La fin de la trêve hivernale 2025-2026 a remis les expulsions locatives au centre de l’actualité. Les chiffres communiqués par la Chambre nationale des commissaires de justice montrent une tension très forte sur les impayés : davantage de décisions de justice signifiées aux locataires défaillants, des commandements de quitter les lieux toujours massifs, et des bailleurs qui veulent agir vite dès les premiers retards. Dans ce contexte, la question la plus recherchée est simple : combien de loyers impayés faut-il avant une expulsion ?
La réponse juridique est plus nuancée que les forums ne le laissent croire. Il n’existe pas un nombre automatique de loyers impayés qui déclenche l’expulsion. Un mois de loyer non payé peut suffire à lancer une phase de recouvrement et, selon le bail, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Mais l’expulsion elle-même suppose une procédure complète : acte de commissaire de justice, délai légal, assignation, audience devant le juge, décision, commandement de quitter les lieux, puis éventuelle intervention de la force publique.
L’enjeu, pour le propriétaire comme pour le locataire, est donc de ne pas confondre trois moments : le premier impayé, la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion effective. C’est souvent cette confusion qui fait perdre du temps, aggrave la dette ou pousse à des démarches irrégulières.
Combien de loyers impayés avant de lancer la procédure ?
En pratique, un bailleur n’a pas besoin d’attendre trois ou quatre mois d’impayés pour réagir. Dès qu’une somme exigible n’est pas payée, il peut relancer le locataire, vérifier la caution, déclarer le sinistre à son assurance loyers impayés, solliciter Visale si elle couvre le bail, puis faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
Cela ne signifie pas que le locataire sera expulsé après un seul loyer impayé. Le commandement de payer ouvre d’abord un délai pour régulariser. Pour les baux soumis au régime actuel de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de six semaines si le commandement reste infructueux. Des discussions existent encore sur certains baux plus anciens ou sur des clauses rédigées avec l’ancien délai de deux mois ; le contenu exact du bail et du commandement doit donc être vérifié.
La bonne question n’est pas seulement « combien de loyers ? », mais : le bail contient-il une clause résolutoire, le commandement est-il valable, la dette est-elle exacte, le locataire a-t-il repris le paiement courant, et un plan crédible peut-il être proposé au juge ?
Pourquoi l’idée de deux loyers impayés est trompeuse
Beaucoup de locataires et de bailleurs pensent qu’il faut attendre deux loyers impayés avant d’agir. Cette idée vient souvent d’autres mécanismes : aides au logement, signalement CAF, assurance, seuils internes de certains organismes ou règles de gestion. Elle ne doit pas être confondue avec le droit de demander la résiliation du bail.
Le seuil de deux loyers peut avoir une importance administrative ou contractuelle, mais il ne protège pas automatiquement le locataire contre une procédure. À l’inverse, il ne donne pas non plus au bailleur le droit d’expulser seul le locataire. Même avec une dette élevée, l’expulsion sans décision judiciaire et sans commissaire de justice expose le propriétaire à des sanctions.
Pour un bailleur, attendre trop longtemps peut rendre le recouvrement plus difficile : la dette augmente, le locataire devient insolvable, la caution peut contester la déclaration tardive, et l’assurance peut opposer un délai non respecté. Pour un locataire, laisser passer le commandement sans demander de délai, sans contester le décompte ou sans reprendre le paiement courant réduit fortement les chances d’obtenir une suspension de la clause résolutoire.
Le calendrier réel après un premier impayé
Le calendrier dépend du bail et de la réactivité des parties, mais le chemin critique est généralement le suivant.
| Étape | Ce qui se passe | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Premier retard | Relance amiable, vérification du paiement, contact caution ou garant | Garder les preuves, éviter les relances agressives |
| Commandement de payer | Acte délivré par commissaire de justice au locataire | Montant, décompte, mentions obligatoires, délai applicable |
| Délai légal | Le locataire peut payer, contester, demander un plan ou saisir les aides | Reprendre au minimum le loyer courant si possible |
| Assignation | Le bailleur demande au juge la dette, la résiliation et l’expulsion | L’assignation doit respecter les délais et notifications requis |
| Audience | Le juge examine la dette, la situation et la capacité de remboursement | Les justificatifs financiers sont décisifs |
| Décision | Résiliation, délais de paiement, suspension ou expulsion | Lire précisément les conditions imposées par le jugement |
| Après jugement | Commandement de quitter les lieux puis exécution éventuelle | La trêve hivernale peut suspendre l’exécution, pas effacer la dette |
Le site Service-Public rappelle que le commandement de payer doit indiquer le délai accordé, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur le risque de résiliation et d’expulsion, ainsi que les possibilités d’aide et de délai de grâce : fiche officielle sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire.
