Depuis le 20 mai 2026, les propriétaires qui louent un meublé de tourisme doivent surveiller un point de plus : la déclaration du logement et la cohérence du dossier énergétique. La réforme des meublés de tourisme issue de la loi du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des communes, durci les règles d’enregistrement et ouvert un calendrier de restriction des logements les moins performants. Pour un propriétaire qui loue sur Airbnb, Abritel, Booking ou en direct, la question n’est donc plus seulement fiscale. Elle devient juridique : le logement peut-il être proposé en courte durée si son DPE est mauvais, si la mairie demande des pièces, si le règlement de copropriété se durcit ou si une annonce est signalée ?
La réponse dépend de trois éléments : le classement énergétique du logement, la commune dans laquelle il est situé et le régime de changement d’usage applicable. Un appartement parisien ou francilien loué à une clientèle de passage n’est pas traité comme une résidence principale louée quelques semaines par an dans une commune sans contrôle renforcé. Le propriétaire doit vérifier le DPE, la déclaration en mairie, le règlement de copropriété et les autorisations avant de continuer à louer.
Ce que la réforme change pour les meublés de tourisme
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a été publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024. Son article 3 prévoit la création de règles propres à la performance énergétique des meublés de tourisme, avec un lien direct avec le diagnostic de performance énergétique.
Service-Public rappelle que toutes les locations de meublés touristiques doivent faire l’objet d’une déclaration, avec un enregistrement auprès d’un téléservice national dédié, au plus tard le 20 mai 2026. Le loueur doit aussi pouvoir prouver que le logement déclaré comme résidence principale est bien sa résidence principale, notamment par l’avis d’imposition établi à cette adresse.
Ce changement est important. Avant, beaucoup de propriétaires raisonnaient en nombre de nuitées, en fiscalité ou en règlement de copropriété. Désormais, l’administration peut aussi contrôler la cohérence du logement lui-même : usage déclaré, adresse, numéro d’enregistrement, classement énergétique, durée de location et conformité avec les règles locales.
Sources utiles :
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024
- Article 3 de la loi sur les meublés de tourisme
- Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 ?
Le DPE devient un point de contrôle de la location courte durée
Le diagnostic de performance énergétique n’est plus seulement un document de bail d’habitation classique ou de vente immobilière. Il devient un indicateur de conformité pour certaines locations touristiques.
Service-Public indique que le DPE est obligatoire pour les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme lorsqu’ils sont soumis à autorisation de changement d’usage. Les logements classés G ne sont plus autorisés à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F doivent sortir du dispositif à compter du 1er janvier 2028. À partir du 1er janvier 2034, seuls les logements classés A à D pourront être autorisés à la location dans ce cadre.
Le propriétaire doit donc distinguer deux situations.
La première concerne le logement déjà exploité, situé dans une commune où la location touristique est encadrée. Il faut vérifier si le logement relève d’une autorisation de changement d’usage, d’un numéro d’enregistrement ou d’une règle locale particulière. Le DPE doit être conservé, car il peut devenir une pièce demandée dans le cadre d’un contrôle.
La seconde concerne le logement nouvellement mis en location touristique. Dans les communes qui imposent une autorisation de changement d’usage, le mauvais DPE peut devenir un motif de refus ou de difficulté immédiate. Un logement classé G est particulièrement exposé. Un logement classé F doit aussi être traité comme un risque à court terme, car l’échéance de 2028 se rapproche.
Peut-on louer un Airbnb classé G ?
Un logement classé G est le cas le plus risqué. Pour une location d’habitation classique, les passoires thermiques sont déjà dans le viseur du droit de la décence. Pour une location touristique, la réforme ajoute un contrôle propre aux meublés de tourisme.
Le propriétaire ne doit pas se contenter de l’argument suivant : le locataire touristique ne signe pas un bail d’habitation de trois ans, donc les règles énergétiques seraient sans effet. Ce raisonnement est trop court. La loi sur les meublés de tourisme vise précisément les locations de courte durée offertes à une clientèle de passage. La question se déplace : non pas « le locataire peut-il demander la décence ? », mais « la mairie peut-elle refuser, contrôler ou sanctionner l’exploitation touristique du logement ? »
En pratique, un propriétaire d’un logement classé G doit :
- vérifier si la commune impose une déclaration ou un numéro d’enregistrement ;
- vérifier si le bien est une résidence principale ou une résidence secondaire ;
- vérifier si un changement d’usage est nécessaire ;
- relire le règlement de copropriété ;
- conserver le DPE et les échanges avec la mairie ;
- éviter toute annonce qui présente le logement comme conforme si le DPE ne le permet pas.
