Depuis la loi du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, une question revient dans les recherches : peut-on vendre une maison héritée quand un héritier refuse, ne répond plus, occupe le bien ou bloque le notaire ?

La réponse utile est plus nuancée qu’un simple oui. La nouvelle loi ne supprime pas l’accord des héritiers et ne permet pas à un indivisaire isolé de vendre librement toute la maison. En revanche, elle remet l’indivision successorale au centre de l’actualité juridique et renforce plusieurs leviers déjà décisifs : intervention du juge, mesures urgentes, partage judiciaire et gestion des successions vacantes.

Pour les héritiers, l’enjeu est souvent très concret : une maison vide se dégrade, la taxe foncière continue, l’assurance doit être payée, un indivisaire occupe le logement sans indemnité, ou l’acquéreur potentiel se retire parce que la succession n’avance pas. Dans ce contexte, il faut choisir la bonne voie : vente amiable, vente à la majorité des deux tiers, autorisation judiciaire, partage judiciaire, licitation ou saisine liée à une succession vacante.

Ce que change vraiment la loi du 7 avril 2026

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 vise officiellement à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes. Elle est publiée au JORF du 8 avril 2026 et ses principales dispositions sont entrées en vigueur le 9 avril 2026.

Elle agit notamment sur quatre sujets pratiques :

• la publicité numérique de certaines mesures relatives aux successions vacantes ;
• la gestion par l’autorité administrative chargée du Domaine ;
• l’article 815-6 du code civil, qui permet au président du tribunal judiciaire d’autoriser des mesures urgentes dans l’intérêt commun, avec désormais la possibilité d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ;
• l’article 840 du code civil, qui encadre plus largement les demandes judiciaires de liquidation, partage et règlement des indivisions ou intérêts patrimoniaux.

Le point essentiel est le suivant : la loi ne remplace pas l’analyse du dossier. Elle donne des outils, mais il faut démontrer le blocage, l’intérêt commun, l’urgence éventuelle, la valeur du bien, les droits de chacun et l’absence d’atteinte excessive aux droits de l’héritier qui refuse.

La règle de départ : nul ne peut être forcé à rester dans l’indivision

L’article 815 du code civil pose la règle de base : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Cela signifie qu’un héritier peut demander la sortie de l’indivision, même si les autres veulent garder la maison.

La Cour de cassation l’a rappelé récemment dans un arrêt publié au Bulletin du 15 janvier 2025 : lorsqu’une indivision existe entre descendants sur la nue-propriété de biens successoraux, chacun peut provoquer le partage sur le fondement de l’article 815. L’arrêt est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation : Cass. 1re civ., 15 janvier 2025, n° 22-24.672.

En pratique, ce droit ne signifie pas que la maison sera vendue immédiatement. Il signifie que le blocage ne peut pas être éternel. Si le partage amiable échoue, il faut passer par une procédure organisée.

Si tous les héritiers sont d’accord : la vente amiable reste la meilleure voie

Lorsque tous les indivisaires acceptent de vendre, le chemin est le plus simple. Le notaire vérifie les droits de chacun, l’acte de notoriété, l’attestation immobilière, les diagnostics, la situation hypothécaire, les éventuelles donations antérieures et la répartition du prix.

Même dans ce cas, il faut verrouiller plusieurs points avant de signer :

• le prix de vente et la méthode d’estimation ;
• l’identité exacte de tous les héritiers ;
• l’existence d’un occupant dans la maison ;
• le paiement des charges, travaux, taxes foncières et assurances ;
• la répartition du prix entre les héritiers ;
• les éventuelles créances entre indivisaires, par exemple un héritier qui a payé seul les travaux ou les échéances d’un prêt.

Une vente amiable mal préparée peut déplacer le conflit au moment du partage du prix. L’accord sur la vente ne règle pas toujours les comptes entre héritiers.

