La fin de la trêve hivernale 2025-2026 a relancé une question très concrète pour les bailleurs comme pour les locataires : peut-on expulser une personne malade, handicapée, âgée ou sous mesure de protection lorsque le bail est résilié ou que les loyers ne sont plus payés ?

La réponse courte est la suivante : la maladie ou le handicap n’interdit pas automatiquement l’expulsion. En revanche, le juge doit tenir compte de l’état de santé, de l’âge, de la situation familiale, des ressources, des démarches de relogement et du comportement de chacun. Ces éléments peuvent changer le calendrier, permettre des délais, ou fragiliser une demande de congé lorsqu’un locataire âgé et modeste est protégé.

L’enjeu est donc rarement de savoir si la personne est « inexpulsable ». L’enjeu est de savoir quelles pièces produire, à quel moment, devant quel juge, et avec quel objectif : suspendre la clause résolutoire, obtenir des délais de paiement, obtenir un délai pour quitter les lieux, contester un congé, ou au contraire sécuriser la procédure côté bailleur.

Pourquoi la question revient depuis la fin de la trêve hivernale

Selon Service-Public, la trêve hivernale 2025-2026 s’est étendue du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Pendant cette période, un propriétaire ne pouvait pas faire procéder matériellement à l’expulsion d’un locataire, même avec une décision judiciaire, sauf exceptions prévues par les textes. À la fin de la trêve, si une décision d’expulsion a été rendue, la procédure peut reprendre par commissaire de justice.

Source : Service-Public, trêve hivernale 2025-2026.

Cette reprise ne signifie pas que tout devient automatique. L’expulsion reste une procédure d’exécution encadrée. Le bailleur doit disposer d’un titre. Le commissaire de justice doit délivrer les actes nécessaires. Le concours de la force publique peut être demandé si le départ volontaire n’intervient pas. Et le locataire peut encore faire valoir certains arguments, notamment sur les délais et le relogement.

Dans les dossiers sensibles, la difficulté est souvent double. Le bailleur supporte une dette locative, une impossibilité de vendre ou de récupérer son bien, parfois depuis plusieurs mois. Le locataire, lui, invoque une maladie, un handicap, un âge avancé, une curatelle, une tutelle, une hospitalisation, une perte de revenus ou l’absence de logement adapté. Le juge arbitre à partir de preuves, non à partir d’affirmations générales.

Maladie ou handicap : pas d’immunité automatique contre l’expulsion

Un locataire malade ou handicapé reste tenu de payer son loyer, d’assurer le logement, d’user paisiblement des lieux et de respecter les obligations du bail. Si les loyers ne sont pas payés, si le congé est valable, si les troubles sont établis ou si le bail est résilié, l’expulsion peut être ordonnée.

Mais la maladie et le handicap peuvent peser sur trois points.

D’abord, ils peuvent justifier des délais de paiement lorsque la dette peut être apurée. Dans une procédure de loyers impayés, le juge peut accorder des délais si la situation financière du locataire permet réellement un plan crédible. Il ne suffit pas de dire que la situation est difficile. Il faut produire des revenus, charges, aides, versements repris et proposition d’apurement.

Ensuite, ils peuvent justifier un délai pour quitter les lieux, même après décision d’expulsion. Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais lorsque le relogement ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais sont compris, depuis la réforme applicable depuis le 29 juillet 2023, entre un mois et un an.

Enfin, ils peuvent jouer dans l’appréciation de la bonne ou mauvaise foi. Un locataire qui ne paie plus rien, ne répond pas aux démarches, ne cherche pas de relogement et ne produit aucun justificatif n’est pas dans la même situation qu’un locataire qui reprend des paiements partiels, saisit les services sociaux, dépose une demande de logement social, produit un certificat médical circonstancié et justifie d’un logement adapté nécessaire.

Ce que le juge regarde avant d’accorder des délais

Le Code des procédures civiles d’exécution oblige le juge à regarder les situations respectives du propriétaire et de l’occupant. L’article L. 412-4 vise notamment l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune, les diligences de relogement, le droit à un logement décent et le délai prévisible de relogement.

