque-là de résidence secondaire louée ponctuellement. Pour le syndicat des copropriétaires, l’enjeu est inverse : éviter que la résolution soit annulée parce qu’elle dépasse le cadre légal, parce qu’elle vise les mauvais lots ou parce qu’elle ne respecte pas la destination de l’immeuble.
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb après la décision du 19 mars 2026 ?
Oui, mais seulement dans un cadre précis.
La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 porte sur les cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme. Ces dispositions permettent de voter, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, une modification du règlement de copropriété concernant l’interdiction de louer certains lots d’habitation en meublés de tourisme.
Trois conditions pratiques doivent être vérifiées.
D’abord, le règlement de copropriété doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés à une activité commerciale. Une copropriété qui ne comporte aucune clause de ce type ne peut pas se contenter d’un vote général contre Airbnb sans analyse du règlement.
Ensuite, l’interdiction vise les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du copropriétaire ou de l’occupant. La décision ne permet donc pas, par elle-même, d’interdire indistinctement toute mise en location d’un logement occupé comme résidence principale dans les limites prévues par les textes applicables.
Enfin, la modification doit rester justifiée par la destination de l’immeuble. Un immeuble à usage bourgeois, résidentiel ou d’habitation stricte ne se traite pas comme un immeuble mixte comprenant déjà des commerces, bureaux ou activités para-hôtelières.
Ce que la QPC change pour les propriétaires de résidences secondaires
Avant cette décision, certains propriétaires soutenaient que la nouvelle majorité portait une atteinte excessive au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre. Le Conseil constitutionnel a écarté cette analyse.
Il retient que le législateur poursuit deux objectifs : limiter les nuisances liées aux meublés de tourisme dans les immeubles et répondre à la pénurie de logements destinés à la location longue durée. Il ajoute que le texte ne retire pas au propriétaire la possibilité de louer son bien selon d’autres modalités.
La conséquence est concrète : un propriétaire de résidence secondaire ne peut plus seulement soutenir que le vote serait contraire à la Constitution. Il doit déplacer le débat sur le terrain du droit de la copropriété : convocation, ordre du jour, majorité, rédaction de la résolution, destination de l’immeuble, catégories de lots concernées, respect du règlement et proportionnalité de la restriction.
Un recours reste donc possible, mais il doit être construit sur les défauts propres à l’assemblée générale ou au règlement de l’immeuble.
Les points à vérifier avant de voter l’interdiction
Le syndic ne doit pas présenter une résolution vague. Une interdiction mal rédigée expose la copropriété à une contestation.
La résolution doit identifier la modification du règlement de copropriété. Elle doit viser les locations en meublés de tourisme au sens du code du tourisme, et non toute location meublée. Elle doit préciser que la clause concerne les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, lorsque les conditions légales sont réunies.
Le syndic doit aussi vérifier la majorité. La règle issue de l’article 26 n’est pas une simple majorité des copropriétaires présents ou représentés. Il faut la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Dans un immeuble où de nombreux copropriétaires sont absents ou non représentés, cette condition peut faire échouer la résolution.
Il faut enfin contrôler la cohérence avec le règlement existant. Si le règlement contient déjà une clause d’habitation bourgeoise, une clause interdisant les activités commerciales ou une clause réservant certains lots à l’habitation, la résolution doit s’y rattacher. Si le règlement est ambigu, un audit préalable est préférable à un vote improvisé.
Comment contester une interdiction Airbnb votée en assemblée générale
Le copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire. Le délai de principe est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.
Ce délai est court. Il faut récupérer immédiatement :
- la convocation à l’assemblée générale ;
- l’ordre du jour ;
- le projet de résolution ;
- la feuille de présence ;
- les pouvoirs ;
- le procès-verbal ;
- le règlement de copropriété et ses modificatifs ;
- l’état descriptif de division ;
- les échanges avec le syndic sur la location en meublé de tourisme ;
- les preuves d’exploitation antérieure, si l’activité existait déjà.
