Le DPE des locations saisonnières devient un vrai sujet de risque pour les propriétaires Airbnb. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a renforcé les pouvoirs des maires, durci le régime des meublés de tourisme et introduit une exigence énergétique progressive. En 2026, beaucoup de bailleurs découvrent le sujet au moment de déclarer un meublé, de demander un numéro d’enregistrement, de transformer une résidence secondaire ou de répondre à une mairie.
L’intérêt Google est réel. Le cluster large est porté par dpe location, qui atteint 12 100 recherches mensuelles en France et 1 900 à Paris. Les sous-requêtes qualifiées existent aussi : dpe location saisonnière remonte à 260 recherches mensuelles en France, dpe et location meublée à 110 recherches avec un CPC haut à 17,08 euros, et interdiction location dpe e à 1 000 recherches avec un CPC haut à 7,84 euros. L’intention n’est pas seulement informative : un propriétaire veut savoir s’il peut continuer à louer, s’il risque une amende, s’il doit faire des travaux, ou comment répondre à une demande de la mairie.
La réponse courte est la suivante : tous les meublés touristiques ne sont pas immédiatement soumis au même niveau d’exigence, mais le risque augmente fortement. Depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage doivent présenter un DPE compatible avec les exigences de la loi. À partir de 2034, le seuil devient plus strict pour les meublés de tourisme concernés. Et le maire dispose d’un pouvoir de demande du DPE, avec amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 euros par local.
DPE location saisonnière : ce que la loi Le Meur change
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a créé un nouvel article L. 324-2-2 du Code du tourisme. Le texte prévoit que les meublés de tourisme respectent les niveaux de performance énergétique d’un logement décent, sauf lorsque le local constitue la résidence principale du loueur.
Source : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur Légifrance.
Service-Public résume le calendrier : depuis le 21 novembre 2024, dans les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation, un logement proposé nouvellement en meublé de tourisme doit présenter un DPE classé de A à E. À partir du 1er janvier 2034, le niveau attendu sera au moins D pour les meublés de tourisme concernés.
Source : Service-Public, Locations touristiques : de nouvelles règles.
La conséquence pratique est importante. Un propriétaire qui raisonne uniquement avec l’ancien réflexe Airbnb risque de manquer la nouvelle couche énergétique. Il ne suffit plus de se demander si le logement est meublé, déclaré, assuré et autorisé en copropriété. Il faut aussi vérifier son classement DPE, le moment de mise en location, la nature du logement et l’existence éventuelle d’une autorisation de changement d’usage.
Tous les Airbnb sont-ils concernés immédiatement ?
Non. C’est précisément là que les erreurs commencent.
Il faut distinguer trois situations.
La première est la résidence principale du loueur. La loi Le Meur prévoit une exception lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur. Cela ne dispense pas de toutes les autres obligations Airbnb, notamment les limites de durée, l’enregistrement éventuel ou les règles de copropriété, mais cela change l’analyse DPE.
La deuxième est la résidence secondaire ou le logement dédié à la location touristique dans une commune où le changement d’usage est contrôlé. À Paris, c’est le cas le plus sensible. Si le logement est proposé nouvellement en meublé de tourisme et doit passer par une autorisation de changement d’usage, le DPE devient un document à vérifier avant de louer.
La troisième est le meublé de tourisme déjà exploité ou situé dans un cadre local moins contraint. Il ne faut pas en conclure que le risque est nul. Le calendrier 2034, les pouvoirs du maire, la déclaration d’occupation, l’insalubrité, la copropriété et les règles locales peuvent quand même créer un contentieux.
Pour le propriétaire, la question utile n’est donc pas : « Airbnb exige-t-il un DPE ? » La bonne question est : « Mon logement entre-t-il dans une catégorie où la mairie, la loi ou l’autorisation de changement d’usage rendent le DPE opposable ? »
Amende de 5 000 euros : quand le maire peut intervenir
Le risque financier est désormais explicite. Le maire peut demander au propriétaire de transmettre un DPE valide. Si le propriétaire ne le transmet pas dans le délai prévu, il s’expose à une amende administrative. La loi vise aussi le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance exigés.
Le montant peut atteindre 5 000 euros par local concerné. Ce n’est pas une simple remarque administrative. C’est un levier de régulation locale, qui peut être utilisé avec d’autres outils : numéro d’enregistrement, changement d’usage, contrôle des annonces, injonction aux plateformes, amende civile pour usage illicite.
En pratique, l’amende DPE peut arriver dans plusieurs scénarios :
- la mairie demande le DPE et le propriétaire ne répond pas ;
- le propriétaire répond mais produit un DPE expiré, incomplet ou incohérent ;
- le logement est classé trop bas pour le régime applicable ;
- le propriétaire continue à louer malgré une non-conformité identifiée ;
- le logement cumule DPE dégradé, insalubrité ou annonce Airbnb irrégulière.
La défense ne doit pas se limiter à dire que le logement « était déjà loué ». Il faut vérifier la date de mise en location, la nature du bien, la résidence principale ou secondaire, l’existence d’une autorisation, le contenu exact de la demande du maire et les délais.
Paris et Île-de-France : le DPE s’ajoute au changement d’usage
À Paris, le DPE n’est généralement pas le seul problème. Le propriétaire d’une résidence secondaire mise sur Airbnb doit déjà traiter le changement d’usage, la compensation éventuelle, le règlement de copropriété, l’enregistrement, la fiscalité et les preuves d’occupation.
