Vous rentrez de vacances et la serrure a été changée. Des inconnus occupent l’appartement. Un voisin vous écrit que des allées et venues ont commencé depuis plusieurs jours. Dans ce type de situation, la première réaction ne doit pas être de forcer la porte, de couper l’eau ou de menacer les occupants.

La recherche Google autour de logement squatté, expulsion squatteur, loi squatteur et squat résidence principale remonte chaque printemps, avant les départs d’été. En 2026, l’enjeu pratique est clair : faire constater vite, choisir la bonne voie entre évacuation administrative et juge, et préparer un dossier de preuve assez propre pour éviter un refus de la préfecture ou un référé mal engagé.

Un logement squatté n’est pas un simple loyer impayé. Le squatteur est entré sans droit, souvent par effraction, tromperie, menace ou violence, pour occuper le bien sans autorisation. Un locataire qui reste après la fin du bail ou après des impayés relève d’un autre régime. Cette distinction change tout : les délais, la trêve hivernale, les preuves à réunir et le juge compétent.

Que faire dans les premières heures

La priorité est de documenter l’occupation sans se mettre en faute.

Il faut d’abord éviter toute expulsion personnelle. Le propriétaire ne doit pas faire intervenir des proches, changer à nouveau la serrure, couper les fluides ou entrer de force dans les lieux. Ces gestes peuvent créer un risque pénal et compliquer ensuite le dossier.

Il faut ensuite faire constater le squat. La fiche officielle Service-public rappelle que le squat suppose une entrée par effraction, tromperie, menace ou violence et présente les démarches possibles en cas de logement occupé par des squatteurs : que faire quand des squatteurs occupent un logement. En pratique, le constat peut venir d’un officier de police judiciaire, d’un maire ou d’un commissaire de justice selon la situation. Le procès-verbal doit identifier le logement, les signes d’effraction ou de manoeuvre, la présence effective des occupants, les déclarations éventuellement recueillies et les éléments montrant l’absence de titre.

Il faut enfin déposer plainte lorsque l’entrée illicite paraît caractérisée. La plainte n’est pas une simple formalité. Elle sert à qualifier la situation, à établir la chronologie et à appuyer la demande d’évacuation forcée.

Procédure accélérée ou référé : le bon choix

Deux voies doivent être distinguées.

La première est l’évacuation administrative. Elle vise les cas dans lesquels le logement est squatté au sens strict. Le propriétaire ou la personne agissant pour son compte peut demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. Cette voie suppose un dossier factuel solide : preuve du droit sur le logement, preuve du squat, plainte, constat et demande précise.

La seconde est la procédure devant le juge. Elle devient nécessaire lorsque la préfecture refuse d’agir, lorsque les faits sont discutés, lorsque l’occupant invoque un titre, ou lorsque le propriétaire veut obtenir aussi une indemnité d’occupation et une décision exécutoire complète. Le référé permet de demander l’expulsion en urgence lorsque l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

Le mauvais réflexe consiste à choisir une voie avant d’avoir qualifié la situation. Si les occupants soutiennent avoir payé quelqu’un, présenter un faux bail ou être entrés avec des clés remises par un tiers, il faut traiter cette affirmation dans le dossier. Elle ne suffit pas nécessairement à créer un droit, mais elle impose de préparer la réponse.

Les preuves qui font avancer le dossier

Un dossier d’expulsion de squatteurs doit montrer trois choses.

Premièrement, le demandeur doit prouver son droit sur le bien : titre de propriété, attestation notariale, bail lorsque le demandeur est locataire victime du squat, taxe foncière, mandat de gestion ou pouvoir donné à une personne agissant pour son compte.

Deuxièmement, il faut prouver l’occupation. Les photographies seules sont rarement suffisantes. Un procès-verbal de commissaire de justice, une intervention de police, un constat de mairie, des témoignages de voisins et les échanges avec les occupants donnent plus de poids au dossier. Les relevés de consommation, le changement de serrure, les noms sur la boîte aux lettres ou l’interphone peuvent aussi aider.

Troisièmement, il faut prouver l’absence de titre. C’est le point central. Le propriétaire doit montrer qu’aucun bail n’a été signé, qu’aucune autorisation d’occupation n’a été donnée, que l’ancien locataire est parti ou que les clés ont été obtenues sans son accord.

Dans une ordonnance du tribunal judiciaire de Grenoble du 22 mai 2025, le juge retient que « l’occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l’expulsion » après avoir relevé notamment une entrée par voie de fait. Source officielle : TJ Grenoble, 22 mai 2025, n° 25/00334.

Dans une ordonnance du tribunal judiciaire d’Evry du 17 juin 2025, le juge rappelle que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite. Source officielle : TJ Evry, 17 juin 2025, n° 25/00039.

