La question revient fortement au printemps 2026, au moment où les déménagements s’accélèrent à Paris et en Île-de-France : le locataire rend les clés, signe l’état des lieux de sortie, puis le propriétaire ou l’agence ne rend pas la caution. Parfois, aucune explication n’est donnée. Parfois, un simple courriel annonce une retenue pour ménage, peinture, trous dans un mur, régularisation de charges ou loyers prétendument dus, sans facture ni calcul clair.
Le mot « caution » est utilisé par tout le monde, mais le terme juridique est « dépôt de garantie ». La règle de départ est simple : le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et dans un délai maximal de deux mois lorsqu’il existe des différences ou des sommes restant dues. Les retenues sont possibles, mais elles doivent être justifiées et rattachées à une vraie dette du locataire.
L’actualité juridique rend le sujet plus sensible. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’une indemnité d’occupation due par un locataire resté dans les lieux après la fin du bail peut être déduite du dépôt de garantie. Autrement dit, le locataire peut contester une retenue abusive, mais il ne doit pas partir du principe que toute somme déduite est automatiquement illégale. Le bon réflexe consiste à vérifier trois points : le délai, la preuve de la retenue, et la nature exacte de la somme réclamée.
Caution non rendue après 1 mois ou 2 mois : quel délai appliquer ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 distingue deux situations.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être rendu dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés. Le bailleur ne peut pas attendre deux mois par principe. Il peut seulement déduire les sommes restant réellement dues, par exemple un solde de loyer ou de charges, à condition de les justifier.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai maximal passe à deux mois. Ce délai plus long ne donne pas un droit de retenir n’importe quoi. Il laisse au bailleur le temps de chiffrer les dégradations ou sommes dues. À l’expiration du délai, le locataire doit recevoir soit la restitution du dépôt de garantie, soit un solde accompagné d’explications et de justificatifs.
Le point de départ est essentiel : le délai court à partir de la remise des clés, pas seulement à partir de la signature de l’état des lieux si les clés restent ensuite entre les mains du locataire. Il faut donc garder une preuve de la remise : état des lieux signé mentionnant la restitution des clés, récépissé, courriel de l’agence, courrier recommandé, ou constat de commissaire de justice.
Retenue sur caution sans justificatif : ce que le bailleur doit prouver
Une retenue sérieuse repose sur trois éléments : une différence constatée entre l’entrée et la sortie, un lien avec une obligation du locataire, et un montant justifié.
Le bailleur peut par exemple produire les états des lieux d’entrée et de sortie, des photos datées, une facture, un devis, un décompte de charges ou une réclamation de loyer impayé. À l’inverse, une mention générale comme « appartement sale », « peinture à refaire » ou « remise en état » ne suffit pas toujours si elle n’est pas reliée à une dégradation précise et à un chiffrage vérifiable.
La comparaison des états des lieux est le centre du dossier. Si le mur était déjà taché à l’entrée, le locataire ne doit pas payer une remise en peinture complète à la sortie. Si la cuisine était notée en bon état à l’entrée et que l’état de sortie mentionne un plan de travail brûlé, la discussion devient différente. Il faut alors vérifier le coût demandé, la vétusté, et la proportionnalité de la réparation.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations survenues pendant la location, mais exclut ce qui provient notamment de la vétusté, de la malfaçon, du vice de construction, du cas fortuit ou de la force majeure. Le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives sert aussi de repère pour distinguer l’entretien courant, les menues réparations et les travaux qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire.
Vétusté, peinture, nettoyage : les retenues les plus discutées
Les litiges de dépôt de garantie se concentrent souvent sur les mêmes postes.
La peinture est le premier. Un bailleur ne peut pas transformer une occupation normale de plusieurs années en remise à neuf aux frais du locataire. Des traces d’usage, une peinture défraîchie ou une usure normale ne se traitent pas comme une dégradation. En revanche, des murs volontairement abîmés, des trous nombreux non rebouchés ou des traces importantes absentes à l’entrée peuvent justifier une retenue partielle.
