Un copropriétaire qui perce un mur porteur, installe une climatisation en façade, privatise une cour, déplace une gaine, modifie une canalisation commune ou crée une ouverture sans vote d’assemblée générale prend un risque immédiat : le syndicat des copropriétaires, le syndic ou un copropriétaire lésé peut demander l’arrêt des travaux, la remise en état et parfois une astreinte.
Le sujet est sensible parce qu’il se situe souvent à la frontière entre parties privatives et parties communes. Le copropriétaire pense agir « chez lui ». La copropriété répond que les travaux touchent la structure, l’aspect extérieur, les équipements collectifs ou les droits des autres copropriétaires. La difficulté n’est donc pas seulement de savoir si les travaux sont utiles. Elle est de savoir s’ils auraient dû être autorisés avant leur exécution.
Le principe posé par la loi du 10 juillet 1965 est clair. L’article 9 permet au copropriétaire d’user librement de ses parties privatives et des parties communes, mais seulement à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 25, b), soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, lorsqu’ils sont conformes à la destination de celui-ci.
Pour un contentieux plus large de copropriété, le cabinet a aussi publié une analyse sur le recours contre un syndic de copropriété défaillant et une page dédiée à l’avocat en copropriété à Paris.
Quels travaux exigent une autorisation de l’assemblée générale ?
Tous les travaux réalisés dans un lot privatif ne nécessitent pas un vote. Repeindre une chambre, changer un sol intérieur sans impact acoustique particulier ou remplacer des meubles ne relève pas normalement de l’assemblée générale.
La situation change dès que les travaux affectent une partie commune, un élément d’équipement collectif, l’aspect extérieur de l’immeuble ou les droits des autres copropriétaires. Les exemples les plus fréquents sont les ouvertures dans un mur porteur, les percements de dalle, le raccordement à des canalisations communes, la pose d’une climatisation visible en façade, l’installation d’un conduit d’extraction, la modification de fenêtres, la transformation d’une terrasse, l’annexion d’un palier, ou l’utilisation privative d’une cour commune.
Le règlement de copropriété est la première pièce à lire. Il définit les parties communes, les parties privatives, les parties communes spéciales, les droits de jouissance privative et les restrictions propres à l’immeuble. Un élément peut paraître « dans » l’appartement tout en relevant juridiquement des parties communes : structure porteuse, façade, conduits, colonnes, gaines, planchers, toiture, réseaux collectifs.
La bonne question n’est donc pas : « les travaux se passent-ils dans mon appartement ? » La bonne question est : « les travaux affectent-ils un élément commun, l’aspect de l’immeuble ou les droits des autres copropriétaires ? »
Le vote requis : article 25 b de la loi du 10 juillet 1965
Lorsque les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur, l’autorisation doit en principe être votée à la majorité de l’article 25. Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires, pas seulement des présents et représentés.
La résolution doit être suffisamment précise. Elle doit indiquer la nature des travaux, leur emplacement, les plans, les matériaux, les garanties techniques, les éventuelles assurances, les modalités de contrôle et, lorsque cela est utile, l’intervention d’un architecte ou d’un bureau d’études. Une autorisation vague expose à un nouveau contentieux.
Le copropriétaire qui demande l’autorisation doit préparer un dossier avant l’assemblée générale. Il ne suffit pas d’inscrire une formule générale à l’ordre du jour. Il faut transmettre au syndic les documents utiles assez tôt pour qu’ils soient joints à la convocation : descriptif, plans, devis, note technique, attestation d’assurance de l’entreprise, étude structurelle si mur porteur, accord d’urbanisme si l’aspect extérieur est modifié.
Lorsque l’autorisation est refusée, le copropriétaire ne peut pas décider seul de passer outre. Selon la situation, il peut contester le refus, déposer une nouvelle résolution mieux documentée, ou saisir le tribunal judiciaire pour être autorisé à exécuter certains travaux d’amélioration dans les conditions fixées par le juge. Mais l’annulation d’un refus ne vaut pas automatiquement autorisation de travaux.
Que risque le copropriétaire qui a déjà réalisé les travaux ?
Le premier risque est la remise en état. Le syndicat des copropriétaires peut demander au juge d’ordonner la suppression de l’ouvrage irrégulier et le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, souvent sous astreinte par jour de retard.
Le deuxième risque est l’arrêt immédiat du chantier. En référé, le juge peut ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état lorsqu’il existe un trouble manifestement illicite. Cette voie est utile lorsqu’un mur porteur est touché, qu’une façade est modifiée, qu’un équipement collectif est altéré ou que les travaux créent un risque pour l’immeuble.
Le troisième risque est financier. Le copropriétaire peut devoir payer les frais de remise en état, les honoraires techniques, les frais d’expertise, l’astreinte, les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Si les travaux ont causé un dommage, une demande indemnitaire peut s’ajouter.
Le quatrième risque concerne la vente du lot. Des travaux non autorisés peuvent ressortir lors du questionnaire syndic, d’un audit technique, d’une assemblée générale ou d’une expertise. L’acquéreur peut exiger une régularisation, une garantie, une baisse de prix ou refuser d’aller au bout si le risque est déterminant.
