Depuis quelques semaines, la question des visites d’un logement occupé revient dans l’actualité pratique des bailleurs : mise en vente, relocation pendant le préavis, demandes répétées de l’agence, locataire indisponible, propriétaire tenté d’utiliser son double des clés. Le sujet paraît simple, mais il concentre plusieurs risques juridiques : clause de bail mal rédigée, atteinte à la jouissance paisible du locataire, perte de chance de vendre ou de relouer pour le bailleur, et parfois risque pénal si quelqu’un entre dans le logement sans accord.

La réponse utile tient en une règle de méthode. Le propriétaire peut organiser des visites en vue de vendre ou de relouer le logement occupé, mais il ne dispose pas d’un droit d’entrée libre. Le bail doit être relu, les créneaux doivent être convenus, les visites ne peuvent pas être imposées le dimanche, les jours fériés ou plus de deux heures un jour ouvrable, et le refus abusif du locataire doit être traité par écrit puis, si nécessaire, devant le juge.

L’article vise les recherches concrètes : droit de visite du propriétaire, obligation du locataire pour les visites, locataire qui refuse les visites, visite pendant le préavis, visite pour vente, visite pour relocation et clause interdite dans le bail d’habitation.

Le propriétaire ne peut pas entrer librement dans le logement loué

Pendant le bail, le logement est le domicile du locataire. Le propriétaire conserve la propriété des murs, mais il n’a pas la libre disposition matérielle du logement. Cette distinction est essentielle : avoir un double des clés, gérer le bien, payer les charges de copropriété ou vouloir vendre rapidement ne donne pas le droit d’entrer sans accord.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Cette obligation interdit les intrusions, les visites surprises, les passages d’agence non convenus et les pressions destinées à obtenir un accès permanent.

Si le propriétaire entre malgré le refus du locataire, le débat n’est plus seulement locatif. L’article 226-4 du Code pénal punit l’introduction ou le maintien dans le domicile d’autrui, hors les cas où la loi le permet, lorsqu’ils sont réalisés à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le risque est donc sérieux lorsqu’un bailleur ou une agence force l’accès, utilise les clés en l’absence du locataire ou organise une visite malgré une opposition claire.

En pratique, il faut distinguer trois situations. Première situation : le propriétaire veut seulement vérifier l’état du logement. Ce n’est pas un droit général de visite. Deuxième situation : il faut préparer ou exécuter des travaux relevant du bailleur. Le locataire doit permettre l’accès dans le cadre prévu par l’article 7 de la loi de 1989, avec information préalable et limites précises. Troisième situation : le logement doit être vendu ou reloué. C’est le cas le plus fréquent, mais il suppose aussi un cadre.

Vente ou relocation : ce que la clause du bail peut prévoir

Pour les visites liées à une vente ou à une remise en location, la loi ne donne pas au bailleur un pouvoir absolu. Elle encadre surtout ce que le bail peut prévoir. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite la clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

Autrement dit, une clause de visite n’est pas interdite par principe. Elle est fréquente et utile. Mais elle ne peut pas transformer le logement du locataire en local disponible à la demande du propriétaire ou de l’agence.

Une clause raisonnable peut prévoir que le locataire laissera visiter le logement, en cas de congé, de vente ou de relocation, sur des créneaux convenus entre les parties, dans la limite de deux heures les jours ouvrables. Une clause dangereuse est celle qui autorise le bailleur à entrer seul, impose des visites tous les jours sans discussion, oblige le locataire à remettre ses clés à l’agence ou prévoit des visites le dimanche, les jours fériés ou sans limite horaire.

Si la clause est excessive, elle n’est pas simplement « un peu dure ». Elle peut être réputée non écrite. Le locataire peut alors s’y opposer et demander que les visites soient réorganisées dans un cadre compatible avec sa jouissance paisible.

Le locataire peut-il refuser les visites ?

Le locataire ne doit pas répondre par un refus automatique lorsqu’une clause valable existe et que les visites sont demandées pour vendre ou relouer le logement. Un refus total, durable et non justifié peut causer un préjudice au bailleur : vente retardée, relocation impossible, vacance locative, perte d’un acquéreur ou frais supplémentaires.

Mais le bailleur ne peut pas non plus présenter toute indisponibilité comme une faute. Le locataire peut refuser un créneau précis s’il travaille, s’il est absent, si la demande est trop tardive, si le nombre de visites devient excessif, si les horaires proposés sont incompatibles avec sa vie familiale, ou si l’agence exige de venir sans lui. Le point important est la traçabilité : un locataire prudent ne se contente pas de dire « non ». Il propose des créneaux alternatifs.

Exemple utile : « Je ne peux pas être présent mardi à 11 heures. Je vous propose jeudi de 18 heures à 20 heures ou samedi matin si cela vous convient. Je rappelle que les visites doivent être fixées d’un commun accord et ne peuvent pas dépasser deux heures un jour ouvrable. » Ce type d’écrit montre que le locataire ne bloque pas le principe de la visite.

Pour le bailleur, la bonne stratégie est symétrique. Il faut envoyer une demande écrite, rappeler la clause du bail, préciser l’objet des visites, proposer plusieurs créneaux, limiter la durée, demander une réponse et conserver les refus. Si le locataire refuse tout pendant plusieurs semaines, le bailleur pourra saisir le juge pour demander l’organisation de visites sous conditions, et éventuellement une indemnisation si le préjudice est démontré.

Pendant le préavis, les visites ne sont pas automatiques

La période de préavis est la zone la plus conflictuelle. Le locataire a donné congé et le bailleur veut relouer vite. Ou le bailleur a donné congé pour vendre et veut recevoir des acquéreurs. Dans les deux cas, le propriétaire a un intérêt légitime à organiser des visites. Mais l’intérêt économique ne supprime pas le domicile du locataire.