Le nettoyage est le deuxième. Un logement rendu simplement « pas parfait » n’autorise pas forcément une facture élevée. Il faut regarder ce qui est écrit dans l’état des lieux de sortie. Si la saleté est constatée de façon précise, avec photos et facture cohérente, une retenue peut se discuter. Si l’état de sortie ne mentionne rien ou si le bailleur ajoute le nettoyage après coup, la contestation est plus forte.
Les charges de copropriété sont le troisième poste. Lorsque le logement est dans un immeuble collectif, l’article 22 permet au bailleur de conserver une provision ne pouvant pas dépasser 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Cette provision doit être justifiée. Elle ne permet pas de garder tout le dépôt pendant des mois sans explication.
Les loyers ou indemnités d’occupation forment le quatrième poste. C’est ici que l’arrêt du 29 janvier 2026 est important. La Cour de cassation a jugé que l’indemnité d’occupation due par un locataire qui se maintient dans les lieux après la fin du bail peut être comprise dans les sommes restant dues au bailleur et donc déduite du dépôt de garantie. La décision est consultable ici : Cour de cassation, 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758.
État des lieux de sortie contesté : que faire si vous avez signé ?
Signer l’état des lieux de sortie ne signifie pas accepter toutes les retenues futures. La signature fixe surtout les constatations matérielles : état des murs, sols, équipements, clés rendues, réserves éventuelles. Le bailleur doit encore expliquer pourquoi ces constatations justifient une retenue et pour quel montant.
En revanche, contester un état des lieux signé est plus difficile que contester une facture disproportionnée. Si vous avez signé que le parquet était rayé, il sera compliqué de soutenir ensuite que les rayures n’existaient pas. La discussion portera plutôt sur la vétusté, l’ancienneté du parquet, le montant demandé, et le fait que le bailleur réclame une remise à neuf au lieu d’une réparation proportionnée.
Si l’état des lieux a été établi sans contradictoire réel, dans la précipitation, sans exemplaire remis, ou par commissaire de justice sans convocation régulière, il faut isoler ce point. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement, ou par commissaire de justice lorsque cette voie échoue, avec information préalable des parties.
Le locataire doit donc éviter les contestations générales. Il faut reprendre ligne par ligne : ce qui était déjà présent à l’entrée, ce qui n’est pas noté à la sortie, ce qui relève de l’usure normale, ce qui n’est pas chiffré, et ce qui n’est pas appuyé par un justificatif.
Majoration de 10 % par mois : quand la réclamer ?
Lorsque le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, l’article 22 prévoit une majoration égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, sur la somme restant due au locataire.
Exemple : le loyer hors charges est de 1 200 euros. Le bailleur devait restituer 900 euros et ne le fait pas dans le délai légal. Chaque mois de retard commencé peut ouvrir droit à une majoration de 120 euros, sauf si le retard vient de l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. Il faut donc avoir communiqué sa nouvelle adresse lors de la remise des clés ou par écrit immédiatement après.
Cette majoration n’est pas un détail. Dans une décision du 16 janvier 2025, la Cour de cassation a rappelé que la demande relative à cette majoration légale est une demande accessoire de nature indemnitaire, ce qui peut compter pour apprécier le montant du litige. La décision est ici : Cour de cassation, 2e civ., 16 janvier 2025, n° 22-21.138.
En pratique, la majoration doit être demandée clairement dans la mise en demeure, avec un calcul simple : montant du dépôt restant dû, date de remise des clés, délai applicable, loyer mensuel hors charges, nombre de périodes mensuelles commencées.
La mise en demeure à envoyer avant de saisir
Avant toute procédure, il faut envoyer une mise en demeure propre. Elle doit être adressée au bailleur et, si une agence gère le bien, à l’agence également.
La lettre doit rappeler la date du bail, l’adresse du logement, le montant du dépôt de garantie, la date de remise des clés, la date de l’état des lieux de sortie, le délai légal applicable et le montant réclamé. Elle doit demander la restitution sous un délai court, par exemple huit ou quinze jours, et réclamer les justificatifs de toute retenue.
