La servitude legale de passage pour cause d enclave (article 682 du Code civil) : panorama de la jurisprudence contemporaine de la troisieme chambre civile (2022-2025)
La servitude legale de passage pour cause d enclave, regie par les articles 682 a 685-1 du Code civil, constitue l un des mecanismes les plus contentieux du droit des biens. Elle met en presence des interets antagonistes : celui du proprietaire d un fonds enclave, prive de tout acces suffisant a la voie publique, et celui du proprietaire du fonds servant, dont le droit de propriete se trouve greve d une charge reelle. La troisieme chambre civile de la Cour de cassation, au cours des annees 2022 a 2025, a rendu plusieurs decisions publiees au Bulletin qui temoignent d un controle renforce des conditions d ouverture du droit au desenclavement et d une attention accrue portee aux modalites d indemnisation du proprietaire du fonds servant. Cette jurisprudence contemporaine, sans bouleverser les equilibres herites du Code civil, en affine les contours avec une precision technique qui merite l attention des praticiens du droit immobilier.
Aux termes de l article 682 du Code civil, le proprietaire dont les fonds sont enclaves et qui n a sur la voie publique aucune issue, ou qu une issue insuffisante, soit pour l exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriete, soit pour la realisation d operations de construction ou de lotissement, est fonde a reclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complete de ses fonds, a charge d une indemnite proportionnee au dommage qu il peut occasionner [[Article 682 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430276.%5D%5D.
L article 683 precise que le passage doit regulierement etre pris du cote ou le trajet est le plus court du fonds enclave a la voie publique, mais qu il doit neanmoins etre fixe dans l endroit le moins dommageable a celui sur le fonds duquel il est accorde [[Article 683 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430285.%5D%5D.
L article 684, pierre angulaire du contentieux de la division, dispose que si l enclave resulte de la division d un fonds par suite d une vente, d un echange, d un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut etre demande que sur les terrains qui ont fait l objet de ces actes, sauf dans le cas ou un passage suffisant ne pourrait etre etabli sur les fonds divises [[Article 684 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430295.%5D%5D.
Enfin, l article 685-1 prevoit qu en cas de cessation de l enclave, et quelle que soit la maniere dont l assiette et le mode de la servitude ont ete determines, le proprietaire du fonds servant peut, a tout moment, invoquer l extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assuree dans les conditions de l article 682 [[Article 685-1 du Code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006430309.%5D%5D.
L analyse de la jurisprudence recente de la troisieme chambre civile permet de degager deux axes majeurs. Le premier, consacre aux conditions d ouverture du droit au desenclavement, revele une appreciation de plus en plus restrictive de l etat d enclave, que ce soit au stade de sa caracterisation materielle ou a celui de l exclusion de l enclave volontaire (I). Le second, relatif aux modalites d exercice de la servitude, met en lumiere des regles precises touchant a la determination de l assiette du passage en cas de division du fonds et a la fixation de l indemnite due au proprietaire du fonds servant face a une pluralite de fonds dominants (II).
I. Les conditions d ouverture du droit au desenclavement : une appreciation restrictive de l etat d enclave
A. La caracterisation de l etat d enclave entre appreciation materielle et exclusion de la simple commodite
La Cour de cassation maintient une ligne de partage nette entre la situation d enclave, qui ouvre droit a une servitude legale de passage, et la simple commodite, qui n y donne pas acces. L arret du 27 fevrier 2025 (publie au Bulletin) en offre une illustration topique. En l espece, des proprietaires revendiquaient une servitude de passage pour acceder directement a un garage situe a l arriere de leur parcelle, alors meme que leur fonds disposait de deux acces a la voie publique. La cour d appel de Lyon avait constate que les photographies produites de vehicules stationnes dans la cour confirmaient la possibilite d un acces automobile a ces fonds. La Cour de cassation a approuve cette analyse en relevant que le passage revendique pour acceder directement au garage situe a l arriere de la parcelle relevait d une simple commodite et en a exactement deduit que ce fonds n etait pas enclave [[Cass. 3e civ., 27 fev. 2025, n 23-10.658, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/67c00a671125355ef3efdbb9.%5D%5D.