Que doit contenir le commandement de payer ?
Le commandement de payer est souvent le document le plus important du dossier. S’il est incomplet, imprécis ou fondé sur une dette mal calculée, il peut être contesté. S’il est régulier et que rien n’est payé dans le délai, il ouvre au bailleur la possibilité de demander au juge la résiliation du bail.
Il faut notamment vérifier :
- l’identité exacte du bailleur et du locataire ;
- l’adresse du logement ;
- le visa de la clause résolutoire lorsqu’elle existe ;
- le montant mensuel du loyer et des charges ;
- le décompte détaillé de la dette ;
- l’indication du délai applicable ;
- l’information sur le FSL et les aides mobilisables ;
- la mention de la possibilité de demander un délai de grâce au juge.
Le texte de référence est l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En 2026, sa lecture est stratégique : elle permet de distinguer le délai de régularisation, les conditions de saisine du juge et la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Locataire : que faire si vous venez de recevoir un commandement ?
Le pire réflexe est d’attendre l’audience. Le commandement n’est pas encore l’expulsion, mais c’est le signal qu’il faut constituer le dossier immédiatement.
La première étape consiste à vérifier la dette. Le bailleur réclame-t-il uniquement des loyers et charges exigibles ? Le dépôt de garantie a-t-il été imputé à tort ? Des charges non justifiées sont-elles intégrées ? Le DPE, l’indécence du logement ou des travaux non faits peuvent-ils justifier une demande reconventionnelle ? Il ne faut pas inventer une contestation artificielle, mais il faut identifier les erreurs réelles.
La deuxième étape consiste à reprendre le paiement du loyer courant si c’est possible. Devant le juge, le locataire qui démontre qu’il peut payer le loyer à venir et apurer progressivement l’arriéré a de meilleures chances d’obtenir un échéancier. Celui qui arrive à l’audience avec une dette aggravée et aucun justificatif s’expose davantage à la résiliation.
La troisième étape consiste à préparer les pièces : bail, commandement, quittances, relevés bancaires, justificatifs de ressources, justificatifs de charges, démarches CAF, demande FSL, échanges avec le bailleur, preuves de paiement partiel, proposition écrite d’échéancier.
Bailleur : quand agir sans fragiliser la procédure ?
Pour le bailleur, l’objectif n’est pas seulement d’aller vite. Il faut surtout éviter une procédure qui échoue parce que le décompte est faux, que la clause résolutoire est mal visée, que l’assurance n’a pas été déclarée dans les délais ou que la caution n’a pas été correctement informée.
Une stratégie utile consiste à distinguer trois dossiers :
- le dossier de preuve de la dette : bail, appels de loyers, quittances, relevés, échanges ;
- le dossier de solvabilité : caution, garantie Visale, assurance loyers impayés, situation connue du locataire ;
- le dossier judiciaire : commandement, assignation, diagnostic social et financier, demandes au juge.
Le bailleur doit aussi éviter toute pression irrégulière : changer les serrures, couper l’eau, couper l’électricité, retirer les effets personnels ou empêcher l’accès au logement peut transformer un impayé en contentieux pénal ou indemnitaire. La procédure d’expulsion est encadrée ; elle ne peut pas être remplacée par une reprise de force.
Si vous êtes propriétaire bailleur, un accompagnement en recouvrement de loyers impayés à Paris peut aider à choisir entre relance, commandement, négociation, assurance, référé et demande d’expulsion.
Le juge peut-il accorder des délais malgré plusieurs loyers impayés ?
Oui. Le nombre de loyers impayés compte, mais il ne suffit pas à décider du sort du bail. Le juge regarde la dette totale, l’ancienneté de l’impayé, la reprise du paiement courant, la capacité réelle de remboursement, les démarches sociales et la bonne foi des parties.
