Une association familiale avait transformé un logement en bureau professionnel avec l’accord du propriétaire. Au moment de la restitution, le bailleur refusa de se présenter à l’état des lieux de sortie et tenta d’imputer à la locataire des dégradations apparues des mois plus tard. La Cour de cassation a jugé que l’état des lieux dressé unilatéralement par un huissier de justice faisait foi. Ce constat vaut dès lors que le propriétaire a été régulièrement avisé de la date de libération. Ce cas n’est pas isolé. Il illustre un enjeu majeur pour les professions libérales. La résiliation d’un bail professionnel paraît simple sur le papier. Pourtant, la sortie des lieux ouvre fréquemment un contentieux sur l’état des locaux, le dépôt de garantie et les travaux de remise en état. En 2026, avec le renouvellement de nombreux baux conclus en 2020, les préavis de congé vont se multiplier. Il importe de connaître la procédure, les délais et les risques financiers liés à cette rupture.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel et qui peut y être soumis
Le bail professionnel encadre la location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel, hors activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole. Il concerne principalement les professions libérales : médecins, avocats, experts-comptables, architectes, mais aussi toute activité civile non commerciale exercée dans des bureaux.
L’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (texte officiel) dispose que : « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. »
Ce texte complète, par son caractère d’ordre public, le droit commun des baux des articles 1708 et suivants du code civil qui reste applicable aux baux exclusivement professionnels. La durée minimale de six ans est impérative. Au terme fixé par le contrat, celui-ci est reconduit tacitement pour la même durée si aucune des parties ne donne congé.
La frontière avec le bail commercial tient à la nature de l’activité. L’article L. 145-1 du code de commerce (texte officiel) définit le champ d’application du statut des baux commerciaux. Il exclut de plein droit les professions libérales, sauf si les parties ont expressément opté pour le régime commercial. Cette convention, prévue au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce (texte officiel), emporte l’application de l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux, y compris le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction.
Comment résilier un bail professionnel par le locataire
Le locataire professionnel dispose d’un droit de résiliation à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Cette faculté, qui constitue l’une des caractéristiques essentielles du bail professionnel, contraste avec le régime du bail commercial où le locataire ne peut résilier qu’à l’expiration d’une période triennale.
Le préavis de six mois
L’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit :
« Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. »
Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier.
Il n’existe aucun mécanisme légal de réduction de ce préavis. Contrairement au bail d’habitation, où le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle, le bail professionnel ne prévoit aucune attenuation. Seule une clause contractuelle peut prévoir un préavis plus court, à défaut duquel le délai légal de six mois s’impose.
La forme de la notification
L’article 57 A précise :
« Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. »
La lettre recommandée électronique (LRE) produit les mêmes effets que la lettre recommandée avec accusé de réception.
Le congé ne doit pas être motivé. Aucun motif particulier n’est requis. Le locataire peut notifier son départ pour des raisons personnelles, professionnelles ou financières, sans avoir à les exposer. Cette absence d’obligation de motivation distingue le bail professionnel du bail commercial, où le locataire qui opte pour le statut commercial perd la faculté de résilier à tout moment.
Le congé du bailleur : une unilatéralité limitée à l’échéance
Le bailleur ne peut résilier le bail professionnel qu’à l’expiration de la période de six ans minimum. Il doit alors respecter un préavis de six mois, par le même mode de notification que le locataire. Aucun motif de refus de renouvellement n’est exigé : le bailleur peut librement décider de ne pas reconduire le contrat.
Cependant, cette liberté s’accompagne d’une conséquence majeure pour le locataire : l’absence de droit au renouvellement et, corrélativement, l’absence d’indemnité d’éviction. Le locataire professionnel évincé à l’échéance ne perçoit aucune indemnité compensant la perte de ses droits locatifs. Cette absence de protection financière constitue le principal risque du régime professionnel.
