Vous avez fait construire, rénové ou acheté une maison récente. Des fissures apparaissent, une infiltration revient, un plancher se déforme ou un défaut rend une partie du logement difficile à utiliser. Vous déclarez le sinistre à l’assurance dommages-ouvrage. L’assureur répond que le dommage n’est pas décennal, que les réserves étaient visibles à la réception, que le délai est expiré, ou propose une indemnité trop faible.

La question n’est pas seulement de savoir si l’assurance existe. En pratique, il faut vérifier trois choses : la nature du désordre, les délais imposés à l’assureur et la stratégie contre les constructeurs si l’indemnisation ne suffit pas.

L’actualité du printemps 2026 rend ce point plus sensible. Par une décision du 13 avril 2026, le Conseil d’État a rappelé que des travaux de reprise réalisés dans le cadre d’une assurance dommages-ouvrage ne valent pas, à eux seuls, reconnaissance de responsabilité par le constructeur. Autrement dit, le propriétaire ne doit pas attendre en pensant que chaque intervention de reprise relance automatiquement le délai de dix ans.

À quoi sert vraiment l’assurance dommages-ouvrage ?

L’assurance dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement. Elle doit permettre au propriétaire d’obtenir rapidement le paiement des travaux de réparation, sans devoir d’abord prouver la faute de l’entreprise, du promoteur, du maître d’oeuvre ou du contrôleur technique.

L’article L. 242-1 du Code des assurances impose cette assurance à la personne qui fait réaliser des travaux de construction, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs. Elle couvre les dommages de nature décennale, c’est-à-dire ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Cette logique est différente d’un recours classique contre l’entreprise. L’assureur dommages-ouvrage indemnise d’abord, puis il peut exercer ses recours contre les responsables et leurs assureurs décennaux.

Pour un propriétaire, cette distinction est essentielle. Si l’assureur refuse, il ne suffit pas de répondre que « le constructeur est responsable ». Il faut montrer que le dommage entre dans le champ décennal et que le refus ne respecte pas la procédure prévue par le Code des assurances.

Quels désordres peuvent justifier une prise en charge ?

Les fissures ne suffisent pas toujours. Une microfissure esthétique ne déclenche pas nécessairement la garantie décennale. En revanche, des fissures évolutives, des infiltrations répétées, un affaissement, un défaut de structure, une toiture qui ne protège plus, une terrasse qui laisse passer l’eau ou une installation qui rend une pièce inutilisable peuvent relever de la garantie.

L’article 1792 du Code civil vise les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, affectant un élément constitutif ou un élément d’équipement, le rendent impropre à sa destination. C’est le coeur du débat.

Le propriétaire doit donc éviter les déclarations trop vagues. Une déclaration efficace décrit les désordres, leur localisation, leur évolution, les conséquences concrètes sur l’usage du bien et les urgences éventuelles. Elle joint des photos datées, le procès-verbal de réception, les réserves, les devis, les rapports déjà obtenus et, si nécessaire, un premier avis technique.

Les délais de 60 et 90 jours sont un levier fort

Après réception d’une déclaration complète, l’assureur dommages-ouvrage dispose en principe de 60 jours pour notifier sa décision sur le principe de la garantie. S’il accepte le principe de la garantie, il doit présenter une offre d’indemnité dans un délai de 90 jours à compter de la déclaration.

Ces délais ne sont pas décoratifs. Lorsque l’assureur ne les respecte pas, ou lorsqu’il propose une offre manifestement insuffisante, l’assuré peut, après notification, engager les dépenses nécessaires à la réparation. L’indemnité due peut alors être majorée dans les conditions prévues par l’article L. 242-1 du Code des assurances.

En pratique, il faut donc conserver la preuve de la date de réception de la déclaration. Le courrier recommandé, le récépissé de dépôt, l’accusé de réception électronique et les échanges avec l’expert sont décisifs.