La régularisation après coup est possible, mais jamais garantie
Un copropriétaire peut tenter de faire régulariser les travaux déjà réalisés en sollicitant une autorisation a posteriori. Cette démarche peut fonctionner si les travaux sont techniquement acceptables, conformes à la destination de l’immeuble et sans atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Mais la régularisation n’est pas un droit automatique. L’assemblée générale peut refuser. Le juge peut aussi considérer que le trouble subsiste et ordonner une remise en état, surtout lorsque les travaux portent sur une partie commune sensible, lorsqu’ils ont été réalisés malgré une opposition connue, ou lorsque les garanties techniques sont insuffisantes.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 15 février 2018 : la remise en état peut être la mesure nécessaire et proportionnée pour faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de travaux effectués sans autorisation préalable de la copropriété. Dans cette affaire, la régularisation restait hypothétique.
Le copropriétaire ne doit donc pas attendre l’assignation. S’il découvre que les travaux auraient dû être votés, il faut rapidement documenter l’existant, faire intervenir un professionnel si nécessaire, demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour et proposer des garanties concrètes.
Ce que change la jurisprudence récente
Trois décisions sont particulièrement utiles pour comprendre la logique des juges.
La Cour de cassation, le 19 septembre 2012, a jugé que l’annulation judiciaire d’une décision d’assemblée générale refusant des travaux ne vaut pas autorisation de les réaliser. Autrement dit, le copropriétaire qui obtient l’annulation du refus ne reçoit pas automatiquement un feu vert. Il doit obtenir une autorisation valable ou une décision judiciaire adaptée.
La Cour de cassation, le 15 février 2018, a validé une remise en état en référé après la pose sans autorisation préalable d’un conduit d’évacuation affectant les parties communes. L’activité exercée dans le local ne suffisait pas à neutraliser l’irrégularité.
La Cour de cassation, le 30 mai 2024, a cassé un arrêt qui avait écarté la demande d’enlèvement d’installations de chauffage et de climatisation placées sur des parties communes. La Cour rappelle la logique essentielle : dès lors que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur sont réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, ils relèvent du régime d’autorisation de l’assemblée générale.
Ces décisions donnent une ligne claire. Le débat ne se limite pas à l’utilité des travaux. Il porte sur l’autorisation préalable, la nature commune ou privative de l’élément affecté, la destination de l’immeuble, les droits des autres copropriétaires et la proportionnalité de la remise en état.
Qui peut agir contre les travaux non autorisés ?
Le syndicat des copropriétaires peut agir pour défendre les parties communes et faire respecter le règlement de copropriété. En pratique, l’action passe souvent par le syndic, après décision d’assemblée générale lorsque l’habilitation est nécessaire, sauf urgence ou pouvoirs propres selon la situation.
Un copropriétaire peut aussi agir lorsqu’il subit un préjudice personnel ou lorsque ses droits sont directement atteints. Par exemple, des travaux peuvent créer des nuisances, supprimer une ventilation, fragiliser une structure, modifier une vue, réduire une jouissance, ou annexer une partie commune dont plusieurs copropriétaires avaient l’usage.
Le copropriétaire qui souhaite agir doit éviter les demandes mal ciblées. Si le problème est une atteinte aux parties communes, le syndicat est souvent l’acteur naturel. Si le problème est un trouble personnel distinct, le copropriétaire doit prouver son intérêt propre. Dans certains dossiers, les deux actions se complètent.
Quelles preuves réunir avant d’agir ?
La preuve est décisive. Il faut d’abord identifier précisément les travaux : date, entreprise, emplacement, nature de l’ouvrage, éléments touchés. Les photographies datées, constats de commissaire de justice, attestations, courriels, devis, plans, procès-verbaux d’assemblée générale et rapports techniques sont utiles.
Il faut ensuite établir que les travaux affectent une partie commune ou l’aspect extérieur. Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les plans d’origine, les diagnostics techniques, les rapports d’architecte ou les notes d’un bureau d’études peuvent être déterminants.
Il faut enfin vérifier les assemblées générales. Une autorisation a-t-elle été demandée ? Le point figurait-il à l’ordre du jour ? La résolution était-elle assez précise ? Le vote a-t-il été obtenu à la bonne majorité ? Une régularisation a-t-elle été refusée ? Une contestation de résolution est-elle encore possible ?
Avant une procédure, il faut donc réunir :
- le règlement de copropriété et ses modificatifs ;
- les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- les convocations et projets de résolutions relatifs aux travaux ;
- les photographies avant et après travaux ;
- les devis, factures ou coordonnées de l’entreprise ;
- les plans et notes techniques ;
- les échanges avec le syndic et le copropriétaire concerné ;
- tout constat ou rapport établissant l’atteinte aux parties communes ;
- les preuves de nuisances, infiltrations, vibrations, fissures ou troubles d’usage.
Référé ou action au fond : quelle stratégie ?
