La location-gérance permet d’exploiter un fonds de commerce sans l’acheter immédiatement. Elle sert souvent à tester un restaurant, un bar, une brasserie, un commerce alimentaire ou une activité de services avant une cession. Elle peut aussi permettre au propriétaire du fonds de conserver son actif tout en confiant l’exploitation à un tiers.

Le risque vient de là : beaucoup de contrats sont signés comme une simple mise à disposition du fonds, alors qu’ils organisent en réalité une exploitation autonome, avec immatriculation du locataire-gérant, redevance, bail commercial, salariés, dettes d’exploitation, publicité légale et restitution du fonds en fin de contrat.

Quand le contrat est imprécis, le conflit apparaît vite. Le locataire-gérant conteste la redevance. Le propriétaire reproche une baisse du chiffre d’affaires. Le bailleur des murs menace la résiliation du bail commercial. Les salariés ne savent plus qui donne les instructions. Les fournisseurs réclament le paiement. La sortie devient plus coûteuse que l’entrée.

L’objectif n’est donc pas seulement de signer un contrat de location-gérance. Il faut organiser, dès le départ, ce qui se passera si l’exploitation se dégrade, si le bailleur refuse une formalité, si une redevance reste impayée, ou si l’une des parties veut mettre fin au contrat.

Ce qu’est juridiquement la location-gérance

L’article L. 144-1 du Code de commerce vise le contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant, qui l’exploite à ses risques et périls.

Cette formule est essentielle. Le locataire-gérant n’est pas un simple mandataire. Il exploite le fonds pour son propre compte. Il supporte le risque de l’activité. Il paie une redevance au propriétaire du fonds, mais il encaisse aussi le chiffre d’affaires généré par l’exploitation.

Le locataire-gérant a la qualité de commerçant. L’article L. 144-2 du Code de commerce rappelle qu’il est soumis aux obligations qui découlent de cette qualité. En pratique, cela implique de vérifier son immatriculation, son assurance, sa capacité à exploiter l’activité, ses autorisations administratives et sa capacité financière.

Le propriétaire du fonds doit, de son côté, livrer un fonds exploitable. Il ne suffit pas d’avoir une enseigne et du matériel. Le fonds doit permettre une exploitation réelle : clientèle, bail ou droit d’occupation, licences nécessaires, contrats utiles, matériel identifié, absence d’obstacle connu à l’activité.

Les clauses à verrouiller avant la signature

Un contrat de location-gérance doit traiter au minimum huit points.

Le premier est l’identification du fonds. Il faut décrire l’activité, l’adresse, l’enseigne, la clientèle, les éléments corporels et incorporels, le matériel, les stocks et les contrats transmis ou non transmis. Une annexe d’inventaire est souvent plus utile qu’une clause générale.

Le deuxième est la durée. Le contrat peut être conclu pour une durée déterminée ou, selon les cas, avec des mécanismes de renouvellement. Ce point doit être cohérent avec le bail commercial, les autorisations d’exploitation et l’éventuelle promesse de vente du fonds.

Le troisième est la redevance. Elle peut être fixe, variable, ou mixte. Une redevance trop élevée peut rendre l’exploitation impossible. Une redevance variable mal rédigée devient source de discussion : chiffre d’affaires hors taxes ou TTC, retraitement des plateformes, commissions, remises, avoirs, charges refacturées, seuil minimal, période de régularisation.

Le quatrième est le paiement du loyer des murs. Dans beaucoup de restaurants et commerces, le bail commercial reste au nom du propriétaire du fonds. Il faut dire qui paie le loyer, les charges, la taxe foncière refacturée, les assurances, les travaux, les pénalités et les appels de fonds.

Le cinquième est l’entretien du fonds. Le locataire-gérant doit exploiter sans dégrader. Le contrat doit prévoir les obligations d’entretien, les travaux autorisés, les achats de matériel, les règles de remplacement, les interdictions de transformation et les conséquences d’une perte de licence ou d’autorisation.