Pour le cadre général, le cabinet a publié un guide sur la location meublée de tourisme et la loi Le Meur. Il sert de page pilier pour les obligations déclaratives, le changement d’usage et le régime copropriétaire.
Le cabinet a déjà traité l’angle changement d’usage et amende civile dans un article dédié à la résidence secondaire Airbnb à Paris. Il a aussi traité le numéro d’enregistrement Airbnb et le Cerfa 14004, ainsi que le risque de faux bail mobilité utilisé pour contourner Airbnb.
Le présent sujet est distinct : il porte sur le DPE et sur le pouvoir de sanction énergétique. Un propriétaire peut être en règle sur une partie du dossier et vulnérable sur une autre. Par exemple, un numéro d’enregistrement ne rend pas automatiquement le DPE conforme. Une déclaration fiscale correcte ne purge pas une difficulté de changement d’usage. Et une autorisation ancienne ne suffit pas toujours si la mairie demande aujourd’hui un DPE valide.
La tendance contentieuse parisienne est déjà visible sur les meublés de tourisme. Le tribunal judiciaire de Paris a récemment condamné des exploitations irrégulières au titre du changement d’usage, notamment dans une décision du 4 février 2026 et dans une décision du 15 avril 2026. Ces décisions ne portent pas spécifiquement sur le DPE, mais elles montrent que les juridictions parisiennes traitent déjà les dossiers Airbnb avec une logique de contrôle renforcé.
Que faire si le DPE est F, G ou absent ?
La première étape consiste à identifier le régime applicable. Le logement est-il la résidence principale du loueur ? Est-il proposé pour la première fois en meublé de tourisme depuis le 21 novembre 2024 ? Se situe-t-il dans une commune où le changement d’usage est soumis à autorisation ? A-t-il déjà fait l’objet d’une autorisation ou d’une demande refusée ?
La deuxième étape consiste à contrôler le DPE lui-même. Il faut vérifier sa date, le diagnostiqueur, le numéro, l’adresse exacte, les lots concernés, la surface, les recommandations et les éventuelles incohérences. Dans certains immeubles parisiens, une erreur de lot ou de surface peut fausser l’analyse.
La troisième étape consiste à choisir une stratégie. Si le DPE est absent, il faut souvent le commander avant de répondre à la mairie. Si le DPE est trop faible, il faut évaluer les travaux possibles, les votes de copropriété nécessaires, le coût, le calendrier et le risque de suspension de l’exploitation touristique. Si le propriétaire estime que la règle ne lui est pas applicable, il doit préparer une réponse juridique argumentée, pas seulement un refus.
La quatrième étape est probatoire. Conservez la demande de la mairie, l’accusé de réception, les diagnostics, les devis, les échanges avec le syndic, les demandes d’autorisation, les anciennes annonces, les réservations, les preuves de résidence principale ou secondaire, et tout document montrant la chronologie réelle.
Recours propriétaire : comment répondre à la mairie
Une demande de DPE émise par la mairie doit être lue attentivement. Elle peut être informative, préparatoire, liée à un contrôle d’annonce, ou annoncer une sanction. Le délai de réponse compte. Le périmètre exact du local compte aussi : appartement entier, chambre, lot divisé, dépendance, local transformé, logement en copropriété.
Si la mairie menace une amende, le propriétaire doit demander la communication claire des griefs : quelle règle serait violée, quelle période est retenue, quel logement est visé, quelle preuve d’exploitation touristique est utilisée, et quel DPE est exigé.
La réponse peut prendre plusieurs formes :
- transmission du DPE valide si le logement est conforme ;
- explication juridique de l’inapplicabilité du régime DPE au cas précis ;
- engagement de travaux avec pièces, si une régularisation est possible ;
- contestation de l’amende si la qualification du logement ou la chronologie est erronée ;
- stratégie plus large si le dossier révèle aussi un risque de changement d’usage ou de copropriété.
Il faut éviter les réponses approximatives. Une phrase trop large peut reconnaître une exploitation, une date de départ, une résidence secondaire ou une absence d’autorisation. Dans un dossier Airbnb à Paris, les mots utilisés dans le courrier peuvent être réexploités ensuite.
Checklist avant de louer en saisonnier en 2026
Avant de publier ou maintenir une annonce, vérifiez au moins les points suivants :
- le logement est-il votre résidence principale ou une résidence secondaire ?
- la commune impose-t-elle une autorisation de changement d’usage ?
- le logement a-t-il été proposé pour la première fois en meublé de tourisme après le 21 novembre 2024 ?
- le DPE est-il valide, au bon lot et à la bonne adresse ?
- la classe DPE est-elle compatible avec le calendrier applicable ?
- le règlement de copropriété autorise-t-il ou limite-t-il la location touristique ?
- le numéro d’enregistrement est-il exact ?
- les annonces mentionnent-elles des informations cohérentes ?
- les travaux énergétiques nécessitent-ils un vote de copropriété ?
- avez-vous un dossier prêt en cas de demande de la mairie ?
La location saisonnière reste possible dans certains cas, mais elle se professionnalise. Le propriétaire qui traite séparément DPE, enregistrement, changement d’usage, fiscalité et copropriété prend un risque. Il faut raisonner en dossier complet.
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À Paris et en Île-de-France, le cabinet peut examiner rapidement un dossier Airbnb, changement d’usage, numéro d’enregistrement, DPE, copropriété ou amende administrative.