Le nouveau statut du bailleur privé relance un réflexe dangereux chez certains investisseurs : signer vite un compromis en pensant que l’amortissement fiscal sera acquis ensuite. Or le mécanisme issu de l’article 31 du Code général des impôts n’est pas une simple réduction automatique. Il repose sur des conditions précises : nature du logement, immeuble collectif, location nue à usage de résidence principale, plafonds de loyers et de ressources, engagement locatif, délai de mise en location, et, pour l’ancien, nature et volume des travaux.
Le risque apparaît dès l’avant-contrat. Si le compromis ne prévoit rien, l’acquéreur peut rester engagé à acheter même si le bien ne permet finalement pas de bénéficier de l’amortissement attendu. Il peut aussi découvrir trop tard que les travaux ne rentrent pas dans le bon régime, que la copropriété ne les autorise pas, que le financement ne couvre pas le calendrier réel, ou que le locataire envisagé ne respecte pas les conditions du dispositif.
La bonne question n’est donc pas seulement : « le dispositif Jeanbrun est-il intéressant ? » La question utile, avant de signer, est plutôt : « quelles clauses et quelles pièces faut-il obtenir pour ne pas acheter un bien dont l’avantage fiscal disparaît après le compromis ? »
Ce que change le dispositif Jeanbrun pour un bailleur privé
Le dispositif vise à encourager la location nue de logements collectifs à usage de résidence principale. Il permet, sous conditions, de pratiquer un amortissement fiscal sur une partie du prix d’acquisition, en contrepartie d’un engagement locatif et de plafonds.
Pour le logement neuf ou assimilé, l’article 31 du Code général des impôts prévoit notamment un engagement de location minimale de neuf ans, une mise en location dans un délai contraint, des plafonds de loyer et de ressources, ainsi qu’une base d’amortissement calculée sur le prix de revient, hors fraction représentative du terrain.
Pour l’ancien avec travaux, l’attention doit être encore plus forte. Le texte distingue notamment les acquisitions accompagnées de travaux conduisant à la production ou livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal, et les acquisitions accompagnées de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Ce seuil ne se vérifie pas à l’instinct. Il suppose un dossier chiffré, des devis cohérents, une qualification juridique des travaux et une capacité à prouver ce qui a réellement été réalisé.
Le texte officiel de référence est l’article 31 du Code général des impôts, dans sa version issue de la loi de finances pour 2026. Pour un investisseur, il doit être lu avant le compromis, pas seulement au moment de la déclaration fiscale.
Pourquoi le compromis de vente devient le moment décisif
Le compromis fixe le périmètre de l’opération. Une fois signé, l’acquéreur n’a pas toujours la liberté de renégocier parce qu’un avantage fiscal espéré devient incertain. Si aucune condition suspensive ne protège l’objectif d’investissement, l’échec du montage peut ne pas suffire à sortir de la vente.
Trois situations reviennent souvent.
Première situation : l’acheteur pense acheter un bien éligible parce qu’il est dans un immeuble collectif et qu’il sera loué nu. Mais le compromis ne précise pas le niveau de travaux, le délai de réalisation, le sort des autorisations de copropriété, ni la compatibilité avec les plafonds de loyer.
Deuxième situation : l’acheteur compte sur des travaux d’amélioration pour atteindre le seuil de 30 % du prix. Les devis existent, mais ils sont approximatifs, mélangent entretien courant et amélioration, ou ne distinguent pas les postes pris en compte fiscalement. Si le seuil n’est pas atteint ou si la nature des travaux est contestée, l’amortissement peut être remis en cause.
Troisième situation : le financement a été obtenu pour le prix d’achat, mais pas pour l’enveloppe complète : frais, travaux, délais de vacance, honoraires, diagnostics, assurances, charges de copropriété et éventuelles autorisations administratives. L’opération peut devenir intenable avant même la première location.
Les clauses à prévoir avant de signer
Un compromis destiné à un investissement sous dispositif Jeanbrun ne devrait pas être traité comme une vente d’habitation classique. Il faut adapter les conditions à l’objectif réel de l’acquisition.
La première clause à vérifier est la condition suspensive de financement. Elle doit couvrir le prix, les frais et l’enveloppe de travaux indispensable au montage. Si la banque finance seulement l’acquisition et laisse les travaux à la charge de l’épargne personnelle, il faut mesurer le risque de trésorerie. Une promesse de rentabilité fiscale ne remplace pas un financement réellement disponible.
