Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif concerne aussi les petites copropriétés. Les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent disposer d’un diagnostic de performance énergétique collectif. Après les grandes copropriétés et les ensembles intermédiaires, l’obligation touche désormais les copropriétés d’au maximum 50 lots.
Le sujet arrive au moment des assemblées générales 2026. Beaucoup de copropriétés doivent déjà arbitrer les charges, les appels de fonds, le plan pluriannuel de travaux, les devis de syndic, les travaux de rénovation énergétique, les ventes de lots dans des immeubles anciens et les contraintes de location des logements classés F ou G. Le DPE collectif devient alors un document pivot. Il peut révéler une mauvaise performance de l’immeuble, nourrir un projet de travaux, inquiéter un acquéreur, compliquer une location ou déclencher un conflit entre copropriétaires.
La difficulté pratique est simple : que faire si le syndic ne l’inscrit pas à l’ordre du jour, si l’assemblée refuse de voter le diagnostic, ou si l’absence de DPE collectif bloque une vente ou une mise en location ?
La réponse utile tient en une phrase : en 2026, un copropriétaire doit surveiller l’ordre du jour, demander les pièces techniques, faire inscrire une résolution si le syndic tarde, et réagir vite si l’absence de DPE collectif lui cause un préjudice concret.
Pour replacer ce sujet dans le contentieux plus large de la copropriété, la page du cabinet consacrée au droit de la copropriété permet aussi d’identifier les litiges connexes : assemblée générale, syndic, travaux, charges, parties communes et responsabilités.
DPE collectif obligatoire : ce qui change pour les petites copropriétés en 2026
Le fondement juridique se trouve dans l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation. Il prévoit que tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions du DPE.
Le calendrier d’application a été progressif. Depuis 2024, les plus grands ensembles étaient concernés. Depuis 2025, les copropriétés entre 50 et 200 lots l’étaient aussi. Depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’au maximum 50 lots entrent dans l’obligation en métropole. Ce seuil change le volume des dossiers, car beaucoup d’immeubles parisiens et franciliens sont des petites ou moyennes copropriétés.
Le DPE collectif n’est pas un DPE individuel d’appartement. Il porte sur le bâtiment : enveloppe, chauffage collectif le cas échéant, eau chaude, ventilation, émissions de gaz à effet de serre, étiquettes énergie et climat, recommandations de travaux et estimation de leur coût. Il sert à informer les copropriétaires sur la performance globale de l’immeuble.
Il ne doit pas non plus être confondu avec l’audit énergétique ou le plan pluriannuel de travaux. L’audit énergétique est plus orienté vers les scénarios de travaux et leur financement. Le plan pluriannuel de travaux organise une stratégie sur dix ans. Le DPE collectif donne une photographie énergétique collective qui peut ensuite nourrir le débat sur les travaux.
Le syndic doit inscrire le sujet à l’ordre du jour
En pratique, le syndic tient la première place. Il doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la décision de réaliser le DPE collectif et la question du choix du prestataire. Le vote porte donc sur le principe du diagnostic et sur le professionnel retenu, ou au minimum sur les modalités permettant de le désigner.
Le vote de réalisation du DPE collectif relève de la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, c’est-à-dire la majorité de l’article 24. Il ne faut donc pas laisser le sujet être présenté comme une opération impossible à faire voter. Pour une obligation réglementaire, la copropriété doit organiser le vote.
Une fois le diagnostic réalisé, l’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée qui suit la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Cette obligation est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à l’ordre du jour comprend déjà des travaux d’économie d’énergie.
Le sujet ne s’arrête donc pas au rapport. La vraie difficulté vient après : que fait-on si le DPE collectif révèle une classe médiocre, une ventilation insuffisante, un chauffage collectif coûteux, une toiture non isolée ou des travaux lourds à prévoir ?
Quelles pièces demander avant le vote
Un copropriétaire ne doit pas voter à l’aveugle. Avant l’assemblée générale, il faut demander au syndic les éléments utiles.