Si un héritier bloque : vendre à la majorité des deux tiers

Lorsque les héritiers représentant au moins deux tiers des droits indivis veulent vendre, l’article 815-5-1 du code civil ouvre une procédure spécifique. Le ou les indivisaires majoritaires expriment leur intention devant notaire. Le notaire la fait signifier aux autres indivisaires. Si un héritier s’oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal.

Le tribunal judiciaire peut ensuite autoriser l’aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Le texte officiel est consultable ici : article 815-5-1 du code civil.

Cette voie est utile lorsque la majorité existe mais que le dossier est paralysé par une minorité. Elle n’est pas automatique. Le juge vérifie notamment la régularité de la signification, la réalité de l’opposition ou du silence, l’intérêt de vendre, le prix, la situation de l’occupant et les droits de l’indivisaire qui refuse.

Il faut aussi noter une limite importante : l’article 815-5-1 exclut certains cas, notamment le démembrement de propriété du bien. Si la succession comprend usufruit et nue-propriété, ou si un héritier est juridiquement protégé, la stratégie doit être adaptée.

Si la situation est urgente : demander une autorisation judiciaire ciblée

La loi du 7 avril 2026 donne un relief particulier à l’article 815-6 du code civil. Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Le texte en vigueur précise désormais qu’il peut aussi autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis : article 815-6 du code civil.

Ce levier peut devenir central dans les dossiers où l’attente détruit la valeur du bien : maison squattée, péril, charges impossibles à payer, vente indispensable pour éviter une saisie, perte d’un acquéreur sérieux, bien vacant qui se dégrade, indivisaire introuvable ou opposition manifestement contraire à l’intérêt commun.

Mais l’urgence doit être démontrée. Il faut produire des pièces, pas seulement affirmer que la succession est bloquée. Les éléments les plus utiles sont les estimations immobilières, promesses ou offres d’achat, photos de dégradation, courriers du notaire, mises en demeure, relevés de charges, taxe foncière, assurance, diagnostics et preuves de silence ou de refus.

Si aucun accord n’est possible : partage judiciaire et licitation

Quand l’indivision ne peut pas être réglée par accord, l’article 840 du code civil prévoit que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse le partage amiable, lorsqu’il existe une contestation sur la manière d’y procéder ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans certains cas. Le texte issu de la réforme est ici : article 840 du code civil.

Le partage judiciaire peut aboutir à plusieurs solutions :

• attribution du bien à un héritier qui indemnise les autres ;
• vente amiable sous contrôle du notaire ou du juge ;
• vente aux enchères, appelée licitation, si le bien ne peut pas être partagé autrement ;
• fixation de créances entre indivisaires ;
• indemnité d’occupation lorsqu’un héritier a joui seul du bien indivis.

Cette voie est plus longue, mais elle est parfois la seule qui donne une sortie effective. Elle permet aussi de régler les comptes qui empêchent la vente : travaux payés par un seul héritier, occupation gratuite, loyers perçus, frais d’entretien, emprunt immobilier, assurance, taxe foncière ou dégradation du bien.

Succession vacante : quand personne ne règle vraiment le bien

La succession peut être vacante dans trois hypothèses prévues par l’article 809 du code civil : personne ne réclame la succession et aucun héritier n’est connu, tous les héritiers connus ont renoncé, ou les héritiers connus n’ont pas opté six mois après l’ouverture de la succession. Le texte officiel est ici : article 809 du code civil.

Dans ce cas, un curateur peut intervenir. La succession vacante ne signifie pas que les créanciers ou les personnes intéressées doivent attendre indéfiniment. La Cour de cassation a jugé le 30 avril 2025, dans un arrêt publié au Bulletin, que les créanciers doivent déclarer leur créance au curateur, mais peuvent aussi saisir le juge du fond pour obtenir un titre, dont l’exécution sera différée selon les règles applicables : Cass. 1re civ., 30 avril 2025, n° 23-14.643.

