Depuis le 1er janvier 2026, certains logements chauffés à l’électricité peuvent obtenir une meilleure étiquette au diagnostic de performance énergétique. Le changement vient du nouveau facteur de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE : il passe de 2,3 à 1,9.
Pour un bailleur, la question est immédiate : si le logement sort de la classe F ou G, peut-il recommencer à appliquer l’IRL et augmenter le loyer ? Pour un locataire, l’inquiétude est tout aussi concrète : l’agence peut-elle envoyer une attestation DPE 2026 et réclamer une hausse dès le mois suivant, voire rattraper les années pendant lesquelles le loyer était gelé ?
La réponse dépend de trois points : la validité du DPE ou de l’attestation, la date à laquelle la nouvelle étiquette produit effet, et la clause de révision inscrite dans le bail. Un bailleur ne peut pas se contenter d’une phrase générale sur la réforme du DPE. Le locataire peut demander le document complet et contester une hausse mal calculée.
Ce qui a changé dans le calcul du DPE en 2026
L’arrêté du 13 août 2025 a modifié le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité. Son article 5 prévoit une entrée en vigueur au 1er janvier 2026. L’annexe fixe désormais le facteur de conversion à 1,9 pour l’électricité.
Le site officiel Service-Public précise que les DPE réalisés à compter du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement ce nouveau coefficient. Pour les DPE antérieurs encore valables, une mise à jour gratuite peut être téléchargée sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe lorsque le changement améliore l’étiquette énergétique. Cette attestation ne refait pas le diagnostic : elle remplace seulement l’étiquette initiale pour tenir compte du nouveau coefficient.
Le ministère de la Transition écologique explique que cette réforme vise surtout les logements chauffés à l’électricité. Elle ne baisse pas l’étiquette d’un logement. Elle peut en revanche permettre à certains biens de passer, par exemple, de G à F ou de F à E.
Ce changement a une conséquence pratique en location : la loi interdit certaines hausses de loyer pour les logements classés F ou G. Si une nouvelle étiquette fait sortir le logement de ces classes, le bailleur cherchera souvent à reprendre la révision annuelle du loyer.
Le gel des loyers F et G reste la règle tant que la nouvelle étiquette n’est pas établie
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet la révision annuelle du loyer lorsqu’une clause du bail le prévoit. Mais le même article interdit la révision et la majoration du loyer dans les logements classés F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le bailleur qui veut appliquer une hausse doit donc prouver que le logement n’est plus classé F ou G. Il ne suffit pas d’écrire que « la réforme 2026 améliore les DPE ». Il faut produire un DPE réalisé après le 1er janvier 2026 ou une attestation officielle issue du DPE en cours de validité.
Tant que ce document n’est pas communiqué, le locataire peut demander la justification de la nouvelle étiquette et refuser de payer une hausse insuffisamment établie. Il doit toutefois continuer à payer le loyer non contesté. La contestation doit porter sur le supplément demandé, pas sur la totalité du loyer.
Une nouvelle étiquette permet-elle une hausse automatique ?
Non. Même si le logement passe de F à E, la hausse n’est pas automatique.
Le bailleur doit vérifier le bail. La révision annuelle du loyer n’est possible que si le contrat contient une clause de révision. Cette clause renvoie généralement à l’indice de référence des loyers, l’IRL, publié chaque trimestre par l’Insee.
Il faut ensuite vérifier la date de révision prévue au contrat. Si le bail prévoit une révision à la date anniversaire, le bailleur ne peut pas choisir librement une autre date au motif que l’attestation DPE est disponible en 2026. Il doit respecter la mécanique contractuelle.
Il faut enfin vérifier le délai. Lorsque le bailleur ne demande pas la révision dans l’année suivant la date prévue, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette révision pour l’année écoulée. La hausse ne peut pas être récupérée rétroactivement sur plusieurs années.
En pratique, une nouvelle étiquette DPE peut lever un obstacle pour l’avenir. Elle ne transforme pas automatiquement les loyers passés en dette du locataire.
Le bailleur peut-il réclamer un rattrapage des années gelées ?
C’est le point le plus sensible.
Si le logement était classé F ou G, la révision du loyer était interdite pendant cette période. Le bailleur ne peut pas dire, après obtention d’une meilleure étiquette en 2026, que le gel n’aurait jamais existé. L’attestation 2026 tire les conséquences d’un nouveau coefficient applicable à compter de son entrée en vigueur. Elle ne réécrit pas mécaniquement l’exécution passée du bail.
Il faut donc distinguer deux situations.
Première situation : le bailleur demande une hausse pour l’avenir, à la prochaine date de révision, en produisant une attestation valable qui classe désormais le logement en E ou mieux. Cette demande peut être discutée sur le calcul, la date et la clause du bail, mais elle n’est pas exclue par principe.
Deuxième situation : le bailleur réclame d’un coup plusieurs mois ou plusieurs années de hausse non appliquée parce que le logement serait « en réalité » sorti du gel. Cette demande est contestable. Le locataire doit demander le détail du calcul, la date de l’attestation, la date de révision contractuelle, l’indice utilisé et le fondement juridique du rattrapage.
