Le 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui rappelle une règle méconnue des propriétaires. Un congé donné par lettre recommandée électronique ne fait pas courir le délai de préavis si le bailleur ne réclame pas le pli. Cette décision, qui s’applique même lorsque le destinataire est un professionnel, illustre la fragilité des notifications mal assurées. Chaque année, des milliers de congés sont contestés devant les tribunaux judiciaires. Le motif invoqué est souvent le même : une erreur de forme, un préavis trop court ou une omission dans la lettre. Le bailleur qui néglige ces règles expose son congé à une nullité. Il perd alors plusieurs mois de procédure. Le respect de ces règles conditionne directement la validité du congé et la possibilité de récupérer le logement dans les délais prévus.

Les délais de préavis imposés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement la durée du préavis. Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice. Le délai est de six mois pour un logement loué vide et de trois mois pour un logement meublé. Ce délai court à compter de la réception effective de la lettre par le destinataire. L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel) dispose :

« Le congé doit être notifié au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice, au moins six mois avant l’expiration du contrat de location ou de l’un de ses renouvellements. Toutefois, en cas de location meublée, ce délai est réduit à trois mois. »

Le préavis ne peut être ni réduit ni augmenté par convention. Toute clause contractuelle qui fixe un délai différent est réputée non écrite. Le bailleur qui envoie son congé trop tard voit le bail se reconduire tacitement pour une nouvelle période de trois ans. Cette règle s’applique aussi bien au bailleur personne physique qu’au bailleur personne morale. La seule exception concerne le locataire qui peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois en meublé ou de trois mois en vide.

Les trois motifs légaux de congé du bailleur

Le bailleur ne peut donner congé que pour l’un des trois motifs énumérés à l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel). Le premier motif est la reprise du logement par le bailleur ou un membre de sa famille. Le second est la vente du logement. Le troisième est un motif légitime et sérieux. Ce dernier motif permet au bailleur de justifier un congé lorsque le locataire manque gravement à ses obligations. L’article 15-II dispose :

« Le congé ne peut être donné par le bailleur qu’en vue de la reprise du logement pour l’occuper lui-même ou pour y loger un membre de sa famille, ou en vue de la vente du logement, ou pour un motif légitime et sérieux. »

Le congé pour reprise exige que le bailleur ou son proche occupe effectivement le logement à l’expiration du préavis. Il ne peut pas le relouer immédiatement. Le congé pour vente doit être assorti d’une offre de vente au locataire. Ce dernier dispose de deux mois pour accepter. Le motif légitime et sérieux couvre des situations variées. Il peut s’agir d’insolvabilité répétée, de dégradations volontaires ou de trouble du voisinage. Le juge apprécie souverainement ce motif. Il vérifie que le bailleur n’invoque pas un prétexte pour contourner les protections légales.

La protection renforcée des locataires âgés et vulnérables

L’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 (texte officiel) protège les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté. Le bailleur ne peut donner congé à un tel locataire sans lui offrir un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette protection s’applique aussi à la personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement avec le locataire. L’article 15-III dispose :

« Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. »

La Cour de cassation a précisé récemment les modalités de calcul de ces ressources. Dans un arrêt du 24 octobre 2024, elle a jugé que la période de référence est celle des douze mois précédant la délivrance du congé. Elle a aussi précisé que les ressources à prendre en compte sont les revenus bruts déclarés à l’administration fiscale, avant tout abattement ou déduction. Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 23-18.067 (décision), motifs : « la période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans pour déterminer si le bailleur qui lui délivre congé, est tenu, en application de l’article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, est celle des douze mois précédant la délivrance du congé. »

La notification du congé : un formalisme sous haute surveillance

La validité du congé dépend de la forme de sa notification. La lettre recommandée avec accusé de réception constitue le mode standard. L’acte d’huissier de justice offre une sécurité supérieure. La jurisprudence récente a clarifié le sort des notifications électroniques. Dans son arrêt du 12 février 2026, la Cour de cassation a étendu au congé par lettre recommandée électronique la solution déjà connue pour le papier. Le congé ne produit pas ses effets si le destinataire ne réclame pas le pli. Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-14.383 (décision), motifs :

« en se fondant sur l’article 15 de la loi n° 89-462, du 6 juillet 1989, et les articles L. 100 et R. 53-3 du Code des postes et des communications électroniques, la Cour de cassation étend au congé donné par lettre recommandée électronique la solution déjà retenue pour la lettre recommandée papier non réclamée. Ainsi, le congé ne produit pas ses effets lorsque le destinataire ne réclame pas le pli, quand bien même il serait un professionnel présumé avoir consenti à ce mode de notification ; la réception effective de la lettre est une condition nécessaire au déclenchement du délai de préavis. »

