Un bien est en indivision. L’un des indivisaires y habite seul, conserve les clés, refuse la vente ou laisse les autres sans accès réel. La question arrive très vite : doit-il payer une indemnité d’occupation, comment la calculer, et peut-il la compenser avec les mensualités de prêt, la taxe foncière ou les travaux qu’il a réglés seul ?
L’enjeu n’est pas seulement familial. C’est un vrai compte patrimonial. Dans une séparation, une succession ou une indivision entre concubins, quelques mois d’occupation exclusive peuvent représenter plusieurs milliers d’euros. À l’inverse, réclamer une indemnité sans preuve de jouissance privative, sans valeur locative sérieuse ou sans intégrer les dépenses de conservation expose à un blocage chez le notaire puis à un contentieux mal cadré.
Le texte central est l’article 815-9 du code civil. Il pose le principe : l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. Les comptes avec les dépenses payées par un indivisaire relèvent, eux, de l’article 815-13 du code civil. Il faut donc traiter deux créances différentes : ce que l’occupant doit pour son occupation, et ce que l’indivision peut lui devoir pour les dépenses utiles au bien.
Pour la déclinaison locale, avec le juge compétent, les pièces et la pratique Paris / Île-de-France, voir aussi : Indemnité d’occupation en indivision à Paris et en Île-de-France : juge, preuves et partage.
1. Quand l’indemnité d’occupation est-elle due ?
L’indemnité n’est pas due parce qu’un indivisaire est simplement propriétaire d’une quote-part. Elle est due parce qu’il bénéficie seul du bien, ou parce que les autres indivisaires sont concrètement exclus de la jouissance.
La situation classique est simple : un héritier reste dans la maison familiale après le décès, un ex-conjoint reste dans l’appartement indivis après la séparation, ou un concubin occupe seul le logement acheté à deux. Mais la preuve ne se limite pas à une adresse. Il faut établir une jouissance privative : conservation exclusive des clés, impossibilité pour les autres de venir, refus de vendre ou de louer, occupation par l’indivisaire et sa famille, usage du garage ou d’une dépendance, absence d’organisation commune.
L’occupation peut être gratuite si les indivisaires l’ont prévu. Cette convention contraire doit être prouvée. Elle peut résulter d’un accord écrit, d’une convention d’indivision, d’une convention de divorce, ou d’une décision du juge aux affaires familiales qui attribue la jouissance à titre gratuit pendant les mesures provisoires. Sans accord clair, la gratuité se discute difficilement lorsque l’occupation est exclusive et durable.
Le point de départ dépend du dossier. En succession, il peut correspondre au décès si l’occupation exclusive commence immédiatement, ou à une date plus tardive si le conflit apparaît ensuite. En séparation, il peut commencer au départ effectif de l’autre indivisaire, à l’ordonnance qui attribue le logement, ou à la date à laquelle la jouissance gratuite cesse. En indivision entre concubins, il faut souvent reconstituer les faits : qui est parti, quand, pourquoi, avec quelles clés et quels échanges écrits.
Le point final est tout aussi important. L’indemnité cesse lorsque la jouissance privative cesse : remise des clés, libération effective, vente, partage, accord de mise en location, ou remise réelle du bien à la disposition de l’indivision. La Cour de cassation rappelle que l’on ne peut pas condamner mécaniquement jusqu’au partage futur sans réserver l’hypothèse d’une remise effective du bien à l’indivision avant cette date (Cass. 1re civ., 12 juin 2025, n° 23-19.294).
2. Comment calculer l’indemnité ?
Le calcul part de la valeur locative. Il faut déterminer le loyer de marché qu’aurait pu produire le bien s’il avait été loué, puis l’adapter à la durée de l’occupation et aux droits des indivisaires.