Le sixième est la preuve comptable. Le propriétaire peut avoir besoin d’un droit de regard raisonnable sur le chiffre d’affaires, la caisse, les déclarations de TVA, les factures, les plateformes, les comptes sociaux et les documents permettant de calculer la redevance variable. Sans clause de transmission périodique, il découvrira souvent trop tard que le fonds a perdu de la valeur.

Le septième est la clause de sortie. Il faut prévoir le préavis, les causes de résiliation anticipée, les impayés de redevance, la perte d’autorisation, la faute d’exploitation, la procédure de restitution, l’état des lieux, le sort du stock, la remise des clés, la restitution des codes, fichiers, réservations et comptes de plateformes.

Le huitième est l’articulation avec une éventuelle cession. La location-gérance est souvent utilisée comme période d’essai avant achat. Dans ce cas, la promesse de vente, le prix, l’imputation éventuelle des redevances, les conditions suspensives et les audits doivent être séparés du contrat d’exploitation.

La publicité légale n’est pas une formalité secondaire

L’article R. 144-1 du Code de commerce prévoit que les contrats de location-gérance sont publiés dans la quinzaine de leur date dans un support habilité à recevoir les annonces légales. La fin de la location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité.

Cette publicité n’est pas qu’un affichage administratif. Elle déclenche des conséquences pour les tiers et sécurise la date à laquelle l’exploitation change de mains. Elle permet aussi de réduire les contestations sur la période exacte pendant laquelle le locataire-gérant exploitait le fonds.

L’article L. 144-7 du Code de commerce prévoit que, jusqu’à la publication du contrat, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.

Autrement dit, retarder la publicité peut exposer le propriétaire du fonds à des dettes qu’il pensait ne plus supporter. C’est un point à traiter avant l’entrée en exploitation, pas une régularisation de fin de dossier.

Bail commercial : le point qui bloque souvent le dossier

La location-gérance du fonds ne transfère pas automatiquement le bail commercial. Il faut lire le bail des murs avant de signer.

Certains baux encadrent strictement la mise en location-gérance. D’autres imposent une information préalable du bailleur, son accord, ou des conditions particulières. D’autres encore contiennent des clauses relatives à la destination des locaux, aux travaux, aux licences, à l’enseigne, aux horaires, aux nuisances ou à l’assurance.

Le risque pratique est simple. Le locataire-gérant exploite le commerce, mais le bail reste juridiquement sensible. Si le loyer n’est pas payé, si l’activité dépasse la destination autorisée, si des travaux sont réalisés sans accord, ou si une licence manque, le bailleur peut agir contre son cocontractant. Le propriétaire du fonds peut alors se retrouver pris entre son bailleur et le locataire-gérant.

Avant signature, il faut donc vérifier le bail commercial, les avenants, les commandements éventuels, les autorisations de travaux, les assurances, les licences, l’état des paiements et les correspondances avec le bailleur.

Dans les dossiers parisiens et franciliens, cette vérification est encore plus importante pour les restaurants, bars, commerces alimentaires et établissements recevant du public. Les questions de destination, extraction, terrasse, nuisances, accessibilité et autorisations administratives peuvent décider de la viabilité du contrat.

Que faire en cas de redevance impayée ou de mauvaise exploitation ?

Il faut d’abord relire le contrat. La réponse dépend de la clause de paiement, du délai de régularisation, de la clause résolutoire, des garanties et de la preuve disponible.

Un impayé isolé ne se traite pas comme une dégradation durable de l’exploitation. Dans le premier cas, la priorité est de sécuriser la créance : facture, décompte, relance, mise en demeure, preuve de réception, clause pénale, intérêts, garantie personnelle ou dépôt. Dans le second, il faut documenter la perte de valeur du fonds : baisse du chiffre d’affaires, avis clients, fermeture répétée, défaut d’entretien, non-paiement fournisseurs, non-respect des horaires, perte d’autorisation, travaux non autorisés.

La mise en demeure doit être précise. Elle doit rappeler le contrat, les échéances impayées, le délai laissé pour régulariser, les conséquences prévues par le contrat et les pièces attendues. Une mise en demeure vague complique ensuite le référé ou l’action au fond.

