Depuis le 20 mai 2026, le contrôle des meublés de tourisme entre dans une phase plus administrative : les locations touristiques doivent être déclarées dans un cadre d’enregistrement généralisé, et les plateformes sont au centre du dispositif. Pour les bailleurs, la question pratique est immédiate : lorsqu’un locataire sous-loue le logement sur Airbnb sans autorisation, faut-il agir seulement contre le locataire ou aussi contre la plateforme ?

La réponse a changé de niveau depuis les deux arrêts rendus le 7 janvier 2026 par la chambre commerciale de la Cour de cassation. Dans ces décisions, publiées au Bulletin et au Rapport, la Cour admet que la plateforme peut perdre la protection attachée au simple statut d’hébergeur lorsqu’elle joue un rôle actif dans la présentation, la promotion ou l’organisation des annonces. L’enjeu n’est pas théorique. Il peut déterminer contre qui agir, quelles pièces réunir, et comment chiffrer la demande.

Un bailleur qui découvre une annonce Airbnb publiée par son locataire ne doit donc pas se limiter à une capture d’écran et à une lettre de colère. Il doit qualifier la sous-location, préserver les preuves, identifier les revenus générés, puis choisir une stratégie : résiliation du bail, restitution des sous-loyers, dommages-intérêts, action contre la plateforme, ou combinaison de ces demandes.

Sous-location Airbnb : le point de départ reste l’accord écrit du bailleur

En bail d’habitation, la règle demeure simple. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de céder le bail ou de sous-louer le logement sans accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le texte précise aussi que le prix au mètre carré demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal.

Autrement dit, un locataire ne peut pas transformer seul l’appartement loué en meublé touristique. Il ne suffit pas qu’il paie le loyer, qu’il n’abîme pas les lieux, ou qu’il sous-loue seulement quelques nuits. Sans accord écrit du bailleur, la sous-location expose le locataire à plusieurs demandes : restitution des sommes encaissées, résiliation du bail, expulsion après décision judiciaire, indemnisation du préjudice, et remboursement de certains frais.

Cette première étape ne vise pas encore Airbnb. Elle vise le contrat de location. Il faut donc commencer par vérifier le bail, les clauses de sous-location, les échanges écrits, les éventuelles autorisations données, les périodes d’occupation et le montant du loyer principal. Si le bailleur a donné un accord limité, par exemple pour une sous-location ponctuelle à un prix déterminé, il faut aussi vérifier si le locataire a dépassé ce cadre.

L’article déjà publié sur le sujet général explique comment réagir lorsque le locataire sous-loue sur Airbnb et comment prouver la sous-location. Le présent article traite un angle plus étroit : la responsabilité possible de la plateforme elle-même.

Ce que les arrêts du 7 janvier 2026 changent pour les bailleurs

Les arrêts de la Cour de cassation du 7 janvier 2026 ne disent pas que toute annonce Airbnb engage automatiquement la responsabilité de la plateforme. Ils disent autre chose, plus utile en pratique : Airbnb ne peut pas toujours se présenter comme un simple hébergeur neutre.

Dans le pourvoi n° 24-13.163, la Cour approuve l’analyse selon laquelle Airbnb exerce, par ses règles, ses critères de comportement, ses sanctions possibles et la mise en avant de certains hôtes, une influence sur les offres et sur les utilisateurs. La Cour retient que la société ne se limite pas nécessairement à un rôle intermédiaire neutre lorsqu’elle s’immisce dans la relation entre l’hôte et le voyageur.

Dans le pourvoi n° 23-22.723, la Cour censure une décision qui avait écarté la responsabilité d’Airbnb sans rechercher concrètement si les règles contraignantes de la plateforme, la vérification de leur respect, l’octroi de la qualité de superhost ou la promotion de certaines offres caractérisaient un rôle actif.

Pour un bailleur, l’enseignement est clair : l’action contre Airbnb ne se plaide pas uniquement en disant que la plateforme a hébergé une annonce illicite. Il faut démontrer que son rôle a dépassé le stockage neutre d’une annonce et qu’il a contribué, par son organisation ou sa promotion, à la diffusion et à l’exploitation de la sous-location.