La Cour de cassation l’a rappelé dans le cadre du bail commercial, où l’indemnité d’éviction est au contraire due. Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, n° 20-19.340 (décision).
motifs : « Selon ce texte, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. »
Cette indemnité, qui repose sur l’article L. 145-14 du code de commerce, ne s’applique pas au bail professionnel. Le locataire professionnel qui quitte ses locaux à l’initiative du bailleur à l’échéance ne perçoit que les indemnités accessoires éventuellement prévues par le contrat, en l’absence desquelles il repart sans compensation.
Les pièges de la sortie : état des lieux, dépôt de garantie et travaux
La fin du bail professionnel donne lieu à des litiges récurrents. Trois points sont concernés : l’état des lieux de sortie, le remboursement du dépôt de garantie, et la charge des travaux.
L’état des lieux de sortie
L’article 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 impose l’établissement d’un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession et de la restitution du local. Si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés entre les parties.
La jurisprudence a admis la validité d’un état des lieux unilatéral dans certaines conditions. Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-27.561 (décision).
motifs : « Attendu, d’autre part, qu’un état des lieux établi unilatéralement peut être admis comme élément de preuve dès lors qu’il a été soumis à la discussion contradictoire ; qu’ayant relevé que la bailleresse était absente lors de la libération des lieux dont la date lui avait été communiquée et qu’un état des lieux dressé le même jour par un huissier de justice mentionnait que l’immeuble était restitué en état d’usage, la cour d’appel en a souverainement déduit que les dégradations constatées le 5 novembre 2014 ne pouvaient être imputées à la locataire. »
Le dépôt de garantie
Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire en bail professionnel, mais le contrat peut en prévoir un. Le montant est librement fixé par les parties. La restitution intervient au terme du bail, déduction faite des éventuelles réparations locatives dues par le locataire.
Les travaux de remise en conformité
Lorsqu’un local initialement à usage d’habitation a été transformé en bureau professionnel, la question de la remise en l’état d’origine se pose fréquemment. La Cour de cassation a jugé que le bailleur qui a accepté la modification de destination ne peut exiger la remise en l’état primitif. Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-27.561 (décision).
motifs : « Attendu, enfin, qu’ayant relevé que la bailleresse avait accepté de modifier la destination de son immeuble initialement à usage d’habitation en le donnant à bail pour un usage professionnel et que cette nouvelle destination nécessitait d’importants travaux de mise en conformité que la locataire avait pris en charge avec l’accord exprès de la bailleresse, la cour d’appel a pu en déduire que celle-ci n’était pas fondée à exiger la remise des lieux en leur état d’origine. »
Option pour le statut commercial : faut-il déroger au bail professionnel
Les parties à un bail professionnel peuvent conventionnellement opter pour le statut des baux commerciaux. Cette dérogation, prévue au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce, emporte l’application de l’ensemble des règles du bail commercial : durée de neuf ans, résiliation triennale, droit au renouvellement et indemnité d’éviction.
Pour le locataire, cette option offre une protection accrue en fin de bail. Pour le bailleur, elle représente une contrainte supplémentaire, puisqu’il ne peut refuser le renouvellement qu’en versant une indemnité d’éviction. Le choix entre les deux régimes doit être négocié dès la conclusion du bail et formalisé par écrit. Pour approfondir les différences de procédure, consultez notre analyse sur la stratégie contentieuse en bail commercial à Paris.
| Critère | Bail professionnel | Bail commercial |
|---|---|---|
| Durée minimale | 6 ans | 9 ans |
| Résiliation par le locataire | À tout moment, préavis 6 mois | À l’expiration d’une période triennale |
| Résiliation par le bailleur | À l’échéance uniquement, préavis 6 mois | Sous conditions strictes, indemnité d’éviction |
| Droit au renouvellement | Non | Oui |
| Indemnité d’éviction | Non | Oui |
| Formalisme | Écrit obligatoire, notaire si > 12 ans | Écrit recommandé |
| Loyer | Fixation et révision libres | Révision triennale, plafonnement possible |
Résiliation et procédure collective : le cas de la sauvegarde
Lorsque le locataire professionnel fait l’objet d’une procédure collective, la résiliation du bail est soumise à des règles spécifiques. L’administrateur judiciaire, qui dispose d’une mission de surveillance, doit se prononcer sur la poursuite ou la résiliation du bail dans un délai de trois mois à compter de l’ouverture de la procédure.
