Depuis le retour du débat sur les passoires thermiques au printemps 2026, beaucoup de propriétaires bailleurs espèrent un assouplissement rapide. Le sujet est très recherché : Google Ads remonte notamment 12 100 recherches mensuelles sur DPE location, 2 400 sur DPE obligatoire location, 590 sur DPE G location et 1 000 sur travaux copropriété, avec un coût par clic haut pouvant atteindre 4,72 euros sur le cluster travaux en copropriété.
La question la plus rentable n’est pourtant pas seulement : peut-on louer un logement G ? Elle est plus concrète : que peut faire un bailleur lorsque son appartement est classé G, que les travaux dépendent de la copropriété, que l’assemblée générale refuse ou tarde, et que le bien ne peut plus être reloué ?
La réponse doit être prudente. Le bailleur reste tenu de délivrer un logement décent. Mais il peut aussi construire un dossier contre le syndicat des copropriétaires, contre le syndic ou contre une résolution d’assemblée générale lorsque le blocage cause une perte réelle et documentée.
DPE G location 2026 : ce qui ne change pas encore
Le point de départ reste le droit en vigueur. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent au locataire. Depuis le 1er janvier 2025, le niveau de performance d’un logement décent doit être compris entre la classe A et la classe F en métropole. Un logement classé G est donc considéré comme non décent dans les conditions prévues par le texte.
La fiche officielle de Service-public confirme que l’interdiction vise les contrats signés à partir du 1er janvier 2025, mais aussi le renouvellement ou la reconduction tacite lorsque le logement classé G devient concerné. La classe F doit être concernée à compter du 1er janvier 2028, puis la classe E à compter du 1er janvier 2034.
Le Sénat a adopté en première lecture, le 1er avril 2025, une proposition de loi destinée à clarifier les obligations de rénovation énergétique et leur application en copropriété. Le dossier officiel indique que le texte a été transmis à l’Assemblée nationale et qu’il vise notamment les contraintes de travaux, le délai de cinq ans en copropriété lorsque des travaux ont été engagés, et l’opposabilité éventuelle du DPE collectif.
Mais tant que le texte applicable n’est pas entré en vigueur dans sa version définitive, le bailleur ne doit pas signer un nouveau bail G comme si le sursis était acquis. Le risque demeure : demande de travaux, réduction de loyer, suspension du paiement, dommages-intérêts ou impossibilité de relouer.
Le vrai problème : le bailleur ne maîtrise pas toujours les travaux
En maison individuelle, le propriétaire peut souvent décider seul : isolation, fenêtres, chauffage, ventilation, audit, devis, financement. En copropriété, la situation est différente.
Un appartement peut rester classé G parce que les travaux utiles touchent la façade, la toiture, les planchers, les colonnes, la ventilation collective, le chauffage commun, l’étanchéité ou des éléments visibles depuis l’extérieur. Ces travaux relèvent alors des parties communes, du règlement de copropriété, de l’assemblée générale et parfois des autorisations d’urbanisme.
Le bailleur peut donc se trouver dans une situation coûteuse : il veut relouer, le marché locatif est tendu, le logement est vacant, mais la copropriété refuse l’audit, reporte le plan pluriannuel de travaux, ne met pas la résolution à l’ordre du jour, ou vote des travaux insuffisants.
Ce blocage ne l’autorise pas automatiquement à louer. En revanche, il peut ouvrir une stratégie de recours.
Recours contre le syndicat des copropriétaires : dans quels cas ?
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
Cette règle est centrale lorsque la mauvaise performance énergétique du lot vient d’un élément commun : toiture non isolée, façade impossible à traiter seul, plancher haut ou bas, ventilation collective défaillante, chauffage collectif, humidité ou défaut d’entretien des parties communes.
Le bailleur doit alors prouver trois choses :
- L’origine commune du problème : rapport DPE, audit, diagnostic technique global, rapport d’architecte, rapport thermique, échanges avec le diagnostiqueur.
- Le dommage personnel : vacance locative, baisse de valeur, perte de chance de louer, dépenses inutiles, devis privés inefficaces faute de travaux collectifs.
- Le lien de causalité : le refus, le retard ou le défaut d’entretien des parties communes explique la perte subie.
La difficulté est probatoire. Le tribunal ne condamne pas une copropriété parce que le logement est G. Il examine les pièces, la chronologie, les votes, les relances, les devis et la part exacte des parties communes dans le résultat énergétique.
Recours contre le syndic : attention à la cible
Le syndic n’est pas responsable de toutes les décisions prises par les copropriétaires. Il exécute les décisions de l’assemblée générale et administre l’immeuble dans le cadre de son mandat. Une action contre le syndic suppose donc une faute propre.
Cette faute peut exister si le syndic :
- refuse d’inscrire une résolution régulière à l’ordre du jour ;
- ne convoque pas l’assemblée dans les délais utiles ;
- ne fait pas voter un devis ou une mission d’audit alors qu’il y est tenu ;
- n’exécute pas une résolution votée ;
- laisse expirer des devis ou financements ;
- ne transmet pas les pièces nécessaires au copropriétaire bailleur ;
- commet une erreur dans la rédaction de la résolution qui rend le vote inexploitable.
À l’inverse, si l’assemblée générale a clairement refusé les travaux et que le syndic n’a fait qu’exécuter cette décision, l’action doit souvent viser la résolution, le syndicat ou les copropriétaires selon la configuration du dossier.
Le bon réflexe consiste donc à séparer les griefs. Un grief contre la copropriété n’est pas nécessairement un grief contre le syndic.