Il faut joindre les pièces utiles : bail, preuve du dépôt de garantie, états des lieux d’entrée et de sortie, preuve de remise des clés, RIB, nouvelle adresse, échanges avec l’agence, photos si elles existent. Si le bailleur a transmis un devis ou une facture, il faut expliquer pourquoi le poste est contesté : absence dans l’état des lieux, vétusté, travaux excessifs, facture sans lien avec le logement, ou montant incohérent.
La mise en demeure ne doit pas être agressive. Elle doit être exploitable devant le juge. Un courrier clair, chronologique et chiffré est souvent plus efficace qu’une menace générale.
Commission de conciliation ou juge : quel recours choisir ?
Pour les litiges de bail d’habitation, la commission départementale de conciliation peut être utile, notamment lorsque le bailleur discute les dégradations ou les retenues. Elle permet de formaliser le différend et de tenter une solution sans procès immédiat.
Mais lorsque le dépôt est bloqué depuis plusieurs mois, que le bailleur ne répond pas, ou que le montant est élevé, la saisine du juge des contentieux de la protection peut devenir nécessaire. La demande peut porter sur la restitution du dépôt de garantie, la majoration de 10 %, les sommes indûment retenues, et parfois des dommages-intérêts si le locataire prouve un préjudice distinct.
Le dossier doit être présenté de manière factuelle. Le juge ne tranche pas une impression. Il compare les pièces. La question n’est pas seulement de savoir si le locataire trouve la retenue injuste, mais si le bailleur prouve une dette certaine, justifiée et imputable au locataire.
Paris et Île-de-France : pourquoi l’enjeu monte vite
À Paris, Boulogne-Billancourt, Montreuil, Levallois-Perret, Saint-Denis, Créteil ou Nanterre, un dépôt de garantie représente souvent une somme importante. Pour un logement vide loué 1 450 euros hors charges, un dépôt d’un mois bloqué pendant trois mois peut créer une tension financière immédiate. Pour un meublé, le dépôt peut atteindre deux mois de loyer hors charges, ce qui rend le litige encore plus sensible.
Le réflexe local consiste à conserver une preuve complète dès la sortie : photos datées, relevés de compteurs, remise des clés, état des lieux signé, courriels avec l’agence, et nouvelle adresse transmise. Les agences gèrent parfois un volume important de sorties au printemps et en été. Un dossier incomplet se perd plus facilement. Un dossier chronologique, lui, permet d’obtenir une réponse plus rapide ou de saisir le bon interlocuteur.
Le cabinet intervient en droit immobilier et peut examiner la retenue, le délai applicable, les justificatifs transmis et l’opportunité d’une mise en demeure ou d’une saisine. Pour un accompagnement ciblé, vous pouvez consulter la page dédiée à l’avocat en dépôt de garantie.
La méthode en 7 étapes pour récupérer votre caution
Commencez par vérifier le délai : un mois si l’état de sortie est conforme, deux mois si des différences existent. Reprenez ensuite la date exacte de remise des clés. Sans cette date, le calcul devient contestable.
Demandez ensuite les justificatifs de chaque retenue. Il faut un lien entre l’état des lieux de sortie, la dette alléguée et le montant. Comparez avec l’état des lieux d’entrée, puis isolez ce qui relève de la vétusté ou d’un état déjà connu.
Calculez la somme réellement due : dépôt versé, retenues admises, retenues contestées, solde demandé, majoration éventuelle. Envoyez une mise en demeure en recommandé. Si aucune solution n’est trouvée, préparez la commission de conciliation ou le juge des contentieux de la protection avec les pièces dans l’ordre.
La meilleure stratégie n’est pas de réclamer « toute la caution » sans nuance. C’est de montrer que la retenue ne repose pas sur des pièces suffisantes, ou qu’elle dépasse ce que le bailleur peut légalement demander.
Sources utiles
- Article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance
- Article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance
- Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance
- Décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives
- Cour de cassation, 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758
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