Cette solution rappelle que l appreciation de l etat d enclave repose sur une analyse concrete de la configuration des lieux et non sur la commodite d usage souhaitee par le proprietaire. L existence d un acces, meme s il est moins commode que celui revendique, suffit a exclure l enclave. Par ailleurs, la Cour a egalement estime, dans la meme decision, que lorsque par une donation-partage, des epoux transmettent a l un de leurs heritiers un fonds constituant un bien propre de l un d eux, et a un autre un fonds constituant un bien commun, aucune servitude par destination du pere de famille ne peut etre constituee a cette occasion, les biens ainsi transmis n ayant pas appartenu au meme proprietaire et le partage n ayant donc pas opere de division d un meme fonds.
La decision du 14 mars 2024, egalement publiee au Bulletin, apporte une precision complementaire d importance. Un proprietaire se prevalait d un etat d enclave, mais il est apparu que son fermier beneficiait d une tolerance de passage sur une exploitation voisine situee en Belgique, ce qui permettait d acceder au fonds litigieux. La Cour de cassation a juge que le fonds qui beneficie d une tolerance de passage permettant un acces suffisant a la voie publique pour les besoins de son exploitation n est pas enclave, tant que cette tolerance est maintenue, peu important qu elle ne soit pas personnellement accordee au proprietaire mais a celui qui exploite ce fonds [[Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n 22-15.205, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/65f2a1658591f70008cf2f13.%5D%5D.
Cette jurisprudence presente un interet pratique considerable pour les contentieux ruraux et agricoles. Elle implique que le proprietaire qui souhaite faire constater l etat d enclave de son fonds doit non seulement demontrer l absence d acces direct a la voie publique, mais aussi l absence de toute tolerance de passage, meme consentie a un tiers exploitant. La tolerance de passage, pour precaire qu elle soit, suffit a faire obstacle a la reconnaissance de l enclave.
L arret du 10 avril 2025 rappelle que la cour d appel, saisie d une demande d extinction de servitude de passage au profit d une proprietaire de fonds dominant, doit caracteriser si la desserte du fonds dominant est assuree dans les conditions de l article 682 du Code civil, faute de quoi elle prive sa decision de base legale au regard des articles 682 et 685-1 [[Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n 23-22.441, https://www.courdecassation.fr/decision/67f76938346c8e4db4347502.%5D%5D. La charge de la preuve de la cessation de l enclave pese sur le proprietaire du fonds servant qui invoque l extinction de la servitude.
L arret du 7 mai 2025 confirme cette approche restrictive en matiere d extinction de la servitude. Un proprietaire de fonds servant demandait l extinction d une servitude legale au motif que le fonds dominant avait ete reuni materiellement avec d autres parcelles beneficiant d une servitude conventionnelle de passage. La Cour de cassation a approuve la cour d appel d avoir enonce, a bon droit, que la servitude conventionnelle de passage instituee par l acte du 25 janvier 2013 ne pouvait beneficier qu aux seules parcelles visees par le titre et que ce droit de passage ne pouvait des lors assurer la desserte complete de la parcelle litigieuse [[Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n 23-22.810, https://www.courdecassation.fr/decision/681af5320dfb1f09369ce141.%5D%5D. En depit de la reunion materielle de ces trois fonds, la parcelle ne disposait pas d un acces, meme indirect, a la voie publique, et la servitude legale n etait pas eteinte.
A cet egard, la solution est doublement instructive. D une part, elle confirme que l appreciation de l enclave s opere parcelle cadastrale par parcelle cadastrale, sans que la reunion de fait de plusieurs fonds entre les mains d un meme proprietaire ne modifie le statut juridique de chacun d entre eux. D autre part, elle rappelle que la servitude conventionnelle, a la difference de la servitude legale, est strictement limitee aux fonds designes par le titre constitutif et ne saurait profiter a d autres parcelles, fussent-elles contigues.