Le premier élément est le ou les devis de diagnostiqueurs. Ils doivent permettre de comparer le prix, le périmètre, la méthode, les visites prévues, le nombre de logements échantillonnés si un échantillon est envisagé, le délai de remise du rapport, l’assurance du professionnel et ses certifications.
Le deuxième élément est la liste des documents que le syndic communiquera au diagnostiqueur. Les textes réglementaires prévoient notamment la transmission des informations disponibles sur les équipements collectifs de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire ou de ventilation, les modalités de répartition des frais, les caractéristiques de l’enveloppe, les travaux d’isolation déjà réalisés, les factures et les diagnostics techniques antérieurs. L’article R. 126-17 du Code de la construction et de l’habitation rappelle ce rôle de transmission lorsque des dispositifs collectifs ont une incidence sur les consommations.
Le troisième élément est le calendrier. Si l’assemblée vote le diagnostic mais que le rapport n’est pas présenté avant l’année suivante, le document perd une partie de son utilité pour les travaux, les ventes et les locations.
Le quatrième élément est le coût et sa répartition. Le DPE collectif est une dépense commune. Il faut donc vérifier la clé de répartition retenue, l’appel de fonds, le budget, et l’éventuelle articulation avec un diagnostic technique global ou un projet de plan pluriannuel de travaux.
Si le syndic ne lance pas le DPE collectif
Le premier réflexe est écrit. Un copropriétaire ou le conseil syndical doit adresser au syndic une demande formelle d’inscription de la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande doit être précise : réalisation du DPE collectif, choix du diagnostiqueur, mise en concurrence, budget, calendrier, et présentation du rapport à l’assemblée suivante.
Si l’assemblée générale est proche, il faut agir assez tôt pour respecter les contraintes de convocation. Une demande envoyée trop tard risque de ne pas pouvoir être intégrée. Il faut conserver la preuve de l’envoi, la réponse du syndic et, si possible, les échanges avec le conseil syndical.
Si le syndic ne répond pas ou refuse sans motif sérieux, la stratégie dépend du dossier. Dans certains cas, une mise en demeure suffit à débloquer l’inscription. Dans d’autres, il faut envisager une action liée à la carence du syndic ou à la désignation d’un syndic apte à gérer la copropriété. Le contentieux peut aussi naître si l’absence de DPE collectif cause un préjudice identifiable : vente retardée, perte de chance de mieux informer un acquéreur, impossibilité de préparer un plan de travaux, ou défaut d’information ayant aggravé un litige entre copropriétaires.
Il faut rester exact : la loi ne prévoit pas une sanction automatique et pénale pour chaque copropriété sans DPE collectif. Mais l’absence de sanction automatique ne signifie pas absence de risque. Lorsque l’inaction provoque un dommage, la responsabilité du syndicat des copropriétaires, du syndic ou d’un professionnel peut être discutée selon les faits.
Si l’assemblée générale refuse le diagnostic
Le refus du DPE collectif est possible en fait, mais il est juridiquement fragile lorsque l’immeuble est dans le champ de l’obligation. Il faut alors vérifier comment la résolution a été rédigée et comment elle a été présentée.
Une résolution floue, un devis unique excessif, une absence de mise en concurrence, une information incomplète sur l’obligation 2026 ou une confusion entre DPE collectif, audit énergétique et travaux peut fausser le vote. Dans ce cas, la réponse n’est pas nécessairement une contestation immédiate. Il peut être plus efficace de demander une nouvelle résolution mieux préparée, avec devis comparatifs et calendrier clair.
Si le refus bloque une vente ou aggrave un litige de travaux, l’analyse change. Il faut réunir les preuves : convocation, ordre du jour, devis, procès-verbal, votes, échanges avec le syndic, courriels d’agence ou de notaire, observations d’un acquéreur, rapport individuel DPE du lot, projet de compromis ou refus de financement. Sans preuve d’un préjudice, l’action risque de rester trop abstraite.
Un copropriétaire opposant ou défaillant peut aussi devoir regarder le délai de contestation d’une assemblée générale. Les décisions d’assemblée générale de copropriété ne se contestent pas indéfiniment. Sur ce point, un dossier de contestation d’assemblée générale de copropriété se prépare avec les pièces de convocation, de notification et de vote.