Ce point change la manière de préparer le dossier. Les captures de l’annonce ne suffisent plus toujours. Il faut aussi conserver les éléments qui montrent comment l’annonce était présentée, si elle était promue, si le profil du locataire bénéficiait d’un badge, si la plateforme a maintenu l’annonce après alerte, et si elle a fourni des outils ayant facilité la location.

Quelles demandes formuler contre le locataire ?

L’action contre le locataire reste le socle du dossier. Le bailleur peut demander la résiliation du bail si la sous-location non autorisée constitue un manquement suffisamment grave. La gravité dépendra notamment de la durée, du nombre de nuits, du montant des revenus, du caractère répété, du trouble causé à l’immeuble, et de l’existence ou non d’un bail social ou d’une clause expresse d’interdiction.

Le bailleur peut aussi demander la restitution des sous-loyers. La logique est patrimoniale : le locataire a perçu des fruits provenant d’un bien dont il n’est pas propriétaire. La demande doit être chiffrée avec méthode. Il faut établir les périodes de location, les prix par nuit, les frais de ménage, les commissions, les taxes, les éventuels remboursements et les montants effectivement encaissés.

La difficulté est souvent probatoire. L’annonce peut disparaître. Le calendrier peut être masqué. Les commentaires clients ne mentionnent pas toujours les dates exactes. Le bailleur doit donc agir vite : captures horodatées, constat de commissaire de justice si nécessaire, conservation des URL, échanges avec le syndic, témoignages, mouvements dans l’immeuble, photographies de boîtes à clés, signalements de voisins, et demandes judiciaires de communication de pièces.

Une demande mal chiffrée peut fragiliser l’ensemble. Il vaut mieux demander la communication des éléments complets lorsque le bailleur ne dispose que d’indices, plutôt que de construire un montant artificiel sur quelques captures partielles.

Quand faut-il envisager une action contre Airbnb ?

L’action contre la plateforme devient intéressante lorsque trois conditions pratiques sont réunies.

D’abord, la sous-location doit être suffisamment établie. Si l’annonce n’est pas reliée au logement ou si l’identité de l’hôte n’est pas prouvée, le dossier doit d’abord être consolidé contre le locataire.

Ensuite, le bailleur doit identifier un intérêt économique réel. Une annonce publiée pendant deux nuits ne justifie pas toujours une procédure lourde contre une plateforme. En revanche, une exploitation répétée sur plusieurs mois, avec commentaires, calendrier, prix élevés et revenus substantiels, peut justifier d’élargir l’action.

Enfin, il faut réunir des indices sur le rôle actif de la plateforme. Les arrêts du 7 janvier 2026 invitent à regarder concrètement les règles imposées aux hôtes, les outils de mise en avant, les badges, la promotion des annonces, les mécanismes de réservation et les réactions de la plateforme après signalement. La responsabilité ne se déduit pas seulement de la notoriété d’Airbnb.

La stratégie peut alors être graduée. Dans un premier temps : signalement formel à la plateforme, mise en demeure du locataire, conservation des preuves, information du syndic lorsque l’immeuble est en copropriété. Dans un second temps : référé ou action au fond pour obtenir communication de données, suppression de l’annonce, résiliation du bail et indemnisation. Dans les dossiers les plus sérieux : action contre la plateforme sur le fondement de son rôle actif et de sa contribution au dommage.

Le piège du mauvais chiffrage : restitution des fruits ou indemnisation du préjudice

Les arrêts du 7 janvier 2026 montrent aussi une difficulté de procédure : il faut choisir précisément ce que l’on demande.

Le bailleur peut vouloir récupérer les sous-loyers. Il peut aussi soutenir qu’il a subi un préjudice distinct, par exemple une dégradation du logement, une perte de chance de louer autrement, des troubles dans la copropriété ou des frais de procédure. Ces demandes ne reposent pas toujours sur la même logique.

Dans l’une des affaires du 7 janvier 2026, la Cour de cassation sanctionne la cour d’appel pour avoir modifié l’objet du litige en transformant une demande de restitution des fruits civils en raisonnement indemnitaire. Pour un bailleur, cela signifie qu’il faut annoncer clairement la nature des sommes réclamées : restitution, dommages-intérêts, remboursement de frais, astreinte, ou communication de pièces.