La deuxième clause porte sur les travaux. Lorsque l’ancien est visé, le compromis peut prévoir la communication des devis, diagnostics, plans, autorisations de copropriété déjà obtenues, procès-verbaux d’assemblée générale, autorisations d’urbanisme si elles sont nécessaires, et documents permettant de qualifier les travaux. Si un accord de copropriété est indispensable, il faut éviter de signer comme si la décision était acquise.
La troisième clause concerne les déclarations du vendeur. L’acquéreur peut demander que soient précisées la consistance du lot, l’usage actuel, les travaux antérieurs, les éventuels sinistres, les procédures de copropriété, les impayés, les restrictions du règlement de copropriété et les éléments susceptibles de retarder la mise en location.
La quatrième clause est plus délicate : elle concerne l’objectif fiscal lui-même. Il ne s’agit pas de demander au vendeur de garantir l’économie d’impôt future, car elle dépend aussi de l’acquéreur. En revanche, lorsque l’avantage fiscal est déterminant, le compromis peut organiser une vérification documentaire préalable, une condition liée à l’obtention de certaines pièces, ou une faculté de renoncer si un élément objectif rend le montage impossible.
Travaux de 30 % : comment éviter le piège
Le seuil de 30 % du prix d’acquisition est l’un des points les plus sensibles pour l’ancien. Une erreur fréquente consiste à additionner tous les coûts du projet sans distinguer ce qui relève réellement des travaux pris en compte.
Avant de signer, il faut obtenir un tableau simple :
| Poste | Question à vérifier |
|---|---|
| Prix d’acquisition | Quel montant sert de base au calcul ? |
| Travaux prévus | S’agit-il de travaux d’amélioration ou d’une opération assimilable à du neuf ? |
| Devis | Les devis sont-ils détaillés, datés, signés et cohérents avec le bien ? |
| Copropriété | Les travaux nécessitent-ils un vote d’assemblée générale ? |
| Urbanisme | Une déclaration préalable ou une autre autorisation est-elle nécessaire ? |
| Calendrier | Le délai permet-il ensuite de louer dans les conditions du texte ? |
| Preuve | Quelles factures, photos, attestations et procès-verbaux seront conservés ? |
Le seuil ne se sécurise pas seulement avec un devis global. Il se sécurise avec une chaîne de preuve : visite technique, diagnostics, devis détaillés, financement, autorisations, factures, justificatifs de paiement, réception des travaux, puis bail conforme aux conditions du dispositif.
Si le dossier est fragile, il vaut mieux le savoir avant l’expiration du délai de rétractation ou avant la levée des conditions suspensives. Après, la discussion devient beaucoup plus difficile.
Location nue, résidence principale et proches : les limites à ne pas oublier
Le dispositif ne doit pas être confondu avec la location meublée non professionnelle. L’amortissement Jeanbrun se rattache à la location nue et aux revenus fonciers, sous conditions spécifiques. Un projet conçu autour du meublé, de la location saisonnière ou d’une occupation familiale peut donc sortir du cadre recherché.
Il faut aussi vérifier l’identité du futur locataire. Le texte prévoit des restrictions lorsque la location est consentie à un membre du foyer fiscal ou à certains proches. Une opération patrimoniale familiale doit donc être relue avant signature, surtout lorsque l’idée consiste à acheter un logement pour le louer à un enfant, un parent ou un allié.
Autre point : l’engagement locatif est long. Neuf ans ne se résument pas à une intention. Il faut anticiper la vacance locative, les plafonds, les changements familiaux, la revente, le démembrement éventuel, la transmission, les travaux futurs et la capacité à conserver les justificatifs pendant toute la période utile.
Que demander au notaire, à l’agent immobilier et au vendeur ?
Avant le compromis, l’acquéreur doit demander les pièces qui permettent de vérifier le bien et son calendrier. Les plus utiles sont les suivantes :
- le règlement de copropriété et ses modificatifs ;
- les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- les diagnostics techniques disponibles ;
- les informations sur les travaux votés ou envisagés ;
- les devis de travaux propres au lot ;
- les autorisations déjà obtenues ou à obtenir ;
- les charges de copropriété, appels de fonds et éventuelles procédures ;
- les informations sur l’usage actuel du bien ;
- les échanges écrits confirmant le calendrier de libération, de travaux et de mise en location.
Il faut formuler les demandes par écrit. Un simple échange oral rassurant ne suffit pas si le projet échoue ensuite. En cas de litige, ce sont les pièces, les clauses et les courriels datés qui permettront d’établir ce qui était connu avant la signature.