Un refus oral, une demande de pièces répétée sans motif clair ou une expertise qui traîne ne doivent pas rester sans réponse. Il faut remettre l’assureur dans le calendrier légal et lui demander de préciser si la déclaration est complète, ce qui manque exactement, et à quelle date il estime que le délai a commencé.

Refus d’indemnisation : les arguments fréquents de l’assureur

Le premier argument est l’absence de dommage décennal. L’assureur soutient que le désordre serait esthétique, mineur, localisé ou sans conséquence sur l’usage du logement. La réponse dépend des faits : évolution des fissures, humidité, danger, impossibilité d’utiliser une pièce, perte d’étanchéité, intervention déjà nécessaire sur un élément structurel.

Le deuxième argument tient aux réserves à la réception. Si le désordre était visible et non réservé, l’assureur peut tenter de limiter la garantie. Mais tout dépend de ce qui était réellement apparent au jour de la réception. Une fissure légère peut révéler plus tard un désordre structurel d’une autre ampleur.

Le troisième argument est le délai de dix ans. L’assurance dommages-ouvrage suit la garantie décennale et prend fin avec elle. Le point de départ est la réception des travaux. L’article 1792-4-1 du Code civil décharge les responsables soumis à la garantie décennale après dix ans à compter de cette réception.

Le quatrième argument porte sur le périmètre des travaux réparatoires. L’assureur peut proposer une reprise minimale, par exemple reboucher une fissure ou reprendre un revêtement, sans traiter la cause. C’est souvent le point le plus dangereux. Une indemnité qui ne finance pas une réparation durable peut laisser le propriétaire avec un désordre qui réapparaît après quelques mois.

Ce que change la décision du Conseil d’État du 13 avril 2026

La décision du Conseil d’État du 13 avril 2026, n° 508218, concerne la prescription décennale et les travaux de reprise effectués dans le cadre de l’assurance dommages-ouvrage. La solution est nette : la réalisation de travaux de reprise à la demande de l’assureur dommages-ouvrage ne constitue pas, par elle-même, une reconnaissance tacite de responsabilité par le constructeur.

Pour un propriétaire, la conséquence pratique est simple. Il ne faut pas croire que l’intervention d’une entreprise mandatée par l’assureur prolonge automatiquement les recours contre les constructeurs. Si les désordres persistent ou réapparaissent, il faut surveiller le délai de dix ans et, si nécessaire, interrompre utilement le délai par une action dirigée contre les bonnes personnes.

Cette décision ne retire pas l’intérêt de l’assurance dommages-ouvrage. Elle rappelle seulement qu’il faut distinguer l’indemnisation par l’assureur et l’action en responsabilité contre les constructeurs. Les deux sujets se répondent, mais ils ne se confondent pas.

Les pièces à réunir avant de contester

Avant toute contestation, il faut reconstituer le dossier technique et contractuel.

Les pièces utiles sont généralement les suivantes :

• contrat de construction, marché de travaux, contrat d’architecte ou acte de vente ;
• attestation d’assurance dommages-ouvrage ;
• attestations d’assurance décennale des entreprises ;
• procès-verbal de réception et liste des réserves ;
• déclaration de sinistre et preuve de réception par l’assureur ;
• rapport de l’expert missionné par l’assureur ;
• photographies datées et vidéos si le désordre évolue ;
• devis de reprise ;
• échanges avec le constructeur, le promoteur, le syndic ou le maître d’oeuvre ;
• rapports d’expertise privée ou judiciaire, s’ils existent.

Ce travail documentaire évite une erreur fréquente : contester trop vite, sans démontrer en quoi le refus de garantie est juridiquement et techniquement contestable.

Quelle stratégie si l’assureur refuse ou sous-évalue les travaux ?

La première étape consiste à répondre par écrit au refus. Le courrier doit reprendre la chronologie, rappeler les délais de l’article L. 242-1 du Code des assurances, identifier les désordres et expliquer pourquoi ils relèvent de la garantie décennale.

