Depuis le 1er janvier 2025, un logement classe G ne respecte plus le niveau de performance energetique minimal exige pour etre considere comme decent en France metropolitaine. Les logements F sont, eux, vises par l’echeance du 1er janvier 2028. Dans le meme temps, le Gouvernement a annonce, au printemps 2026, un projet de loi permettant de remettre sur le marche des logements F et G vacants pour raisons energetiques, a condition d’engager des travaux dans des delais courts.
Cette annonce a cree une question tres pratique : un bailleur peut-il signer un bail aujourd’hui en promettant de faire les travaux plus tard ? La reponse doit etre prudente. Tant qu’un texte nouveau n’est pas vote et entre en vigueur, le droit applicable reste celui de la decence energetique. Et meme si une reforme ouvre une possibilite de relocation sous engagement de travaux, le bailleur devra prouver un calendrier serieux, un engagement ecrit, un DPE exploitable et une information loyale du locataire.
L’enjeu n’est donc pas seulement de savoir si le logement peut etre reloue. Il faut surtout savoir ce qui doit etre ecrit dans le bail, quelles pieces conserver, quand le locataire peut contester, et ce que le juge peut ordonner si les travaux promis ne sont pas faits.
Ce que dit le droit en vigueur sur le DPE F et G
Le diagnostic de performance energetique classe les logements de A a G. L’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation fixe cette logique de classement, de la classe A, extremement performante, a la classe G, extremement peu performante.
Pour les baux d’habitation soumis a la loi du 6 juillet 1989, la performance energetique est devenue un critere de decence. Depuis le 1er janvier 2025, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 exige, en France metropolitaine, un niveau compris entre la classe A et la classe F. A compter du 1er janvier 2028, ce niveau devra etre compris entre A et E. A compter du 1er janvier 2034, il devra etre compris entre A et D.
Concretement :
- un logement G est deja en zone de risque majeur pour une location en residence principale ;
- un logement F peut encore etre loue en 2026, mais il est concerne par le gel des loyers et par l’echeance de 2028 ;
- un logement E n’est pas une passoire thermique au sens courant, mais il est vise par l’echeance de 2034.
Le ministere de la Transition ecologique rappelle, dans sa page sur la decence energetique et le gel des loyers, que ces criteres s’appliquent aux nouveaux contrats et aux renouvellements ou reconductions tacites concernes par les echeances.
L’annonce 2026 ne supprime pas le risque juridique
Le Gouvernement a annonce le 23 avril 2026 un projet de loi pour relancer le logement. Dans son communique officiel, il indique vouloir permettre la remise sur le marche de logements F et G vacants pour raisons energetiques, sous condition de travaux dans des delais courts : trois ans pour les maisons individuelles, cinq ans pour les coproprietes. Le meme communique presente cette mesure comme une logique « renover pour relouer ».
Cette annonce est importante, mais elle ne doit pas etre lue comme une autorisation generale de louer n’importe quel logement energivore sans precaution. Un projet de loi n’est pas encore une regle stabilisee. Son contenu peut etre modifie pendant les debats parlementaires. Ses conditions d’application peuvent dependre de decrets, de justificatifs, de controles ou de clauses types.
Le bailleur qui reloue trop vite, sans verifier le DPE et sans organiser les travaux, prend plusieurs risques :
- demande de mise en conformite par le locataire ;
- contestation du loyer ou de sa revision ;
- demande de reduction ou suspension du loyer devant le juge ;
- blocage avec la CAF ou l’organisme payeur en cas d’aide au logement ;
- responsabilite si l’annonce, le DPE ou le bail ont presente une situation plus favorable que la realite.
La bonne approche consiste donc a traiter l’engagement de travaux comme un dossier probatoire, pas comme une simple phrase rassurante dans le bail.
Peut-on signer un bail avec une clause de travaux ?
La loi du 6 juillet 1989 permet deja aux parties de convenir, dans certains cas, de travaux executes par le locataire ou par le bailleur et de leur imputation sur le loyer. Mais cette possibilite ne permet pas de contourner l’exigence de decence. L’article 6 precise que la clause relative aux travaux executes par le locataire ne peut concerner que des logements repondant aux caracteristiques de decence.
Autrement dit, il faut distinguer trois situations.
Premier cas : le logement est classe F en 2026. Il peut encore etre loue, sous reserve de respecter les autres criteres de decence, de remettre un DPE valide, de ne pas augmenter le loyer si le gel s’applique, et d’anticiper l’echeance de 2028. Dans ce cas, une clause de travaux peut etre utile pour organiser la renovation avant la prochaine echeance, mais elle doit etre precise.
Deuxieme cas : le logement est classe G. Le bailleur ne doit pas se contenter d’une promesse generale de travaux. En l’etat du droit, le logement ne satisfait plus au seuil de performance minimal applicable aux nouveaux contrats et aux renouvellements vises. Une relocation en residence principale expose donc a une contestation serieuse. Si une reforme entre en vigueur, il faudra verifier ses conditions exactes avant de signer.
Troisieme cas : le logement est en copropriete et les travaux dependent des parties communes. Le dossier doit etre encore plus documente : convocation d’assemblee generale, resolutions proposees, devis, votes, refus eventuels, travaux privatifs possibles, calendrier previsionnel. Le proprietaire ne peut pas se contenter de dire que la copropriete bloque ; il doit prouver ses diligences.
