Le 18 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt d’une portée majeure pour les locataires commerciaux. Elle a affirmé que la vente de locaux loués conclue en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial était sanctionnée par la nullité. Elle a également précisé que l’action en nullité de cette vente, exercée en vertu du statut des baux commerciaux, était soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. Ce double mouvement jurisprudentiel clarifie enfin le régime applicable à une situation pourtant fréquente : le propriétaire vend son immeuble sans informer le commerçant installé depuis parfois plusieurs années. Le locataire se retrouve alors face à un nouvel acquéreur qu’il n’a pas choisi. La question du délai pour agir devient alors cruciale. Deux ans, pas un de plus. Le risque de forclusion est réel et les conséquences patrimoniales peuvent être lourdes pour le commerçant qui rate ce créneau.
Le droit de préférence du locataire, un mécanisme de protection
L’article L. 145-46-1 du code de commerce (texte officiel) impose une obligation au propriétaire. Il dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ». Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Ce droit de préférence constitue une protection essentielle du statut des baux commerciaux. Il permet au locataire d’acquérir les murs qu’il occupe dans les mêmes conditions que l’acquéreur pressenti. Le mécanisme vise à préserver la pérennité de l’activité commerciale. Le commerçant qui a investi dans un fonds de commerce et développé sa clientèle sur place peut ainsi éviter de se retrouver sous la coupe d’un propriétaire hostile ou spéculateur.
Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, ce délai est porté à quatre mois. L’acceptation est alors subordonnée à l’obtention du prêt. Si la vente n’est pas réalisée à l’expiration du délai, l’acceptation devient sans effet.
Les exclusions au droit de préférence
Le législateur a prévu plusieurs hypothèses dans lesquelles le droit de préférence ne s’applique pas. Ces exclusions tiennent soit à la nature de l’opération, soit au lien de parenté entre les parties. Le tableau suivant les recense :
| Exclusion | Fondement légal | Explication jurisprudentielle |
|---|---|---|
| Cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial | Art. L. 145-46-1, dernier alinéa | Le droit ne s’applique pas lorsque plusieurs locaux sont cédés en bloc |
| Cession unique de locaux commerciaux distincts | Art. L. 145-46-1, dernier alinéa | Idem pour des locaux distincts vendus ensemble |
| Cession d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial | Art. L. 145-46-1, dernier alinéa | Le copropriétaire existant est exclu du mécanisme |
| Cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux | Art. L. 145-46-1, dernier alinéa | S’applique même si l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial |
| Cession au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur | Art. L. 145-46-1, dernier alinéa | La cession doit être faite à des personnes physiques, pas à une SCI |
| Droit de préemption urbain (DPU) | Art. L. 145-46-1, dernier alinéa | La préemption municipale prime sur le droit du locataire |
La Cour de cassation a récemment précisé deux de ces exclusions. Dans un arrêt du 19 juin 2025, la Cour a exclu le droit de préférence dans cette hypothèse. Elle a jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292 (décision), motifs : « Cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial »).
Dans un autre arrêt du 5 mars 2026, la Cour a tranché une question de famille. La cession au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ne couvre pas une vente à une société civile immobilière. Elle a précisé que « fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525 (décision), motifs : « Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés »).
La vente sans information entraîne la nullité
Le 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a tranché une question jusqu’alors débattue : quelle est la sanction d’une vente réalisée sans respecter le droit de préférence du locataire ? La Cour a répondu avec force. La vente est nulle.
Dans cet arrêt, une société exploitant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes avait été locataire d’un immeuble depuis 2010. Le bailleur avait vendu l’immeuble par acte authentique du 30 juin 2017 sans avoir respecté la procédure de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. La locataire avait assigné en nullité de la vente. La Cour de cassation a confirmé la sanction. Elle a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767 (décision), motifs : « Il en résulte, d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité »).
Cette nullité est relative. Elle peut être invoquée par le locataire lésé. L’acquéreur de bonne foi n’est pas nécessairement protégé. La sanction vise à rétablir le locataire dans son droit de préférence. La vente annulée permet au locataire d’être à nouveau mis en position d’acquérir les locaux. La procédure de notification doit alors être reprise depuis le début.
La prescription biennale de l’action en nullité
La seconde innovation de l’arrêt du 18 décembre 2025 concerne le délai pour agir. La Cour de cassation a précisé que l’action en nullité de la vente intentée par le locataire était soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Cet article dispose de manière lapidaire : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (texte officiel). La Cour a étendu cette prescription biennale à l’action en nullité de la vente. Elle a motivé ce choix en relevant que cette action était « exercée en vertu du statut des baux commerciaux » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, précité, motifs : « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code »).
Le point de départ de cette prescription court à compter du jour où le locataire a connaissance de la vente. En pratique, il s’agit souvent de la date de publication de l’acte authentique au service de la publicité foncière. Le locataire qui découvre tardivement la vente peut encore agir dans les deux ans suivant cette découverte. Passé ce délai, l’action est prescrite et le locataire perd tout recours.
Cette prescription biennale est plus courte que la prescription quinquennale du droit commun des contrats. Elle reflète la volonté du législateur d’assurer une sécurité juridique rapide dans les relations commerciales. Le locataire doit donc être vigilant. Dès qu’il a connaissance d’une vente réalisée sans offre préalable, il doit consulter un avocat spécialisé en droit immobilier commercial.