Cette distinction évite deux erreurs. La première consiste à demander tout et son contraire sans base de calcul. La seconde consiste à demander à Airbnb de restituer des sommes que la plateforme n’a pas elle-même encaissées comme sous-loyers, alors que la demande la plus solide contre elle peut parfois être indemnitaire, selon son rôle concret dans la diffusion de l’annonce.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est plus sensible

À Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, la sous-location touristique non autorisée cumule souvent plusieurs risques : violation du bail, règles de changement d’usage, numéro d’enregistrement, règlement de copropriété, troubles dans l’immeuble et pression locative. Depuis le 20 mai 2026, la généralisation de l’enregistrement des meublés touristiques renforce encore l’intérêt des preuves administratives.

Pour un bailleur parisien, il faut donc croiser plusieurs canaux. Le contrat de bail sert à agir contre le locataire. Le règlement de copropriété peut servir à démontrer l’incompatibilité de l’activité avec la destination de l’immeuble. Les règles municipales et le numéro d’enregistrement peuvent aider à établir le caractère irrégulier de l’exploitation. Les décisions de la Cour de cassation du 7 janvier 2026 permettent, dans certains dossiers, d’interroger aussi la responsabilité de la plateforme.

Le tribunal compétent dépendra de la demande. La résiliation du bail d’habitation relève du juge des contentieux de la protection. Une action indemnitaire plus large ou une demande contre plusieurs acteurs peut nécessiter une stratégie procédurale différente. Il ne faut pas choisir la juridiction uniquement en fonction de l’urgence ressentie.

Les pièces à réunir avant d’agir

Le dossier doit être construit avant l’assignation. Les pièces utiles sont notamment :

• le bail et ses annexes ;
• les échanges avec le locataire ;
• l’annonce Airbnb, son URL, les photographies et le profil de l’hôte ;
• les commentaires voyageurs et les dates visibles ;
• les captures du calendrier et des prix ;
• les éléments montrant le lien entre l’annonce et le logement ;
• les signalements adressés à Airbnb et les réponses obtenues ;
• les attestations de voisins ou du syndic ;
• le règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété ;
• les preuves de troubles, de dégradations ou de rotation anormale des occupants.

Dans les dossiers sensibles, un constat de commissaire de justice peut éviter que le débat se perde sur l’authenticité des captures. Il peut aussi être utile de demander judiciairement la communication de données détenues par la plateforme ou par le locataire, plutôt que de supposer les revenus réels.

Sources officielles utiles

Les textes et décisions à vérifier en priorité sont :

• l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, sur l’interdiction de sous-louer sans accord écrit du bailleur ;
• l’arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2026, n° 23-22.723, publié au Bulletin et au Rapport ;
• l’arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2026, n° 24-13.163, également publié au Bulletin et au Rapport ;
• le dossier Légifrance de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui prévoit l’entrée en vigueur différée du dispositif d’enregistrement au plus tard le 20 mai 2026 ;
• la fiche Service-Public sur les nouvelles règles applicables aux locations touristiques.

Pour replacer cette action dans une stratégie plus large, le bailleur peut aussi consulter la page du cabinet sur l’avocat en droit immobilier à Paris et, en cas de procédure de départ du locataire, la page sur l’avocat expulsion à Paris.

Que faire maintenant ?

Si vous êtes bailleur et que vous découvrez une sous-location Airbnb non autorisée, la première urgence n’est pas de menacer. C’est de figer la preuve. Une annonce supprimée trop tôt peut rendre le dossier plus difficile à chiffrer. Une mise en demeure mal rédigée peut aussi alerter le locataire avant que les éléments essentiels soient conservés.

La bonne méthode consiste à identifier le logement, relier l’annonce au locataire, documenter la durée et les revenus probables, puis décider si l’action doit viser seulement le locataire ou également la plateforme. Les arrêts du 7 janvier 2026 ouvrent une voie contre Airbnb dans les dossiers où son rôle actif peut être démontré. Ils ne remplacent pas la preuve.

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