La fin de la treve hivernale relance chaque annee les memes recherches : treve hivernale, expulsion locataire, concours de la force publique, loyer impaye. Mais, en mai 2026, la question la plus urgente pour de nombreux bailleurs n’est pas seulement de savoir si l’expulsion peut reprendre. Elle est de savoir comment ne pas perdre plusieurs mois d’indemnisation lorsque la prefecture ne donne pas le concours de la force publique apres une decision d’expulsion.

Le point est tres concret. Le bailleur a obtenu une decision de justice, le commandement de quitter les lieux a ete delivre, le commissaire de justice a sollicite le concours de la force publique, puis l’administration reste silencieuse ou refuse. Pendant ce temps, le logement reste occupe, les loyers ne sont pas payes, les charges continuent, et le bien ne peut ni etre reloue, ni vendu dans des conditions normales.

Dans cette situation, l’Etat peut devoir indemniser le bailleur. Encore faut-il presenter un dossier propre, dater exactement la periode indemnisable et chiffrer le prejudice avec des pieces. Un dossier approximatif aboutit souvent a une indemnisation reduite, retardee ou contestee.

Le point de depart : une decision executable et une demande au prefet

L’Etat n’indemnise pas un simple conflit locatif. Il intervient lorsque le bailleur dispose deja d’un titre permettant l’expulsion et que la force publique n’a pas ete accordee dans les conditions prevues par les textes.

Le socle est le Code des procedures civiles d’execution. L’expulsion ne peut en principe intervenir qu’en vertu d’une decision de justice ou d’un proces-verbal de conciliation executoire, puis apres un commandement d’avoir a liberer les locaux, comme le rappelle l’article L. 411-1 du Code des procedures civiles d’execution. La treve hivernale suspend ensuite l’execution forcee pendant la periode protegee, sous reserve des exceptions legales.

Lorsque l’expulsion peut reprendre, le commissaire de justice demande le concours de la force publique. Cette demande est adressee au prefet, ou au prefet de police a Paris. L’article R. 153-1 du Code des procedures civiles d’execution impose de joindre le dispositif du titre executoire, l’expose des diligences effectuees et les difficultes rencontrees.

Le point essentiel pour le chiffrage est le suivant : l’administration dispose d’un delai de deux mois pour repondre. Le silence garde pendant deux mois vaut refus. C’est souvent cette date qui ouvre la periode d’indemnisation, sous reserve des particularites du dossier.

Pourquoi le refus du concours peut engager la responsabilite de l’Etat

Le principe est simple : l’Etat doit preter son concours a l’execution des decisions de justice. L’article L. 153-1 du Code des procedures civiles d’execution prevoit que l’Etat est tenu de preter son concours a l’execution des jugements et autres titres executoires. L’article L. 153-2 organise l’indemnisation lorsque le refus du concours cause un prejudice.

Cela ne signifie pas que tout bailleur obtient automatiquement une somme forfaitaire. Il faut prouver trois choses : un refus ou un silence fautif au regard du dossier, une occupation qui se poursuit pendant la periode consideree, et un prejudice directement lie a cette impossibilite d’executer.

La jurisprudence administrative recente invite a etre precis. Dans une decision du Conseil d’Etat du 17 mai 2024, n° 475486, publiee aux tables, la haute juridiction a rappele que la responsabilite de l’Etat peut etre engagee en cas de refus de concours, mais que l’indemnisation suppose un droit definitivement acquis et un prejudice certain. Si la mesure d’expulsion sur laquelle reposait la demande est ensuite remise en cause, l’indemnisation peut tomber.

Dans une autre decision du 18 fevrier 2025, n° 491821, le Conseil d’Etat a aussi precise la limite temporelle de la responsabilite de l’Etat : lorsque les occupants ont quitte les lieux, puis les reintegrent plus tard, une nouvelle periode de responsabilite suppose en principe une nouvelle demande et un nouveau refus de concours.

Ces deux decisions sont importantes pour les bailleurs : le dossier d’indemnisation ne doit pas seulement additionner des loyers. Il doit expliquer la chronologie juridique.