Cass. com., 7 octobre 2020, n° 19-14.807 (décision).
motifs : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la procédure de sauvegarde, qui bénéficie à un débiteur qui n’est pas en état de cessation des paiements, est destinée à faciliter la réorganisation de l’entreprise afin de permettre la poursuite de l’activité économique, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. L’administrateur, qui n’a reçu qu’une mission de surveillance, ne peut donc être tenu pour responsable de l’exécution ou de l’inexécution fautives du bail des locaux d’exploitation de l’entreprise, lequel s’est poursuivi de plein droit, tant qu’il n’a pas pris parti sur sa poursuite. »
Si l’administrateur s’abstient de résilier le bail alors que les loyers ne sont pas payés et que la poursuite est impossible, il peut engager sa responsabilité. Le bailleur, quant à lui, ne peut faire constater la résiliation du bail lui-même pendant la période d’observation.
Pratique à Paris et en Île-de-France
Le marché immobilier des bureaux professionnels en Île-de-France connaît une tension particulière depuis 2024. Les professions libérales qui souhaitent résilier leur bail professionnel pour déménager vers des locaux moins onéreux ou en région doivent anticiper leur préavis de six mois. En pratique, la notification par acte de commissaire de justice est fréquemment privilégiée dans le périmètre parisien. Ce mode de notification fait foi de la date de signification sans risque de contestation sur la réception.
En cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie ou sur les travaux de remise en état, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble est compétent. Pour un local situé à Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris. Les délais de jugement en référé sont généralement de trois à six mois en première instance. L’assistance d’un avocat est obligatoire devant la cour d’appel et recommandée en première instance pour les contentieux complexes. Le cabinet intervient régulièrement en droit immobilier à Paris, notamment pour les litiges entre bailleurs et locataires professionnels.
Questions fréquentes
Le locataire professionnel peut-il résilier son bail avant l’échéance des six ans ?
Oui. Le locataire peut résilier le bail professionnel à tout moment et sans motif. Il doit respecter un préavis de six mois. La notification doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le bailleur peut-il refuser la résiliation du locataire ?
Non. Le bailleur ne peut s’opposer à la résiliation notifiée par le locataire dans les formes et délais légaux. Le contrat prend fin à l’expiration du préavis de six mois, même si le bailleur refuse de recevoir les clés.
Existe-t-il un préavis réduit en bail professionnel ?
Non. Le délai de préavis de six mois est fixe. Aucune réduction n’est prévue par la loi, sauf clause contractuelle prévoyant expressément un délai plus court.
Le locataire professionnel a-t-il droit à une indemnité d’éviction ?
Non. Le bail professionnel ne prévoit aucune indemnité d’éviction. Seul le bail commercial ouvre droit à cette indemnité en cas de refus de renouvellement par le bailleur.
Que se passe-t-il si le bailleur refuse de se présenter à l’état des lieux de sortie ?
Le locataire peut faire dresser un état des lieux unilatéralement par un commissaire de justice. Cet état fait foi, sous réserve qu’il soit soumis à la discussion contradictoire et que le bailleur ait été régulièrement avisé de la date de libération.
Le locataire professionnel doit-il remettre les locaux en leur état d’origine ?
Non, si le bailleur a accepté la modification de destination et les travaux de mise en conformité. En l’absence de clause contraire, le locataire n’est tenu que de la remise en état d’usage.
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Dernière mise à jour : mai 2026.