Le bon réflexe consiste à répondre par écrit, calmement, en payant le loyer principal et en réservant expressément la contestation du supplément.
Quels documents le locataire peut demander
Le locataire doit demander des pièces précises.
Il peut réclamer le DPE annexé au bail, le numéro du DPE, l’attestation officielle Ademe si elle existe, la date de validité du document, l’ancienne étiquette et la nouvelle étiquette. Il peut aussi demander le calcul de la hausse : ancien loyer hors charges, date de révision, IRL de référence, IRL appliqué, nouveau loyer proposé.
Si l’agence invoque seulement une « revalorisation DPE », la réponse doit rester simple : sans document officiel, il n’est pas possible de vérifier si le logement est bien sorti de la classe F ou G.
Il faut également regarder si le DPE initial est toujours valable. Certains diagnostics anciens ne peuvent plus être utilisés. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont en principe valables dix ans, sauf situation particulière. Un DPE expiré ou non communicable ne permet pas de justifier une hausse.
Que faire si le loyer a déjà été augmenté
Si le locataire a déjà payé la hausse, il peut tout de même contester. Il doit d’abord reconstituer le dossier : bail, DPE, avis de révision, quittances, courriels de l’agence, attestation éventuelle, calcul du loyer.
Ensuite, il faut identifier le montant contesté. Une contestation crédible ne se limite pas à dire que le loyer est trop élevé. Elle montre le loyer applicable, le supplément payé, la période concernée et la raison de l’irrégularité.
Le locataire peut demander la régularisation amiable. Si le bailleur refuse, la commission départementale de conciliation peut être saisie dans certains litiges locatifs. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite être saisi pour obtenir la restitution du trop-payé, faire fixer le bon loyer et, si nécessaire, obtenir des dommages et intérêts.
Si le bailleur engage une procédure d’impayé parce que le locataire refuse seulement la hausse contestée, il faut réagir rapidement. Le locataire doit prouver qu’il paie le loyer non contesté et que seul le supplément est litigieux.
Et si le logement reste classé G malgré la réforme
La réforme de 2026 n’améliore pas tous les logements. Certains logements chauffés à l’électricité restent classés G. D’autres gagnent une lettre mais restent F. Dans ces hypothèses, le gel des révisions de loyer continue.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus, en principe, au niveau de performance énergétique exigé pour la décence en métropole. Le sujet dépasse alors la simple augmentation de loyer. Le locataire peut demander la mise en conformité du logement, une réduction judiciaire du loyer, une consignation ou une indemnisation si les conditions sont réunies.
Nous avons détaillé ce point dans notre article sur les recours du locataire lorsque le logement DPE G n’est pas mis en conformité.
Pour les dossiers qui mêlent DPE, bail d’habitation, travaux et contestation de loyer, vous pouvez aussi consulter notre page consacrée au contentieux immobilier à Paris.
Paris et Île-de-France : un risque de contentieux élevé
À Paris et en Île-de-France, les litiges autour du DPE 2026 risquent d’être nombreux. Le parc locatif comprend beaucoup de petites surfaces, d’immeubles anciens et de logements chauffés à l’électricité. Une nouvelle étiquette peut modifier l’équilibre économique du bail.
Le sujet se combine souvent avec d’autres règles : encadrement des loyers à Paris, complément de loyer, décence énergétique, congé pour vente, relocation, travaux en copropriété et trouble de jouissance. Une hausse peut donc être régulière au regard du DPE mais irrégulière pour une autre raison, par exemple parce qu’elle dépasse le loyer de référence majoré ou parce que le complément de loyer est mal justifié.
Pour un logement situé à Paris, le juge compétent est en principe le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Dans les autres départements d’Île-de-France, il faut raisonner à partir de l’adresse du logement.
Avant toute saisine, il est utile de préparer une chronologie : signature du bail, DPE initial, date de l’attestation 2026, demande de hausse, paiement ou refus du supplément, réponses du bailleur, état du logement et éventuels travaux.
Les erreurs à éviter
Le bailleur doit éviter trois erreurs.
La première est de demander une hausse sans transmettre le document DPE ou l’attestation officielle. La deuxième est de réclamer un rattrapage global sans distinguer les périodes. La troisième est d’oublier les autres limites applicables au loyer, notamment l’encadrement parisien ou la clause de révision du bail.
Le locataire doit lui aussi éviter trois erreurs.
Il ne doit pas arrêter de payer le loyer principal. Il ne doit pas répondre oralement à une demande de hausse. Il ne doit pas attendre plusieurs mois avant de demander les justificatifs, car la contestation devient plus difficile lorsque les quittances se succèdent sans réserve.
La bonne réponse tient en quelques lignes : demander le DPE ou l’attestation, demander le calcul, payer le loyer non contesté, contester le supplément si les justificatifs ne sont pas fournis ou si le calcul ne correspond pas au bail.
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