La formule de travail est souvent la suivante : valeur locative mensuelle x durée d’occupation x quote-part des indivisaires privés de jouissance. Exemple : un appartement indivis à 50/50 vaut 1 600 euros par mois à la location. Un indivisaire l’occupe seul pendant 18 mois. La base brute au profit de l’indivision est de 28 800 euros. Si l’on raisonne sur ce que l’occupant doit à l’autre indivisaire dans leurs rapports internes, la charge économique correspond souvent à la moitié, soit 14 400 euros, sous réserve des comptes globaux du partage.
Une décote est fréquemment discutée. Elle tient compte du caractère précaire de l’occupation indivise, de l’impossibilité de louer librement, de l’état réel du bien, ou de contraintes spécifiques. Certains dossiers appliquent une décote de 10 % à 20 %. Ce n’est pas un automatisme. Le juge apprécie souverainement, à partir des pièces.
La valeur locative doit être prouvée. Les avis de valeur d’agences, les annonces comparables, une estimation notariale, un rapport d’expertise ou les références de loyers du quartier peuvent servir. Plus le montant réclamé est élevé, plus la preuve doit être robuste. Le rapport du Congrès des notaires 2025 souligne d’ailleurs l’intérêt de raisonner année par année, surtout lorsque l’occupation dure longtemps, en s’appuyant sur la valeur locative et l’évolution des indices.
Attention à une erreur fréquente : l’indemnité n’est pas toujours payable directement à chaque indivisaire comme un loyer ordinaire. Elle est due à l’indivision, puis intégrée aux comptes de partage. En pratique, elle vient augmenter l’actif ou réduire les droits de l’indivisaire occupant dans les opérations liquidatives. Cette nuance est essentielle devant le notaire et devant le juge.
3. Le remboursement du prêt neutralise-t-il l’indemnité ?
Non, pas automatiquement. L’indivisaire occupant soutient souvent : « j’ai payé seul le crédit, donc je ne dois rien ». C’est juridiquement trop rapide.
Les échéances d’emprunt qui ont permis l’acquisition ou la conservation du bien peuvent ouvrir une créance au profit de celui qui les a payées. La Cour de cassation l’a jugé pour les échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis : lorsqu’elles sont réglées par un indivisaire avec ses deniers personnels pendant l’indivision, elles constituent une dépense nécessaire à la conservation du bien, donnant lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 (Cass. 1re civ., 26 janvier 2022, n° 20-17.898).
Mais cette créance de conservation ne supprime pas, par principe, l’indemnité d’occupation. Les deux postes se rencontrent dans les comptes. L’occupant peut être débiteur d’une indemnité d’occupation et créancier au titre des mensualités payées, de la taxe foncière ou de certaines dépenses nécessaires. On compense ensuite dans le compte d’indivision, si les conditions sont réunies.
La distinction est décisive. Si l’occupant a payé 1 200 euros de crédit par mois, mais occupe seul un bien qui aurait pu se louer 2 000 euros, le compte ne se règle pas par une phrase générale. Il faut identifier la part de capital, les intérêts, l’assurance, les taxes, les travaux, la valeur locative, les quotes-parts de propriété, puis faire le solde.
Même logique pour la taxe foncière. Elle tend généralement à la conservation du bien indivis. Elle peut donc entrer dans les comptes de l’indivision, mais elle ne prouve pas que l’occupation était gratuite. Les charges courantes d’occupation, l’électricité, l’eau, internet, l’assurance habitation personnelle ou l’entretien lié à l’usage quotidien ne se traitent pas de la même manière que les dépenses nécessaires de conservation.
4. Quelles preuves préparer avant le notaire ou le tribunal ?
Le dossier utile tient en quatre blocs.
Premier bloc : la propriété. Il faut l’acte d’achat, l’attestation immobilière, les quotes-parts, la déclaration de succession ou tout document établissant l’indivision.
Deuxième bloc : la jouissance privative. Il faut prouver que l’occupant avait seul l’usage du bien : domicile fiscal, factures d’énergie, attestations, échanges écrits, refus de remettre les clés, refus de visite, photographies, constat de commissaire de justice si nécessaire.