Un locataire peut demander des délais de paiement et, lorsque les conditions sont réunies, la suspension des effets de la clause résolutoire. Cela peut permettre de conserver le logement si l’échéancier est respecté. Mais la suspension n’est pas un effacement de la dette. Si l’échéancier n’est pas respecté, la résiliation peut reprendre effet et la procédure d’expulsion continuer.
Pour un bailleur, il faut donc préparer une position réaliste : accepter un plan crédible peut être plus efficace qu’une expulsion longue et incertaine ; refuser un plan manifestement impossible peut au contraire être justifié. Le débat doit se faire chiffres en main.
Trêve hivernale : ce qu’elle bloque et ce qu’elle ne bloque pas
La trêve hivernale 2025-2026 s’est étendue du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Elle empêche en principe l’exécution matérielle de l’expulsion pendant cette période, sauf exceptions. Elle n’empêche pas le bailleur de lancer ou poursuivre la procédure judiciaire, de faire délivrer un commandement de payer, d’assigner, ni d’obtenir une décision.
Après la trêve, la procédure peut reprendre si les actes nécessaires ont été accomplis. C’est pour cette raison que l’actualité post-trêve est sensible : des dossiers déjà jugés ou avancés peuvent entrer dans la phase d’exécution. La question « combien de loyers impayés avant expulsion » devient alors urgente, car le locataire peut parfois encore demander des délais ou contester un acte, mais les marges de manoeuvre se réduisent.
Les règles de trêve et de délai après commandement de quitter les lieux relèvent notamment des articles L. 412-1 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Paris et Île-de-France : points pratiques
À Paris et en Île-de-France, les impayés sont souvent aggravés par le niveau des loyers, la tension locative et la difficulté à retrouver rapidement un logement. Cela influe sur la stratégie du dossier, même si les règles nationales restent les mêmes.
Le tribunal compétent est en principe celui du lieu de situation du logement, devant le juge des contentieux de la protection. À Paris, les dossiers d’impayés exigent une préparation très concrète : décompte exact, preuve de la surface et du loyer, situation CAF, éventuel encadrement des loyers, charges récupérables, dépôt de garantie, caution, assurance, historique des échanges.
Pour le locataire, il faut documenter les démarches sociales rapidement. Pour le bailleur, il faut éviter les approximations : une erreur de décompte ou un commandement mal construit peut retarder la procédure de plusieurs mois. Une page dédiée aux litiges de bail d’habitation à Paris permet d’orienter le dossier selon le type de bail, le montant de la dette et l’objectif recherché.
Les erreurs fréquentes à éviter
La première erreur est de croire qu’un seul chiffre répond à tout. Deux loyers, trois loyers ou six mois d’impayés ne produisent pas automatiquement le même effet selon le bail, les actes déjà délivrés, les paiements repris et la décision du juge.
La deuxième erreur est de mélanger expulsion et recouvrement. Un bailleur peut vouloir récupérer la dette sans forcément obtenir immédiatement le départ du locataire. À l’inverse, une expulsion peut laisser une dette importante difficile à recouvrer si le dossier patrimonial n’a pas été préparé.
La troisième erreur est de négliger les délais. Six semaines après commandement, au moins six semaines avant l’audience dans certains cas, deux mois après commandement de quitter les lieux, trêve hivernale : chaque délai peut faire basculer le dossier.
La quatrième erreur est de se présenter à l’audience sans pièces. Le juge ne statue pas sur une impression générale, mais sur un dossier : dette, ressources, paiements, relances, aides, proposition d’échéancier, situation familiale, comportement des parties.
Réponse courte
En 2026, il n’existe pas de nombre légal de loyers impayés avant expulsion. Dès le premier impayé, le bailleur peut engager des démarches et, si le bail le permet, faire délivrer un commandement de payer. Mais l’expulsion effective suppose une procédure judiciaire complète et une décision exécutoire. Le point décisif n’est donc pas seulement le nombre de mois impayés : c’est la régularité du commandement, la réalité de la dette, la reprise du paiement courant et la capacité à convaincre le juge d’accorder ou non des délais.
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