Le 15 janvier 2026, la Cour de cassation a rendu un arrêt de principe qui resserre considérablement les conditions du recouvrement anticipé des charges de copropriété. Par cet arrêt, la troisième chambre civile exige désormais une mise en demeure distincte pour chaque exercice dont les provisions sont réclamées, et l’approbation régulière des comptes afférents à chaque période. Une seule mise en demeure ancienne ne suffit plus pour fonder une action globale portant sur plusieurs années. Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui durcit sans cesse le formalisme de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire qui reçoit un appel de fonds, une mise en demeure ou une assignation en déchéance du terme dispose désormais de leviers de défense plus solides. Il lui appartient néanmoins de vérifier la régularité des comptes, la précision de la mise en demeure et la compétence du tribunal saisi.
Qu’est-ce qu’un appel de fonds et quelles sont les obligations du copropriétaire ?
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires de voter chaque année un budget prévisionnel. Ce budget couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté, ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale. L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 (texte officiel) dispose en son deuxième alinéa : « Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. » La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée.
Le syndic établit ensuite un compte individuel pour chaque copropriétaire. Cependant, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chacun. L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 (texte officiel) précise : « L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. » Cette distinction est essentielle. Elle permet à tout copropriétaire de contester la répartition des charges qui lui est appliquée, même après l’approbation des comptes généraux.
Comment contester un appel de charges de copropriété ?
La contestation d’un appel de charges relève d’une action personnelle qui se prescrit par dix ans en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 42 (texte officiel) prévoit cette règle.
« Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »
Ce délai de prescription long donne au copropriétaire un large recul pour contester les charges indûment réclamées. Pour une analyse approfondie des délais applicables, voir notre article sur la prescription des charges de copropriété impayées à Paris et en Île-de-France.
La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises le droit de tout copropriétaire de contester la conformité de son compte individuel au règlement de copropriété. Dans un arrêt du 11 juillet 2019, la troisième chambre civile a cassé un jugement qui avait rejeté la contestation d’un copropriétaire. Les juges du fond avaient écarté la demande au motif que les comptes avaient été approuvés en assemblée générale. Cass. 3e civ., 11 juillet 2019, n° 18-19.961 (décision), motifs : « l’approbation des comptes de la copropriété ne fait pas obstacle à la contestation par un copropriétaire des modalités de répartition des charges qui lui sont appliquées ». La Cour a également rappelé : « tout copropriétaire est en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété ».
Le copropriétaire peut donc invoquer des erreurs matérielles dans son relevé de compte, des répartitions non conformes au règlement de copropriété, ou des charges spéciales indûment imputées à son lot. Il lui appartient de justifier des paiements non imputés ou des erreurs de répartition. La charge de la preuve des sommes dues incombe en principe au syndicat. Pour une analyse des recours du syndicat et des droits du copropriétaire, voir notre article sur les charges de copropriété impayées et les recours du syndicat.
La déchéance du terme : le mécanisme de l’article 19-2
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 offre au syndicat des copropriétaires un outil de recouvrement rapide. Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas une provision à sa date d’exigibilité, le syndicat peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette mise en demeure reste infructueuse pendant plus de trente jours, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Le syndicat peut alors saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour obtenir une condamnation au paiement.
L’article 19-2, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2021-1104 du 2 août 2021, énonce cette règle.
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire. »
Cette procédure est redoutablement efficace. Elle permet d’obtenir une condamnation en quelques semaines, assortie de l’exécution provisoire de plein droit. La contrepartie réside dans des conditions de forme strictes. Le syndicat doit démontrer l’approbation du budget prévisionnel, la défaillance du copropriétaire et la régularité de la mise en demeure.
La jurisprudence de 2026 durcit les conditions de recouvrement
La Cour de cassation a progressivement resserré les conditions d’exercice de l’action en déchéance du terme. Dans un avis du 12 décembre 2024, elle avait déjà souligné que la mise en demeure devait indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Cass. 3e civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007 (décision), motifs : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande ».
L’arrêt du 15 janvier 2026 marque un tournant supplémentaire. En l’espèce, un syndicat avait assigné un copropriétaire au paiement de charges arrêtées au 1er janvier 2023 en se fondant sur une unique mise en demeure adressée en 2020. Les comptes annuels des exercices 2022 et 2023 avaient été approuvés en assemblée générale, mais aucune nouvelle mise en demeure n’avait été adressée au titre des provisions dues pour ces exercices. La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel. Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534 (décision), motifs : « En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat des copropriétaires justifiait de l’approbation, par l’assemblée générale des copropriétaires, des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes annuels pour les exercices 2022 et 2023 et de la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre de provisions dues au titre de ces exercices, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
La Cour impose désormais deux conditions cumulatives. Elles doivent être réunies exercice par exercice. L’approbation des comptes ou du budget de la période concernée constitue la première condition. La seconde réside dans une mise en demeure spécifique adressée au titre des provisions de cette même période. Une mise en demeure globale et ancienne ne suffit plus pour réclamer des charges afférentes à des exercices ultérieurs.
