Depuis l’interdiction progressive des passoires thermiques, la même question revient dans les litiges locatifs : un locataire peut-il arrêter de payer son loyer parce que le logement est classé G au DPE, ou parce que le bailleur promet des travaux sans les réaliser ?
La réponse courte est non. Le locataire ne doit pas décider seul de suspendre le loyer. Même lorsqu’un logement est non décent, même lorsqu’un DPE G révèle une performance énergétique insuffisante, le bail continue de produire ses effets tant qu’aucun accord écrit ou aucune décision du juge n’a modifié le paiement du loyer.
Cela ne signifie pas que le locataire est sans recours. Au contraire, la loi permet de demander la mise en conformité du logement, une réduction du loyer, une suspension judiciaire du paiement, des dommages et intérêts, voire la résiliation du bail aux torts du bailleur dans les cas les plus sérieux.
L’enjeu est donc de ne pas confondre deux choses : le droit d’agir contre le bailleur et le risque de créer soi-même un impayé de loyer.
Ce que change le DPE G depuis 2025
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, le logement décent doit présenter un niveau de performance énergétique compris entre les classes A et F. Un logement classé G est donc, en principe, considéré comme non décent.
Le calendrier se poursuit ensuite :
- les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025 ;
- les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028 ;
- les logements classés E le seront à compter du 1er janvier 2034.
Le site officiel Service-Public rappelle également que les passoires thermiques les moins bien isolées ne peuvent plus être mises en location.
En pratique, le débat public porte désormais sur les logements F et G que certains propriétaires souhaitent relouer sous engagement de travaux. Le Sénat a notamment examiné une proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements. Mais tant qu’un nouveau texte n’a pas modifié la règle applicable, il faut raisonner à partir du droit en vigueur.
Le locataire ne doit pas arrêter seul de payer
Un DPE G ne transforme pas automatiquement le loyer en somme indue. Le bail existe toujours. Le locataire conserve l’obligation de payer le loyer et les charges, sauf décision contraire du juge ou accord précis avec le bailleur.
Arrêter de payer sans titre expose le locataire à une procédure d’impayé : commandement de payer, activation d’une clause résolutoire, assignation devant le juge des contentieux de la protection, dette locative, frais de commissaire de justice, demande d’expulsion.
Le risque est particulièrement sérieux lorsque le locataire a raison sur le fond mais choisit le mauvais moyen. Le logement peut être non décent. Le bailleur peut être en faute. Le DPE peut justifier des travaux. Mais si le locataire cesse de payer sans autorisation, le débat judiciaire peut se déplacer vers l’impayé.
La stratégie la plus sûre consiste à payer sous réserve, mettre le bailleur en demeure, constituer le dossier de preuve, puis demander au juge une mesure adaptée.
Ce que le juge peut ordonner
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire plusieurs leviers lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de décence.
Le locataire peut demander la mise en conformité du logement. Si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois, ou si aucun accord n’est trouvé, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette étape n’est pas toujours obligatoire : le texte précise que la saisine de la commission ou son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.
Le juge peut ensuite :
- déterminer les travaux à réaliser ;
- fixer un délai d’exécution ;
- réduire le montant du loyer ;
- suspendre le paiement du loyer, avec ou sans consignation ;
- maintenir cette mesure jusqu’à l’exécution des travaux.
La suspension ou la consignation du loyer doit donc être demandée. Elle ne se présume pas. Elle ne se décide pas par simple courrier du locataire.
Engagement de travaux : ce qu’il faut exiger du bailleur
Un bailleur peut annoncer qu’il va faire réaliser des travaux énergétiques. Cette promesse ne suffit pas.
Le locataire doit demander des éléments concrets :
- le DPE complet, et pas seulement l’étiquette ;
- le devis signé ou le contrat de travaux ;
- le calendrier prévisionnel ;
- la nature exacte des travaux ;
- les zones concernées dans le logement ;
- les conséquences sur l’occupation des lieux ;
- les mesures prévues si les travaux rendent le logement partiellement inutilisable ;
- les échanges avec le syndic si l’immeuble est en copropriété.
Il faut distinguer les travaux privatifs, que le bailleur peut décider plus directement, et les travaux dépendant des parties communes. Isolation de façade, toiture, ventilation collective, réseau de chauffage ou équipements communs supposent souvent une décision de copropriété. Dans ce cas, le bailleur doit pouvoir prouver ses diligences : demande d’inscription à l’ordre du jour, procès-verbal d’assemblée générale, votes obtenus ou refusés, devis présentés.
Une simple phrase du type « des travaux seront faits prochainement » ne protège ni le locataire ni le bailleur.
Si les travaux ne sont pas faits
Le bon ordre d’action est le suivant.
D’abord, demander par écrit la mise en conformité du logement. Le courrier doit viser le DPE, la classe énergétique, les désordres concrets ressentis dans le logement, les demandes déjà faites, et les travaux attendus. Il faut garder la preuve de l’envoi.
Ensuite, réunir les preuves. Le DPE ne suffit pas toujours. Il faut ajouter les factures d’énergie, les photographies, les échanges avec l’agence, les constats d’humidité ou de froid, les attestations, les devis, les réponses du bailleur, les procès-verbaux de copropriété, et si nécessaire un constat de commissaire de justice.