Il faut donc vérifier quatre points.

Premièrement, le bail contient-il une clause de visite ? Si le bail est silencieux, le bailleur aura davantage intérêt à rechercher un accord écrit plutôt qu’à menacer immédiatement.

Deuxièmement, les visites sont-elles réellement liées à la vente ou à la relocation ? Une visite de contrôle général, une visite de curiosité ou une visite destinée à faire pression ne se traite pas de la même manière.

Troisièmement, les horaires respectent-ils la limite légale ? Le dimanche et les jours fériés doivent être écartés. Les jours ouvrables, il ne faut pas dépasser deux heures.

Quatrièmement, le locataire peut-il être présent ou représenté ? Il n’est pas obligé d’abandonner ses clés à l’agence. S’il accepte une visite en son absence, il est prudent de l’écrire clairement, avec date, heure, personne autorisée et restitution des clés.

Vente du logement occupé : attention à la confusion avec le congé pour vendre

Un propriétaire peut vendre un logement occupé sans faire partir le locataire. Dans ce cas, le bail continue avec l’acquéreur. Les visites servent à montrer le bien à des candidats acquéreurs, mais elles ne signifient pas que le locataire doit quitter les lieux.

La situation est différente si le bailleur délivre un congé pour vendre à l’échéance du bail. En location vide, ce congé peut ouvrir un droit de préemption du locataire dans les conditions prévues par la loi. En location meublée, le régime n’est pas identique. Dans tous les cas, le locataire doit vérifier si le congé est régulier, si le prix est sérieux, si les délais sont respectés et si le projet de vente est réel.

Le droit de visite ne doit donc pas masquer une autre question : le bailleur vend-il occupé, vend-il libre, ou utilise-t-il les visites pour préparer un congé contestable ? Lorsque les échanges deviennent confus, il faut relire ensemble le bail, le congé, le mandat de vente, les annonces, les créneaux demandés et les messages de l’agence.

Sur ces questions de stratégie locative, la page du cabinet consacrée au contentieux locatif et au bail d’habitation peut servir de point d’entrée.

Que faire si le propriétaire veut venir avec son double des clés ?

Le double des clés est une source de malentendu. Beaucoup de propriétaires pensent qu’ils peuvent le conserver « au cas où ». La difficulté n’est pas seulement la détention matérielle de la clé, mais son usage. Entrer dans le logement sans accord expose le bailleur à une contestation sérieuse, même s’il affirme vouloir seulement préparer une visite, montrer le bien à une agence ou vérifier une fuite.

Le locataire peut demander par écrit que toute entrée soit précédée d’un accord exprès. S’il craint des passages non autorisés, il peut documenter les faits : messages, témoignages, traces de passage, photos, horaires, courrier à l’agence. Dans certains cas, le changement de barillet peut être envisagé, à condition de ne pas dégrader la porte et de restituer le dispositif en fin de bail si nécessaire.

Le propriétaire doit éviter les raccourcis. Même face à un locataire difficile, l’entrée forcée est une mauvaise réponse. Il vaut mieux construire un dossier : clause du bail, demandes de visites, créneaux proposés, refus, perte d’un candidat, préjudice chiffré. C’est ce dossier qui permettra de saisir le juge utilement.

Paris et Île-de-France : pourquoi ces litiges montent vite

À Paris et en Île-de-France, les visites de logements occupés sont souvent tendues parce que les calendriers sont serrés. Une relocation peut se jouer en quelques jours. Une vente peut dépendre d’un créneau d’agence, d’un diagnostic, d’un financement ou d’une visite groupée. Le locataire, lui, vit parfois dans un petit logement, télétravaille, prépare un déménagement ou subit déjà la pression du marché.

La solution n’est pas d’imposer des visites en force. Elle consiste à cadrer vite. Pour un bailleur, le bon écrit indique : le fondement de la demande, les créneaux proposés, la durée maximale, les personnes présentes, l’engagement de ne pas entrer sans accord et la possibilité de convenir d’autres horaires. Pour un locataire, la bonne réponse indique : les créneaux refusés, la raison pratique, les créneaux alternatifs, et le rappel que le logement reste son domicile.

En cas de blocage, le juge des contentieux de la protection du tribunal compétent peut être saisi. À Paris et dans les départements d’Île-de-France, l’urgence pratique justifie souvent d’agir avant que le conflit ne devienne irréversible : vente perdue, relocation retardée, plainte, dépôt de garantie contesté ou congé litigieux.

Les pièces à préparer avant de consulter

Avant de demander un avis, il faut réunir les documents qui permettront de trancher rapidement.

Pour le locataire : le bail, l’état des lieux d’entrée, le congé donné ou reçu, les messages de l’agence, les demandes de visite, les refus déjà envoyés, les propositions de créneaux, les preuves d’entrée non autorisée et les éventuels témoignages.

Pour le bailleur : le bail, la clause de visite, le mandat de vente ou de relocation, les annonces, les demandes écrites au locataire, les créneaux proposés, les réponses reçues, les justificatifs d’acquéreurs ou candidats locataires perdus, et le chiffrage du préjudice.

Le dossier doit répondre à une question simple : qui a cherché une organisation raisonnable, et qui a rompu l’équilibre ? C’est souvent cette chronologie, plus que les formules générales sur le « droit de visite », qui détermine la meilleure stratégie.

Sources juridiques utiles

• Article 4 de la loi du 6 juillet 1989 : clauses réputées non écrites dans le bail d’habitation.
• Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : jouissance paisible et obligations du bailleur.
• Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : obligations du locataire et accès pour certains travaux.
• Article 226-4 du Code pénal : violation de domicile.

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