B. Le critere decisif de l absence d enclave volontaire
Le second grand principe degage par la jurisprudence recente est celui de l exclusion du benefice de la servitude legale lorsque l enclave resulte du fait volontaire du proprietaire ou de ses auteurs. Ce principe, qui n est pas enonce expressement par les textes, est une construction pretorienne constante que la Cour de cassation rappelle avec une rigueur renouvelee.
L arret du 26 octobre 2023 en constitue l illustration la plus significative. Dans cette affaire, la cour d appel de Versailles avait fait droit a la demande en desenclavement de proprietaires dont le garage etait enclave, sans rechercher, comme il le lui etait demande, si l etat d enclave ne resultait pas du propre fait de leurs auteurs. La Cour de cassation a censure cette decision au visa de l article 682 du Code civil, en reprochant a la cour d appel de n avoir pas donne de base legale a sa decision. La Haute juridiction rappelle ainsi que le proprietaire d un fonds qui a ete enclave du fait de son auteur ne peut pretendre a une servitude legale de passage [[Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n 22-10.555, https://www.courdecassation.fr/decision/653a049ad0451e8318d0e7dd.%5D%5D.
Cette solution impose aux juridictions du fond de verifier systematiquement si l enclave est imputable a un acte volontaire du proprietaire actuel ou de ses auteurs. Lorsqu un proprietaire divise son fonds en plusieurs parcelles sans menager d acces suffisant a l une d entre elles, ou lorsqu il edifie une construction sans prevoyer de desserte, il se cree a lui-meme une situation d enclave dont il ne saurait legitimer se prevaloir pour revendiquer un passage sur le fonds d autrui. La charge de la preuve de l absence d enclave volontaire pese sur le proprietaire du fonds servant, qui doit demontrer que l enclave est la consequence directe d un acte imputable au proprietaire du fonds dominant ou a ses auteurs.
L arret du 1er juin 2022 confirme cette approche. La Cour de cassation y a approuve la cour d appel de Nimes d avoir juge que la parcelle litigieuse etait enclavee, apres avoir constate qu il n existait entre cette parcelle et la parcelle contigue appartenant au meme proprietaire (la commune) qu un passage insuffisant compte tenu des exigences de la vie moderne. La Cour a implicitement mais necessairement ecarte l argument tire de l enclave volontaire, des lors que la situation n etait pas imputable a un acte delibere de la commune mais a une configuration historique des lieux [[Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n 21-16.994, https://www.courdecassation.fr/decision/6297027965ec7ea9d4f0dcaa.%5D%5D.
Par ailleurs, la Cour de cassation a estime, dans le meme arret, que l appreciation de l enclave s opère parcelle par parcelle, et non a l echelle du patrimoine foncier global du proprietaire. Le fait que deux parcelles contigues appartiennent au meme proprietaire et que l une d entre elles dispose d un acces a la voie publique ne suffit pas a exclure l enclave de l autre, si la communication entre les deux parcelles n est pas suffisante pour les besoins de l exploitation du fonds. Cette solution, qui distingue nettement l unite de propriete de l unite d exploitation, merite d etre soulignee pour sa portee pratique dans les contentieux de division fonciere et de lotissement.
II. Les modalites d exercice de la servitude de passage : entre determination de l assiette et fixation de l indemnite
A. La determination de l assiette du passage dans l hypothese de division du fonds
L article 684 du Code civil enonce une regle derogatoire au droit commun du desenclavement : si l enclave resulte de la division d un fonds, le passage ne peut etre demande que sur les terrains qui ont fait l objet de cette division, et non sur les fonds des voisins. Cette disposition, qui protege les tiers contre les consequences d une division a laquelle ils sont etrangers, a donne lieu a une jurisprudence abondante et techniquement raffinee.