La trêve hivernale protège-t-elle le squatteur ?

La réponse dépend de la situation retenue par le juge.

En principe, une expulsion portant sur un lieu habité est encadrée par des délais. La trêve hivernale suspend aussi certaines mesures d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Mais le droit prévoit des exceptions importantes, notamment lorsque l’entrée dans les lieux s’est faite par voie de fait ou lorsque le juge constate les conditions permettant de supprimer certains délais.

Dans l’affaire de Grenoble du 22 mai 2025, le juge a ordonné la suppression du délai de deux mois et du bénéfice de la trêve hivernale après avoir retenu l’entrée par voie de fait. La décision illustre un point pratique : la trêve hivernale ne doit pas être invoquée abstraitement. Il faut d’abord qualifier l’entrée dans les lieux et la preuve de cette entrée.

Pour le propriétaire, cela signifie que la preuve de l’effraction ou de la manoeuvre peut changer la vitesse d’exécution. Pour l’occupant, cela signifie qu’une contestation sérieuse doit être formulée très tôt, avec des pièces, et pas seulement par une affirmation orale.

Peut-on demander de l’argent au squatteur ?

Oui, mais il faut formuler correctement la demande.

Le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation. Elle compense la privation de jouissance du logement. Elle peut être calculée par référence au loyer antérieur, à la valeur locative ou aux caractéristiques du bien. Dans l’ordonnance d’Evry du 17 juin 2025, le juge fixe une indemnité mensuelle de 780 euros jusqu’à libération complète des lieux. Dans l’ordonnance de Grenoble du 22 mai 2025, l’indemnité est fixée à 590,30 euros par mois.

Il peut aussi demander la prise en charge de certains frais : procès-verbal, réparations de porte, frais de procédure et dépens. Lorsque la porte a été dégradée ou la serrure forcée, un devis ou une facture doit être produit. Il ne suffit pas d’affirmer que le logement a été abîmé.

L’intérêt de saisir le juge ne se limite donc pas à l’expulsion. Le référé peut permettre de construire un titre utile pour récupérer une indemnité et documenter les dégâts.

Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite

À Paris et en Île-de-France, la difficulté est souvent probatoire. Les immeubles sont denses, les voisins voient des mouvements sans connaître les occupants, les syndics changent de gestionnaire et les logements vacants entre deux locations peuvent être repérés rapidement.

Le propriétaire doit récupérer sans délai les éléments suivants : titre de propriété, dernier bail ou état des lieux de sortie, mandat de gestion, échanges avec le syndic, attestation du gardien, plainte, constat, photos de la porte et de la serrure, relevés de boîte aux lettres, témoignages de voisins et justificatifs de travaux ou de remise en location prévue.

Si le logement était destiné à être reloué, vendu ou occupé par un membre de la famille, il faut le démontrer. Une promesse de vente, une annonce de location, un congé régulier, un planning de travaux ou une réservation de déménagement peuvent aider à établir le préjudice.

Le cabinet intervient en contentieux immobilier, notamment pour les litiges liés au bail d’habitation à Paris et au recouvrement des loyers et indemnités d’occupation.

Les erreurs qui font perdre du temps

La première erreur est de confondre squat, impayé et maintien après congé. Les trois situations peuvent aboutir à une expulsion, mais elles ne se traitent pas de la même manière.

La deuxième erreur est de saisir trop vite sans constat exploitable. Une demande d’évacuation ou un référé peut échouer si le propriétaire ne prouve pas l’occupation, l’absence de titre ou son propre droit à agir.

La troisième erreur est de négliger la chronologie. Il faut dater l’entrée dans les lieux, le moment de la découverte, les démarches amiables, la plainte, le constat et les échanges avec la préfecture ou le commissaire de justice.

La quatrième erreur est de ne demander que l’expulsion. Lorsque le bien est indisponible pendant plusieurs mois, l’indemnité d’occupation et les frais de remise en état doivent être préparés dès le départ.

Plan d’action utile

Le jour de la découverte, il faut appeler les forces de l’ordre, éviter tout contact violent, photographier les éléments extérieurs et prévenir le syndic ou le gestionnaire.

Dans les vingt-quatre à quarante-huit heures, il faut faire constater, déposer plainte et rassembler les preuves de propriété ou de droit d’occupation.

Ensuite, il faut choisir la voie : demande préfectorale d’évacuation forcée lorsque les conditions sont réunies, ou référé devant le juge lorsque le dossier nécessite une décision judiciaire. Les deux chemins ne s’opposent pas toujours ; ils doivent être articulés selon les faits.

Enfin, il faut préparer l’exécution : commandement de quitter les lieux, force publique, sort des meubles, indemnité d’occupation, frais de commissaire de justice et remise en état du logement.

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