DPE collectif mauvais : faut-il voter des travaux ?
Un mauvais DPE collectif ne suffit pas, à lui seul, à imposer immédiatement tous les travaux recommandés. Le diagnostic informe, classe, recommande et chiffre. Il ne remplace pas le vote d’assemblée générale.
En revanche, il peut faire basculer le débat. Une copropriété classée F ou G ne se présente pas de la même manière à un acquéreur, à un bailleur ou à une banque. Les lots restent soumis à leur DPE individuel, mais les parties communes et les équipements collectifs peuvent expliquer une partie de la mauvaise performance. Le propriétaire d’un lot peut donc avoir intérêt à pousser la copropriété à documenter les causes collectives du mauvais classement.
Après le DPE collectif, le syndic doit porter à l’ordre du jour la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique, sauf si le plan pluriannuel de travaux couvre déjà ces travaux. C’est là que le contentieux se déplace : devis insuffisants, travaux trop chers, majorité contestée, plan de financement incomplet, perte d’aide, honoraires de syndic, prêt collectif, appels de fonds et responsabilité en cas d’inaction.
L’article récent du cabinet sur les travaux de copropriété à Paris est utile pour cette deuxième étape : une fois le diagnostic connu, il faut sécuriser le vote, les devis, les appels de fonds et les recours.
DPE collectif et vente d’un lot : où se situe le risque
Le vendeur d’un appartement en copropriété pense souvent au DPE individuel du logement. C’est logique, car il est au coeur du dossier de diagnostic technique lors de la vente. Mais en 2026, l’acquéreur peut aussi poser des questions sur la performance globale de l’immeuble, surtout si la copropriété est ancienne, si les charges de chauffage sont lourdes ou si des travaux énergétiques sont annoncés.
L’absence de DPE collectif peut créer trois difficultés.
La première est commerciale. Un acquéreur prudent peut demander pourquoi la copropriété n’a pas réalisé le diagnostic obligatoire, surtout si l’immeuble compte moins de 50 lots et entre seulement maintenant dans l’obligation.
La deuxième est financière. Si le DPE collectif est absent, l’acquéreur ne voit pas clairement le risque de travaux collectifs à venir. Il peut demander une baisse de prix, une condition suspensive plus précise ou des informations supplémentaires sur le plan pluriannuel de travaux.
La troisième est contentieuse. Si le vendeur, le syndic ou la copropriété a donné une information inexacte ou incomplète sur l’état énergétique collectif de l’immeuble, un litige peut naître après la vente. Tout dépendra alors de la promesse, des annexes, de l’état daté, du carnet d’entretien, des procès-verbaux d’assemblée générale et des échanges précontractuels.
Pour un vendeur ou un acquéreur, il est donc prudent de ne pas traiter le DPE collectif comme une simple formalité administrative.
DPE collectif et location : attention aux parties communes
La location reste dominée par le DPE individuel du logement. C’est lui qui accompagne le bail et qui permet de vérifier les interdictions progressives de location des logements les plus énergivores.
Mais dans un immeuble en copropriété, les parties communes peuvent peser lourd : chauffage collectif, ventilation, toiture, façade, planchers, réseaux, mode de répartition des charges. Si un logement est difficile à améliorer parce que la cause principale vient de l’immeuble, le bailleur peut se retrouver coincé entre son obligation de louer un logement conforme et l’inertie de la copropriété.
Dans ce cas, le DPE collectif peut devenir un outil de preuve. Il permet d’identifier ce qui relève du lot privatif et ce qui relève du collectif. Le bailleur peut ensuite demander l’inscription d’une résolution, contester l’inaction du syndic ou préparer un dossier de travaux avec le conseil syndical.
Un bailleur ne doit pas répondre au blocage par une décision unilatérale. Cesser de payer les charges ou lancer des travaux affectant les parties communes sans autorisation peut aggraver le dossier. La méthode utile consiste plutôt à documenter, écrire, faire inscrire, voter, puis agir si la copropriété bloque sans justification.