L arret du 20 novembre 2025, publie au Bulletin, constitue un apport majeur a cette construction. En l espece, un proprietaire avait constitue un fonds unique en acquerant plusieurs parcelles entre avril et juillet 1999, dont une seule disposait d un acces a la voie publique. En mars 2013, il avait vendu les parcelles donnant acces a la voie publique, laissant subsister un fonds enclave qui fut ulterieurement revendu a un tiers. Ce tiers revendiquait une servitude de passage sur le fonds d un voisin, etranger a la division. La Cour de cassation a rejete le pourvoi en affirmant un principe en deux temps.
Premierement, elle a juge que lorsque l etat d enclave de certaines parcelles est la consequence directe de la division d un fonds unique alors non enclave, un passage ne peut etre etabli que sur les parcelles du fonds divise, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un etat d enclave de certaines parcelles qui preexistait a la constitution de ce fonds unique [[Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n 24-17.240, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/691ebae80faf9858cdf58422.%5D%5D.
Deuxiemement, la Cour a precise que la circonstance que les parcelles devenues enclavees soient par la suite vendues, sans qu ait ete prealablement reconnu ou amenage un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle a l application de l article 684 du Code civil. Autrement dit, l acquereur d un fonds enclave issu d une division anterieure ne peut se prevaloir de sa qualite de tiers pour echapper au jeu de l article 684 et revendiquer un passage sur un fonds voisin. Cette solution, qui consolide l effet reel de la regle, emporte des consequences pratiques considerables pour les acquereurs de parcelles issues de divisions : ils doivent imperativement verifier, avant l acquisition, si le fonds est enclave et si cette enclave est la consequence d une division anterieure, auquel cas le passage ne pourra etre revendique qu aupres des proprietaire des parcelles issues de la meme division.
L arret du 14 decembre 2023 apporte un eclairage complementaire sur la distinction entre servitude legale et servitude conventionnelle. Dans cette affaire, la cour d appel de Fort-de-France avait retenu, dans ses motifs, que l acte d acquisition prevoyait l existence d une servitude de passage expressement justifiee au visa de l article 682, tout en enoncant dans son dispositif que le fonds disposait d une servitude de passage en vertu du titre constitutif. La Cour de cassation a censure cet arret au motif que les motifs etaient contraires au dispositif et contradictoires entre eux relativement au fondement retenu de la servitude [[Cass. 3e civ., 14 dec. 2023, n 21-23.035, https://www.courdecassation.fr/decision/657aac65c365688318788762.%5D%5D. Cette decision rappelle la difference fondamentale de regime entre les deux types de servitudes : la servitude legale est regie par les articles 682 et suivants du Code civil, tandis que la servitude conventionnelle obeit aux regles de droit commun des articles 686 et suivants. Leur confusion est une source frequente de contentieux, notamment dans les operations de lotissement ou de vente divisee, ou il est frequent que l acte de vente rappelle l existence d une servitude legale sans pour autant la transformer en servitude conventionnelle.
B. L indemnisation du proprietaire du fonds servant face a la pluralite des fonds dominants
La question de l indemnite due au proprietaire du fonds servant en contrepartie de l exercice de la servitude de passage est regie par l article 682 du Code civil, qui prevoit une indemnite proportionnee au dommage que le passage peut occasionner. La jurisprudence recente a apporte des precisions importantes sur l hypothese, frequente en pratique, d une pluralite de fonds dominants beneficiant du meme passage.
L arret du 12 septembre 2024, publie au Bulletin, pose un principe d une grande netete. En l espece, plusieurs proprietaires de fonds enclaves beneficiaient d un passage sur un fonds voisin, et le proprietaire du fonds servant sollicitait une condamnation solidaire au paiement de l indemnite. La Cour de cassation a rejete cette pretention en se fondant sur la combinaison des articles 682, 1309 et 1310 du Code civil.
Elle a enonce que lorsque plusieurs proprietaires de fonds enclaves beneficient d un passage sur un fonds voisin, chacun d eux est redevable a l egard du proprietaire de ce fonds d une indemnite reparant les inconvenients et desagrements causes par l exercice de son droit, chaque proprietaire beneficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui cause par les autres usagers de la servitude [[Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n 22-18.602, publie au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/66e29caab6b267943afda8e6.%5D%5D. En l absence de convention ou de loi la prevoyant, aucune condamnation solidaire au paiement de l indemnite ne peut etre prononcee a leur encontre.