Si la mairie adresse une demande de justificatif ou une mise en demeure, il faut répondre par écrit et produire les pièces utiles. Le silence ou une réponse imprécise peut aggraver le dossier.
Quelles sanctions en cas de DPE manquant ou de location irrégulière ?
La réforme prévoit plusieurs niveaux de risque.
Service-Public indique qu’à partir du 1er janvier 2034, le maire pourra demander au propriétaire de fournir le DPE valide de son meublé de tourisme. L’absence de transmission pourra entraîner une astreinte administrative de 100 euros par jour. Le propriétaire qui louerait son meublé de tourisme en violation des règles relatives au DPE encourra une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros.
Ces sanctions s’ajoutent aux autres risques déjà connus : défaut d’enregistrement, fausse déclaration, faux numéro d’enregistrement, dépassement du nombre de jours autorisés pour une résidence principale, changement d’usage irrégulier ou violation du règlement de copropriété.
Le risque financier peut donc dépasser le montant d’une simple amende. Une procédure peut aussi provoquer la suspension de l’annonce, la perte de revenus locatifs, un conflit avec le syndic, une action en justice de la copropriété ou un litige avec un voyageur si le logement ne correspond pas à sa description.
Copropriété : le DPE ne suffit pas à rendre la location possible
Un bon DPE ne donne pas automatiquement le droit de louer en meublé touristique. En copropriété, il faut lire le règlement de copropriété. Certains règlements interdisent les activités commerciales, les locations hôtelières, les locations de courte durée ou les usages incompatibles avec la destination bourgeoise de l’immeuble.
La réforme des meublés de tourisme a aussi renforcé le rôle de la copropriété. À partir de 2025, le copropriétaire qui se déclare en mairie comme loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété peuvent indiquer explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Dans les copropriétés déjà dotées d’un règlement, une modification peut être votée dans les conditions prévues par la loi pour interdire la location touristique.
Le propriétaire doit donc éviter une erreur fréquente : régulariser la déclaration en mairie tout en négligeant le syndic. Si la copropriété engage une action, le débat portera sur la destination de l’immeuble, les clauses du règlement, les nuisances, la rotation des occupants et la nature de l’exploitation.
Résidence principale ou résidence secondaire : la stratégie n’est pas la même
La résidence principale bénéficie d’un régime particulier, mais elle n’échappe pas aux contrôles.
Le logement constitue la résidence principale du loueur lorsqu’il y habite au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La location touristique est alors en principe limitée à un nombre de jours annuel, souvent 120 jours, avec la possibilité pour certaines communes de fixer un plafond plus strict. Service-Public rappelle que les communes pourront limiter cette durée à 90 jours par an.
La résidence secondaire est plus exposée. Dans les communes tendues, notamment à Paris, la location répétée d’un local meublé destiné à l’habitation à une clientèle de passage peut constituer un changement d’usage. Le propriétaire doit alors obtenir l’autorisation requise. À défaut, il risque une procédure engagée par la commune.
Le DPE doit être analysé dans cette logique. Un logement classé F ou G exploité comme résidence secondaire touristique dans une zone tendue cumule plusieurs signaux de risque : contrôle de l’usage, contrôle énergétique, contrôle du numéro d’enregistrement et contrôle éventuel de la copropriété.
Paris et Île-de-France : les points à vérifier avant de continuer à louer
À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, la location touristique est particulièrement surveillée. Les contrôles portent souvent sur le numéro d’enregistrement, la résidence principale, le changement d’usage, le nombre de nuitées et la conformité des annonces.
Pour un appartement situé à Paris, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Saint-Denis, Montreuil, Vincennes ou dans une commune qui a mis en place un encadrement local, le propriétaire doit réunir un dossier simple :
- titre de propriété ou bail autorisant la sous-location, si le propriétaire n’est pas l’exploitant ;
- DPE à jour ;
- justificatif de résidence principale si le logement est déclaré comme tel ;
- numéro d’enregistrement ;
- autorisation de changement d’usage si elle est nécessaire ;
- règlement de copropriété ;
- procès-verbaux d’assemblée générale relatifs aux locations meublées touristiques ;
- captures de l’annonce et historique des nuitées.
Ce dossier permet de répondre rapidement à une mairie, à un syndic ou à une plateforme. Il permet aussi d’évaluer si la poursuite de l’exploitation est défendable ou s’il faut suspendre l’annonce le temps de régulariser.