Le référé est adapté lorsque la situation appelle une réponse rapide : travaux en cours, risque structurel, atteinte visible à une façade, annexion d’une partie commune, danger, ou trouble manifestement illicite. Il permet de demander l’arrêt des travaux, une mesure de remise en état, une expertise ou une astreinte.
L’action au fond est plus adaptée lorsque le litige exige un examen complet : qualification de partie commune, interprétation du règlement de copropriété, validité d’une résolution, responsabilité, indemnisation ou contestation d’une régularisation.
Dans certains dossiers, il faut combiner les deux. Le référé sert à stopper l’urgence ou à obtenir une expertise. Le fond sert ensuite à trancher définitivement la régularité, la remise en état et les demandes financières.
La stratégie dépend aussi de l’état des travaux. Un chantier en cours ne se traite pas comme une climatisation posée depuis plusieurs années. Une atteinte à un mur porteur ne se traite pas comme une modification esthétique mineure. Une régularisation votée après coup ne se traite pas comme une absence totale de démarche.
Prescription : ne pas attendre
La question de la prescription doit être examinée rapidement. Les actions liées à des travaux irréguliers en copropriété peuvent soulever des délais différents selon la demande : contestation d’une décision d’assemblée générale, action personnelle entre copropriétaires ou contre le syndicat, remise en état d’une atteinte aux parties communes, responsabilité ou indemnisation.
Il serait dangereux de raisonner avec un délai unique. Le point de départ peut aussi être discuté : date des travaux, date de découverte, date du procès-verbal, date de refus de régularisation, ou persistance du trouble.
En pratique, si les travaux viennent d’être découverts, il faut agir vite : mise en demeure, demande de pièces au syndic, constat, inscription d’une résolution à l’ordre du jour si nécessaire, puis choix entre référé et fond. L’attente complique la preuve et peut ouvrir un débat de prescription.
Si vous êtes le copropriétaire qui a réalisé les travaux
La pire réponse consiste à nier le problème sans avoir relu le règlement de copropriété. Il faut d’abord qualifier les travaux. S’ils sont purement privatifs, il faut le démontrer avec les textes de l’immeuble et, si nécessaire, une note technique. S’ils affectent une partie commune, il faut organiser une régularisation crédible.
Le dossier de régularisation doit être sérieux. Il doit expliquer ce qui a été fait, pourquoi, avec quelles garanties, sans se limiter à une demande abstraite d’approbation. Plus les travaux touchent la structure ou l’aspect extérieur, plus le dossier doit être technique.
Il faut aussi anticiper la remise en état. Si la copropriété réclame une suppression totale, une solution alternative peut parfois être proposée : contrôle par architecte, travaux correctifs, garanties d’assurance, modification partielle, convention d’entretien, ou résolution encadrant l’usage. Mais cette négociation suppose d’arriver avec des pièces, pas avec de simples promesses.
Si vous êtes le syndic ou le copropriétaire qui subit les travaux
Il faut d’abord éviter l’escalade sans preuve. Le premier réflexe est de documenter : photos, constat, règlement, procès-verbaux, échanges, signalements, devis de remise en état, avis technique.
Ensuite, il faut mettre en demeure le copropriétaire concerné. La lettre doit identifier les travaux, rappeler l’absence d’autorisation, demander la communication des pièces, exiger l’arrêt du chantier si nécessaire et réserver la demande de remise en état.
Si le risque est immédiat, le référé doit être envisagé. Si le débat est plus complexe, il faut préparer l’action au fond et, le cas échéant, faire voter l’habilitation du syndic à agir. Le contenu de la résolution d’habilitation doit être précis pour éviter une contestation procédurale.
Le delta avec les contenus concurrents
Les contenus concurrents consultés traitent surtout la règle générale : certains travaux sont libres, d’autres nécessitent un vote, et des sanctions existent. L’article de BailFacile est pédagogique et orienté gestion locative. Service-Public donne la règle officielle par situation. Hellio présente une synthèse pratique des travaux autorisés ou non.
Le point faible commun est l’absence de stratégie contentieuse complète. Pour un dossier réel, il faut aller plus loin : qualifier l’élément commun, préparer les pièces, choisir entre référé et fond, gérer la régularisation après coup, analyser la prescription, et s’appuyer sur la jurisprudence récente de la Cour de cassation.
C’est ce raisonnement qui permet de transformer une irritation de copropriété en dossier exploitable devant le juge.
Synthèse
Des travaux sur parties communes réalisés sans autorisation ne sont pas une simple irrégularité administrative. Ils peuvent entraîner une remise en état, une astreinte, une expertise et un contentieux lourd.
Le dossier doit être traité dans l’ordre : règlement de copropriété, nature des travaux, autorisation ou absence d’autorisation, preuves, urgence, tentative de régularisation, puis procédure adaptée. La question centrale n’est pas de savoir si les travaux étaient utiles. Elle est de savoir s’ils affectaient les parties communes, l’aspect extérieur ou les droits des autres copropriétaires, et si l’autorisation requise a été obtenue avant leur exécution.
Sources vérifiées
- Article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance
- Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 mai 2024, n° 22-23.878
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 septembre 2012, n° 11-21.631
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 février 2018, n° 16-17.759
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