Cette solution, rigoureusement motivee, repose sur le principe de la division de plein droit de l obligation a pluralite de sujets, consacre par les articles 1309 et 1310 du Code civil. Elle emporte deux consequences pratiques majeures. D une part, le proprietaire du fonds servant qui entend obtenir une indemnite doit assigner individuellement chaque proprietaire de fonds dominant et etablir, pour chacun, le montant du dommage specifique cause par le passage de ce fonds. D autre part, le juge saisi d une telle demande doit determiner, pour chaque fonds dominant, le montant de l indemnite due a proportion des desagrements et inconvenients propres a chaque fonds.
L arret est d autant plus remarquable qu il a ete rendu apres cassation d un arret de la cour d appel d Aix-en-Provence qui avait rejete purement et simplement la demande indemnitaire au motif qu elle n etait pas individualisee par proprietaire. La Cour de cassation a, dans une motivation relevee d office, rappele qu il incombe au juge de fixer l indemnite due par chaque proprietaire des fonds beneficiant du passage, a proportion des desagrements que chacun causait au fonds servant, et qu en rejetant la demande sans proceder a cette ventilation, la cour d appel avait meconnu l etendue de son office.
Cette position jurisprudentielle contraste avec une conception plus souple qui aurait pu etre retenue, fondee sur l indivisibilite du dommage cause par le passage. Le choix de la Cour de cassation est celui d une approche individualisee qui protege le proprietaire du fonds servant en lui garantissant un debiteur identifie pour chaque fraction de l indemnite, tout en excluant le mecanisme de la solidarite qui aurait pese sur les proprietaires des fonds dominants au-dela de leur contribution propre.
Conclusion
L arret du 2 octobre 2025, qui censure une cour d appel pour avoir omis de rechercher si le passage revendique par le proprietaire du fonds dominant constituait veritablement l unique assiette possible de la servitude, confirme que les juridictions du fond ne sauraient se dispenser d une analyse concrete de l ensemble des trajets envisageables avant de fixer l assiette du passage [[Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n 23-21.978, https://www.courdecassation.fr/decision/68de28e15eaf3d95fe752ce3.%5D%5D. Cette exigence procede directement de l article 683 du Code civil, qui impose de prendre le passage du cote le plus court tout en le fixant a l endroit le moins dommageable pour le fonds servant.
La jurisprudence de la troisieme chambre civile au cours des annees 2022 a 2025 dessine les contours d un droit du desenclavement a la fois stable dans ses principes et exigeant dans ses conditions d application. La caracterisation de l etat d enclave requiert une analyse concrete de l acces effectif a la voie publique, sans que la configuration cadastrale des parcelles ni les commodites d usage ne puissent suppleer a un veritable defaut de desserte. L exclusion de l enclave volontaire, systematiquement verifiee par le juge, interdit au proprietaire de se prevaloir d une situation qu il a lui-meme creee ou que ses auteurs ont engendree par une division malencontreuse de leur patrimoine foncier.
Les regles relatives a l assiette du passage et a l indemnisation du fonds servant, telles que precisees par les arrets de novembre 2025 et de septembre 2024, offrent aux praticiens un cadre technique rigoureux. Elles imposent une vigilance particuliere lors de la redaction des actes de vente divisee, de compromis de vente immobiliere, de donation-partage ou de constitution de servitude immobiliere, sous peine de voir le droit revendique se heurter a l application de l article 684 du Code civil. Le contentieux de la servitude de passage, loin de se reduire a un simple conflit de voisinage, mobilise des regles de fond et de preuve dont la maitrise conditionne l issue du litige. Les praticiens du droit immobilier et de la vente immobiliere trouveront dans cette jurisprudence recente un guide precis pour anticiper les difficultes liees a l enclave et securiser les operations de division fonciere.
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