Que faire si le diagnostic semble erroné
Un DPE collectif peut être contesté s’il repose sur des données inexactes, des hypothèses incohérentes, une visite insuffisante, un échantillon discutable, une mauvaise description du chauffage ou de la ventilation, ou l’oubli de travaux déjà réalisés.
Avant d’accuser le diagnostiqueur, il faut reconstituer la chaîne d’information. Le syndic a-t-il transmis les factures d’isolation ? Les caractéristiques du chauffage collectif ? Les diagnostics antérieurs ? Le carnet d’entretien ? Les procès-verbaux de travaux ? Les informations de ventilation ? Le diagnostiqueur a-t-il demandé des pièces restées sans réponse ?
La responsabilité peut se répartir différemment selon les faits. Le diagnostiqueur répond de sa mission professionnelle. Le syndic peut être critiqué s’il n’a pas transmis les éléments disponibles ou s’il a mal organisé le diagnostic. Le syndicat des copropriétaires peut être concerné si l’assemblée a refusé les démarches utiles ou laissé la situation se dégrader.
Le bon réflexe est de demander la communication du rapport complet, des hypothèses retenues, des documents transmis au diagnostiqueur et des réserves éventuelles. Si le rapport a des conséquences importantes, une contre-analyse technique peut être nécessaire avant toute procédure.
Paris et Île-de-France : pourquoi l’enjeu est plus sensible
À Paris et en Île-de-France, le DPE collectif 2026 touche beaucoup d’immeubles anciens, parfois petits, avec chauffage collectif, ventilation imparfaite, toiture vieillissante, façades contraintes, copropriétaires bailleurs et budgets de travaux élevés.
Le sujet est aussi patrimonial. Une mauvaise étiquette collective peut peser sur la valeur d’un appartement, sur une négociation de prix, sur la stratégie d’un bailleur, sur un projet de rénovation ou sur un financement. Dans un immeuble ancien, le coût des travaux collectifs peut rapidement dépasser la simple logique énergétique : ravalement, isolation par l’extérieur, toiture, ventilation, réseaux, chauffage et honoraires de maîtrise d’oeuvre.
La méthode doit donc être locale et procédurale. Il faut identifier le tribunal judiciaire compétent, vérifier le syndic, le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux, le carnet d’entretien, les appels de fonds, les travaux déjà votés, les diagnostics disponibles et les délais de contestation. Une consultation utile ne se limite pas à lire l’étiquette DPE ; elle relie le diagnostic aux décisions d’assemblée générale et au préjudice réel du copropriétaire.
Checklist avant d’agir
Avant d’écrire au syndic ou de contester une décision, vérifiez ces points.
Premier point : l’immeuble est-il un bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 ?
Deuxième point : la copropriété entre-t-elle bien dans l’obligation 2026, notamment si elle compte au maximum 50 lots ?
Troisième point : la réalisation du DPE collectif a-t-elle été inscrite à l’ordre du jour ?
Quatrième point : le vote a-t-il été présenté à la majorité simple de l’article 24 ?
Cinquième point : les devis de diagnostiqueurs, les certifications, l’assurance et le périmètre de mission ont-ils été communiqués ?
Sixième point : le syndic a-t-il transmis au diagnostiqueur les informations utiles sur les équipements collectifs, l’enveloppe du bâtiment, les travaux antérieurs et les diagnostics existants ?
Septième point : le rapport a-t-il été présenté à l’assemblée générale suivante ?
Huitième point : l’assemblée a-t-elle discuté un plan de travaux d’économies d’énergie, un contrat de performance énergétique ou un plan pluriannuel de travaux ?
Neuvième point : l’absence ou le contenu du DPE collectif vous cause-t-il un préjudice précis : vente ralentie, location bloquée, perte de valeur, conflit de travaux, appel de fonds ou perte de chance de décider utilement ?
Dixième point : le délai de contestation de l’assemblée générale est-il encore ouvert ?
Sources utilisées
- Service-Public.fr, fiche Diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif), vérifiée le 1er janvier 2026.
- Code de la construction et de l’habitation, articles L. 126-31 et R. 126-15 à R. 126-20.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 24-4 sur la suite à donner au DPE collectif.
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