Que faire si le compromis est déjà signé ?
Si le compromis est déjà signé, il faut d’abord relire les dates. Le délai de rétractation, les conditions suspensives, la date limite d’obtention du prêt, la date prévue de signature de l’acte authentique et les échéances de levée d’option ne produisent pas les mêmes effets.
Ensuite, il faut isoler le problème réel :
- le financement ne couvre pas les travaux ;
- le seuil de travaux paraît impossible à atteindre ;
- la copropriété refuse ou reporte une autorisation ;
- le bien ne correspond pas aux conditions du dispositif ;
- le bail envisagé ne respecte pas les plafonds ou la destination ;
- le vendeur ou l’intermédiaire a donné une information inexacte ;
- une pièce essentielle n’a pas été communiquée.
La réponse dépend de la clause concernée. Il peut être possible de négocier un avenant, de solliciter un report, d’activer une condition suspensive, de demander une communication de pièces, ou, dans les cas les plus conflictuels, de contester la retenue d’une indemnité d’immobilisation ou l’application d’une clause pénale.
Il ne faut pas attendre la veille de l’acte. Plus l’alerte est tardive, plus le vendeur pourra soutenir que l’acquéreur cherche seulement à sortir d’une opération devenue moins intéressante.
Acheter à Paris ou en Île-de-France : vigilance renforcée
À Paris et en Île-de-France, l’effet de levier fiscal peut être attirant parce que les prix sont élevés. Mais cette même réalité rend le montage plus sensible : le coût des travaux, les contraintes de copropriété, les délais d’entreprise, l’encadrement des loyers dans certaines communes et la tension locative peuvent modifier l’équilibre économique.
Un investisseur parisien doit vérifier en priorité :
- si le bien est bien situé dans un immeuble collectif ;
- si les travaux sont compatibles avec la copropriété ;
- si le budget de travaux reste cohérent avec le prix d’acquisition ;
- si les plafonds de loyer permettent une rentabilité réaliste ;
- si les règles locales de location ne perturbent pas le projet ;
- si la date de mise en location peut être tenue après travaux ;
- si le compromis protège suffisamment les délais de prêt et de travaux.
Le point le plus sous-estimé est souvent le calendrier. Un retard d’assemblée générale, une entreprise indisponible, un diagnostic inattendu ou un financement incomplet peut faire dérailler l’opération. Le compromis doit donc être relu comme un document de gestion du risque, pas seulement comme une formalité avant l’acte authentique.
Checklist avant signature
Avant de signer, il faut pouvoir répondre clairement à dix questions :
- Le logement entre-t-il dans le champ du dispositif visé ?
- Le projet relève-t-il du neuf, de l’assimilé neuf ou de l’ancien avec travaux ?
- Les travaux atteignent-ils le seuil requis, avec des justificatifs sérieux ?
- Les autorisations de copropriété ou d’urbanisme sont-elles nécessaires ?
- Le prêt couvre-t-il l’achat, les frais et les travaux ?
- Le calendrier permet-il de louer dans les délais ?
- Le bail prévu sera-t-il une location nue à usage de résidence principale ?
- Le futur locataire respecte-t-il les limites personnelles et familiales du texte ?
- Les plafonds de loyer et de ressources ont-ils été vérifiés ?
- Le compromis permet-il de sortir ou de renégocier si une condition objective échoue ?
Si plusieurs réponses sont incertaines, il est imprudent de signer sans clause adaptée. Le coût d’une relecture avant compromis est faible par rapport au risque d’une vente bloquée, d’une clause pénale ou d’un avantage fiscal perdu.
Sources officielles à consulter
La source centrale est l’article 31 du Code général des impôts sur Légifrance. Il faut le croiser avec le compromis, les documents de copropriété, le financement, les devis et le projet locatif.
Pour les opérations anciennes avec travaux, il est également prudent de faire vérifier la qualification fiscale des travaux avec le conseil fiscal ou l’expert-comptable qui suivra la déclaration. L’avocat intervient surtout sur le risque contractuel : clauses du compromis, preuve, responsabilité des intervenants, conditions suspensives, stratégie en cas de blocage et recours si l’opération a été mal sécurisée.
Pour un projet déjà avancé, vous pouvez également consulter notre article sur les clauses du compromis dans la relance logement 2026 et notre page consacrée à l’avocat en droit immobilier à Paris.
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