Puis, saisir le juge si le bailleur ne répond pas ou s’il se contente d’une promesse vague. Le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer, suspendre son paiement avec consignation, ou accorder des dommages et intérêts.
Enfin, ne pas laisser se constituer une dette incontrôlée. Si le locataire veut consigner le loyer, il doit obtenir un cadre écrit : accord du bailleur, décision judiciaire, ou démarche précisément sécurisée. Une consignation improvisée sur un compte personnel ne suffit pas.
Réduction de loyer et indemnisation : comment raisonner
Le locataire peut demander une réduction du loyer pour l’avenir, jusqu’à la réalisation des travaux. Il peut aussi demander une indemnisation pour le trouble de jouissance déjà subi.
La réduction du loyer répond à une logique pratique : le logement ne correspond pas au niveau de décence attendu, donc le prix payé doit être adapté jusqu’à la mise en conformité.
Les dommages et intérêts répondent à une autre logique : le locataire a déjà subi un préjudice. Il a vécu dans un logement trop froid, mal ventilé, humide, énergivore ou difficile à chauffer. Il a dû multiplier les démarches. Il a parfois payé des factures d’énergie anormales.
Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 mai 2026 illustre cette approche en matière de logement non décent. Le juge a retenu que le preneur peut être indemnisé pour les troubles de jouissance liés au manquement du bailleur à son obligation de délivrance et a condamné la bailleresse à payer 5 976 euros au locataire. La décision est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation : TJ Paris, 5 mai 2026, RG 25/05065.
Cette décision ne signifie pas que tout DPE G donnera automatiquement droit à la même somme. Elle montre surtout l’importance des preuves : signalements, constat, rapport de salubrité, durée des désordres et retard dans la réalisation des travaux.
Le rôle de l’agence immobilière
Lorsque le logement est géré par une agence, le locataire écrit souvent au gestionnaire plutôt qu’au propriétaire. C’est utile, mais il faut aussi identifier le bailleur.
L’agence doit transmettre les plaintes et les demandes de travaux au propriétaire. Si elle ne le fait pas, sa responsabilité peut être discutée dans les rapports avec le bailleur. Pour le locataire, l’interlocuteur juridique principal reste néanmoins le bailleur, car c’est lui qui doit délivrer un logement décent.
En pratique, les courriers importants doivent être adressés au bailleur et au gestionnaire. Cela évite que chacun prétende ne pas avoir été informé.
Paris et Île-de-France : vigilance renforcée
À Paris et en Île-de-France, le sujet est fréquent pour trois raisons.
D’abord, le parc ancien comprend de nombreux logements difficiles à rénover : petites surfaces, immeubles anciens, copropriétés, chauffage électrique, contraintes patrimoniales, façades impossibles à isoler simplement.
Ensuite, les loyers sont élevés. Une réduction judiciaire de 10 %, 15 % ou 20 % peut représenter une somme significative sur plusieurs mois.
Enfin, les dossiers mêlent souvent plusieurs contentieux : DPE, décence, humidité, ventilation, charges, complément de loyer, congé, impayés ou procédure d’expulsion.
Pour un logement situé à Paris, la juridiction de référence est en principe le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Dans les autres départements d’Île-de-France, il faut identifier le tribunal compétent selon l’adresse du logement.
Le cabinet intervient en contentieux locatif et peut être saisi notamment lorsque le dossier comporte une mise en demeure restée sans effet, une menace de clause résolutoire, un refus de travaux, ou une demande de réduction du loyer.
Vous pouvez aussi lire notre page consacrée aux troubles de jouissance locative à Paris et notre page générale sur le contentieux immobilier à Paris.
Les pièces à préparer avant d’agir
Avant de saisir le juge, il faut préparer un dossier court mais complet.
Les pièces utiles sont les suivantes :
- le bail ;
- l’état des lieux d’entrée ;
- le DPE annexé au bail ou communiqué ensuite ;
- les échanges avec le bailleur et l’agence ;
- la mise en demeure ;
- les photographies datées ;
- les factures d’énergie ;
- les devis ou promesses de travaux ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale si l’immeuble est en copropriété ;
- les rapports techniques disponibles ;
- un constat de commissaire de justice si les désordres sont visibles ;
- les quittances de loyer.
Il faut également préparer une chronologie. Date du bail. Date du DPE. Date des premières plaintes. Date de la promesse de travaux. Date du refus ou du silence. Date des relances. Date des éventuels constats.
Une chronologie claire vaut souvent mieux qu’un dossier volumineux et désordonné.
Ce qu’il faut éviter
Le premier piège est d’arrêter de payer le loyer sans décision. C’est le moyen le plus rapide de donner au bailleur un argument procédural.
Le deuxième piège est de se limiter au DPE. Le DPE est essentiel, mais le juge regarde aussi l’état réel du logement, les démarches faites, la durée des désordres et les preuves produites.
Le troisième piège est d’accepter une promesse orale. Si des travaux sont annoncés, il faut un écrit, un calendrier et un contenu précis.
Le quatrième piège est d’attendre trop longtemps. Plus le dossier est pris tôt, plus il est possible de cadrer la demande : mise en conformité, réduction du loyer, consignation, indemnisation ou stratégie de sortie du bail.
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