Si le contrat contient une clause résolutoire ou une clause de résiliation anticipée, il faut respecter exactement la procédure prévue. À défaut, la partie qui pensait sécuriser sa sortie peut créer un contentieux supplémentaire.

Si les sommes sont dues et non sérieusement contestables, un référé provision peut être envisagé. Si la restitution du fonds est urgente ou si l’exploitation met l’actif en danger, le dossier doit être construit autour des preuves concrètes : constats, comptabilité, correspondances, impayés, photos, états des lieux, attestations, documents du bailleur et courriers de fournisseurs.

Fin de location-gérance : les dettes deviennent immédiatement sensibles

La fin du contrat doit être préparée comme une opération de restitution.

L’article L. 144-9 du Code de commerce prévoit que la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance.

Il faut donc traiter la sortie avec une checklist.

D’abord, publier la fin de la location-gérance. Ensuite, établir un état des lieux de restitution. Puis récupérer les clés, accès, codes, documents comptables utiles, contrats, licences, comptes de plateformes et éléments liés à la clientèle. Enfin, solder la redevance, les charges, le stock, les garanties et les éventuelles pénalités.

Le propriétaire du fonds doit aussi vérifier que le locataire-gérant n’a pas laissé des dettes d’exploitation susceptibles de perturber la reprise : fournisseurs, plateformes, salariés, organismes sociaux, taxes, contrats de maintenance, loyers ou charges.

Le locataire-gérant doit, de son côté, éviter une sortie désordonnée. Il doit conserver la preuve des paiements, de la restitution, des travaux autorisés, de l’état du matériel, des stocks et des demandes adressées au propriétaire.

Pièces à réunir avant de consulter un avocat

Pour auditer rapidement une location-gérance, les pièces utiles sont les suivantes :

• contrat de location-gérance signé et annexes ;
• bail commercial et avenants ;
• annonce légale d’entrée en location-gérance ;
• état des lieux, inventaire du matériel et documents de remise des clés ;
• factures de redevance, justificatifs de paiement et décompte des impayés ;
• correspondances entre propriétaire, locataire-gérant et bailleur des murs ;
• assurances, licences, autorisations administratives, documents ERP si l’activité le nécessite ;
• éléments comptables permettant de vérifier le chiffre d’affaires et la redevance variable ;
• projet de résiliation, mise en demeure ou courrier de contestation ;
• annonce légale ou projet d’annonce de fin de location-gérance.

Cette liste permet d’identifier rapidement le vrai sujet : impayé simple, clause mal rédigée, bail commercial bloquant, formalité non publiée, mauvaise exploitation, restitution du fonds ou litige sur la valeur de l’actif.

Paris et Île-de-France : quel réflexe pratique ?

Pour un fonds exploité à Paris ou en Île-de-France, il faut raisonner en deux temps.

Sur le plan contractuel, le dossier relève souvent du tribunal de commerce lorsque les parties sont commerçantes et que le litige concerne l’exploitation du fonds, la redevance ou la restitution. Sur le plan immobilier, le bail commercial peut ajouter un contentieux distinct avec le bailleur des murs.

Cette articulation impose d’éviter les courriers improvisés. Une mise en demeure adressée au locataire-gérant peut être utile. Mais si elle révèle au bailleur une difficulté non maîtrisée, elle peut aussi déclencher une réaction sur le bail commercial. Le bon ordre est souvent le suivant : audit du contrat, audit du bail, chiffrage, mise en demeure, puis choix de la procédure.

Le cabinet peut intervenir sur l’audit du contrat, la rédaction ou la réponse à mise en demeure, la négociation de sortie, la préparation d’un référé, ou la sécurisation d’une location-gérance destinée à préparer une cession de fonds.

Pour les dossiers liés à une cession future, l’article doit aussi être lu avec la page du cabinet sur la cession de fonds de commerce et celle relative aux contrats commerciaux. Pour une vision plus large du contentieux d’entreprise, voir également la page droit des affaires.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Nous vérifions le contrat, le bail commercial, les redevances, les formalités et la stratégie de sortie.

Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.

Intervention à Paris et en Île-de-France pour les litiges de location-gérance, fonds de commerce, bail commercial et contentieux d’affaires.