La deuxième étape est souvent technique. Si le rapport d’expertise est insuffisant, contradictoire ou trop sommaire, il peut être utile de faire intervenir un expert bâtiment indépendant. L’objectif n’est pas d’accumuler des avis. Il s’agit d’obtenir une analyse exploitable : cause probable, gravité, risque d’évolution, travaux nécessaires et coût réaliste.

La troisième étape peut être judiciaire. Lorsque l’assureur maintient son refus ou propose une indemnité insuffisante, une expertise judiciaire peut être demandée. Elle permet de faire constater contradictoirement les désordres, de mettre en cause l’assureur dommages-ouvrage, les constructeurs, les assureurs décennaux et, selon le cas, le vendeur ou le promoteur.

Il faut aussi décider si l’urgence impose des travaux conservatoires. Si une infiltration s’aggrave, si une fissure évolue ou si une partie du logement devient inutilisable, attendre peut augmenter le coût du sinistre. Mais engager des travaux sans cadrage préalable peut aussi compliquer la preuve. Le bon réflexe est de documenter l’urgence et d’en informer l’assureur avant intervention, sauf danger immédiat.

Achat d’une maison récente : attention à l’absence de dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage bénéficie en principe aux propriétaires successifs. Elle intéresse donc aussi l’acquéreur d’une maison construite ou rénovée depuis moins de dix ans.

Avant de signer, il faut demander l’attestation dommages-ouvrage, les attestations décennales, le procès-verbal de réception et les déclarations de sinistre déjà faites. Si le vendeur a perçu une indemnité sans réaliser les travaux, ou s’il tait un sinistre indemnisé, le risque doit être traité dans le compromis et dans l’acte.

L’absence d’assurance dommages-ouvrage ne prive pas toujours l’acquéreur de tout recours, mais elle rend le dossier plus lent et plus coûteux. Il faudra agir directement contre les constructeurs, leurs assureurs, le vendeur ou les professionnels intervenus dans la vente selon les fautes et les garanties mobilisables.

Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite

À Paris et en Île-de-France, les litiges de construction présentent souvent une difficulté supplémentaire : les travaux de reprise sont chers, les entreprises disponibles sont peu nombreuses et les copropriétés imposent parfois des contraintes d’accès, de vote ou de calendrier.

Dans un immeuble collectif, un désordre visible dans un lot peut avoir une cause en partie commune : façade, toiture, plancher, canalisation, terrasse, structure. Le propriétaire doit alors vérifier si le syndic, le syndicat des copropriétaires, le promoteur ou l’assureur de l’immeuble doivent être appelés dans la discussion.

Lorsqu’une expertise judiciaire devient nécessaire, la stratégie consiste à mettre en cause assez tôt toutes les parties utiles. Une expertise limitée à l’assureur dommages-ouvrage peut être insuffisante si le dossier impose ensuite d’agir contre les constructeurs ou leurs assureurs.

Ce qu’il faut faire maintenant

Si votre assurance dommages-ouvrage refuse d’indemniser, commencez par trois vérifications.

D’abord, calculez le délai : date de réception des travaux, date d’apparition des désordres, date de déclaration, réponse de l’assureur à 60 jours et offre éventuelle à 90 jours.

Ensuite, qualifiez le dommage : solidité, impropriété à destination, infiltration, fissures évolutives, risque structurel, impossibilité d’utiliser normalement le bien.

Enfin, préparez la preuve : photos datées, réserves, rapports, devis, courriers recommandés, attestations d’assurance et acte de vente. C’est cette base qui permet de contester utilement le refus, de demander une expertise ou de négocier une indemnité suffisante.

Sources juridiques utiles

• Article L. 242-1 du Code des assurances
• Article L. 243-1-1 du Code des assurances
• Article 1792 du Code civil
• Article 1792-6 du Code civil
• Article 1792-4-1 du Code civil
• Conseil d’État, 13 avril 2026, n° 508218

À lire aussi

Pour préparer votre dossier, vous pouvez consulter notre page dédiée à l’avocat en assurance dommages-ouvrage à Paris, notre page sur la garantie décennale et notre page sur les malfaçons de construction.

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