En pratique, le locataire doit donc préparer un dossier concret :

• justificatifs médicaux récents, lisibles et compatibles avec le secret médical ;
• reconnaissance RQTH, AAH, invalidité, curatelle ou tutelle si elle existe ;
• justificatifs de revenus, charges, dettes, aides CAF ou FSL ;
• preuve des demandes de logement social, DALO, Action Logement ou bailleurs sociaux ;
• échanges avec l’ADIL, l’assistante sociale, la mairie ou le CCAS ;
• proposition réaliste de reprise du paiement courant ou d’apurement.

Le bailleur doit, lui aussi, documenter sa situation :

• montant exact de la dette et historique des paiements ;
• commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux ;
• relances et propositions amiables ;
• besoin de vendre, de reprendre le bien ou d’éviter une aggravation financière ;
• charges de copropriété, crédit, taxe foncière, travaux, assurance, perte locative ;
• démarches montrant que la procédure est régulière et proportionnée.

La Cour d’appel de Toulouse, dans une décision du 13 mars 2025, a accordé six mois à une occupante de 66 ans placée sous curatelle renforcée, en relevant notamment son isolement, ses démarches de logement social et l’absence de solution disponible à proximité. La cour rappelle que les délais peuvent être accordés lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et que l’âge, l’état de santé et les démarches de relogement font partie des critères.

Source : Cour d’appel de Toulouse, 13 mars 2025, n° 24/00012.

À l’inverse, le Tribunal judiciaire de Bobigny, dans une décision du 12 janvier 2026, a refusé des délais à un occupant en arrêt de travail et titulaire du statut de travailleur handicapé. Le tribunal a retenu que les difficultés invoquées ne suffisaient pas, faute de démonstration que le relogement ne pouvait pas avoir lieu dans des conditions normales, alors que la dette était importante et que l’occupant avait déjà bénéficié de délais de fait depuis l’expiration du bail.

Source : Tribunal judiciaire de Bobigny, 12 janvier 2026, n° 25/03021.

Ces deux décisions illustrent le point central : la vulnérabilité est prise au sérieux, mais elle doit être prouvée et reliée au relogement.

Locataire âgé de plus de 65 ans : attention au régime du locataire protégé

Il faut distinguer l’expulsion après résiliation du bail et le congé donné par le bailleur à l’échéance du bail. Pour un congé pour vendre ou pour reprise, l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 protège certains locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds applicables. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail sans offrir un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire, sauf exceptions.

Cette protection n’est pas une immunité générale. Elle dépend de l’âge, des ressources, de la nature du congé, du bailleur et de l’existence d’une offre de relogement adaptée. Elle ne se traite pas comme une simple demande de délai d’expulsion.

La Cour de cassation a précisé, le 2 octobre 2025, que pour apprécier les ressources du locataire âgé protégé, il faut tenir compte des ressources déclarées à l’administration fiscale avant abattement ou déduction. Dans cette affaire, les revenus fonciers bruts de la locataire ont été pris en compte pour apprécier si elle dépassait le plafond.

Source : Cour de cassation, 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-12.308.

Pour un bailleur, l’erreur classique consiste à délivrer un congé sans vérifier précisément l’âge, les ressources et l’obligation éventuelle de relogement. Pour un locataire, l’erreur inverse consiste à croire qu’avoir plus de 65 ans suffit. Il faut prouver les ressources et vérifier le texte applicable au bail.

Que faire si vous êtes locataire malade ou handicapé

La première urgence est de ne pas attendre l’expulsion matérielle. Si un commandement de payer vient d’être reçu, il faut vérifier le montant, les frais, les paiements déjà faits, les aides possibles et la date limite. Si l’assignation est déjà délivrée, il faut préparer l’audience. Si le jugement est rendu, il faut examiner l’appel, les délais, le commandement de quitter les lieux et la saisine éventuelle du juge de l’exécution.

Il faut aussi éviter les certificats médicaux vagues. Un certificat disant seulement que la personne est suivie médicalement pèse peu. Ce qui compte est l’impact concret sur le relogement : mobilité réduite, besoin d’ascenseur, hospitalisation programmée, soins à proximité, dépendance, logement adapté au handicap, impossibilité temporaire de déménager, nécessité d’un accompagnement social.