Troisième bloc : la valeur locative. Il faut des références comparables. Une estimation vague ne suffit pas toujours. Il est préférable de produire plusieurs annonces ou avis d’agences portant sur des biens proches : même commune, surface comparable, état similaire, même nombre de pièces, période voisine.
Quatrième bloc : les comptes de dépenses. Celui qui a payé le prêt, les taxes ou des travaux doit produire les relevés bancaires, tableaux d’amortissement, appels de fonds, factures, preuves de paiement et justificatifs de nécessité. Sans preuve, la créance d’article 815-13 devient fragile.
Avant de saisir le juge, le passage par le notaire reste souvent utile. Il permet de poser un compte clair : indemnité réclamée, dépenses admises, dépenses contestées, période retenue, valeur locative. Si le notaire constate un désaccord, il peut dresser un procès-verbal de difficultés. Ce document prépare ensuite le partage judiciaire.
5. Prescription, procédure et stratégie
L’indemnité d’occupation se rattache aux fruits et revenus de l’indivision. L’article 815-10 du code civil prévoit une limite importante : aucune recherche relative aux fruits et revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Attendre trop longtemps réduit donc mécaniquement la période récupérable.
La procédure dépend du contexte. En succession ou en indivision autonome, le tribunal judiciaire connaît du partage et des comptes d’indivision. En divorce, le juge aux affaires familiales et le notaire liquidateur interviennent selon le stade de la procédure. En séparation de concubins, l’affaire revient souvent au tribunal judiciaire, avec demande de partage, licitation ou fixation de créances.
La stratégie n’est pas la même selon que l’on défend l’occupant ou l’indivisaire privé de jouissance.
Pour l’indivisaire non occupant, il faut éviter une demande abstraite. Il faut chiffrer, dater, prouver l’exclusion et réclamer l’intégration de l’indemnité dans les comptes. Une demande imprécise donne au notaire ou au juge une raison de différer.
Pour l’indivisaire occupant, il ne suffit pas de dire que l’autre pouvait venir. Il faut montrer une absence de jouissance privative, un accord de gratuité, une mise à disposition réelle du bien, ou des dépenses de conservation solides à porter au crédit du compte d’indivision.
6. Cinq angles voisins écartés pour éviter le doublon
Ce sujet a été retenu parce qu’il est distinct des contenus immobiliers déjà publiés par le cabinet. Cinq angles voisins ont été vérifiés puis écartés ou rétrogradés :
- indemnité d’occupation après fin de bail : déjà publié le 24 avril 2026 ;
- occupant sans droit ni titre après fin du bail : déjà publié le 19 avril 2026 ;
- dépôt de garantie et retenues : déjà couvert par plusieurs articles ;
- liquidation du régime matrimonial en général : déjà traité sous un angle famille ;
- indivision successorale et licitation générale : déjà abordée, mais sans focus opérationnel sur le calcul, le prêt et la preuve de jouissance privative.
L’angle retenu répond à une intention plus précise : « je suis en indivision, l’autre occupe seul le bien, comment calcule-t-on l’indemnité et que deviennent les mensualités de prêt ? »
Synthèse
L’indemnité d’occupation en indivision repose sur une idée simple : celui qui jouit seul d’un bien indivis doit compenser l’indivision, sauf accord contraire. Mais le calcul exige de la méthode. Il faut prouver la jouissance privative, dater la période, établir la valeur locative, puis intégrer les dépenses de conservation et les remboursements de prêt dans un compte distinct.
Le bon dossier n’oppose pas de slogans. Il présente un tableau : période d’occupation, valeur locative, décote éventuelle, quote-parts, mensualités de prêt, taxe foncière, travaux, pièces justificatives et solde proposé. C’est ce tableau qui permet de négocier utilement devant le notaire ou de saisir le tribunal sans perdre plusieurs mois.
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