Les moyens de contestation les plus sérieux portent souvent sur la majorité retenue, l’imprécision de la résolution, l’absence de base dans le règlement existant, l’atteinte injustifiée à la destination réelle de l’immeuble ou l’application de la clause à des lots qui ne devraient pas être concernés.
En revanche, un recours fondé uniquement sur le fait que le copropriétaire perd une source de revenus est fragile depuis la décision du 19 mars 2026. Le débat doit être juridique et documentaire.
Que faire si l’interdiction est votée mais que le logement est déjà loué sur Airbnb ?
Le premier réflexe consiste à lire la date d’effet de la modification du règlement et la rédaction exacte de la résolution. Certains votes sont immédiatement opposables, mais leur mise en oeuvre pratique peut dépendre de la publication du modificatif, de la notification du procès-verbal et de la situation contractuelle en cours.
Le propriétaire doit ensuite vérifier s’il est encore dans le délai de recours. S’il l’est, il faut agir vite. S’il ne l’est plus, la stratégie change : il peut rester des moyens de défense en cas d’action du syndicat, mais l’annulation directe de la résolution devient beaucoup plus difficile.
Il faut aussi distinguer trois situations.
Première situation : le logement est une résidence secondaire exploitée en meublé de tourisme. C’est le cas le plus exposé au nouveau mécanisme.
Deuxième situation : le logement est la résidence principale du propriétaire, louée ponctuellement. La clause votée ne doit pas être appliquée mécaniquement sans vérifier son champ exact.
Troisième situation : le lot a une destination commerciale ou mixte. Le règlement, l’état descriptif de division et les autorisations administratives doivent être relus avant toute conclusion.
Paris et Île-de-France : pourquoi le risque contentieux est élevé
À Paris, les tensions autour des meublés de tourisme sont anciennes. Les copropriétés sont souvent composées de lots d’habitation, de chambres de service, de commerces en rez-de-chaussée et parfois de locaux professionnels. Cette diversité rend la lecture du règlement essentielle.
En Île-de-France, le sujet se développe aussi dans les communes touristiques, les secteurs proches des gares, les zones étudiantes et les immeubles où les locations de courte durée créent des passages répétés. Un vote mal préparé peut opposer durablement les copropriétaires occupants, les investisseurs et le syndic.
La bonne méthode consiste à raisonner par pièces, et non par principe général. Il faut comparer la destination de l’immeuble, les clauses du règlement, l’usage réel des lots et la résolution proposée. C’est ce travail qui permet de savoir si l’interdiction peut tenir ou si elle peut être attaquée.
Les erreurs fréquentes à éviter
La première erreur est de croire qu’une copropriété peut désormais interdire Airbnb à la majorité simple. Ce n’est pas le cas.
La deuxième erreur est de viser toutes les locations meublées. La location meublée classique, le bail mobilité, la location longue durée et le meublé de tourisme ne répondent pas au même régime.
La troisième erreur est de voter une clause sans vérifier le règlement de copropriété. La condition tenant à l’interdiction préalable des activités commerciales est centrale.
La quatrième erreur est d’attendre. Pour contester une assemblée générale, deux mois peuvent passer très vite, surtout lorsque le procès-verbal est notifié pendant une période de congés.
La cinquième erreur est de répondre seulement par des arguments économiques. Le juge examine d’abord le texte voté, la majorité, la destination de l’immeuble et les pièces.
Sources officielles utiles
La décision à lire est la décision du Conseil constitutionnel n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, disponible sur Légifrance.
Pour le cadre général des meublés de tourisme et de la déclaration en mairie, la fiche Service-Public sur la location d’un meublé de tourisme permet de vérifier les démarches administratives.
Pour une stratégie de copropriété, l’analyse doit être croisée avec le règlement de l’immeuble et, si nécessaire, avec une consultation en droit de la copropriété à Paris.
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