Un autre arrêt, rendu le 12 septembre 2024, a rappelé que la fin du bail ne dépend pas de la remise des clés. Le congé régulièrement délivré met fin au bail à l’expiration du préavis. Le simple fait que le locataire conserve les clés ne prolonge pas l’obligation de payer le loyer. Cass. 3e civ., 12 septembre 2024, n° 23-18132 (décision), motifs : « le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l’obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, à l’expiration du délai de préavis applicable. »

Ces deux décisions montrent que le bailleur doit redoubler de vigilance. Une notification défectueuse ou une mauvaise qualification des sommes réclamées peuvent faire échouer l’ensemble de la démarche. Le recours à un commissaire de justice permet d’éviter l’incertitude liée à la lettre recommandée.

Checklist pratique pour le bailleur qui veut donner congé

Le congé du bailleur est une démarche encadrée. Toute erreur peut entraîner un rejet judiciaire. Voici les étapes à suivre pour sécuriser la procédure :

1. Identifier le type de bail. Vérifiez si le logement est loué vide ou meublé. Le délai de préavis passe de six mois à trois mois en meublé.
2. Choisir un motif légal. Le bailleur ne peut invoquer que la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux. Un prétexte économique ne suffit pas.
3. Vérifier le statut du locataire. Si le locataire a plus de soixante-cinq ans et des ressources inférieures au plafond, l’offre de relogement est obligatoire.
4. Rédiger le congé avec les mentions obligatoires. La lettre doit indiquer le motif précis, le délai de préavis et, en cas de vente, l’offre de prix.
5. Envoyer par voie sécurisée. Privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception. Pour plus de sûreté, faites appel à un commissaire de justice.
6. Conserver la preuve de réception. Le préavis ne court qu’à compter de la réception effective par le locataire. L’accusé de réception ou le procès-verbal de signification constituent les seules preuves valables.
7. Anticiper une éventuelle contestation. Le locataire peut saisir le juge dans les deux mois suivant la réception du congé. Préparez dès l’envoi les pièces justifiant du motif invoqué.

La situation à Paris et en Île-de-France

La tension du marché locatif parisien rend le congé pour vente particulièrement fréquent. Les propriétaires souhaitent libérer leur bien pour une revente à prix fort. Cependant, les juridictions de Paris et de la région Île-de-France appliquent strictement les règles de protection. Le tribunal judiciaire de Paris examine un nombre élevé de contentieux locatifs. Le juge vérifie systématiquement la régularité formelle du congé. Il contrôle aussi la sincérité du motif de reprise ou de vente. Le bailleur qui ne respecte pas l’offre de relogement pour un locataire âgé voit son congé annulé. La densité du parc immobilier et la rareté des logements disponibles rendent l’offre de relogement particulièrement difficile à honorer. Cette contrainte pèse lourdement sur les propriétaires qui souhaitent récupérer leur bien. Pour sécuriser votre démarche en région parisienne, consultez notre page d’expertise en droit immobilier à Paris. Si votre bien est soumis à un bail commercial, les règles diffèrent : découvrez notre analyse sur le bail commercial et le renouvellement.

Questions fréquentes

Peut-on donner congé par email simple ou par message ?
Non. L’article 15 impose une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier. Un email simple ne constitue pas une preuve de réception valable.

Le préavis est-il le même pour un logement meublé ?
Non. Le préavis est de trois mois en meublé contre six mois en vide. Cette règle s’applique aussi bien au congé du bailleur qu’au congé du locataire.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de partir à l’expiration du préavis ?
Le locataire devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur doit saisir le juge pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Cette procédure prend plusieurs mois.

Le bailleur peut-il donner congé pour augmenter le loyer ?
Non. L’augmentation du loyer n’est pas un motif légal de congé. Le bailleur doit respecter les règles de révision du loyer prévues par le contrat et par la loi.

Les travaux justifient-ils un congé du bailleur ?
Les travaux ne constituent pas un motif de congé au sens de l’article 15-II. Toutefois, un motif légitime et sérieux peut être invoqué dans des cas exceptionnels. Le juge apprécie souverainement.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Vous envisagez de donner congé à votre locataire ou vous avez reçu un congé que vous contestez ? Notre cabinet examine votre situation sous quarante-huit heures. Nous vérifions la régularité formelle du congé, l’éligibilité du motif et les éventuelles protections applicables. Contactez-nous au 06 46 60 58 22 ou via notre formulaire de contact en ligne.