Le dossier doit également montrer des démarches. Demande de logement social actualisée. DALO si les conditions sont réunies. Courriers à la mairie, au CCAS, au bailleur social, à Action Logement. Demande FSL. Reprise du paiement du loyer courant lorsque c’est possible. Sans démarches, le juge peut considérer que la vulnérabilité existe mais qu’elle ne justifie pas de délai supplémentaire.

Que faire si vous êtes bailleur face à un locataire vulnérable

Le bailleur doit éviter deux erreurs.

La première est de penser que la maladie ou le handicap bloque toute procédure. C’est faux. Si le bail est résilié, si la dette est établie ou si le congé est valable, la procédure peut avancer. Le juge peut accorder des délais, mais il ne remplace pas le bailleur par l’État et ne supprime pas automatiquement la dette.

La seconde est de forcer la situation. Changer la serrure, couper l’eau, couper l’électricité, entrer dans le logement, retirer les affaires ou faire pression sur le locataire expose à des risques civils et pénaux. Le bailleur doit rester dans la procédure : commandement, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, demande de concours de la force publique si nécessaire.

Dans les dossiers d’impayés, il faut chiffrer proprement la dette, isoler les loyers, charges, indemnités d’occupation, frais récupérables ou non récupérables, et anticiper la question des délais. Dans les dossiers de congé pour vente ou reprise, il faut vérifier la protection du locataire âgé et modeste avant de signifier le congé.

Pour les impayés de loyers, voir aussi notre page dédiée au recouvrement des loyers à Paris. Pour les baux d’habitation, notre page avocat bail d’habitation à Paris présente les principaux contentieux locatifs.

Paris et Île-de-France : pourquoi le relogement devient central

À Paris, en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et plus largement en Île-de-France, les délais de relogement peuvent être longs, surtout lorsqu’un logement adapté au handicap, un ascenseur, une proximité médicale ou un faible loyer sont nécessaires.

Cet élément ne suffit pas à empêcher l’expulsion. Mais il peut peser dans la demande de délai devant le juge, à condition d’être documenté. Un dossier solide ne se limite pas à dire que le marché locatif est tendu. Il montre les demandes déposées, les refus reçus, les délais annoncés, le handicap ou l’état de santé, les contraintes géographiques et les démarches auprès des organismes compétents.

Pour le bailleur francilien, la stratégie consiste à anticiper cet argument. Il faut démontrer la durée déjà écoulée, les impayés, les difficultés financières du propriétaire, les démarches amiables, l’absence de paiement repris, ou au contraire les délais déjà accordés. Plus le dossier est précis, moins le débat se réduit à une opposition abstraite entre propriétaire et locataire fragile.

La bonne stratégie dépend du stade de la procédure

Avant le commandement de payer, l’objectif est souvent d’éviter la procédure : plan d’apurement, FSL, garant, assurance loyers impayés, médiation, départ négocié, protocole.

Après le commandement, il faut agir vite. Le locataire doit contester les montants erronés, solliciter les aides, reprendre le paiement courant et préparer une demande de délais. Le bailleur doit vérifier la régularité du commandement et conserver les preuves.

À l’audience, le juge peut constater ou prononcer la résiliation, condamner au paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, accorder ou refuser des délais. Les pièces sont déterminantes.

Après le jugement, le débat se déplace souvent vers l’exécution : commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, trêve hivernale, demande de délais devant le juge de l’exécution, concours de la force publique, indemnisation éventuelle du bailleur si l’État refuse ou tarde à prêter son concours.

Ce qu’il faut retenir

Un locataire malade ou handicapé peut être expulsé si les conditions légales sont réunies. Sa situation personnelle peut toutefois justifier des délais ou rendre plus difficile l’exécution immédiate, surtout si le relogement adapté n’est pas possible à court terme.

Le juge ne statue pas sur une impression. Il statue sur un dossier. Pour le locataire, cela suppose des preuves médicales, sociales et de relogement. Pour le bailleur, cela suppose une procédure régulière, une dette clairement établie, des démarches amiables tracées et une démonstration de son propre préjudice.

Le bon réflexe est donc d’intervenir tôt. Plus l’on attend le commandement de quitter les lieux ou la demande de concours de la force publique, plus les marges de manoeuvre se réduisent.

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