Tableau comparatif des conditions de la déchéance du terme
| Condition | Avant 2026 | Depuis l’arrêt du 15 janvier 2026 |
|---|---|---|
| Mise en demeure | Une seule pouvait suffire pour plusieurs exercices | Une mise en demeure distincte est exigée pour chaque exercice |
| Approbation des comptes | Requise pour l’exercice visé | Requise pour chaque exercice dont les charges sont réclamées |
| Précision du montant | Recommandée | Obligatoire, à peine d’irrecevabilité |
| Assignation | Ne vaut pas mise en demeure | Ne vaut toujours pas mise en demeure |
Les pièges procéduraux à éviter pour le copropriétaire débiteur
Le copropriétaire qui fait l’objet d’une action en déchéance du terme doit vérifier plusieurs points avant de régler ou de transiger. La mise en demeure doit être datée, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, et préciser le montant exact des provisions réclamées avec indication de l’exercice concerné. L’absence de l’un de ces éléments peut entraîner l’irrecevabilité de la demande du syndicat.
Il convient également de vérifier que les comptes de l’exercice réclamé ont bien été approuvés par l’assemblée générale. Si les comptes n’ont pas encore été votés, le syndicat ne peut valablement invoquer l’article 19-2 pour les sommes correspondantes. Le copropriétaire peut aussi contester la répartition des charges au fond, en invoquant une clé non conforme au règlement de copropriété ou des charges spéciales indûment imputées.
Enfin, le syndicat doit justifier le montant exact de sa créance. Il ne suffit pas d’invoquer un solde débiteur global. Le syndic doit produire les comptes approuvés, l’état détaillé des appels de fonds et les justificatifs des paiements reçus. En cas de doute sur la régularité de la procédure, le copropriétaire peut former une exception d’incompétence ou une fin de non-recevoir.
Quel tribunal compétent et quel délai pour contester à Paris et en Île-de-France ?
La procédure accélérée au fond de l’article 19-2 relève de la compétence du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À Paris et en Île-de-France, le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les immeubles situés dans les arrondissements parisiens. Les tribunaux judiciaires de Nanterre, Bobigny, Créteil, Versailles, Évry et Melun sont compétents pour les départements limitrophes selon le ressort territorial.
Le délai pour contester un appel de charges par une action personnelle est de dix ans à compter de l’exigibilité des sommes. Ce délai long permet au copropriétaire de remonter plusieurs exercices en arrière, à condition de ne pas avoir reconnu expressément la dette ou payé des arrérages qui feraient courir une nouvelle prescription. Les actions en contestation des décisions d’assemblée générale doivent être intentées dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.
Les délais de la procédure accélérée au fond sont quant à eux très courts. L’assignation peut être signifiée quelques semaines après la mise en demeure. Le juge statue rapidement, souvent sans audience contradictoire approfondie. Il est donc recommandé de consulter un avocat dès réception de la mise en demeure, pour préparer une défense éventuelle ou négocier un échéancier.
Questions fréquentes
Peut-on contester un appel de charges après avoir payé ?
Oui. Le paiement d’une provision ne vaut pas renonciation à la contestation du compte final. Le copropriétaire peut réclamer la restitution des sommes indûment versées dans le délai de prescription de dix ans. Il lui appartiendra de démontrer l’erreur de répartition ou le caractère non justifié de la charge.
Une mise en demeure par email est-elle valable ?
Non. L’article 19-2 impose une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une simple relance par courriel, même réitérée, ne déclenche pas le mécanisme de déchéance du terme. L’avis du 12 décembre 2024 a confirmé cette exigence de forme.
Que se passe-t-il si le syndicat n’a pas approuvé les comptes ?
Le syndicat ne peut pas invoquer l’article 19-2 pour des exercices dont les comptes n’ont pas été approuvés en assemblée générale. Cette condition est désormais exigée exercice par exercice depuis l’arrêt du 15 janvier 2026. Le copropriétaire peut opposer l’absence d’approbation pour faire échec à la demande.
L’assignation peut-elle remplacer la mise en demeure ?
Non. La Cour de cassation a jugé dans son avis du 12 décembre 2024 que l’assignation en justice ne pouvait valoir mise en demeure au sens de l’article 19-2. Le syndicat doit respecter la séquence légale : appel de fonds, mise en demeure par lettre recommandée, délai de trente jours, puis saisine du juge.
Le copropriétaire peut-il contester la clé de répartition des charges ?
Oui. L’approbation des comptes du syndicat n’emporte pas approbation du compte individuel. Le copropriétaire peut contester la conformité de sa répartition au règlement de copropriété, même après un vote en assemblée générale. La charge de la preuve des erreurs incombe au syndicat pour le montant de la créance, et au copropriétaire pour les paiements non imputés.
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