Que faire si le bailleur a vendu sans respecter votre droit de préférence ?
Le commerçant qui constate que son bailleur a vendu les murs sans lui adresser la notification prévue par l’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose de plusieurs voies de recours. Il peut aussi envisager la cession de son bail commercial comme une alternative stratégique à l’acquisition des murs. La démarche doit être structurée et rapide.
Premièrement, il convient de vérifier que la vente relève bien du champ d’application de l’article L. 145-46-1. Les exclusions énumérées ci-dessus doivent être écartées. Si le local loué constitue la totalité de l’immeuble vendu et que l’acquéreur n’est pas un ascendant ou un descendant du bailleur, le droit de préférence s’applique.
Deuxièmement, le locataire doit constater la vente. L’acte authentique est publié au service de la publicité foncière. Une simple demande d’extrait peut révéler la date et les conditions de la cession. Le locataire doit également vérifier s’il a reçu ou non la notification légale.
Troisièmement, le locataire doit saisir le juge compétent dans le délai de deux ans. L’assignation en nullité de la vente vise à faire constater que l’acte est entaché d’une nullité relative. La juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux. Le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour connaître de cette demande. Il s’agit d’une action en nullité de vente immobilière, qui relève de la compétence du juge de l’instance civile.
Quatrièmement, le locataire peut solliciter l’expertise du prix si le prix de vente paraît sous-évalué. Le notaire en charge de la vente aurait dû notifier au locataire les conditions et le prix de la vente. L’absence de cette notification entraîne la nullité. Si le prix notifié était plus avantageux pour l’acquéreur que celui initialement communiqué, la nullité est également encourue.
Cinquièmement, en cas de nullité prononcée, le locataire retrouve son droit de préférence. Il peut alors accepter l’offre de vente dans les conditions initiales ou renégocier. Le propriétaire initial ou l’acquéreur évincé peut être condamné aux dépens et à des dommages-intérêts.
Pour les locaux situés à Paris et en Île-de-France, le tribunal judiciaire de Paris est compétent. Le délai d’instruction est généralement de douze à dix-huit mois en premier ressort. L’appel, s’il est interjeté, se porte devant la cour d’appel de Paris. La procédure en référé peut être envisagée si le locataire justifie d’un risque de disparition des locaux ou d’une transformation irréversible. Cette voie rapide permet d’obtenir une décision en quelques semaines.
Questions fréquentes
Le droit de préférence s’applique-t-il à un bail précaire ou dérogatoire ?
Non. Le droit de préférence du locataire commercial est un avantage attaché au statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Le bail précaire ou le bail dérogatoire ne bénéficient pas de cette protection. Le locataire qui occupe des locaux dans le cadre d’un bail précaire ne peut pas invoquer l’article L. 145-46-1 pour contester une vente.
Que se passe-t-il si le bailleur a vendu à un prix inférieur à celui notifié ?
L’article L. 145-46-1 impose au notaire de notifier au locataire les conditions et le prix. Cette notification est exigée à peine de nullité de la vente lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur. Si le prix effectif est inférieur à celui initialement communiqué, cette notification n’a pas été faite correctement. La vente est nulle pour défaut de notification. Le locataire peut alors assigner en nullité dans le délai de deux ans.
Le délai de deux ans court-il à compter de la signature de l’acte de vente ?
Non. Le délai biennal court à compter du jour où le locataire a connaissance de la vente. Cette connaissance peut résulter de la notification de l’acte authentique, de la publication au fichier immobilier ou de toute autre circonstance révélant l’opération. Le locataire qui n’a jamais été informé de la vente peut donc encore agir deux ans après avoir découvert l’existence de la cession. La date de signature de l’acte n’est pas le point de départ automatique de la prescription.
Le locataire peut-il se contenter de demander des dommages-intérêts sans demander la nullité ?
La nullité de la vente est la sanction principale prévue par la loi. Le locataire qui renonce à la nullité et se borne à demander des dommages-intérêts risque de voir sa demande rejetée. La jurisprudence considère que le droit de préférence vise à permettre au locataire d’acquérir les locaux, pas simplement d’obtenir une indemnisation financière. La demande en nullité est donc l’action principale. Des dommages-intérêts peuvent être sollicités en complément pour le préjudice subi.
Le droit de préférence du locataire commercial prime-t-il sur le droit de préemption de la mairie ?
Non. L’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit une exclusion expresse. Ses dispositions ne sont pas applicables « lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ». Si la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale exerce son droit de préemption urbain, le locataire commercial ne peut pas s’y opposer au titre du statut des baux commerciaux. La préemption publique prime sur le droit de préférence privé.
La nullité de la vente entraîne-t-elle la résiliation du bail commercial ?
Non. La nullité de la vente ne remet pas en cause le bail commercial lui-même. Le contrat de bail continue de produire ses effets entre le locataire et le nouveau propriétaire, sous réserve que la nullité soit prononcée. En pratique, si la vente est annulée, le propriétaire initial redevient propriétaire. Le bail se poursuit normalement. Si le locataire exerce son droit de préférence à la suite de l’annulation, il devient lui-même propriétaire et le bail s’éteint par confusion des qualités.
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