Contester l’assemblée générale qui refuse les travaux
Lorsque l’assemblée générale refuse des travaux indispensables, le bailleur doit analyser le procès-verbal sans attendre. Le contentieux de l’assemblée générale est enfermé dans des délais stricts. Il faut vérifier la notification du procès-verbal, la qualité pour agir, le contenu exact de la résolution, les majorités, la formulation du devis et les pièces jointes.
Le recours peut être envisagé si la résolution est irrégulière, si le vote n’a pas respecté la majorité applicable, si une résolution utile n’a pas été soumise, si les copropriétaires ont voté sans information suffisante, ou si le refus porte atteinte à la conservation de l’immeuble.
Le bailleur doit toutefois éviter une erreur : demander au juge de refaire toute la politique énergétique de l’immeuble sans dossier technique. Il faut arriver avec des pièces simples :
- DPE individuel du lot ;
- DPE collectif ou projet de DPE collectif ;
- diagnostic technique global ou plan pluriannuel de travaux ;
- devis de travaux collectifs ;
- rapport expliquant pourquoi des travaux privatifs ne suffisent pas ;
- procès-verbal d’assemblée générale ;
- preuve de la vacance ou de l’impossibilité de relocation ;
- estimation du loyer perdu.
Sans ce socle, le dossier devient une plainte générale contre l’inertie de la copropriété. Avec ce socle, il devient une demande de réparation ou de décision utile.
Perte de loyers : comment la calculer
La perte de loyers ne se présume pas. Le bailleur doit la chiffrer avec sobriété.
Le calcul commence par le loyer qui aurait pu être pratiqué si le logement avait été louable. À Paris, il faut intégrer l’encadrement des loyers et éviter un loyer théorique irréaliste. En Île-de-France, il faut tenir compte du marché local, de l’état du bien, de la surface, du type de bail et des charges.
Ensuite, il faut déduire les périodes qui ne sont pas imputables à la copropriété : délai normal de relocation, travaux privatifs qui auraient été nécessaires même sans blocage collectif, vacance volontaire, prix trop élevé, dossier incomplet, absence d’annonce.
La demande indemnitaire peut viser :
- les loyers nets perdus ;
- les charges non récupérées ;
- certains frais de diagnostic ou d’audit ;
- les frais de conservation du logement ;
- la perte de chance de louer, lorsque la certitude d’une location n’est pas démontrée.
Le bailleur doit rester crédible. Une demande de douze mois de loyers sans annonce, sans candidat, sans estimation et sans preuve du blocage sera fragile. Une demande accompagnée d’un DPE, d’un refus d’AG, de devis, de relances au syndic et d’une estimation locative sera plus sérieuse.
Faut-il louer quand même en attendant la réforme ?
Le risque est élevé. Si le logement est classé G et soumis aux règles de décence énergétique, la signature d’un nouveau bail peut exposer le bailleur à une contestation immédiate. Le locataire peut demander le DPE, invoquer la non-décence, réclamer des travaux et saisir le juge.
Le bailleur peut penser que le futur assouplissement le protégera. Ce raisonnement est dangereux. Une annonce politique, un article de presse ou une proposition de loi en discussion ne valent pas règle applicable au jour de la signature.
La bonne méthode consiste plutôt à classer le dossier :
- Si le logement peut être corrigé par des travaux privatifs rapides, il faut chiffrer et lancer ces travaux.
- Si les travaux dépendent de la copropriété, il faut construire le dossier AG, syndic et syndicat.
- Si un texte nouveau entre en vigueur, il faut vérifier ses conditions exactes avant toute annonce.
- Si le bien est vacant, il faut conserver la preuve de la période de vacance et de ses causes.
Cette méthode sert deux objectifs : éviter un bail fragile et préparer le recours indemnitaire si la copropriété bloque sans raison suffisante.
Paris et Île-de-France : les points à vérifier
À Paris et en Île-de-France, le sous-angle est particulièrement important. Les immeubles anciens, les petites surfaces, les façades protégées, les règles d’urbanisme et les copropriétés nombreuses rendent les travaux énergétiques plus complexes.
Le propriétaire bailleur doit aussi croiser le DPE avec d’autres sujets : encadrement des loyers à Paris, complément de loyer, relocation après travaux, autorisation de certaines modifications, nuisances de chantier, vote de travaux collectifs et calendrier de la prochaine assemblée.
Avant toute action, il faut répondre à cinq questions :
- Le DPE G vient-il surtout du lot privatif ou des parties communes ?
- Une résolution de travaux a-t-elle déjà été demandée ?
- Le syndic a-t-il correctement inscrit et documenté la résolution ?
- L’assemblée générale a-t-elle refusé, reporté ou voté des travaux insuffisants ?
- La perte de loyers est-elle prouvée par une vacance réelle et un loyer compatible avec le marché ?
Si ces réponses sont documentées, le dossier peut être traité comme un contentieux de copropriété et non comme un simple problème de diagnostic.
Les sources juridiques à utiliser dans le dossier
Le dossier doit s’appuyer sur les textes et sources officielles, notamment la fiche Service-public sur les passoires thermiques, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et le dossier sénatorial sur la rénovation énergétique en copropriété.
Pour la stratégie contentieuse, le bailleur peut aussi s’appuyer sur les principes dégagés en jurisprudence sur la responsabilité du syndicat lorsque le dommage trouve son origine dans les parties communes. Les décisions récentes montrent l’importance du lien entre le dommage, les parties communes et les diligences réellement accomplies.
Pour prolonger le sujet, consultez notre page dédiée aux travaux de copropriété à Paris et notre page sur les assemblées générales de copropriété.
Sources utiles : Service-public sur les logements G, article 6 de la loi du 6 juillet 1989, article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le dossier parlementaire du Sénat sur la rénovation énergétique en copropriété a également été vérifié avant rédaction.
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