Comment dater la periode indemnisable

La premiere erreur consiste a reclamer toute la dette locative depuis le premier impaye. Ce n’est pas le bon raisonnement. L’indemnisation du refus de concours de la force publique ne remplace pas l’action contre le locataire pour loyers impayes. Elle vise la periode pendant laquelle l’Etat a empeche l’execution d’une decision d’expulsion en refusant ou en ne donnant pas le concours.

En pratique, il faut poser quatre dates.

La premiere date est celle du titre d’expulsion et de sa signification. Sans titre executoire clair, le dossier est fragile.

La deuxieme date est celle du commandement de quitter les lieux et, le cas echeant, de l’expiration des delais accordes au locataire.

La troisieme date est celle de la requisition du concours de la force publique par le commissaire de justice. Il faut conserver l’accuse de reception ou toute preuve de depot a la prefecture.

La quatrieme date est la date du refus explicite, ou la date a laquelle le silence de deux mois devient un refus implicite. C’est generalement a partir de cette date que le bailleur chiffre l’indemnisation contre l’Etat.

La periode indemnisable s’arrete lorsque le concours est finalement accorde et que l’expulsion peut etre executee, lorsque les occupants quittent effectivement le logement, ou lorsque le titre qui fondait l’expulsion n’est plus utilisable. Si le logement est reoccupe apres un depart, il faut analyser s’il s’agit de la meme occupation ou d’une nouvelle situation imposant une nouvelle demande.

Quels postes de prejudice chiffrer

Le poste principal est souvent la perte de loyers ou l’indemnite d’occupation. Le bailleur doit produire le bail, le montant du loyer, les provisions sur charges, les indexations applicables et un decompte mois par mois. Il est preferable de distinguer le loyer hors charges, les provisions et les regularisations.

Les charges non recuperees peuvent aussi etre demandees lorsqu’elles sont justifiees : appels de fonds de copropriete, taxe d’enlevement des ordures menageres, assurance proprietaire non occupant, charges liees au logement occupe. Le dossier doit montrer que ces sommes restent supportees par le bailleur pendant la periode de blocage.

La perte de chance de relouer peut etre utile dans certains dossiers, mais elle se prouve. Il ne suffit pas d’affirmer que le bien aurait ete reloue immediatement. Il faut produire des references de marche, des annonces comparables, l’historique de relocation du bien, ou des elements montrant une demande locative reelle dans le secteur.

La perte de chance de vendre peut egalement etre invoquee lorsque le refus du concours a bloque une vente ou degrade la valeur du bien. Mais ce poste est plus discute. Il suppose des pieces solides : compromis avorte, echanges avec un acquereur, estimation, condition suspensive liee a la liberation, ou preuve d’une baisse de prix directement liee a l’occupation.

Les frais de procedure et les frais de commissaire de justice doivent etre classes a part. Certains relevent de la dette du locataire, d’autres peuvent etre discutes contre l’Etat s’ils sont directement lies au refus de concours. Il faut eviter de melanger les deux.

Le tableau de chiffrage a preparer

Un dossier lisible tient souvent en un tableau simple. Pour chaque mois, le bailleur indique : le mois concerne, le loyer hors charges, les charges, les sommes encaissees, le solde, les justificatifs et le lien avec la periode de refus.

Par exemple : mai 2026, loyer 1 250 euros, charges 120 euros, encaissement 0 euro, prejudice demande 1 370 euros, justificatifs : bail, quittancement, releve bancaire, decompte locatif, occupation maintenue.

Ce tableau doit etre accompagne des pieces suivantes :

• decision d’expulsion et preuve de signification ;
• commandement de quitter les lieux ;
• proces-verbal de difficulte ou de tentative d’expulsion ;
• requisition du concours de la force publique ;
• preuve de reception par la prefecture ;
• refus explicite ou preuve du silence pendant deux mois ;
• decompte locatif complet ;
• justificatifs de charges et de taxes ;
• preuves que le logement est reste occupe ;
• echanges avec l’administration ;
• pieces etablissant une perte de chance de relouer ou de vendre, si ce poste est reclame.