Ce qui doit figurer dans le bail ou dans une annexe
Si un logement F est loue avec un programme de renovation, ou si une future reforme permet une relocation F/G sous engagement de travaux, l’ecrit doit etre tres concret. Il faut eviter les formules vagues du type « le bailleur realisera des travaux energetiques ». Une clause utile doit plutot identifier :
- le DPE remis au locataire, avec sa date, son numero et sa classe ;
- les postes de travaux envisages : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries, eau chaude, regulation ;
- l’objectif vise : atteindre au moins la classe E, ou le niveau exige par le texte applicable ;
- le calendrier : devis, vote de copropriete si necessaire, debut previsionnel, duree, reception ;
- les modalites d’acces au logement pour realiser les travaux ;
- l’incidence eventuelle sur le loyer, les charges, la jouissance du logement et les indemnites ;
- les justificatifs transmis au locataire : devis signes, accord de financement, audit, decision d’assemblee generale, autorisations administratives si necessaires.
Pour le bailleur, cette precision limite le risque d’une accusation de manoeuvre ou d’information incomplete. Pour le locataire, elle permet de savoir si l’engagement est serieux et de suivre l’execution.
Quels recours pour le locataire si les travaux ne sont pas faits ?
Le locataire ne doit pas arreter de payer son loyer de sa propre initiative. C’est souvent une erreur dangereuse, car elle peut declencher un impaye et une procedure d’expulsion. La voie la plus solide consiste a constituer un dossier puis a mettre le bailleur en demeure.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prevoit que, si le logement ne satisfait pas aux exigences de decence, le locataire peut demander au proprietaire sa mise en conformite. A defaut d’accord ou de reponse dans un delai de deux mois, la commission departementale de conciliation peut etre saisie. La saisine de cette commission n’empeche pas de saisir le juge.
Le juge peut notamment determiner la nature des travaux a realiser, fixer un delai, reduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’a l’execution des travaux. Ces mesures doivent etre demandees proprement, avec les pieces utiles.
Le dossier du locataire doit reunir :
- le bail et ses annexes ;
- le DPE remis lors de la signature ;
- l’annonce de location si elle promettait une performance ou des travaux ;
- les echanges avec le bailleur ou l’agence ;
- les factures d’energie, constats d’inconfort, photos, rapports ou attestations ;
- les courriers de demande de travaux et la preuve de reception.
Quels risques pour le bailleur si le dossier est mal prepare ?
Le risque principal n’est pas seulement l’interdiction abstraite de louer. C’est la perte de controle du dossier. Un bailleur qui signe sans DPE valide, sans calendrier et sans preuve de travaux peut se retrouver avec un locataire qui demande la mise en conformite, une reduction de loyer, la suspension du bail, voire des dommages et interets selon les circonstances.
En zone tendue, notamment a Paris et en petite couronne, un autre point doit etre surveille : les logements F et G sont concernes par le gel des loyers. Le bailleur ne peut pas traiter un logement energivore comme un bien ordinaire en augmentant le loyer entre deux locataires, en appliquant une indexation annuelle ou en sollicitant une revalorisation au renouvellement lorsque les conditions legales l’interdisent.
Le bailleur doit egalement eviter les montages fragiles : bail de residence secondaire alors que le logement est en realite la residence principale du locataire, bail mobilite sans situation personnelle compatible, ou location touristique utilisee pour contourner la decence du bail d’habitation. Si l’occupation reelle ne correspond pas au contrat, le contentieux peut devenir plus couteux que la vacance temporaire du logement.
Paris et Ile-de-France : pourquoi le dossier doit etre encore plus documente
A Paris et en Ile-de-France, les logements anciens, les petites surfaces, les coproprietes avec chauffage collectif ou les immeubles soumis a contraintes architecturales rendent la renovation plus lente. Le proprietaire doit souvent articuler plusieurs niveaux : travaux privatifs, vote de copropriete, autorisations, aides, disponibilite des entreprises et occupation du logement.
Cette complexite ne dispense pas d’agir. Elle impose de documenter chaque etape. En copropriete, il faut conserver les demandes d’inscription a l’ordre du jour, les resolutions, les proces-verbaux d’assemblee generale, les devis et les courriers du syndic. Si une contrainte patrimoniale ou technique empeche d’atteindre le seuil requis, elle doit etre prouvee par des elements objectifs.
Pour le locataire, le bon reflexe est de demander par ecrit le DPE, le calendrier des travaux et les justificatifs. Pour le bailleur, le bon reflexe est de ne pas promettre une classe energetique future sans devis, calendrier et strategie de preuve.
La methode pratique avant de signer ou de contester
Avant de signer un bail sur un logement F ou G, le bailleur devrait verifier quatre points :
- le DPE est-il valide, non vierge, identifiable et coherent avec le logement loue ?
- le logement respecte-t-il le seuil de decence applicable a la date de signature ou de renouvellement ?
- les travaux annonces sont-ils finances, dates et techniquement realistes ?
- le bail contient-il une information claire sur le DPE, le loyer, le gel eventuel et le calendrier ?
De son cote, le locataire devrait verifier trois choses avant d’accepter :
- le DPE est-il bien annexe au bail et correspond-il au logement visite ?
- les travaux promis sont-ils precis ou simplement evoques oralement ?
- le loyer tient-il compte du gel applicable aux logements F ou G ?
En cas de doute, il vaut mieux poser les questions avant la signature. Une fois le bail signe, la contestation reste possible, mais elle suppose des courriers, des delais et parfois une procedure.
A retenir
L’annonce d’une reforme permettant de relouer certains logements F ou G avec engagement de travaux ne transforme pas immediatement les passoires thermiques en logements louables sans risque. En 2026, le bailleur doit raisonner en juriste et en gestionnaire de preuves : DPE valide, bail clair, travaux documentes, calendrier realiste, gel du loyer respecte et information complete du locataire.
Le locataire, lui, doit eviter les reactions impulsives. Il peut demander la mise en conformite, saisir la commission departementale de conciliation ou le juge, mais il doit conserver les preuves et ne pas suspendre seul le paiement du loyer.
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