Que faire si la mairie menace de sanctionner ?
Il faut d’abord identifier le fondement exact du courrier. La mairie ne reproche pas toujours la même chose. Elle peut viser l’absence de déclaration, un faux numéro, un dépassement de durée, un changement d’usage non autorisé, l’absence de pièce justificative ou une difficulté liée au DPE.
La réponse doit être factuelle. Il faut produire les pièces disponibles, corriger les erreurs matérielles et expliquer la situation du logement. Si le logement est une résidence principale, l’avis d’imposition, les factures, l’assurance habitation et les éléments de vie effective à l’adresse sont utiles. Si le logement est une résidence secondaire, il faut vérifier si une autorisation de changement d’usage a été obtenue ou peut encore l’être.
Si une sanction est envisagée, il faut contrôler :
- la compétence de l’autorité qui agit ;
- la date des faits reprochés ;
- le texte applicable à cette date ;
- les preuves produites par la mairie ;
- le nombre réel de jours de location ;
- l’identité de la personne qui a effectivement exploité l’annonce ;
- les possibilités de régularisation.
Une contestation utile ne se limite pas à dire que le propriétaire ignorait la règle. Elle doit attaquer le fondement, la preuve, le montant et la proportionnalité de la sanction.
Que faire si le syndic conteste la location touristique ?
Le syndic peut adresser une mise en demeure au propriétaire, demander la cessation de l’activité, solliciter une décision d’assemblée générale ou engager une action au nom du syndicat des copropriétaires si l’assemblée l’y autorise.
Le propriétaire doit relire le règlement de copropriété avant de répondre. Certaines clauses interdisent clairement l’activité para-hôtelière. D’autres sont ambiguës. La location meublée touristique sans services hôteliers n’est pas toujours interdite par principe, mais elle peut devenir contestable si elle génère des nuisances, une rotation excessive ou un usage contraire à la destination de l’immeuble.
Il faut aussi vérifier les votes d’assemblée générale. Une résolution qui prétend interdire toute location touristique peut être contestable si elle modifie les droits des copropriétaires dans des conditions irrégulières. À l’inverse, une résolution régulière ou une clause claire du règlement peut rendre la défense difficile.
Le délai de contestation d’une assemblée générale est court : deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires opposants ou défaillants.
Faut-il refaire le DPE avant de louer ?
Oui, si le DPE est ancien, incohérent, absent ou défavorable. Un DPE à jour permet d’anticiper la réglementation, de sécuriser le dossier et de décider si des travaux sont nécessaires.
Le propriétaire doit se poser trois questions :
- le DPE existe-t-il et est-il encore valable ?
- la classe énergétique permet-elle de continuer l’exploitation touristique dans la commune concernée ?
- des travaux réalistes peuvent-ils faire sortir le logement de la classe F ou G ?
Si le logement est classé G, il faut traiter le sujet immédiatement. Si le logement est classé F, l’échéance de 2028 doit être anticipée, surtout si le propriétaire dépend fortement des revenus de location courte durée. Si le logement est classé E, il faut surveiller le calendrier de 2034 et le coût prévisible des travaux.
Questions fréquentes
Le DPE est-il obligatoire pour tous les Airbnb ?
Le DPE devient surtout décisif pour les logements nouvellement proposés en meublé de tourisme lorsqu’ils sont soumis à autorisation de changement d’usage. Il faut vérifier la commune, l’usage du logement et la date de mise en location.
Un logement classé G peut-il encore être loué en courte durée ?
Le risque est élevé. Les logements classés G sont visés par les restrictions applicables aux meublés de tourisme soumis au régime renforcé. Avant de maintenir l’annonce, il faut vérifier la déclaration, l’autorisation de changement d’usage et les règles locales.
La mairie peut-elle demander le DPE ?
Oui, la réforme prévoit un pouvoir de contrôle du maire, avec des sanctions en cas d’absence de transmission ou de location en violation des règles relatives au DPE.
Le syndic peut-il interdire Airbnb même si le DPE est bon ?
Oui. Le DPE ne règle pas la question de la copropriété. Le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble, les nuisances et les décisions d’assemblée générale restent déterminants.
Que faire si l’annonce Airbnb est déjà en ligne ?
Il faut auditer le dossier avant le prochain calendrier de location : DPE, déclaration, numéro d’enregistrement, résidence principale ou secondaire, changement d’usage, règlement de copropriété et historique des nuitées. Si un point est fragile, la suspension temporaire de l’annonce peut éviter une sanction plus coûteuse.
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