Cette methode est plus efficace qu’une reclamation globale. Elle permet a l’administration, puis au tribunal administratif si necessaire, de comprendre la logique du chiffrage.

Reclamation prealable : ne pas saisir trop vite le tribunal administratif

Avant de saisir le tribunal administratif, il faut en pratique adresser une demande indemnitaire prealable a l’administration. Cette demande doit rappeler le titre d’expulsion, la demande de concours, la date du refus explicite ou implicite, la periode indemnisable et le montant reclame.

Il faut joindre les pieces essentielles, sans noyer le dossier dans des documents inutiles. Une reclamation claire peut parfois permettre une indemnisation sans contentieux. Si l’administration refuse, garde le silence ou propose une somme insuffisante, le bailleur peut envisager une requete devant le tribunal administratif.

Le recours ne se prepare pas comme une assignation contre le locataire. On ne demande pas au juge administratif de refaire toute la procedure d’expulsion. On lui demande de condamner l’Etat a reparer le prejudice cause par le refus du concours de la force publique.

Paris et Ile-de-France : points pratiques

A Paris, la demande de concours est adressee au prefet de police. Dans les autres departements d’Ile-de-France, elle releve du prefet competent. Cette distinction est importante pour identifier le bon interlocuteur, la bonne adresse et l’autorite a viser dans la reclamation indemnitaire.

En Ile-de-France, les montants peuvent devenir importants tres vite, car les loyers sont eleves et les delais d’execution peuvent etre longs. Un appartement occupe sans paiement pendant six mois apres refus implicite peut representer plusieurs milliers d’euros de prejudice. Il faut donc construire le dossier des le depot de la requisition, et non attendre un an pour reconstituer les pieces.

Les bailleurs parisiens doivent aussi faire attention au cumul des sujets : encadrement des loyers, logement meuble, occupation sans droit ni titre, assurance loyers impayes, mise en vente du logement. Chaque element peut modifier le chiffrage ou la strategie.

Les erreurs qui font perdre de l’argent

La premiere erreur est de reclamer contre l’Etat les loyers dus avant le refus du concours. Ces sommes relevent d’abord du locataire ou de ses garants.

La deuxieme erreur est de ne pas prouver la date exacte de reception de la requisition par la prefecture. Sans cette date, le point de depart du refus implicite est discutable.

La troisieme erreur est d’oublier que la periode indemnisable s’arrete lorsque les occupants quittent les lieux. Si le logement est ensuite reoccupe, le bailleur doit verifier si une nouvelle demande de concours est necessaire.

La quatrieme erreur est de reclamer une perte de chance sans preuve. Une annonce immobiliere, une estimation et des echanges avec un candidat locataire ou acquereur valent mieux qu’une affirmation generale sur le marche.

La cinquieme erreur est de ne pas suivre la procedure administrative. Une bonne decision judiciaire d’expulsion ne suffit pas a obtenir automatiquement une indemnisation de l’Etat.

Que faire maintenant si la prefecture ne repond pas ?

Si la demande de concours a ete deposee depuis moins de deux mois, il faut securiser les preuves : accuse de reception, copie de la requisition, decompte locatif actualise, pieces d’occupation et correspondances. Si les deux mois sont ecoules sans reponse, il faut traiter ce silence comme un refus implicite et preparer la demande indemnitaire.

Si un refus explicite a ete recu, il faut verifier sa motivation, dater le prejudice et adresser une reclamation chiffree. Si le concours est finalement accorde, il faut arreter le decompte a la bonne date et conserver le proces-verbal de reprise des lieux.

La strategie doit rester double : poursuivre le recouvrement contre le locataire lorsque c’est utile, et agir contre l’Etat uniquement pour la periode imputable au refus de concours. Les deux actions ne reposent pas sur le meme fondement et ne se chiffrent pas de la meme maniere.

Un bailleur peut aussi relire les informations officielles de Service-Public sur les loyers impayes et l’expulsion, ainsi que les fiches institutionnelles consacrees au refus du concours de la force publique. Ces sources donnent le cadre, mais elles ne remplacent pas un chiffrage individualise.

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