Pour une maison héritée, la vacance pose souvent des problèmes très pratiques : entretien, assurance, occupation, dette fiscale, frais de copropriété, péril ou vente nécessaire. La réforme de 2026 améliore la publicité et la gestion de ces situations, mais le dossier doit être orienté vers le bon interlocuteur : notaire, Domaine, tribunal judiciaire ou avocat selon la nature du blocage.

Les erreurs qui font perdre du temps dans une indivision successorale

La première erreur consiste à attendre que le conflit se règle seul. Un héritier silencieux, un occupant qui ne paie rien ou un notaire sans réponse ne débloquent généralement pas la situation sans acte formel.

La deuxième erreur consiste à confondre indivision et copropriété. Les règles de vote, de vente et de gestion ne sont pas les mêmes. Dans une indivision successorale, il faut raisonner en droits indivis, pas en tantièmes de copropriété.

La troisième erreur consiste à lancer une procédure sans pièces. Le juge ne se prononce pas sur une impression de blocage. Il faut établir la propriété du bien, les droits de chacun, les échanges avec le notaire, les refus, les charges, la valeur du bien et le risque financier.

La quatrième erreur consiste à oublier l’indemnité d’occupation. Lorsqu’un héritier occupe seul la maison, il peut devoir une somme à l’indivision si les conditions sont réunies. La question doit être posée avant le partage, car elle peut modifier fortement la répartition finale.

La cinquième erreur consiste à vendre sa part sans mesurer le droit de préemption des autres indivisaires. L’article 815-14 du code civil encadre la cession de droits indivis à un tiers : les coindivisaires peuvent être prioritaires pour racheter. Une cession mal préparée peut déclencher un contentieux.

Paris et Île-de-France : les points à vérifier avant d’agir

À Paris et en Île-de-France, les indivisions successorales immobilières combinent souvent trois difficultés : valeur élevée du bien, délais notariaux, et occupation du logement par un héritier ou un proche. Le blocage coûte vite cher, car la taxe foncière, les charges de copropriété, les travaux votés, l’assurance propriétaire non occupant et les frais de remise en état continuent.

Avant de saisir le tribunal, il faut identifier la juridiction compétente, la localisation du bien, le dernier domicile du défunt, la présence d’une procédure successorale déjà ouverte et le notaire chargé du dossier. Si le bien est situé à Paris mais que le défunt avait son dernier domicile ailleurs, la compétence et la stratégie peuvent devoir être vérifiées précisément.

Les pièces à rassembler en priorité sont les suivantes : acte de décès, livret de famille, acte de notoriété s’il existe, titre de propriété, attestation immobilière, dernier avis de taxe foncière, relevé de charges de copropriété, assurance, diagnostics, estimation du bien, courriers du notaire, preuves des refus ou silences, état d’occupation et justificatifs des dépenses payées par un seul héritier.

Quelle stratégie choisir si vous voulez vendre maintenant ?

La bonne stratégie dépend de la cause du blocage.

Si tous les héritiers sont identifiés et d’accord, il faut accélérer la vente amiable en verrouillant les comptes d’indivision.

Si une majorité des deux tiers veut vendre mais qu’un héritier refuse ou ne répond pas, il faut envisager la procédure de l’article 815-5-1 avec le notaire, puis le tribunal judiciaire.

Si le bien se dégrade ou qu’une vente urgente est nécessaire, l’article 815-6 peut permettre de demander une autorisation ciblée au président du tribunal judiciaire.

Si le conflit porte aussi sur les comptes, l’occupation, les donations, les créances ou la valeur du bien, le partage judiciaire peut être plus adapté.

Si la succession est vacante ou non réclamée, il faut traiter la question du curateur, du Domaine et des créances avant de raisonner comme dans une indivision successorale ordinaire.

La page officielle de Service-public sur l’indivision entre héritiers rappelle les bases, mais elle ne remplace pas l’analyse d’un dossier bloqué. Le choix entre vente à la majorité, urgence judiciaire, partage judiciaire ou succession vacante dépend des pièces.

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